Obligaciones fiscales del propietario en alquileres

Marco legal y definiciones clave

Antes de afrontar las obligaciones fiscales del propietario en alquileres, conviene fijar el marco jurídico y los conceptos de trabajo. En España, el arrendamiento de vivienda o de uso distinto (local, oficina, garaje, trastero, etc.) se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en lo tributario, por la Ley del IRPF, el IVA y la normativa censal. Desde la perspectiva del arrendador persona física, los ingresos del alquiler suelen calificarse como “rendimientos del capital inmobiliario” en el IRPF cuando no existe una organización de medios propia equiparable a una actividad económica. Si el propietario presta servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, cambio de sábanas, recepción continua), puede existir actividad económica con implicaciones distintas en IVA e IRPF.

Es esencial distinguir entre arrendamiento de vivienda habitual, de uso turístico o vacacional y de local de negocio. La tributación varía: la vivienda habitual suele estar exenta de IVA, mientras que el local de negocio está sujeto. Los alquileres de temporada o turísticos pueden quedar exentos o sujetos según los servicios ofrecidos. Además, la relación con el inquilino condiciona obligaciones accesorias como la retención, que no aplica en alquiler a particulares para vivienda, pero sí en ciertos supuestos cuando el arrendatario es empresa o profesional.

Por último, la fiscalidad del alquiler convive con obligaciones civiles (fianza y depósito) y con tributos locales como el IBI o tasas de basuras, que no siempre son deducibles de la misma manera. Establecer en contrato quién soporta cada gasto ayuda a calcular adecuadamente el rendimiento neto y a preparar la documentación justificativa que necesitarás ante cualquier comprobación.

Alta censal y elección de régimen

Todo propietario que vaya a percibir rentas de alquiler debe comunicarlo a la Agencia Tributaria. El alta censal, mediante los modelos 036 o 037, informa de la actividad (o de la percepción de rendimientos) y del régimen aplicable a IVA e IRPF. Aunque el arrendamiento de vivienda a particulares acostumbra a estar exento de IVA, conviene reflejar correctamente la situación censal para evitar notificaciones por discrepancias. En caso de alquilar locales de negocio, el arrendador suele quedar sujeto y, por tanto, obligado a repercutir IVA y a presentar autoliquidaciones periódicas.

La elección censal también incluye el domicilio fiscal, las obligaciones formales (presentación de modelos, libros registro cuando proceda) y, en su caso, la inclusión en regímenes especiales. Si el propietario tiene varios inmuebles con distintos usos (por ejemplo, una vivienda exenta de IVA y un local sujeto), deberá reflejarlo y controlar por separado la facturación, las deducciones soportadas y la documentación. En arrendamientos turísticos con servicios complementarios, la inscripción como actividad conlleva gestión de IVA, alta en epígrafes adecuados y, si existe habitualidad y medios, la consideración de actividad económica en IRPF.

Además, la comunicación censal facilita que Hacienda conozca el flujo de modelos que deberá esperar. Si marcas obligaciones que luego no cumples (por ejemplo, declarar IVA sin ingresos sujetos), se generarán requerimientos. Por ello, es preferible un alta precisa y, si hay duda, asesorarse para encajar el régimen correcto desde el principio.

Tributación en IRPF: rendimientos

En IRPF, la regla general para un propietario persona física es declarar las rentas como rendimientos del capital inmobiliario. El rendimiento neto se calcula partiendo de los ingresos íntegros (rentas pactadas, imputación de gastos repercutidos si procede) y restando los gastos deducibles asociados al inmueble arrendado. No se incluyen en ingresos las fianzas, salvo que se apliquen al pago de rentas o a la reparación de daños; en ese caso, sí integrarán el rendimiento. Los pagos en especie, si existen, deben valorarse a precio de mercado.

La normativa prevé reducciones específicas en determinados supuestos de alquiler de vivienda, que pueden mejorar sustancialmente la tributación efectiva. Es imprescindible cumplir las condiciones exigidas (uso como vivienda, no arrendamiento por temporadas con servicios propios de hostelería, etc.) y conservar el contrato y la evidencia del destino habitacional. Una clasificación incorrecta puede hacerte perder reducciones o provocar regularizaciones con recargos.

Cuando el propietario explota varios inmuebles, lo ideal es llevar un control de cada uno: ingresos, gastos, periodos de ocupación, reparaciones extraordinarias y mejoras. Este desglose agiliza la declaración anual (modelo 100) y sirve como defensa ante comprobaciones. Asimismo, si el inmueble estuvo vacío parte del año, puede existir imputación de rentas inmobiliarias por el periodo no arrendado; conviene separar correctamente tramos arrendados y no arrendados en la contabilidad de apoyo.

