Qué hacer si el inquilino no cumple con el aval

Cuando el inquilino no cumple aval, el propietario puede encontrarse con situaciones muy distintas: que no entregue la garantía prometida, que no la renueve, que el aval bancario haya caducado, que el fiador no responda o que exista además impago alquiler. El primer paso no suele ser reclamar a ciegas, sino identificar qué garantía se pactó exactamente y revisar la documentación firmada.

En arrendamientos urbanos en España conviene distinguir desde el inicio entre fianza legal, garantía adicional, aval bancario y fiador personal. En el lenguaje cotidiano, “aval” se usa muchas veces para referirse a cualquiera de estas figuras, pero jurídicamente no son lo mismo y las consecuencias dependen del contrato y de la documentación suscrita.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente su art. 36 LAU, regula la fianza y permite garantías adicionales, pero no detalla por sí sola todas las condiciones de los avales usados en la práctica. Por eso, la forma de ejecutar el aval, su vigencia, sus límites y su alcance dependerán en gran medida de lo que se haya firmado.

Qué significa realmente que el inquilino no cumple con el aval

Decir que un inquilino “no cumple con el aval” puede describir varios incumplimientos de garantías distintos. No es igual que el arrendatario no entregue una garantía comprometida al inicio, que incumpla la obligación de mantenerla vigente durante el contrato o que exista una garantía formalmente constituida pero difícil de hacer efectiva por sus condiciones.

• Puede haberse pactado la fianza legal, que la LAU contempla con carácter obligatorio en los términos del art. 36.
• Puede existir una garantía adicional, también admitida por el art. 36 LAU, cuyo contenido concreto dependerá del contrato.
• Puede haberse acordado un aval bancario alquiler, normalmente emitido por una entidad financiera y sujeto a sus propias condiciones documentales.
• Puede haberse firmado un fiador alquiler, es decir, una persona que garantiza el cumplimiento del arrendatario conforme al régimen de la fianza del Código Civil, especialmente los arts. 1822 y siguientes.

También conviene separar dos planos. Por un lado está el incumplimiento de la obligación de constituir o mantener una garantía. Por otro, el incumplimiento principal del contrato de arrendamiento, como el impago de rentas o suministros. Ambos pueden coincidir, pero no siempre producen exactamente la misma respuesta jurídica.

Desde la perspectiva contractual, habrá que valorar lo pactado a la luz de la fuerza vinculante del contrato y la libertad de pactos, en los términos de los arts. 1091 y 1255 del Código Civil, así como las consecuencias del incumplimiento si realmente se produce, con la prudencia que exigen los arts. 1101 y 1124 CC según el caso.

Qué documentación conviene revisar antes de reclamar

Antes de iniciar una reclamación aval, conviene ordenar la prueba documental. En muchas controversias, la viabilidad de reclamar no depende solo de que el propietario tenga razón en términos prácticos, sino de cómo quedó redactada la cláusula y de si se puede acreditar el incumplimiento.

• Contrato de arrendamiento: hay que revisar la cláusula de fianza y las posibles cláusulas del contrato sobre garantías adicionales, renovación, cuantía, plazo y causas de ejecución.
• Documento del aval bancario: debe comprobarse si es a primer requerimiento, si exige justificar el incumplimiento, qué plazo de vigencia tiene y qué documentos exige el banco.
• Documento de fianza personal: interesa identificar si el fiador asumió responsabilidad solidaria o si conserva beneficios legales propios del régimen de fianza del Código Civil.
• Recibos y justificantes: pagos de renta, suministros, desperfectos, comunicaciones previas y cualquier requerimiento de pago.
• Comunicaciones con el inquilino: correos electrónicos, burofax, mensajes y cualquier constancia de que se requirió la entrega, reposición o renovación de la garantía.

Al revisar estos documentos, el propietario debería fijarse especialmente en preguntas concretas: ¿la garantía era obligatoria para la firma o para mantener el contrato?, ¿qué importe cubre?, ¿cubre solo rentas o también daños y suministros?, ¿caduca?, ¿requiere preaviso?, ¿permite reclamar de forma inmediata o condicionada?

