Qué hacer si el inquilino no cumple con el aval

Entender el aval en el alquiler

Cuando un inquilino no cumple con el aval, el propietario se encuentra en una situación delicada que combina riesgo económico, plazos legales y decisiones rápidas. Para actuar con seguridad es imprescindible comprender primero qué es exactamente el aval, cuáles son sus efectos jurídicos y qué se puede exigir tanto al inquilino como al avalista o entidad que lo respalda.

En un contrato de arrendamiento, el aval es una garantía adicional que se suma a la fianza legal. Su función es asegurar al propietario el cobro de las rentas y demás cantidades debidas (suministros, daños, penalizaciones) en caso de que el inquilino incumpla sus obligaciones de pago. El aval puede prestarlo una persona física (fiador) o una entidad financiera (aval bancario), y su alcance dependerá siempre de lo que se haya pactado por escrito.

• El aval no sustituye a la fianza, sino que la complementa.
• Debe constar por escrito, preferiblemente en el propio contrato o en documento anexo.
• Puede tener límite de cantidad y de duración, o ser ilimitado.
• Puede ser solidario (lo más habitual) o subsidiario, según se haya redactado.

Tipos de aval y cómo afectan al propietario

No todos los avales ofrecen el mismo nivel de protección al arrendador. Entender las diferencias entre ellos le permitirá saber hasta dónde puede llegar su reclamación cuando el inquilino deja de pagar o incumple las condiciones pactadas.

Aval personal o fiador solidario

Es el más frecuente en alquileres de vivienda. Una persona (normalmente familiar del inquilino) se compromete a responder con su propio patrimonio de las deudas derivadas del contrato. Cuando el aval es solidario, el propietario puede reclamar directamente al fiador sin necesidad de agotar antes las vías contra el inquilino.

• Ventaja: mayor facilidad de cobro, al poder dirigirse al fiador desde el primer impago.
• Inconveniente: si el fiador carece de bienes o ingresos, el aval puede ser difícil de ejecutar.
• Recomendación: solicitar justificantes de ingresos y solvencia del fiador antes de firmar.

Aval bancario

El aval bancario es una garantía emitida por una entidad financiera a favor del propietario. Suele consistir en un documento donde el banco se compromete a pagar hasta una cantidad máxima si el inquilino incumple. Es una de las garantías más sólidas, pero también más costosas para el arrendatario.

• Puede ser a primer requerimiento (el banco paga con una simple reclamación formal).
• Puede exigir sentencia o justificación documental del impago, según se haya pactado.
• Suele tener fecha de caducidad y cuantía máxima claramente fijada.

Seguro de impago de alquiler

Aunque técnicamente no es un aval, el seguro de impago cumple una función similar: garantiza al propietario el cobro de las rentas durante un número determinado de meses, así como la defensa jurídica en caso de desahucio. Cuando el inquilino no cumple, la aseguradora asume el riesgo dentro de los límites de la póliza.

• Cubre normalmente entre 6 y 18 meses de renta, según el producto contratado.
• Exige un estudio previo de solvencia del inquilino.
• Puede incluir cobertura por daños en la vivienda y defensa jurídica.

Cómo detectar que el inquilino no cumple con el aval

El incumplimiento del aval suele manifestarse en forma de impagos reiterados o retrasos constantes en la renta. Sin embargo, también puede haber otras señales de alarma que conviene identificar a tiempo para minimizar el riesgo y actuar con rapidez.

• Retrasos frecuentes en el pago: el inquilino paga, pero siempre fuera de plazo.
• Impago total o parcial de la renta: deja de pagar uno o varios meses.
• Recibos devueltos: domiciliaciones bancarias rechazadas por falta de fondos.
• Falta de respuesta: el inquilino evita llamadas, correos o notificaciones.
• Incumplimientos adicionales: subarriendo no autorizado, uso distinto de vivienda, daños graves.

En muchos casos, el problema no es que el inquilino “no cumpla con el aval” de forma directa, sino que el propietario no ha activado correctamente la garantía o no ha reclamado al avalista en tiempo y forma. Por ello, es esencial documentar desde el primer impago todas las comunicaciones y movimientos de cuenta.

