Cómo denunciar al inquilino por destrozos graves

Responsabilidad del inquilino por destrozos graves

Cuando un inquilino causa destrozos graves en una vivienda de alquiler, el propietario tiene derecho a reclamar la reparación de los daños y, en su caso, a denunciar los hechos. Esta responsabilidad se basa en el contrato de arrendamiento y en la normativa de arrendamientos urbanos, que obliga al inquilino a usar la vivienda con diligencia y a devolverla en buen estado, salvo el desgaste normal por el uso.

Es fundamental entender que no todos los desperfectos justifican una denuncia. La clave está en diferenciar entre el deterioro lógico por el paso del tiempo y los daños que exceden claramente lo razonable, como roturas intencionadas, abandono negligente o manipulación inadecuada de instalaciones y mobiliario.

• El inquilino responde de los daños causados por él, sus convivientes, invitados o mascotas.
• La responsabilidad incluye tanto el continente (paredes, suelos, puertas) como el contenido cedido (muebles, electrodomésticos).
• El propietario debe acreditar la existencia y el alcance de los daños.
• La fianza y otras garantías pueden aplicarse a la reparación, pero no siempre son suficientes.

Diferenciar uso normal de destrozos graves

Uno de los puntos más conflictivos entre propietarios e inquilinos es distinguir qué daños forman parte del uso normal de la vivienda y cuáles pueden considerarse destrozos graves que justifican una reclamación o denuncia. Esta distinción es clave, porque los tribunales suelen rechazar reclamaciones basadas en simples desgastes derivados del uso ordinario.

El desgaste normal incluye pequeños roces en paredes, pérdida de brillo en suelos, envejecimiento de pinturas o elementos que se deterioran por el paso del tiempo. En cambio, los destrozos graves son daños anormales, desproporcionados o derivados de un uso inadecuado, negligente o incluso doloso de la vivienda o su mobiliario.

Cómo reunir pruebas sólidas de los daños

Para denunciar a un inquilino por destrozos graves no basta con afirmar que la vivienda ha quedado en mal estado. Es imprescindible reunir pruebas claras, objetivas y bien documentadas que permitan acreditar ante un juez la realidad, el alcance y el coste de los daños. Cuanto más ordenada y completa sea la prueba, mayores serán las posibilidades de éxito en la reclamación.

Tipos de pruebas recomendables

• Fotografías y vídeos: tomados inmediatamente tras la entrega de llaves, con buena iluminación y detalle de cada daño.
• Inventario firmado: comparativa entre el estado inicial y el estado final de la vivienda y del mobiliario.
• Presupuestos y facturas: de profesionales o empresas que valoren el coste real de reparación o reposición.
• Informe pericial: elaborado por un perito, especialmente útil en daños estructurales o de gran cuantía.
• Comunicaciones con el inquilino: correos electrónicos, mensajes o burofaxes donde se reconozcan los daños o incidencias.

Actuación inmediata tras la salida del inquilino

El momento de la entrega de llaves es crítico. Conviene revisar la vivienda de forma minuciosa en un plazo muy breve y documentar todo lo que se observe. Si es posible, es recomendable realizar la revisión en presencia del inquilino y dejar constancia por escrito de los daños detectados, firmando un acta o documento de entrega.

Reclamación previa y comunicación extrajudicial

Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable realizar una reclamación previa al inquilino. Esta comunicación extrajudicial tiene varios objetivos: intentar una solución amistosa, dejar constancia formal de la reclamación y fijar una fecha clara a partir de la cual se pueden reclamar intereses y costas si se llega a juicio.

Contenido mínimo de la reclamación previa

• Identificación del propietario y del inquilino, con referencia al contrato de arrendamiento.
• Descripción detallada de los daños detectados en la vivienda.
• Importe total reclamado, desglosado por conceptos (reparaciones, reposiciones, peritajes).
• Plazo concreto para que el inquilino responda o abone la cantidad reclamada.
• Advertencia de que, en caso de impago, se iniciarán acciones legales.

La forma más recomendable de realizar esta reclamación es mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, ya que permite acreditar tanto el contenido de la comunicación como su recepción por parte del inquilino. También pueden utilizarse otros medios fehacientes, pero el burofax sigue siendo la opción más habitual.

