Cómo reclamar gastos no pagados por el inquilino

La expresión reclamar gastos no pagados por el inquilino es útil desde el punto de vista SEO, pero jurídicamente lo decisivo no es la etiqueta, sino comprobar qué conceptos asumió válidamente el arrendatario en el contrato de arrendamiento y cuáles son realmente exigibles conforme a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a la documentación disponible.

En arrendamientos urbanos en España, no todos los gastos impagados del alquiler tienen el mismo tratamiento. Hay conceptos repercutibles si existe pacto claro, otros que corresponden al arrendador salvo previsión válida, y otros que no son propiamente “gastos” sino daños, incumplimientos o cantidades indemnizables que pueden reclamarse por vías distintas.

1. Qué gastos puede reclamar el arrendador al inquilino

El arrendador puede reclamar al inquilino los gastos que le correspondan según la LAU y el contrato, siempre que pueda acreditarlos documentalmente. La exigibilidad dependerá del concepto reclamado, de cómo se pactó y de si existe soporte suficiente de la deuda.

Conviene distinguir tres bloques:

• Gastos a cargo del inquilino por pacto válido o previsión contractual clara. Aquí pueden entrar los suministros individualizados como agua, luz, gas o internet cuando el consumo esté asociado a contadores o facturas identificables. También los gastos generales del inmueble y servicios no individualizados si se pactaron correctamente, de acuerdo con el art. 20 LAU, que exige que quede determinado por escrito el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
• Gastos que corresponden al arrendador salvo pacto o por su propia naturaleza. El art. 21 LAU atribuye al arrendador las obras y reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. No conviene confundir estas reparaciones con las pequeñas reparaciones por el desgaste por uso ordinario, que pueden corresponder al inquilino cuando realmente encajen en esa categoría.
• Daños o incumplimientos reclamables por otras vías. Los desperfectos imputables al arrendatario, la reposición de elementos dañados o ciertas cantidades derivadas de un incumplimiento contractual no son siempre una simple repercusión de gastos. En esos casos puede haber una reclamación de cantidades o de daños y perjuicios, según el caso y la prueba disponible.

Respecto de impuestos o tasas, no debe darse por supuesto que el inquilino los deba pagar: habrá que analizar si existe base contractual suficiente y si su repercusión encaja legalmente. No todos los conceptos son reclamables por igual.

2. Cuándo el impago de gastos permite reclamar y cuándo conviene revisar el contrato

Puede proceder la reclamación cuando exista una obligación contractual clara, el gasto sea exigible y el arrendador pueda acreditar tanto su importe como su imputación al arrendatario. Si la cláusula es genérica, ambigua o no concreta adecuadamente ciertos conceptos, conviene revisar con detalle el contrato antes de reclamar.

El art. 27 LAU contempla el incumplimiento contractual como base para instar, en su caso, la resolución del contrato. Ahora bien, no todo impago de gastos produce el mismo efecto práctico, y habrá que valorar la entidad de la deuda, su prueba y si además existen rentas debidas u otros incumplimientos.

Si se plantea una reclamación por incumplimiento, también pueden resultar útiles los arts. 1101 y 1124 del Código Civil para explicar la exigencia de cumplimiento, daños y perjuicios o, en su caso, la resolución por incumplimiento recíproco, siempre desde una lectura prudente del caso concreto.

3. Qué documentación conviene reunir antes de reclamar

Antes de iniciar cualquier actuación, la documentación necesaria para reclamar suele ser determinante. Lo habitual es reunir:

• Contrato de arrendamiento y anexos, con especial atención a cláusulas sobre conceptos repercutibles.
• Recibos, facturas o liquidaciones de suministros, comunidad u otros gastos arrendamiento.
• Justificantes de pago del arrendador, si adelantó cantidades que después pretende repercutir.
• Lecturas de contadores, partes de incidencia, informes técnicos o fotografías si hay desperfectos.
• Comunicaciones previas con el inquilino y, en su caso, requerimiento fehaciente.

Si se pretende aplicar la fianza, conviene recordar que el art. 36 LAU regula esta garantía, pero no debe confundirse con cualquier deuda pendiente. Su liquidación dependerá del momento final del arrendamiento, del estado del inmueble y de las cantidades acreditadas.

4. Cómo reclamar los gastos impagados paso a paso

1. Revisar el contrato. Hay que comprobar si el gasto está pactado de forma clara y si su repercusión fue válida desde el inicio.
2. Cuantificar la deuda. Debe detallarse concepto por concepto: suministros, cuotas, pequeñas reparaciones o daños diferenciados.
3. Aportar soporte documental. Facturas, recibos, fotografías o informes pueden marcar la diferencia.
4. Requerir el pago. A menudo conviene enviar una comunicación fehaciente, clara y ordenada, identificando importes, fundamento contractual y plazo razonable para abonar.
5. Valorar la estrategia. No es lo mismo una deuda por suministros que un incumplimiento del contrato con daños y rentas acumuladas.

5. Qué opciones legales existen si el inquilino no paga

Si el inquilino no paga, puede estudiarse una reclamación extrajudicial previa y, si no da resultado, una eventual vía judicial. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar la acción ejercitada, la cuantía, la documentación y si además se pretende resolver el contrato o acumular rentas u otras cantidades.

En algunos casos interesará reclamar solo las cantidades debidas por el arrendatario; en otros, puede analizarse también la resolución contractual por incumplimiento con apoyo en el art. 27 LAU y, según proceda, en los arts. 1101 y 1124 CC. La elección no debería hacerse de forma automática, sino tras examinar pruebas, importe y situación del arrendamiento.

6. Errores frecuentes al reclamar gastos al inquilino

• Reclamar gastos de comunidad, impuestos o tasas sin cláusula suficientemente clara.
• Confundir reparaciones de conservación del arrendador con pequeñas reparaciones por uso ordinario.
• Mezclar en una sola cifra suministros, daños y rentas sin desglose.
• Pretender compensar cualquier deuda con la fianza del inquilino sin liquidación adecuada.
• Reclamar sin facturas, sin prueba del pago adelantado o sin requerimiento previo cuando podía ser útil.

En resumen, para reclamar gastos no pagados por el inquilino con seguridad jurídica conviene revisar el contrato, identificar exactamente cada concepto, reunir recibos y requerimientos previos y separar lo que son gastos repercutibles de lo que son daños o incumplimientos. Si tiene dudas sobre la viabilidad de la reclamación o sobre qué vía puede resultar más adecuada, el siguiente paso razonable suele ser una revisión profesional del contrato y de la documentación antes de actuar.