Propietarios: cómo defenderse ante demandas falsas

Qué es una demanda falsa y por qué afecta especialmente a los propietarios

Una demanda falsa es aquella que se presenta ante los tribunales sin base real, con hechos inventados, exagerados o manipulados, con el objetivo de obtener un beneficio indebido o causar un perjuicio a la otra parte. En el ámbito inmobiliario, los propietarios son especialmente vulnerables a este tipo de acciones, ya que suelen ser percibidos como la parte con mayor capacidad económica o como la figura "fácil" a la que reclamar.

No toda demanda que se pierde es una demanda falsa. Es importante distinguir entre:

• Demandas infundadas o temerarias: se presentan sin pruebas suficientes o con argumentos muy débiles, pero sin necesariamente inventar hechos.
• Demandas falsas: se basan en hechos que la parte demandante sabe que no son ciertos, o que distorsiona deliberadamente.
• Conflictos legítimos: desacuerdos reales sobre contratos, pagos, daños o interpretaciones legales.

Para un propietario, una demanda falsa puede suponer no solo un coste económico, sino también un gran desgaste emocional y reputacional. Incluso cuando se gana el juicio, el proceso puede ser largo, caro y estresante. Por eso es clave saber cómo reaccionar desde el primer momento y qué herramientas legales existen para defenderse.

Primeros pasos al recibir una demanda falsa: qué hacer y qué evitar

La forma en que reacciona un propietario al recibir una demanda puede marcar la diferencia en el resultado del procedimiento. Es habitual sentir rabia o impotencia, pero actuar de forma impulsiva puede perjudicar la defensa. Conviene seguir una serie de pasos básicos desde el primer día.

1. Revisar con calma la documentación recibida

Normalmente, la demanda llegará mediante notificación judicial o a través de un procurador. Es fundamental leer con atención:

• Quién demanda (inquilino, vecino, comunidad, tercero).
• Qué hechos se le atribuyen al propietario.
• Qué se reclama exactamente (dinero, reparación, resolución de contrato, etc.).
• Plazos para contestar a la demanda.

2. No contactar de forma impulsiva con la parte demandante

Es tentador llamar al inquilino o vecino para "aclarar" la situación, pero cualquier mensaje, correo o conversación puede ser utilizado en su contra. Evite:

• Amenazas, insultos o reproches por escrito.
• Reconocer hechos que no son ciertos, aunque sea por intentar calmar el conflicto.
• Firmar documentos o acuerdos sin asesoramiento legal.

3. Contactar de inmediato con un abogado especializado

Un abogado especializado en derecho inmobiliario o civil podrá valorar rápidamente si la demanda tiene base o si se trata de una reclamación claramente abusiva. Es importante facilitarle desde el principio toda la documentación relacionada con el caso.

4. Respetar escrupulosamente los plazos procesales

Ignorar la demanda o dejar pasar los plazos puede provocar que el juez dicte una resolución en rebeldía, asumiendo como ciertos los hechos alegados por la otra parte. Aunque la demanda sea falsa, debe contestarse formalmente dentro del plazo legal.

Cómo recopilar pruebas sólidas como propietario

La clave para desmontar una demanda falsa está en las pruebas. Cuanto mejor documentada esté la relación con el inquilino, la comunidad o los vecinos, más fácil será acreditar que los hechos alegados no se corresponden con la realidad. La recopilación de pruebas debe ser ordenada, completa y legalmente válida.

Documentación contractual y económica

• Contrato de arrendamiento y anexos firmados por ambas partes.
• Recibos y justificantes de pago de rentas, fianzas, suministros u otros conceptos.
• Presupuestos y facturas de reparaciones, reformas o servicios realizados en la vivienda o local.
• Actas de entrega y devolución de llaves, inventarios de mobiliario y estado del inmueble.

Comunicaciones con la otra parte

Las comunicaciones son una fuente de prueba fundamental para demostrar qué se dijo, cuándo y en qué términos. Es recomendable conservar:

• Correos electrónicos relevantes.
• Mensajes de mensajería instantánea (WhatsApp, SMS, etc.), siempre respetando la legalidad.
• Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.
• Cartas o notificaciones de la comunidad de propietarios.

Es importante no manipular ni alterar estas comunicaciones. Cualquier intento de modificación puede volverse en contra del propietario y restar credibilidad a toda su defensa.

Pruebas físicas, fotográficas y periciales

• Fotografías y vídeos del estado del inmueble antes, durante y después del conflicto.
• Informes técnicos (peritos, arquitectos, empresas de mantenimiento) que acrediten el estado real de la vivienda o de las instalaciones.
• Partes de intervención de seguros o servicios de emergencia.
• Informes médicos, en caso de alegaciones sobre salud o daños personales.