¿Denuncia penal o reclamación civil?

Ante destrozos graves en una vivienda de alquiler, muchos propietarios se preguntan si deben presentar una denuncia penal o limitarse a una reclamación civil. La respuesta depende, sobre todo, de si los daños pueden considerarse un delito (por ejemplo, daños intencionados) o si se trata de un incumplimiento contractual sin relevancia penal.

Cuándo plantear una denuncia penal

La vía penal puede ser adecuada cuando existan indicios claros de que el inquilino ha causado los daños de forma dolosa, es decir, con intención de perjudicar al propietario, o con un desprecio grave hacia la propiedad ajena. Algunos ejemplos típicos son destrozos masivos al abandonar la vivienda, roturas deliberadas o actos vandálicos.

• Daños cuantiosos y concentrados en un corto espacio de tiempo.
• Mensajes o amenazas previas que evidencien ánimo de causar perjuicio.
• Testigos que hayan visto al inquilino provocar los daños.
• Actuaciones que exceden claramente un uso negligente o descuidado.

Cuándo optar por la vía civil

En la mayoría de los casos, los destrozos graves se encuadran en el ámbito civil, como un incumplimiento del contrato de arrendamiento. En esta vía, el objetivo principal es obtener una condena al pago de las cantidades necesarias para reparar los daños, sin que se impongan penas de tipo penal al inquilino.

• Daños derivados de un uso descuidado o negligente de la vivienda.
• Ausencia de pruebas claras de intencionalidad dolosa.
• Conflictos centrados en el importe de las reparaciones y la fianza.
• Interés prioritario en recuperar el dinero, no en castigar penalmente.

Procedimiento judicial paso a paso

Si la reclamación amistosa no da resultado, el siguiente paso es iniciar un procedimiento judicial para reclamar al inquilino el coste de los destrozos graves. El tipo de procedimiento y los trámites concretos dependerán de la cuantía reclamada y de si se combina o no con una demanda de desahucio por impago u otros incumplimientos.

1. Análisis de la cuantía y elección del procedimiento

En función del importe total de los daños, se acudirá a un juicio verbal o a un juicio ordinario. En muchos casos, la reclamación por destrozos graves se tramita como juicio verbal por razón de la cuantía, lo que suele implicar un procedimiento algo más ágil. Es recomendable que un abogado revise la documentación y determine la vía más adecuada.

2. Redacción y presentación de la demanda

La demanda debe exponer de forma clara los hechos, la relación contractual entre propietario e inquilino, la descripción de los daños, la cuantía reclamada y las pruebas en las que se basa la reclamación. Se acompañarán fotografías, inventarios, facturas, informes periciales y la reclamación extrajudicial previa.

3. Admisión a trámite y contestación del inquilino

Una vez admitida la demanda, el juzgado la notificará al inquilino, que dispondrá de un plazo para contestar. En su escrito de contestación, el inquilino podrá negar los hechos, discutir la cuantía de los daños o alegar que se trata de desgaste normal. También puede aportar sus propias pruebas, como fotografías o testigos.

4. Vista oral y práctica de la prueba

En el juicio, ambas partes expondrán sus argumentos y se practicarán las pruebas admitidas: interrogatorio de las partes, declaración de testigos, ratificación de informes periciales, etc. El juez valorará la credibilidad de cada prueba y la coherencia del conjunto para determinar si los daños son imputables al inquilino y en qué cuantía.

5. Sentencia y ejecución

Tras la vista, el juez dictará sentencia estimando total o parcialmente la demanda, o desestimándola. Si se condena al inquilino al pago de una cantidad y este no cumple voluntariamente, el propietario podrá iniciar la ejecución de la sentencia, solicitando embargos de cuentas, nóminas u otros bienes del deudor.

Fianza, seguro y otras garantías

La fianza y las garantías adicionales pactadas en el contrato de arrendamiento son herramientas clave para cubrir, al menos parcialmente, los destrozos graves causados por el inquilino. Sin embargo, es frecuente que el importe de la fianza resulte insuficiente cuando los daños son importantes, por lo que conviene conocer bien cómo y cuándo puede aplicarse.