Gastos deducibles en alquiler

Los gastos deducibles permiten ajustar el rendimiento del capital inmobiliario a la verdadera renta disponible. Entre los más habituales figuran el IBI, las cuotas de comunidad, el seguro del hogar o del impago de alquileres, los suministros cuando los soporta el arrendador y las reparaciones necesarias para mantener el uso del inmueble. También son deducibles los gastos de formalización del contrato, certificación energética, honorarios de administración o comercialización, y los intereses de préstamos vinculados a la adquisición o mejora del inmueble, con los límites que marque la norma.

Debe diferenciarse entre reparaciones (que conservan el inmueble) y mejoras (que aumentan su capacidad, habitabilidad o valor); las primeras son gasto del ejercicio, mientras que las mejoras se incorporan al valor amortizable y se deducen vía amortización. La documentación es crucial: factura completa a nombre del propietario, con identificación fiscal del proveedor y descripción del trabajo. Los tickets simples o cargos sin soporte suelen generar problemas de deducibilidad.

• Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguros, pequeñas reparaciones.
• Gastos financieros: intereses y comisiones del préstamo afecto.
• Profesionales: honorarios de agencia, abogados, administración de fincas.
• Otros necesarios: certificación energética, publicidad del alquiler.

Finalmente, recuerda la proporcionalidad temporal: si el piso estuvo arrendado seis meses y vacío otros seis, prorratea los gastos vinculados al periodo arrendado cuando proceda. Si algunos gastos benefician a varios inmuebles (por ejemplo, un seguro multirriesgo de cartera), reparte con criterio razonable y consistente en el tiempo.

Amortización del inmueble y mobiliario

La amortización reconoce el desgaste del inmueble y de los elementos afectos al alquiler. En términos prácticos, el propietario puede deducir anualmente un porcentaje sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho (excluido el valor del suelo) y el valor catastral de la construcción. A ello se suma la amortización del mobiliario, electrodomésticos y, en su caso, reformas capitalizables. Esta deducción, a menudo olvidada, tiene un impacto directo en la reducción del rendimiento neto, por lo que conviene calcularla y aplicarla con rigor.

Para amortizar correctamente, separa el valor del suelo y de la construcción. Si la escritura no desglosa, puede acudirse al reparto catastral o a criterios razonables basados en tasaciones. Los bienes muebles (mobiliario, cocina equipada, caldera) se amortizan a ritmos distintos al del inmueble; conserva facturas y fechas de puesta en uso. Cuando vendas el inmueble, la amortización acumulada influirá en la ganancia patrimonial, de modo que llevar un histórico preciso te evitará errores futuros.

Si explotas varios inmuebles, homogeneiza criterios (por ejemplo, el mismo método de reparto suelo/construcción y ritmos para muebles semejantes). La consistencia facilita la revisión y demuestra diligencia ante la Administración.

IVA en alquileres: cuándo aplica

El IVA no afecta por igual a todos los arrendamientos. El alquiler de vivienda a particulares suele estar exento, lo que implica no repercutir IVA ni deducir el IVA soportado en gastos. En cambio, el arrendamiento de locales de negocio está sujeto y no exento: el propietario debe emitir factura con IVA, presentar autoliquidaciones periódicas y, en su caso, regularizar deducciones. En alquileres turísticos, la clave es si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera; si se ofrecen, el arrendamiento puede quedar sujeto a IVA.

Cuando el alquiler está sujeto a IVA, el arrendador debe llevar control de facturación (número, fecha, identificación del inquilino, base imponible, cuota) y de libros de IVA. Es imprescindible cuadrar ingresos con los modelos presentados (303 y resumen anual 390) y, si se producen arrendamientos a empresas o profesionales, comprobar si procede la retención del IRPF en el pago del alquiler (esto afecta al inquilino retenedor y a la información que el arrendador debe conciliar).

• Vivienda a particulares: habitualmente exento de IVA.
• Locales de negocio: sujeto a IVA y con obligaciones periódicas.
• Turístico con servicios: puede quedar sujeto a IVA.

Retenciones, fianza y depósitos

La obligación de practicar retención no recae en el propietario, sino en el inquilino cuando es una empresa o profesional que alquila un inmueble para su actividad. En esos casos, el arrendatario retiene un porcentaje sobre la renta y lo ingresa en Hacienda, entregando al arrendador el correspondiente certificado para conciliar sus rendimientos. Si el alquiler es de vivienda a un particular, no hay retención. El propietario debe conocer estas reglas para revisar sus cobros y comprobar que las facturas reflejan la retención cuando procede.

