Guía legal para recuperar una vivienda tras ocupación

Qué es la ocupación y marco legal

La ocupación de una vivienda es la entrada y permanencia en un inmueble sin consentimiento de su titular. A efectos legales, conviene distinguir entre dos figuras: el allanamiento de morada (afecta a la vivienda habitual, con o sin presencia del propietario) y la usurpación (entrada en inmueble ajeno que no constituye morada del titular, como segundas residencias o inmuebles vacíos). Esta distinción determina la vía de protección más rápida y los cuerpos policiales aplican protocolos diferentes en función de si existe morada.

Recuperar una vivienda tras ocupación exige un enfoque riguroso, ágil y probado. La elección entre vía penal o civil, la preparación de pruebas desde el minuto uno y la coordinación con Policía y juzgados impacta en el tiempo de restitución y en los costes del procedimiento. Además, el marco legal contempla medidas específicas como el desalojo exprés en procesos civiles de tutela posesoria, órdenes de entrada cuando existe delito flagrante y medidas de protección para menores o personas vulnerables si las hubiera en el inmueble.

En paralelo, conviene analizar el riesgo de daños, enganche fraudulento de suministros y responsabilidades frente a la comunidad de propietarios. Todo ello justifica una política de pruebas sólida (fotos, vídeos, acta notarial, testigos, avisos a seguros) y una hoja de ruta legal clara para lograr el lanzamiento y la restitución de la posesión con seguridad jurídica.

Plan de acción en las primeras 48 horas

Las primeras 48 horas son decisivas para acortar plazos y evitar consolidación de la ocupación. El primer paso es contactar con la Policía y relatar los hechos con precisión: cuándo se tuvo la última posesión pacífica, cómo se detectó la ocupación y si se trata de vivienda habitual. Si hay indicios de delito flagrante (puertas forzadas, presencia reciente), la intervención puede ser inmediata. En caso contrario, se abre parte y se recomienda iniciar la vía judicial sin demora.

• Registrar en vídeo y fotos el estado de accesos, puertas, cerraduras y zonas comunes.
• Localizar escrituras, recibos de IBI y suministros para acreditar titularidad y uso.
• Solicitar un acta notarial de presencia para dejar constancia objetiva.
• Avisar al seguro del hogar y a la comunidad de propietarios (posibles filtraciones o daños).
• Evitar confrontaciones directas y amenazas; cualquier exceso puede perjudicar el procedimiento.

Un movimiento adicional útil es notificar por burofax al inmueble ocupado informando de la falta de título, requiriendo la desocupación y advirtiendo de acciones legales. Aunque no frena por sí mismo la ocupación, ayuda a trazar una línea temporal nítida y a demostrar buena fe y voluntad de solución legal por parte del propietario.

Comprobación de titularidad y documentación clave

Para recuperar una vivienda ocupada, el juez necesita ver acreditado el derecho del actor y la falta de título de quien ocupa. Por ello, es esencial reunir: nota simple o escritura de propiedad, recibos del IBI, contratos de suministros, certificado de empadronamiento si era morada, póliza de seguro y, si aplica, contrato de alquiler con justificantes de finalización o resolución. Estos documentos clarifican la legitimación activa y evitan incidentes procesales que dilaten el lanzamiento.

La documentación debe presentarse ordenada y legible. Si existen contratos falsos o “cesiones” dudosas aportadas por los ocupantes, se solicita su cotejo e impugnación, subrayando incongruencias en fechas, firmas y sistemas de verificación. Complementariamente, los testimonios de vecinos, conserje o administrador de fincas ayudan a acreditar que el inmueble estaba vacío o no consentido al momento de la entrada.

Cuando existen suministros a nombre del propietario, adjuntar históricos de consumo puede acreditar inactividad previa a la ocupación. Igualmente, si hay alarma, certifica los saltos o desconexiones. Todo suma para reforzar la narrativa de entrada sin permiso y uso ilegítimo.

Vía penal: allanamiento y usurpación

La vía penal es prioritaria cuando la vivienda constituye morada del propietario (allanamiento) o cuando la ocupación concurren elementos de usurpación con violencia o intimidación. Presentar denuncia detallada con pruebas de morada (empadronamiento, correspondencia, consumos, enseres) y de irrupción sin permiso permite solicitar medidas rápidas, como el desalojo cautelar. La clave está en demostrar el perjuicio y la inmediatez de la afectación a la esfera íntima o patrimonial.

El atestado policial y el acta notarial son piezas fuertes. Si se detecta flagrancia, la intervención puede consumarse sin orden judicial. De no ser así, el juzgado valorará indicios suficientes para autorizar entrada, precinto y restitución. En paralelo, se recomienda comunicar de inmediato la situación a la compañía aseguradora por si procede asistencia y a la comunidad para prevenir daños colaterales.

Si el juzgado aprecia que no hay morada, puede reconducirse a la vía civil de tutela posesoria. Esta coordinación entre jurisdicciones es habitual; por eso conviene iniciar la preparación civil en paralelo para no perder tiempo.

Vía civil: desahucio exprés y plazos

Cuando el inmueble no constituye morada del propietario o cuando la vía penal no es idónea, se activa el proceso civil de desahucio por precario o por tutela sumaria de la posesión. Este procedimiento se apoya en la titularidad y en la inexistencia de título habilitante de los ocupantes. Tras la demanda, el juzgado admite a trámite, notifica a los ocupantes, fija fecha de vista si procede y señala lanzamiento. El éxito del “exprés” depende de la limpieza de la prueba, de la localización de los ocupantes para notificaciones y de la ausencia de incidencias procesales.

