Qué hacer si el inquilino ocupa parcialmente tu vivienda

Qué significa que el inquilino ocupe parcialmente tu vivienda

Cuando se habla de que un inquilino ocupa parcialmente tu vivienda, se hace referencia a situaciones en las que el arrendatario utiliza espacios que no le corresponden según el contrato, altera el uso pactado o comparte el inmueble con terceras personas sin autorización. No se trata de la ocupación ilegal típica de desconocidos, sino de un conflicto dentro de un contrato de alquiler ya existente.

Este tipo de conflictos suele aparecer en viviendas grandes, casas con varias plantas, chalets con zonas exteriores, viviendas con trastero o garaje, e incluso en pisos donde el propietario conserva una habitación o un despacho. También es frecuente en alquileres de habitaciones o alquileres compartidos, donde los límites de uso no siempre están bien definidos.

• El inquilino empieza a usar habitaciones o estancias que el propietario se había reservado.
• Se ocupa un trastero, plaza de garaje o buhardilla que no figuran en el contrato.
• El arrendatario permite que familiares o amigos se instalen en parte de la vivienda sin consentimiento del propietario.
• Se modifica el uso de zonas comunes (patio, terraza, jardín) de forma abusiva o exclusiva.

Marco legal básico en España ante la ocupación parcial

En España, las relaciones entre propietario e inquilino se rigen principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, de forma supletoria, por el Código Civil. Cuando un inquilino ocupa parcialmente tu vivienda de forma indebida, lo relevante no es tanto el concepto penal de "okupa", sino el incumplimiento de las obligaciones contractuales.

La LAU establece que el arrendatario debe usar la vivienda de acuerdo con lo pactado en el contrato y no puede ceder el contrato ni subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador, salvo excepciones muy concretas. Si el inquilino amplía de facto la parte de vivienda que utiliza o introduce a terceros sin permiso, puede estar vulnerando estos preceptos.

• Uso adecuado del inmueble: el inquilino debe destinar la vivienda al uso pactado (normalmente, vivienda habitual) y respetar las limitaciones de uso.
• Prohibición de cesión o subarriendo sin permiso: no puede alojar a terceros de forma estable ni cobrarles renta sin autorización.
• Conservación de la vivienda: debe cuidar el inmueble y no realizar obras que alteren la distribución sin consentimiento.
• Causas de resolución: el incumplimiento grave de estas obligaciones puede justificar la resolución del contrato y el desahucio.

Cómo analizar el contrato de alquiler y detectar incumplimientos

Antes de actuar frente a un inquilino que ocupa parcialmente tu vivienda, es imprescindible revisar con detalle el contrato de arrendamiento. De este análisis dependerá la estrategia legal y la solidez de tus reclamaciones.

Debes comprobar qué se pactó exactamente sobre la extensión del inmueble arrendado, el uso de zonas comunes, la posibilidad de subarrendar o compartir la vivienda y, en su caso, la reserva de determinadas estancias para el propietario.

• Descripción del inmueble: revisa si el contrato especifica metros cuadrados, número de habitaciones, anexos (trastero, garaje, terraza, jardín) y su uso.
• Cláusulas de uso exclusivo o compartido: comprueba si hay estancias reservadas al propietario (despacho, habitación, trastero) o zonas de uso común con reglas concretas.
• Prohibición de subarriendo: identifica si se prohíbe expresamente el subarriendo o la cesión del contrato a terceros.
• Número máximo de ocupantes: muchos contratos fijan un límite de personas que pueden residir en la vivienda.
• Régimen de visitas: aunque las visitas son libres, su permanencia prolongada puede considerarse ocupación o cesión encubierta.

Cómo reunir pruebas de la ocupación parcial indebida

Para defender tus derechos como propietario, no basta con sospechas o comentarios informales. Necesitarás pruebas objetivas que acrediten que el inquilino está ocupando parcialmente tu vivienda más allá de lo pactado. Estas pruebas serán esenciales si el conflicto termina en un procedimiento judicial.

La obtención de pruebas debe hacerse siempre respetando la legalidad, la intimidad del inquilino y las normas de protección de datos. Evita grabaciones ilícitas o accesos no autorizados a la vivienda, ya que podrían invalidar tu posición ante el juez.

• Fotografías y vídeos de zonas ocupadas que estaban reservadas al propietario o no incluidas en el contrato (por ejemplo, trasteros llenos de enseres del inquilino).
• Mensajes y correos electrónicos donde el inquilino reconozca que ha instalado a otra persona o que utiliza espacios no autorizados.
• Testigos (vecinos, conserje, administrador de fincas) que puedan declarar sobre el uso real de la vivienda.
• Anuncios en portales donde el inquilino ofrezca habitaciones o parte de la vivienda en alquiler sin tu permiso.
• Actas notariales o de presencia que documenten la situación en un momento concreto, especialmente en zonas comunes o anexos.

Primeros pasos amistosos y comunicación con el inquilino

Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar una solución amistosa. Muchos conflictos por ocupación parcial surgen de malentendidos, falta de información o cambios en las circunstancias personales del inquilino (nuevas parejas, familiares a cargo, teletrabajo, etc.).

Una conversación clara y respetuosa puede evitar un proceso largo y costoso. No obstante, es importante dejar constancia escrita de los acuerdos o advertencias que se realicen, por si más adelante fuera necesario demostrar que intentaste resolver el problema de forma dialogada.