Respecto a la fianza, la LAU obliga a depositarla en el organismo autonómico competente. Contablemente, no es ingreso mientras se mantiene como garantía; solo se convierte en ingreso si se aplica a rentas debidas o a la reparación de daños. Los depósitos adicionales (por ejemplo, garantías complementarias) siguen la misma lógica. Declarar indebidamente fianzas como ingreso o no declarar su aplicación cuando se consumen son errores frecuentes.

Además, si el inmueble se alquila a una entidad vinculada o a un familiar, hay que extremar la documentación y operar a valor de mercado para evitar ajustes. Mantén extractos bancarios, recibos y comunicaciones con el arrendatario, ya que son la base probatoria ante cualquier revisión.

Modelos y plazos a presentar

Las obligaciones formales varían según el tipo de alquiler. Para arrendadores personas físicas sin IVA (vivienda exenta), la pieza central es el modelo 100 (declaración de la renta), donde se consignan los rendimientos del capital inmobiliario, gastos deducibles y amortizaciones. Si el alquiler está sujeto a IVA, habrá que presentar el modelo 303 trimestral y su resumen anual 390, además de emitir facturas. En determinados supuestos, pueden existir obligaciones informativas como el modelo 347 (operaciones con terceros) o registros autonómicos cuando se trata de viviendas turísticas.

El alta o modificación censal se realiza con el 036/037, y conviene revisarlo ante cambios. Si tu alquiler es vacacional y utilizas plataformas intermediarias, revisa las obligaciones informativas específicas del sector. En cualquier caso, organiza un calendario fiscal con los plazos trimestrales y anuales, y documenta cierres por inmueble. Las sanciones por presentación fuera de plazo o por datos incompletos pueden evitarse con una mínima planificación.

• Modelo 100: rendimientos, gastos y reducciones.
• Modelo 303 y 390: si hay IVA repercutido.
• Modelo 347 u otras informativas: según volumen y relaciones.

Alquiler vacacional y de temporadas

El alquiler vacacional y el de temporada presentan particularidades que afectan a las obligaciones fiscales del propietario en alquileres. La clave está en los servicios ofrecidos y en la habitualidad de la explotación. Si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, cambio de lencería, atención en recepción), puede existir sujeción a IVA y calificación de actividad económica en IRPF. Si, por el contrario, se limita a ceder el uso del inmueble amueblado sin servicios complementarios, el tratamiento puede aproximarse al del arrendamiento de vivienda, aunque no siempre con las mismas reducciones.

Además, muchas comunidades autónomas exigen inscripción en registros turísticos, comunicación de datos y cumplimiento de estándares mínimos. Esto no es solo una cuestión administrativa: la documentación autonómica suele cruzarse con la información fiscal. Conserva contratos, comunicaciones a huéspedes, comprobantes de plataformas y justificantes de tasas aplicables. En términos de costes, el vacacional implica más rotación y, a menudo, más gastos deducibles (limpieza entre estancias, reposición de menaje, comisiones de plataforma), que deben contabilizarse ordenadamente.

Finalmente, revisa las cláusulas de seguro. Algunas pólizas excluyen usos turísticos si no se declaran; una cobertura adecuada evita contingencias que, además, pueden ser gasto deducible.

Preguntas frecuentes

¿Debo darme de alta como autónomo por alquilar una vivienda? No, si te limitas a percibir rentas sin organización de medios y sin servicios propios de hostelería. En ese caso, declaras rendimientos del capital inmobiliario en IRPF. Si prestas servicios equiparables a la actividad hotelera o gestionas con medios empresariales, la calificación puede cambiar.

¿El alquiler de vivienda lleva IVA? Habitualmente está exento cuando el destino es vivienda para particulares. Si arriendas un local o prestas servicios complementarios propios de hostelería, el alquiler puede estar sujeto a IVA y deberás emitir factura y presentar modelos periódicos.

¿Qué gastos puedo deducir? IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses del préstamo, certificación energética, honorarios de agencia y la amortización del inmueble y mobiliario, entre otros. Guarda facturas completas y reparte proporcionalmente si el inmueble no estuvo arrendado todo el año.

¿Cómo trato la fianza? No es ingreso mientras actúa como garantía. Si se compensa con rentas impagadas o daños, ese importe pasa a ser ingreso y debe declararse. Recuerda el depósito obligatorio en el organismo autonómico competente.

¿Cuáles son los modelos básicos? Modelo 100 para IRPF; 303 y 390 si el alquiler está sujeto a IVA; 036/037 para altas o modificaciones censales. Según casos, pueden aplicarse informativas adicionales.