Testigos y declaraciones

Los testimonios de terceros pueden ser determinantes para desmontar una versión falsa de los hechos. Pueden actuar como testigos:

• Vecinos que hayan presenciado incidentes o conversaciones clave.
• Profesionales que hayan intervenido en el inmueble (fontaneros, electricistas, administradores de fincas).
• Otros propietarios o miembros de la comunidad.

Estrategias legales para defenderse de demandas falsas

La estrategia de defensa dependerá del tipo de demanda, de las pruebas disponibles y de la jurisdicción. Sin embargo, existen líneas de actuación habituales que los propietarios pueden utilizar, siempre con el apoyo de un profesional del derecho.

Contestar a la demanda desmontando los hechos

La contestación a la demanda es el escrito clave en el que se exponen los argumentos de defensa. En él se debe:

• Negar de forma expresa los hechos falsos o inexactos.
• Aportar pruebas documentales, testificales y periciales que contradigan la versión del demandante.
• Plantear, si procede, excepciones procesales (falta de legitimación, prescripción, incompetencia del juzgado, etc.).

Alegar abuso de derecho y mala fe procesal

Cuando la demanda se utiliza como herramienta de presión, venganza o acoso, puede alegarse que existe un abuso de derecho y una actuación de mala fe. Esto puede tener consecuencias en materia de costas y, en algunos casos, abrir la puerta a reclamaciones posteriores contra el demandante.

Solicitar la imposición de costas al demandante

Si el juez considera que la demanda carecía de fundamento o que el propietario tenía razón en sus pretensiones, puede condenar al demandante al pago de las costas del procedimiento. Esto incluye, en parte, los honorarios de abogado y procurador del propietario.

Reconvenir o formular demanda contra el demandante

En determinados casos, el propietario puede aprovechar el mismo procedimiento para presentar una reconvención (una demanda cruzada) contra quien inició la acción falsa. Por ejemplo, para reclamar rentas impagadas, daños en el inmueble o indemnizaciones por perjuicios causados.

Demandas falsas de inquilinos: casos habituales y cómo defenderse

Una parte importante de las demandas falsas contra propietarios proviene de inquilinos que intentan evitar el pago de rentas, retrasar un desahucio o conseguir ventajas económicas. Conocer los patrones más frecuentes ayuda a anticiparse y a preparar una defensa eficaz.

Casos habituales de demandas falsas de inquilinos

• Falsas acusaciones de falta de mantenimiento: el inquilino afirma que el propietario no repara averías graves, cuando en realidad se han ofrecido soluciones o los daños son consecuencia de un mal uso.
• Reclamaciones exageradas por humedades o plagas: se atribuyen al propietario problemas que tienen origen en la comunidad, en el propio inquilino o en causas ajenas.
• Denuncias por supuestos cortes de suministros: se acusa al propietario de cortar agua, luz o gas para forzar la salida del inquilino, sin pruebas reales de ello.
• Alegaciones falsas de acoso inmobiliario: se presentan como acoso comunicaciones legítimas de reclamación de rentas o de aviso de finalización de contrato.

Claves para defenderse frente a estas reclamaciones

• Mantener un historial de incidencias con fechas, comunicaciones y soluciones ofrecidas.
• Conservar informes técnicos que acrediten el origen real de los problemas (humedades, plagas, averías).
• Evitar cualquier actuación que pueda interpretarse como presión ilegítima (cambios de cerradura, visitas sin aviso, comentarios amenazantes).
• Canalizar las reclamaciones económicas siempre por vías formales (burofax, requerimientos escritos, procedimientos judiciales).

Cuando el inquilino utiliza la amenaza de una demanda falsa para negociar condiciones ventajosas, es importante no ceder a chantajes, pero sí documentar cuidadosamente cada interacción para poder demostrar, llegado el caso, que se ha actuado de forma correcta y proporcionada.

Conflictos con vecinos y comunidad de propietarios

No solo los inquilinos pueden presentar demandas falsas contra un propietario. También pueden hacerlo vecinos, comunidades de propietarios o incluso terceros afectados por ruidos, obras o actividades en el inmueble. En estos casos, la dimensión vecinal y comunitaria añade complejidad al conflicto.

Tipos de reclamaciones frecuentes

• Acusaciones de ruidos excesivos o actividades molestas que no se corresponden con la realidad.
• Demandas por obras supuestamente ilegales cuando en realidad cuentan con permisos o se ajustan a la normativa.
• Reclamaciones por impago de cuotas comunitarias ya abonadas o mal contabilizadas.
• Conflictos por uso de zonas comunes basados en interpretaciones erróneas de los estatutos.

Cómo protegerse en el ámbito de la comunidad

• Conservar actas de juntas y comunicaciones del administrador de fincas.
• Solicitar siempre certificados de deuda cuando se vendan inmuebles o se discutan cuotas.
• Documentar por escrito cualquier acuerdo alcanzado con la comunidad o con vecinos concretos.
• Acudir a las juntas y hacer constar en acta las discrepancias relevantes.

