Qué hacer si el inquilino deja desperfectos graves
Qué hacer si el inquilino deja desperfectos graves: distingue daños, reúne pruebas y valora reclamar con seguridad jurídica.
Si te preguntas qué hacer si el inquilino deja desperfectos graves, la respuesta no es reparar sin más ni descontarlo todo automáticamente de la fianza. En España hay que distinguir entre desgaste ordinario, daños imputables al arrendatario y reparaciones necesarias que corresponden al arrendador, además de documentar bien el estado de la vivienda y hacer una liquidación final correcta.
Como criterio práctico: inspecciona la vivienda al recuperar la posesión, reúne prueba del estado inicial y final, calcula el coste real de los daños imputables y comunica por escrito la liquidación. Si la fianza no cubre todo, puede valorarse una reclamación adicional con base en la documentación disponible.
Cómo distinguir desperfectos graves del desgaste normal de la vivienda
La distinción es esencial. El art. 21 LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. También menciona las pequeñas reparaciones por el desgaste por uso ordinario, que corresponden al inquilino.
En cambio, pueden existir desperfectos graves imputables al inquilino cuando hay roturas, deterioros anormales, daños por mal uso, falta de cuidado relevante o actuaciones voluntarias no consentidas. Si además se han causado daños dolosos en la finca u obras no consentidas, puede entrar en juego el art. 27.2.d LAU, según el momento y las circunstancias del caso.
- Puede ser desgaste ordinario: pintura fatigada por el paso del tiempo, pequeñas marcas de uso normal o envejecimiento natural de elementos.
- Puede ser daño imputable: puertas rotas, cristales fracturados, quemaduras, humedades por uso negligente, mobiliario destrozado o electrodomésticos dañados por mal uso acreditable.
- Puede ser reparación a cargo del arrendador: averías derivadas de antigüedad, defecto previo o necesidad de conservación no causada por el arrendatario.
Aquí influyen mucho el contrato, el inventario, el estado inicial de la vivienda y la prueba disponible. El art. 1561 CC conecta con la obligación de devolver la finca al terminar el arriendo, y el art. 1563 CC puede ser relevante para valorar deterioros, siempre en relación con lo que efectivamente pueda probarse.
Qué pruebas conviene reunir antes de reparar o reclamar
Antes de encargar reparaciones o reclamar cantidades, conviene asegurar la prueba. Cuanto mejor documentado esté el daño, más sólida será la posición del propietario en una eventual negociación o reclamación.
- Revisa el contrato y el inventario, si lo hay, para comparar el estado de entrega con el de devolución.
- Levanta un acta de entrega de llaves o un documento de recuperación de la posesión con fecha.
- Haz fotografías y vídeos claros, fechados y de detalle de cada desperfecto.
- Solicita presupuestos o facturas para cuantificar el coste real de reparación o reposición.
- Conserva comunicaciones con el inquilino, especialmente si hubo avisos previos, reconocimiento de daños o incidencias reiteradas.
Si el estado de la vivienda puede discutirse, una comunicación fehaciente, como un burofax, suele ser útil para dejar constancia de los daños apreciados y de la liquidación que se pretende practicar.
Cuándo puede retenerse la fianza y cuándo puede no ser suficiente
El art. 36 LAU regula la fianza y permite su aplicación a obligaciones pendientes al finalizar el arrendamiento. Eso puede incluir, según el caso, daños acreditados, rentas impagadas o suministros pendientes, siempre que la liquidación esté bien diferenciada y documentada.
Ahora bien, retener la fianza no equivale a poder descontar cualquier importe sin justificación. Si el desperfecto responde al uso ordinario o a una reparación necesaria del arrendador, la retención puede ser discutible. Y si los daños superan la cuantía de la fianza, esta puede no ser suficiente para cubrir todo el perjuicio.
Cómo reclamar al inquilino los daños y otros importes pendientes
Lo aconsejable es preparar una liquidación final del alquiler clara y desglosada: daños materiales, suministros impagados, rentas pendientes si existieran, y aplicación de la fianza. No conviene mezclar conceptos sin soporte documental.
Desde la perspectiva civil, pueden ser relevantes el art. 1101 CC, sobre responsabilidad por incumplimiento, y el art. 1255 CC, respecto de los pactos contractuales lícitos, aunque este último no sustituye una regulación expresa de cada supuesto. Si el incumplimiento es grave y el contrato sigue vivo, también podría valorarse la conexión con el art. 1124 CC, según el caso.
En la práctica, suele ser útil enviar una reclamación fehaciente con:
- identificación de los daños,
- referencia al estado inicial y final de la vivienda,
- presupuestos o facturas,
- importe retenido de la fianza,
- saldo pendiente, si lo hubiera.
Qué vías pueden valorarse si no hay acuerdo
Si no hay acuerdo con el arrendatario, puede valorarse una reclamación extrajudicial previa y, si no resulta suficiente, estudiar una reclamación judicial. En ese punto habrá que revisar la cuantía, la acción que realmente proceda, la documentación disponible y el cauce aplicable según las circunstancias.
No todos los daños se reclaman del mismo modo ni con la misma facilidad probatoria. Por eso, antes de iniciar actuaciones, conviene analizar si existe inventario, prueba fotográfica, facturas, comunicaciones previas y una entrega de llaves bien documentada.
Errores frecuentes del propietario que debilitan la reclamación
- Reparar de inmediato sin fotografiar ni presupuestar antes.
- No disponer de inventario o no compararlo con el estado de salida.
- Confundir envejecimiento normal con daños por inquilino.
- Retener la fianza sin explicar el desglose de conceptos.
- Mezclar en una sola cifra desperfectos, suministros y rentas sin soporte documental.
- No usar comunicaciones fehacientes cuando el conflicto es previsible.
Conclusión práctica
Ante desperfectos graves, el criterio más sólido es siempre el mismo: documentar, diferenciar desgaste de daño imputable, liquidar correctamente la fianza y valorar la reclamación con prueba suficiente. Si el inquilino deja daños relevantes, actuar con orden jurídico y probatorio suele ser más importante que actuar deprisa.
Si necesitas revisar si realmente procede reclamar y cómo enfocar la liquidación final, puede ser razonable consultar el caso con un profesional que analice contrato, inventario, fotografías y facturas antes de dar el siguiente paso.
Fuentes oficiales
¿Necesitas orientación legal?
Te explicamos opciones generales y, si lo solicitas, te ponemos en contacto con un profesional colegiado colaborador independiente.