Pasos inmediatos ante el incumplimiento del aval

Cuando detecte el primer impago o un retraso significativo, es fundamental actuar con rapidez y orden. Los pasos iniciales que dé pueden marcar la diferencia entre una solución rápida y un conflicto largo y costoso.

1. Revisar el contrato y la cláusula de aval

Antes de contactar con el inquilino o el avalista, revise detenidamente el contrato de arrendamiento y el documento de aval. Compruebe:

• Si el aval es solidario o subsidiario.
• La cuantía máxima garantizada y el plazo de vigencia.
• Las obligaciones concretas que cubre (solo rentas o también suministros y daños).
• Las condiciones para poder ejecutarlo (requerimiento previo, sentencia, etc.).

2. Contacto inmediato con el inquilino

El siguiente paso es contactar con el inquilino para aclarar la situación. A veces se trata de un problema puntual o de un error bancario fácil de corregir. No obstante, incluso si hay buena voluntad, conviene dejar constancia escrita de la incidencia.

• Envié un correo electrónico detallando el impago y la cantidad adeudada.
• Fije un plazo breve y concreto para regularizar la situación.
• Advierta de que, en caso contrario, se activará el aval y se iniciarán acciones legales.

3. Requerimiento formal de pago

Si el inquilino no responde o no paga en el plazo concedido, el siguiente paso es enviar un requerimiento formal de pago, preferiblemente mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Este documento será esencial para futuras reclamaciones.

Reclamación al inquilino y al avalista

Si tras el requerimiento formal el inquilino sigue sin pagar, llega el momento de activar el aval. La forma de hacerlo dependerá del tipo de garantía pactada y de la redacción de la cláusula correspondiente.

Reclamación al fiador o avalista personal

Cuando existe un fiador solidario, el propietario puede dirigirse directamente contra él desde el primer impago. Lo recomendable es enviar un requerimiento formal similar al dirigido al inquilino, detallando la deuda y adjuntando copia del contrato.

• Identifique claramente al fiador y su domicilio a efectos de notificaciones.
• Adjunte copia del contrato y de la cláusula de aval firmada.
• Incluya justificantes de los impagos (recibos devueltos, extractos bancarios).
• Conceda un plazo breve para el pago voluntario antes de acudir a la vía judicial.

Ejecución de aval bancario

En el caso del aval bancario, deberá seguirse el procedimiento previsto en el propio documento de aval. Si es a primer requerimiento, bastará con presentar la reclamación formal al banco, acreditando el impago. Si exige sentencia o título ejecutivo, será necesario acudir previamente a los tribunales.

• Revise la fecha de caducidad del aval bancario antes de iniciar el proceso.
• Presente la documentación exigida por la entidad (contrato, burofaxes, etc.).
• Solicite por escrito la ejecución del aval hasta el límite garantizado.

Comunicación con la aseguradora (seguro de impago)

Si dispone de un seguro de impago de alquiler, deberá notificar el siniestro a la compañía dentro de los plazos establecidos en la póliza (normalmente 30 días desde el primer impago). La aseguradora le indicará la documentación necesaria y, en muchos casos, se hará cargo de la reclamación judicial.

Vía judicial y procedimiento de desahucio

Si el inquilino no paga y el avalista tampoco responde, la vía judicial se convierte en la herramienta principal para recuperar tanto la vivienda como las cantidades adeudadas. En España, el procedimiento más habitual es el juicio de desahucio por falta de pago, que puede acumular la reclamación de rentas.

Demanda de desahucio por falta de pago

El propietario, asistido por abogado y procurador (salvo pequeñas cuantías), presenta una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda. En ella se solicita la resolución del contrato, el lanzamiento del inquilino y el pago de las rentas debidas.

• Se puede acumular la reclamación contra el inquilino y contra el fiador solidario.
• El juzgado fija fecha de juicio y, en su caso, de lanzamiento.
• Si el inquilino no se opone ni paga, el procedimiento puede resolverse rápidamente.