En la práctica, muchos problemas nacen de supuestos como estos: falta de renovación del aval, aval insuficiente, aval condicionado que exige documentación adicional, o fiador insolvente. Sin revisar bien estos extremos, cualquier reclamación puede debilitarse.

Cuándo puede reclamarse al inquilino, al fiador o al banco

La respuesta depende del tipo de garantía firmada. La LAU sí contempla la fianza y permite garantías adicionales, pero no regula de forma exhaustiva todas las clases de aval ni su mecanismo de ejecución. Por eso, antes de reclamar habrá que analizar si la pretensión se dirige contra el arrendatario, contra un fiador personal o frente a la entidad bancaria que emitió el aval.

Reclamación al inquilino

Si el arrendatario se obligó en el contrato de arrendamiento a aportar o mantener una garantía y no lo hizo, puede existir un incumplimiento contractual. En ese escenario, el propietario puede requerir el cumplimiento, pedir la reposición de la garantía y valorar si concurren daños o perjuicios. La base general se conecta, con la debida prudencia, con los arts. 1091, 1101, 1124 y 1255 CC, siempre según lo pactado y el alcance real del incumplimiento.

Reclamación al fiador personal

Si existe un fiador alquiler, la reclamación no se apoya en la LAU como regulación específica del fiador, sino en el régimen de la fianza del Código Civil, a partir del art. 1822 y siguientes. Aquí es esencial revisar si el fiador asumió una obligación solidaria, si renunció o no a determinados beneficios legales y qué obligaciones concretas garantizó. No todos los fiadores responden de la misma forma ni con igual amplitud.

Reclamación al banco

En un aval bancario alquiler, la posibilidad de cobro dependerá sobre todo del texto del propio aval. Hay avales que permiten una ejecución más directa y otros que exigen acreditar el incumplimiento con documentos concretos. Por eso, cuando se plantea ejecutar el aval, conviene comprobar con precisión: plazo de vigencia, importe máximo garantizado, causa de ejecución y formalidades exigidas por la entidad.

En cualquiera de estos supuestos suele ser útil cursar un requerimiento de pago o de cumplimiento suficientemente claro, dejando constancia documental. Si después se inicia una reclamación judicial, esa trazabilidad puede resultar relevante para acreditar el incumplimiento y la actitud del arrendatario o del garante, especialmente si es necesaria una negociación con bancos por impagos.

Qué opciones tiene el propietario si además hay impago del alquiler

Cuando el problema con la garantía coincide con rentas impagadas, el escenario cambia de intensidad. El propietario puede no solo valorar la reclamación aval, sino también estudiar la acción más adecuada por el incumplimiento principal del contrato.

Si existe impago alquiler, puede plantearse, según el caso, una reclamación de rentas y, en su caso, un desahucio por impago. No obstante, conviene evitar automatismos: habrá que valorar la acción concreta según el incumplimiento, la garantía pactada y la documentación disponible. No todos los supuestos de incumplimiento del aval justifican por sí solos la misma respuesta procesal.

• Si la garantía sigue vigente, puede intentarse su ejecución en los términos pactados para cubrir rentas o conceptos garantizados.
• Si el aval ha caducado y no se renovó, puede reclamarse ese incumplimiento al arrendatario y valorar sus efectos contractuales.
• Si hay fiador, puede analizarse su responsabilidad del fiador en relación con las rentas vencidas y demás obligaciones cubiertas.
• Si el impago se prolonga, puede resultar aconsejable preparar una estrategia conjunta: requerimiento, reclamación de cantidades y eventual acción de resolución, si jurídicamente procede.

Un ejemplo práctico: si el inquilino dejó de pagar dos mensualidades y además no renovó el aval bancario que el contrato exigía mantener vigente, el propietario puede encontrarse ante un doble incumplimiento. En ese caso, la estrategia puede combinar la exigencia de la garantía pactada con la reclamación de las cantidades debidas, pero siempre según lo firmado y la prueba disponible.

