Cómo desalojar un local comercial por impago

Introducción y marco legal del desalojo por impago

Desalojar un local comercial por impago exige combinar estrategia preventiva, documentación sólida y un procedimiento judicial claro. Aunque popularmente se habla de “desalojo”, la vía adecuada es la demanda de desahucio por falta de pago, que permite extinguir el contrato de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble. A diferencia de la vivienda, el arrendamiento de local se rige en gran medida por la autonomía de la voluntad, lo que dota de peso a lo pactado en el contrato. Esto significa que muchas veces el éxito del desahucio comienza el día en que se firma el contrato, con cláusulas bien redactadas y calendarios de pago precisos.

La causa habitual que activa el desahucio es el impago de rentas o cantidades asimiladas (IBI repercutido, comunidad si se pactó, suministros a cargo del inquilino, penalizaciones por retraso, etc.). Para afrontar el proceso con garantías, el propietario debe acreditar incumplimiento objetivo y continuado, evitando actuaciones que puedan interpretarse como tolerancia del impago. De ahí la importancia de reaccionar ante los primeros atrasos y de dejar constancia fehaciente.

Desde el punto de vista práctico, conviene entender el itinerario general: requerimiento de pago, recopilación de pruebas, presentación de la demanda de desahucio con reclamación de rentas, admisión y señalamiento, eventuales causas de oposición, sentencia (o decreto si hay allanamiento), y, finalmente, lanzamiento si no hay entrega voluntaria. El proceso, bien preparado, no solo recupera el local, también ordena el cobro de importes debidos y asigna las costas cuando proceda.

• Definir la causa: impago de rentas o cantidades asimiladas.
• Probar el incumplimiento: extractos, recibos devueltos, facturas.
• Planificar la estrategia: requerir, demandar y ejecutar lanzamiento.

Verificación de impago y requerimiento fehaciente

Antes de interponer una demanda de desahucio por impago, el propietario debe verificar con precisión qué conceptos están adeudados y desde cuándo. Esto implica revisar extractos bancarios, recibos devueltos, facturas de suministros repercutidos y cualquier cantidad pactada como asimilada a la renta. Un cuadro-resumen por meses, con subtotal de rentas y otros conceptos, facilita el cálculo y reduce la posibilidad de errores que el inquilino pueda aprovechar para oponerse.

El siguiente paso recomendable es el requerimiento fehaciente de pago. En la práctica, un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo cumple esta función. El mensaje debe indicar importes vencidos, fundamento del derecho (contrato) y un plazo breve para regularizar. En locales comerciales, el requerimiento tiene doble utilidad: activa negociaciones serias y sirve de prueba ante el juzgado. Además, si el contrato prevé cláusula resolutoria expresa por impago, el requerimiento puede anunciar su activación, preparando el terreno para la acción judicial.

Conviene evitar comunicaciones ambiguas o tolerantes. Frases como “pague cuando pueda” pueden interpretarse como modificación tácita del calendario de pago. Utilice un tono profesional, conciso y firme; cada línea debe poder sostenerse ante un juez. Guarde acuses y justificantes, y, si el inquilino efectúa un pago parcial, consérvelo, especificando qué deuda concreta amortiza.

• Calcular con exactitud: importe, conceptos y fechas.
• Enviar burofax con acuse y certificación de contenido.
• Evitar mensajes que puedan interpretarse como condonación.

Revisión del contrato y cláusulas resolutorias

El contrato de arrendamiento de local es su hoja de ruta. Antes de litigar, léalo de principio a fin. Identifique el calendario de pago, el medio habilitado (domiciliación, transferencia), las cantidades asimiladas, el régimen de actualización, la existencia de interés moratorio y penalizaciones, y, especialmente, las cláusulas resolutorias por impago. Muchas redacciones incluyen que el impago de una sola mensualidad faculta la resolución anticipada, lo que refuerza la posición del arrendador en un desalojo por impago.

Revise también la fianza y garantías adicionales (aval bancario, depósito en metálico, garantía personal). Compruebe la duración, prórrogas, facultad de desistimiento y preavisos. Todo ello impacta en la reclamación de rentas futuras (lucro cesante), en la liquidación final y en la viabilidad de ejecutar garantías. Si existen anexos sobre obras, usos concretos, cesiones o subarriendos, verifique si el inquilino los está cumpliendo: a veces coexisten incumplimientos de uso o de obras no consentidas que fortalecen la demanda.

En locales, la libertad de pactos permite fijar intereses de demora razonables y penalidades proporcionadas por retraso. Si los tiene, calcule correctamente y documente su devengo. Si no están pactados, podrá reclamar intereses legales, pero la claridad contractual es un acelerador del proceso de desahucio y del cobro de rentas.

• Cláusula resolutoria por impago: compruebe su redacción exacta.
• Garantías: aval bancario, depósito o fiadores.
• Régimen de actualización de rentas e intereses de demora.