• Solicita una reunión presencial o por videollamada para exponer tu preocupación y escuchar la versión del inquilino.
• Aclara los límites de uso de la vivienda, mostrando el contrato y, si los hay, planos o fotografías iniciales.
• Propón soluciones intermedias, como regularizar la situación mediante un anexo al contrato, ajustar la renta o fijar normas de convivencia.
• Envía un resumen por escrito (correo electrónico) de lo hablado, para que quede constancia de tu posición y de las propuestas realizadas.

Requerimiento fehaciente y advertencias legales

Si la negociación amistosa no da resultado, el siguiente paso es enviar un requerimiento fehaciente al inquilino. Se trata de una comunicación formal, normalmente por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, en la que se le exige que cese la ocupación parcial indebida o que abandone la vivienda, según el caso.

Este requerimiento es clave por dos motivos: deja constancia de tu oposición a la situación y suele ser un requisito previo para determinadas acciones judiciales. Además, puede provocar que el inquilino rectifique al ver que el conflicto se está formalizando.

• Identificación clara del contrato de alquiler, la vivienda y las partes implicadas.
• Descripción detallada de la ocupación parcial indebida: qué zonas se están usando, desde cuándo y por quién.
• Referencia a las cláusulas incumplidas del contrato y a los artículos de la LAU o del Código Civil aplicables.
• Requerimiento concreto: cese inmediato de la ocupación parcial, desalojo de terceros no autorizados o restitución de las zonas reservadas.
• Plazo para cumplir (por ejemplo, 10 o 15 días) y advertencia de que, en caso contrario, se iniciarán acciones legales.

Vías judiciales: desahucio, resolución de contrato y reclamaciones

Cuando el inquilino persiste en ocupar parcialmente tu vivienda de forma indebida y no atiende a los requerimientos, la solución pasa por la vía judicial. Dependiendo de la gravedad del incumplimiento y de tus objetivos, se pueden plantear distintas acciones.

En la práctica, la mayoría de propietarios optan por el desahucio por incumplimiento de contrato o por la resolución del contrato de arrendamiento, buscando recuperar la posesión completa de la vivienda. En algunos casos, también se reclaman daños y perjuicios.

• Desahucio por incumplimiento: se solicita al juzgado que declare resuelto el contrato y ordene el lanzamiento del inquilino por haber vulnerado las cláusulas de uso, subarriendo o cesión.
• Acción de resolución de contrato: se pide que se declare extinguido el contrato por incumplimiento grave, con devolución de la vivienda al propietario.
• Reclamación de daños y perjuicios: si la ocupación parcial ha generado gastos adicionales, deterioros o pérdida de oportunidades (por ejemplo, imposibilidad de alquilar una parte de la vivienda), se pueden reclamar indemnizaciones.
• Medidas cautelares: en casos extremos, se pueden solicitar medidas provisionales para evitar que la situación empeore mientras se tramita el procedimiento.

Casos frecuentes de ocupación parcial y cómo afrontarlos

La ocupación parcial por parte del inquilino puede adoptar muchas formas. Conocer los escenarios más habituales te ayudará a identificar tu caso y a valorar las posibles soluciones, tanto amistosas como legales.

A continuación se describen algunos supuestos frecuentes y las pautas generales para afrontarlos, siempre teniendo en cuenta que cada situación concreta debe ser analizada por un profesional.

• Inquilino que usa una habitación reservada al propietario: por ejemplo, un despacho o dormitorio que el arrendador quería conservar para uso propio ocasional.
• Ocupación de trastero o garaje no incluidos en el contrato: el inquilino almacena enseres o aparca su vehículo en plazas ajenas.
• Subarriendo de habitaciones sin permiso: el arrendatario alquila camas o habitaciones a terceros, convirtiendo la vivienda en un piso compartido o turístico encubierto.
• Instalación de familiares de forma permanente: padres, hermanos o pareja que pasan de ser visitas esporádicas a residentes estables sin comunicación al propietario.
• Uso exclusivo de zonas comunes: el inquilino se apropia de patios, terrazas o jardines que deberían ser de uso compartido o limitado.

Prevención: cómo evitar futuras ocupaciones parciales

La mejor forma de afrontar la ocupación parcial por parte de un inquilino es prevenirla desde el inicio de la relación contractual. Un contrato bien redactado, una selección cuidadosa del arrendatario y una comunicación fluida reducen drásticamente el riesgo de conflictos.

Invertir tiempo y, si es posible, contar con asesoramiento profesional antes de firmar el contrato puede ahorrarte muchos problemas posteriores. La prevención es especialmente importante en viviendas grandes, con anexos o en alquileres de habitaciones.

• Describir con precisión la vivienda arrendada, incluyendo planos, fotografías y un inventario detallado de estancias y anexos.
• Incorporar cláusulas claras sobre el uso de zonas comunes, habitaciones reservadas, trasteros, garajes y terrazas.
• Limitar el número de ocupantes y exigir comunicación previa y autorización para la residencia de nuevos convivientes.
• Prohibir expresamente el subarriendo y la cesión del contrato sin consentimiento escrito del propietario.
• Realizar visitas periódicas pactadas (con preaviso y respeto a la intimidad) para comprobar el estado de la vivienda.
• Conservar toda la documentación relacionada con el alquiler: anuncios, correos, mensajes y actas de entrega de llaves.

Preguntas frecuentes

Las siguientes preguntas frecuentes resumen las dudas más habituales de los propietarios cuando descubren que su inquilino ocupa parcialmente la vivienda más allá de lo pactado.