Errores frecuentes al reclamar un aval en un arrendamiento

En la práctica, muchos propietarios pierden fuerza en su reclamación por errores evitables. Estos son algunos de los más habituales:

• Confundir fianza legal con aval o con fiador personal. Son figuras diferentes y no se reclaman igual.
• Dar por hecho que la LAU regula todos los detalles del aval. El art. 36 LAU permite garantías adicionales, pero su contenido depende del contrato y de la documentación firmada.
• Intentar cobrar al banco sin revisar las condiciones del aval. Un aval condicionado puede exigir requisitos formales muy concretos.
• Reclamar al fiador sin analizar el alcance de su compromiso. No siempre responde del mismo modo ni por todos los conceptos.
• No documentar el incumplimiento. Sin requerimientos, recibos y comunicaciones, la reclamación puede resultar más débil.
• Esperar a que el aval caduque sin actuar. En algunos supuestos, la falta de reacción a tiempo puede complicar la posición del arrendador.

También es frecuente reclamar importes que no están claramente cubiertos por la garantía. Por ejemplo, hay avales que cubren solo renta y no desperfectos, o solo obligaciones vencidas dentro de un plazo concreto. Leer literalmente la documentación suele ser más importante que usar etiquetas genéricas.

Cómo prevenir este problema en futuros contratos

La mejor forma de proteger los derechos del propietario es prevenir ambigüedades desde la firma. Una buena redacción contractual no elimina todos los riesgos, pero puede reducir mucho los conflictos posteriores.

• Definir con precisión si se exige garantía adicional, aval bancario o fiador personal.
• Indicar importe, duración, supuestos cubiertos y obligación de renovación si procede.
• Regular qué ocurre si el inquilino no entrega o no repone la garantía en plazo.
• Exigir que el aval bancario sea claro en cuanto a vigencia y forma de ejecución.
• Comprobar la solvencia real del fiador antes de aceptar su firma como garantía suficiente.
• Conservar de forma ordenada contrato, anexos, recibos y comunicaciones.

En operaciones de cierta cuantía o con riesgo elevado, puede ser razonable revisar el clausulado antes de firmar. Una cláusula poco precisa sobre garantías puede generar después litigios evitables, especialmente cuando aparecen rentas impagadas o el arrendatario abandona la vivienda o el local dejando deudas pendientes.

Preguntas frecuentes

¿La fianza legal y el aval son lo mismo?

No. La fianza legal está prevista en el art. 36 LAU. El “aval” puede referirse en la práctica a una garantía adicional, a un aval bancario o incluso a un fiador personal. Habrá que leer el contrato para saber qué se pactó.

¿Puedo reclamar directamente al fiador?

Dependerá del documento firmado y del régimen aplicable de la fianza en el Código Civil. Conviene analizar el alcance exacto de su compromiso y cómo quedó configurada su responsabilidad.

¿Si el banco emitió un aval, siempre se cobra?

No necesariamente. Todo depende del texto del aval, de sus condiciones y de si se cumplen los requisitos documentales exigidos para hacerlo efectivo.

¿La falta de aval permite resolver el contrato?

Puede llegar a plantearse como incumplimiento contractual según la importancia de la obligación asumida y la redacción del contrato, pero no conviene dar una respuesta automática. Habrá que valorar el caso concreto y la vía más adecuada si se inicia una reclamación judicial.

Fuentes oficiales

• BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
• BOE: Código Civil

Idea clave para el propietario

Si el inquilino no cumple aval, la solución no depende de una etiqueta genérica, sino de qué tipo de garantía se firmó, qué cubre exactamente y qué prueba documental existe del incumplimiento. La LAU ofrece el marco de la fianza y admite garantías adicionales, pero la ejecución concreta del aval, la reclamación al fiador o la respuesta frente al impago exigirán revisar el contrato y la documentación asociada.

Como siguiente paso razonable, suele ser útil recopilar contrato, anexos, aval, recibos y comunicaciones, y solicitar una revisión jurídica del caso antes de reclamar. Una estrategia bien enfocada desde el inicio puede ayudar a proteger mejor la posición del arrendador y evitar errores difíciles de corregir después.