Procedimiento de desahucio por falta de pago

El desahucio por impago de local comercial se tramita por la vía del juicio verbal. La demanda debe solicitar la resolución del contrato, la recuperación de la posesión y el pago de las rentas y cantidades asimiladas vencidas y, en su caso, las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Acompañe el contrato, el cuadro de deuda, los justificantes bancarios y el requerimiento fehaciente. Es habitual interesar la condena en costas y la fijación de una fecha de lanzamiento en el decreto de admisión.

En locales, la “enervación” del desahucio (pago para evitar el desalojo) está limitada y muy condicionada por la previa conducta del arrendador y por lo pactado. Si se efectuó un requerimiento serio con tiempo razonable y el inquilino no pagó, es más difícil que prospere la enervación. Por ello, el burofax previo es una pieza táctica: además de negociar, preconstituye prueba contra la enervación tardía.

Tras la admisión de la demanda, el juzgado notifica al inquilino con apercibimiento de desahucio y señala fecha de juicio y de lanzamiento. Si el arrendatario no se opone, puede dictarse decreto dando por terminado el proceso y manteniendo el lanzamiento. Si hay oposición, se celebra vista, con práctica de prueba y posterior sentencia. En caso de allanamiento o pago íntegro, se resolverá el modo de terminación y, si corresponde, las costas.

• Demanda clara: resolución, posesión y cobro de rentas.
• Pruebas ordenadas: contrato, deuda, burofax, extractos.
• Solicitar costas y fecha de lanzamiento en admisión.

Medidas cautelares y cobro de rentas y daños

Un buen desalojo por impago no termina con la recuperación del local; también debe enfocarse en cobrar. Si existen riesgos de insolvencia, valore medidas cautelares como el embargo preventivo de saldos o el requerimiento a terceros. Si el inquilino cuenta con aval bancario a primer requerimiento, active su ejecución conforme a lo pactado, cuidando de respetar las formalidades. Cuando la garantía sea fianza o depósito, documente los daños y la deuda para justificar la compensación.

En la demanda, además de las rentas vencidas, incluya cantidades asimiladas, intereses y, si procede, una indemnización por daños (lucro cesante) cuando el impago haya impedido alquilar el local a otro arrendatario durante un tiempo razonable. Para ello sirven anuncios, correos con interesados o informes de mercado que acrediten el valor de la oportunidad perdida. La clave es cuantificar y probar.

Tras la sentencia o decreto, la fase de ejecución permite embargar bienes, cuentas o derechos. Si el deudor es una sociedad, investigue administradores y analice la viabilidad de acciones complementarias (p. ej., responsabilidad de administradores en supuestos excepcionales). Sin embargo, la vía ordinaria será apurar garantías y ejecutar con precisión procesal para transformar una victoria jurídica en una recuperación económica real.

• Activar garantías: aval bancario, fianza, depósitos.
• Documentar daños: fotografías, actas, presupuestos.
• Plan de ejecución: embargos y localización de bienes.

Plazos, notificaciones y oposición del inquilino

La diligencia en plazos y notificaciones marca la diferencia entre un desalojo por impago ágil y uno que se eterniza. Revise direcciones contractuales y cualquier sede electrónica o apoderamiento que pueda agilizar la comunicación. Si sospecha que el inquilino evita notificaciones, aporte múltiples domicilios y datos de contacto. En la práctica, anticipar incidencias (mudanzas, cambios societarios) evita paralizaciones innecesarias.

En locales, la oposición típica del arrendatario gira en torno a pagos parciales, compensaciones discutibles o defectos formales en el requerimiento. Por eso es crucial presentar un cuadro de deuda exacto, con soporte documental. Otra defensa frecuente es alegar defectos de habitabilidad u obras del arrendador: si prevé este argumento, reúna informes y comunicaciones que muestren que el local estaba operativo o que cualquier incidencia no justifica dejar de pagar.

La estrategia procesal debe contemplar escenarios. Si el inquilino se allana pronto, logre una terminación rápida con lanzamiento mantenido y costas. Si se opone, esté listo para una vista concisa, centrada en documentos y en la fuerza del contrato. En todos los casos, mantenga una comunicación profesional con el juzgado y conteste con puntualidad a cada requerimiento.

• Notificaciones: aporte direcciones alternativas y apoderamientos.
• Anticipe defensas: pagos parciales, compensaciones, habitabilidad.
• Responda con rigor a cada requerimiento judicial.

Lanzamiento y recuperación de la posesión

El lanzamiento es el momento operativo en el que el propietario recupera físicamente el local. Si el inquilino no entrega voluntariamente las llaves, el juzgado ejecuta el desalojo en la fecha señalada. Prepare el día con antelación: lleve cerrajero, inventario previo, cámara para documentar el estado y, si procede, perito o técnico para valorar daños. La transparencia documental evita disputas posteriores sobre desperfectos o objetos abandonados.

Tras el lanzamiento, cambie la cerradura, levante un acta fotográfica y conserve todo objeto de valor con un criterio prudente, informando al inquilino de su disponibilidad durante un tiempo razonable. En paralelo, active el plan de re-entrega al mercado: limpieza, pequeñas reparaciones, nuevas fotos y publicación del anuncio. Reducir el periodo de vacancia es tan importante como ganar el pleito; cada mes sin arrendatario implica un coste de oportunidad.