Aplicación de la fianza a los destrozos

• La fianza puede destinarse a cubrir impagos de rentas y también daños en la vivienda.
• El propietario debe justificar los daños y su coste para retener total o parcialmente la fianza.
• Si los daños superan la fianza, podrá reclamar la diferencia al inquilino.
• Es aconsejable comunicar por escrito el motivo de la retención y el desglose de importes.

Seguros de hogar y seguros de impago

Muchos propietarios contratan seguros de hogar que incluyen coberturas específicas para daños causados por inquilinos, así como seguros de impago de alquiler que, en ocasiones, contemplan también ciertos desperfectos. Es importante revisar las condiciones particulares de la póliza para saber qué daños están cubiertos, los límites de indemnización y los requisitos para reclamar.

• Notificar al seguro los daños en los plazos establecidos en la póliza.
• Aportar fotografías, facturas y, si existe, informe pericial.
• Colaborar con el perito designado por la aseguradora.
• Conservar todas las comunicaciones con la compañía de seguros.

Errores frecuentes de los propietarios

A la hora de denunciar a un inquilino por destrozos graves, muchos propietarios cometen errores que debilitan su posición y dificultan el éxito de la reclamación. Conocer estos fallos habituales permite evitarlos y preparar el caso con mayor solidez desde el primer momento.

• No hacer inventario inicial: sin un documento detallado del estado de la vivienda al inicio, es mucho más difícil demostrar que los daños son nuevos.
• No documentar la entrega de llaves: la falta de un acta o documento de entrega complica fijar la fecha exacta en que se detectan los daños.
• Confiar solo en testigos: los testimonios son útiles, pero sin fotografías, facturas o informes pierden fuerza probatoria.
• Reclamar importes desproporcionados: inflar las cantidades reclamadas puede restar credibilidad ante el juez.
• No enviar reclamación previa fehaciente: dificulta acreditar la mala fe del inquilino y puede afectar a las costas.
• Demorar excesivamente la reclamación: el paso del tiempo puede hacer que los daños se confundan con deterioros posteriores o con obras realizadas.

Recomendaciones para prevenir destrozos futuros

Más allá de denunciar a un inquilino por destrozos graves, el objetivo de cualquier propietario debería ser prevenir que estas situaciones se repitan. Una buena selección de inquilinos, un contrato bien redactado y un seguimiento adecuado del estado de la vivienda reducen de forma significativa el riesgo de daños importantes.

Selección rigurosa del inquilino

• Solicitar referencias de arrendadores anteriores cuando sea posible.
• Comprobar la estabilidad laboral y la solvencia económica.
• Entrevistar personalmente al potencial inquilino para valorar su perfil.
• Evitar decisiones precipitadas por la urgencia de alquilar.

Contrato claro y detallado

• Incluir un inventario exhaustivo con fotografías anexas.
• Regular expresamente el uso de la vivienda, mascotas y subarriendos.
• Prever visitas periódicas de revisión con preaviso razonable.
• Establecer consecuencias claras ante daños graves o reiterados.

Seguimiento durante el arrendamiento

Mantener una comunicación fluida con el inquilino y realizar visitas puntuales, siempre respetando su intimidad y con el preaviso adecuado, permite detectar a tiempo posibles problemas de mantenimiento o comportamientos de riesgo. Una intervención temprana puede evitar que pequeños desperfectos se conviertan en destrozos graves.

Modelos de comunicaciones y cláusulas útiles

Contar con modelos de comunicaciones y cláusulas bien redactadas facilita la gestión de conflictos con el inquilino y refuerza la posición del propietario en caso de destrozos graves. A continuación se ofrecen ejemplos orientativos que deben adaptarse a cada caso concreto y, preferiblemente, revisarse por un profesional.

Ejemplo de cláusula sobre conservación y daños

Ejemplo de comunicación previa por destrozos

Estos textos son solo ejemplos orientativos. Es importante adaptarlos a la situación concreta, a la normativa aplicable en cada momento y a las circunstancias del contrato de arrendamiento. Un asesoramiento jurídico previo puede evitar errores formales que perjudiquen la reclamación posterior.

Preguntas frecuentes