Reclamación de cantidades al avalista

Cuando el avalista no atiende al requerimiento extrajudicial, el propietario puede incluirlo en la demanda o interponer una acción específica contra él. La responsabilidad del avalista se limitará a lo pactado en el contrato (importe máximo, plazo, conceptos cubiertos).

Plazos y costes aproximados

La duración de un procedimiento de desahucio puede variar según el juzgado y la carga de trabajo, pero suele oscilar entre varios meses y más de un año en los casos más complejos. A los costes de abogado y procurador se añaden las tasas judiciales (en caso de empresas) y, eventualmente, los gastos de cerrajero y mudanza en el lanzamiento.

Negociación y acuerdos extrajudiciales

No todos los conflictos de alquiler deben terminar en los tribunales. En muchos casos, una buena estrategia de negociación permite al propietario minimizar pérdidas, recuperar la vivienda antes y evitar largos procedimientos judiciales, especialmente cuando el inquilino atraviesa una situación económica complicada.

Opciones habituales de acuerdo

• Entrega voluntaria de llaves: el inquilino abandona la vivienda en una fecha pactada, a cambio de reducir o fraccionar la deuda.
• Calendario de pagos: se acuerda un plan de pagos realista para saldar la deuda en varios meses.
• Condonación parcial: el propietario renuncia a parte de la deuda a cambio de una salida rápida y ordenada.
• Intervención del avalista: el fiador asume el pago de una parte de la deuda para evitar la vía judicial.

Formalizar el acuerdo por escrito

Cualquier acuerdo debe documentarse por escrito, con firma de todas las partes implicadas (propietario, inquilino y, en su caso, avalista). Es recomendable incluir:

• Reconocimiento expreso de la deuda y su importe.
• Plazos y forma de pago, con fechas concretas.
• Compromiso de entrega de llaves y estado de la vivienda.
• Consecuencias del incumplimiento del acuerdo (resolución automática, vía judicial).

Errores frecuentes del propietario y cómo evitarlos

Cuando el inquilino no cumple con el aval, muchos propietarios cometen errores que debilitan su posición jurídica o les hacen perder tiempo y dinero. Conocer estos fallos habituales le ayudará a evitarlos y a gestionar el conflicto con mayor seguridad.

• Confiar solo en la palabra: no dejar constancia escrita de acuerdos, plazos o avisos.
• No revisar la solvencia del avalista: aceptar un fiador sin ingresos estables ni patrimonio.
• Redacción deficiente del aval: cláusulas ambiguas, sin límite claro o sin especificar la solidaridad.
• Dejar pasar el tiempo: acumular muchos meses de impago antes de actuar.
• No usar burofax ni medios fehacientes: limitarse a llamadas o mensajes informales.
• No comprobar plazos de caducidad: perder la posibilidad de ejecutar un aval bancario o reclamar al seguro.

Cómo prevenir problemas de aval en futuros contratos

La experiencia con un inquilino que no cumple con el aval debe servir para mejorar la gestión de futuros arrendamientos. Introducir ciertos cambios en la selección de inquilinos, en la redacción del contrato y en el tipo de garantía elegida puede reducir significativamente el riesgo de impago.

Selección rigurosa del inquilino y del avalista

• Solicite nóminas, contrato de trabajo y vida laboral del inquilino.
• Compruebe la solvencia del avalista (ingresos, propiedades, historial crediticio).
• Valore informes de morosidad y referencias de arrendadores anteriores.

Redacción clara y completa del aval

Un aval eficaz debe dejar poco margen a la interpretación. Es recomendable que un profesional revise la cláusula para asegurarse de que incluye todos los elementos esenciales.

• Identificación completa del avalista y su carácter solidario.
• Límite máximo de responsabilidad y duración del aval.
• Conceptos cubiertos: rentas, suministros, daños, costas judiciales.
• Renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden, si procede.

Valorar el uso de seguros de impago

Complementar el aval con un seguro de impago de alquiler aporta una capa adicional de seguridad. Aunque supone un coste anual, puede resultar muy rentable frente al riesgo de varios meses de impago y un proceso judicial largo.

Preguntas frecuentes