Si hay daños relevantes, solicite presupuestos y documente su conexión causal con el mal uso o abandono. Esto permitirá liquidar fianza, reclamar diferencias y, si corresponde, iniciar ejecución por daños adicionales. La coordinación entre abogado, administrador de fincas y proveedores técnicos agiliza la vuelta a la normalidad.

• Cerrajero y acta con fotos y vídeo.
• Gestión de objetos abandonados conforme a la prudencia debida.
• Plan de re-alquiler para minimizar vacancia.

Casos especiales: cesión, subarriendo, traspaso, concurso

En el ecosistema de locales comerciales, surgen escenarios que requieren matices. Si el contrato permite la cesión o el subarriendo, verifique si se han cumplido requisitos (consentimiento, comunicación, actualización de fianza). Un subarriendo no autorizado o una cesión encubierta puede constituir causa adicional de resolución. En traspasos, revise si el canon pactado afecta a las obligaciones de pago y si se comunicó correctamente al arrendador.

Cuando el arrendatario entra en concurso de acreedores, la dinámica cambia. El contrato de arrendamiento puede seguir vigente, pero los impagos posteriores al auto de declaración se consideran créditos contra la masa, con prioridad de pago. Aun así, las restricciones concursales condicionan acciones y ejecuciones, por lo que conviene coordinar la estrategia con especialistas en insolvencias para no vulnerar el régimen de paralización de ejecuciones.

Otra casuística es la ocupación por terceros o el abandono del local con deudas pendientes. Si sospecha desocupación, documente visitas, lecturas de suministros y comunicaciones. En caso de okupación, la vía judicial adecuada dependerá de la titularidad y del tipo de ocupante, pero en todo caso la prueba del derecho de posesión del propietario será determinante.

• Verificar cesiones y subarriendos conforme a lo pactado.
• Coordinar desahucio con normativa concursal si aplica.
• Actuar ante abandono u ocupación con pruebas sólidas.

Errores comunes y buenas prácticas del propietario

El error más frecuente es la inacción. Permitir que se acumulen varios meses de impago complica el cobro, envía un mensaje de tolerancia y puede dar oxígeno a defensas procesales del inquilino. Reaccionar ante el primer retraso, con requerimiento formal y plan de contingencia, es la mejor vacuna contra un desahucio lento y costoso. Otro fallo habitual es la falta de orden documental: contratos sin anexos, pagos en metálico sin recibos o acuerdos verbales difícilmente demostrables.

Entre las buenas prácticas destaca la redacción contractual clara: calendario de pago, intereses de demora, cláusula resolutoria por impago, penalizaciones razonables, y previsiones sobre cesión y subarriendo. También suma mantener comunicación profesional y escrita con el inquilino, evitando mensajes informales. La automatización de cobros y el uso de cuentas separadas facilitan el seguimiento y la prueba de impagos.

Un tercer aspecto clave es la visión económica: cuantifique el coste de oportunidad de mantener el local ocupado por un moroso frente a la alternativa de recuperar y volver a alquilar. A veces, un acuerdo de salida ordenada y entrega inmediata de llaves, con condonación parcial de deuda difícilmente cobrable, es la opción más eficiente.

• No dejar que la deuda crezca sin control.
• Formalizar todo por escrito con prueba fehaciente.
• Evaluar acuerdos de salida cuando convenga económicamente.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en un local comercial? El plazo depende del juzgado y de si existe oposición. Con una demanda bien documentada, es posible obtener una fecha de lanzamiento en pocos meses. La preparación previa (requerimiento, cuadro de deuda, contrato) suele ahorrar tiempo y reduce incidencias.

¿Puede el inquilino evitar el desalojo pagando tarde? La enervación en locales es limitada y suele estar condicionada por el requerimiento previo y lo pactado en el contrato. Si hubo burofax con plazo razonable y no se pagó, la posibilidad de enervar disminuye significativamente.

¿Qué cantidades puedo reclamar además de la renta? Además de las rentas vencidas, se reclaman cantidades asimiladas (suministros repercutidos, IBI si se pactó), intereses y, en su caso, daños y perjuicios. También puede pedirse que el arrendatario pague las rentas futuras hasta la entrega efectiva del local.

¿Qué pasa con la fianza y el aval bancario? La fianza garantiza el cumplimiento y puede aplicarse a rentas y daños documentados. Si existe aval bancario a primer requerimiento, su ejecución suele ser rápida, siempre que se cumplan las formalidades contractuales. Conserve prueba de la deuda y de los desperfectos.

¿Es recomendable intentar un acuerdo antes de demandar? Sí, siempre que el acuerdo incluya entrega inmediata de llaves, calendario de pagos realista y garantías. Debe formalizarse por escrito, con renuncias y reconocimientos de deuda claros. Un buen acuerdo puede evitar meses de vacancia y costes procesales.

• Tiempo: depende de oposición y carga del juzgado.
• Enervación: limitada en locales si hubo requerimiento serio.
• Reclamación: rentas, asimiladas, intereses y daños.