En este tipo de conflictos, la mediación o la intervención del administrador de fincas puede evitar que las tensiones deriven en demandas judiciales, pero si ya se ha presentado una reclamación falsa, será el juez quien valore las pruebas y la conducta de cada parte.

Prevención: contratos, documentación y comunicación prudente

La mejor forma de defenderse de una demanda falsa es dificultar al máximo que llegue a prosperar. Esto se consigue con una política preventiva basada en contratos bien redactados, documentación exhaustiva y una comunicación prudente con todas las personas que se relacionan con el inmueble.

Contratos claros y completos

• Definir con precisión las obligaciones de cada parte (pagos, reparaciones, uso del inmueble).
• Incluir cláusulas sobre comunicación de incidencias y plazos de respuesta.
• Regular el uso permitido del inmueble (vivienda habitual, uso turístico, actividad profesional, etc.).
• Prever mecanismos de resolución de conflictos y penalizaciones por incumplimiento.

Documentación sistemática de la relación

Llevar un archivo ordenado de toda la documentación relacionada con el inmueble y con los inquilinos o vecinos facilita enormemente la defensa ante cualquier reclamación. Es recomendable:

• Guardar contratos, anexos, inventarios y actas de entrega.
• Conservar justificantes de pago y cobro, tanto físicos como digitales.
• Registrar incidencias relevantes con fecha, descripción y solución aplicada.
• Respaldar periódicamente la información en la nube o en dispositivos seguros.

Comunicación prudente y profesional

La forma de comunicarse puede ser utilizada como argumento en una demanda falsa, especialmente cuando se alegan situaciones de acoso o presión. Algunas pautas útiles son:

• Evitar insultos, amenazas o expresiones despectivas, incluso en momentos de tensión.
• Confirmar por escrito los acuerdos verbales importantes.
• Utilizar canales formales (correo electrónico, burofax) para reclamaciones relevantes.
• Registrar las visitas al inmueble y su motivo, especialmente si el inquilino no está presente.

Costes, riesgos y posibles indemnizaciones en casos de demandas falsas

Enfrentarse a una demanda falsa implica asumir una serie de costes y riesgos, pero también puede abrir la puerta a reclamar indemnizaciones si se demuestra que la otra parte actuó de mala fe. Conocer este equilibrio ayuda al propietario a tomar decisiones informadas sobre cómo proceder.

Costes habituales para el propietario

• Honorarios de abogado y procurador, salvo que se cuente con cobertura de defensa jurídica en un seguro.
• Gastos de peritos (arquitectos, técnicos, tasadores) si se necesitan informes especializados.
• Tiempo invertido en recopilar documentación, asistir a vistas y reuniones.
• Impacto emocional y estrés derivados del proceso judicial.

Riesgos si no se actúa correctamente

No responder adecuadamente a una demanda falsa puede tener consecuencias graves:

• Sentencias desfavorables por incomparecencia o falta de pruebas.
• Obligación de pagar cantidades injustas o asumir responsabilidades que no corresponden.
• Deterioro de la reputación del propietario ante otros inquilinos, vecinos o entidades financieras.

Posibles indemnizaciones y recuperación de costes

Cuando se demuestra que la demanda era infundada o que se actuó con mala fe, el propietario puede:

• Solicitar la imposición de costas al demandante.
• Reclamar daños y perjuicios si se acredita un perjuicio económico concreto.
• Valorar, con su abogado, la posibilidad de iniciar acciones por denuncia falsa o calumnias en el ámbito penal.

Cuándo y cómo denunciar una demanda falsa contra el propietario

No toda demanda desestimada por el juez es automáticamente una denuncia falsa en sentido penal. Para que exista un delito de acusación o denuncia falsa, suele exigirse que quien la presenta sepa que los hechos no son ciertos y, aun así, los ponga en conocimiento de la autoridad con intención de perjudicar a otro.

Requisitos habituales para hablar de denuncia falsa

• Existencia de una denuncia o querella ante autoridad competente.
• Hechos objetivamente falsos, no simples interpretaciones discutibles.
• Conocimiento por parte del denunciante de que lo que afirma no es cierto.
• Intención de perjudicar al propietario (daño reputacional, económico o personal).

Pasos para valorar una acción penal

Antes de denunciar por acusación o denuncia falsa, el propietario debe:

• Esperar, en muchos casos, a que exista una resolución firme que declare la inexistencia de los hechos denunciados.
• Recopilar toda la documentación y pruebas que demuestren la falsedad consciente de la acusación.
• Consultar con un abogado penalista sobre la viabilidad de la acción y los riesgos asociados.

En paralelo, también pueden explorarse otras vías, como reclamaciones civiles por daños y perjuicios o acciones por vulneración del honor, si la difusión de las acusaciones falsas ha afectado gravemente a la reputación del propietario.

Preguntas frecuentes