La demanda debe pedir expresamente el desalojo y lanzamiento, la entrega de llaves y las costas. Si se aportan indicios de daños, puede interesarse tasación y reclamación posterior. Es útil solicitar que cualquier intento de enervación o título sobrevenido sea puesto de manifiesto con documentos fehacientes, reduciendo maniobras dilatorias. También cabe interesar medidas cautelares para evitar nuevas entradas o actos de disposición sobre el inmueble.

Tras el lanzamiento, conviene levantar acta de estado del inmueble y, si hay daños, abrir un expediente de reclamación. La restitución sin incidencias y el cambio de cerraduras con cerrajero autorizado cierran el círculo legal con seguridad.

Pruebas, acta notarial y cadena de evidencias

La prueba eficaz se planifica desde el primer día. El acta notarial de presencia fija la realidad objetiva de la ocupación, describiendo accesos, cerraduras, carteles, personas que se identifican o se niegan a hacerlo y cualquier alteración visible. Complementa esta prueba con un reportaje fotográfico fechado, vídeos y testimonios vecinales. Si hay alarma o domótica, conserva registros de accesos, desconexiones o saltos.

Es crucial mantener la cadena de custodia digital: guarda originales, exporta metadatos y evita manipulaciones de archivos. Los burofaxes y requerimientos formales ayudan a demostrar que se dio oportunidad de salida voluntaria y que el propietario actuó de buena fe. Si los ocupantes exhiben un “contrato”, solicita su cotejo, pericia caligráfica si es necesario y consulta de bases de datos públicas para detectar falsedades.

Antes del lanzamiento, prepara un inventario de bienes del propietario si los hubiera. Tras recuperar la vivienda, otro inventario detallará daños y faltas. Esta comparación es el fundamento de una eventual reclamación de daños y perjuicios.

Medidas cautelares, seguridad y riesgos

El objetivo de las medidas cautelares es evitar que la ocupación se agrave y proteger la integridad del inmueble. Pueden interesarse prohibiciones de alterar cerraduras, de introducir nuevas personas o de realizar actos de deterioro. En paralelo, implementa medidas de seguridad razonables en zonas comunes (iluminación, cerraduras comunitarias, cámaras donde sea legal) y coordina con el administrador de fincas para avisos y control de accesos.

Riesgos típicos: enganches irregulares a luz o agua, obras sin licencia, acumulación de residuos y conflictos vecinales. Notifica a suministradoras para evitar responsabilidades y, si hay peligro para el edificio, llama a servicios municipales. Durante todo el proceso, evita cualquier acción que pueda considerarse coactiva (cortes de suministros sin autorización, intimidación), porque puede revertirse contra el propietario en sede penal o civil.

Una vez recuperada la vivienda, cambia cerraduras con cerrajero autorizado, instala dispositivos de refuerzo (cilindros, escudos, barras), valora alarmas con aviso a Policía y programa revisiones periódicas, sobre todo si la casa seguirá desocupada.

Coordinación con Policía y Servicios Sociales

La Policía verifica la existencia de delito y, en su caso, ejecuta desalojos o levanta atesto. Proporciona todos los documentos que acrediten tu derecho y sé preciso con fechas y hechos. Mantén un canal de comunicación respetuoso y factual; su informe es determinante para el juzgado. Si en el inmueble hay menores o personas vulnerables, se informa a Servicios Sociales, que pueden articular recursos de emergencia sin paralizar el procedimiento de restitución.

En ciertos supuestos, la propia Policía puede actuar de forma inmediata por flagrancia, pero en otros será necesario el mandamiento judicial. Anticiparse con el escrito adecuado evita esperas innecesarias. La coordinación con el administrador de fincas y con los vecinos ayuda a monitorizar accesos y nuevos intentos de ocupación.

Tras la recuperación, solicita certificación de lanzamiento y coordina la lectura de contadores. Si hay daños, documenta con perito y notifica a tu aseguradora para abrir parte y explorar cobertura por vandalismo o actos malintencionados.

Errores comunes y cómo evitarlos

El principal error es intentar resolver el conflicto por la fuerza: cambiar cerraduras con ocupantes dentro, cortar suministros o amenazar. Estas acciones pueden constituir delito y arruinar tu caso. Otro fallo frecuente es no diferenciar morada de segunda residencia; esa confusión retrasa la estrategia adecuada. También perjudica aportar documentación incompleta o desordenada, lo que provoca requerimientos y alarga plazos.

• No denunciar de inmediato y perder la ventana de flagrancia.
• Confiar en “acuerdos de palabra” sin respaldo y sin salida inmediata.
• No comunicar a la comunidad y a suministradoras, exponiéndose a responsabilidades.
• Ignorar la prueba digital (metadatos, alarmas, correos) que puede ser decisiva.
• No preparar el post-lanzamiento: inventario, cerrajero, peritajes.

La ocupación se combate con método y prueba, no con impulsos. Un expediente bien armado suele traducirse en resoluciones más rápidas y lanzamientos sin contratiempos.

Preguntas frecuentes