Cómo desalojar un local comercial por impago

Qué significa realmente desalojar un local comercial por impago

La búsqueda desalojar un local comercial por impago es habitual, pero jurídicamente conviene precisar los términos. En España, lo más correcto suele ser hablar de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio por falta de pago y, si se inicia una reclamación judicial, de desahucio por falta de pago con eventual lanzamiento.

En los arrendamientos de local comercial, el punto de partida no es el mismo que en vivienda. Conforme al art. 4.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen primordialmente por la voluntad de las partes; supletoriamente, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, en lo no previsto, por el Código Civil. Por eso, antes de actuar, hay que distinguir con claridad entre lo que impone la ley y lo que se haya pactado válidamente en el contrato al amparo del art. 1255 del Código Civil.

Como referencia legal obligada, el art. 27.2 a) LAU contempla la resolución del contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. En un local comercial, esa previsión legal debe leerse junto con lo pactado contractualmente, porque puede haber cláusulas relevantes sobre vencimientos, actualización, gastos repercutibles, garantías y requerimientos previos.

Qué conviene revisar en el contrato antes de actuar

Antes de enviar un requerimiento o de iniciar cualquier reclamación, conviene analizar el contrato con detalle. En un arrendamiento para uso distinto de vivienda, el contenido contractual puede ser decisivo para determinar tanto el alcance del incumplimiento como la estrategia más adecuada.

• Renta y vencimiento: importe pactado, fecha exacta de pago, medio de pago y posibles actualizaciones.
• Cantidades asimiladas o repercutibles: suministros, IBI, comunidad, seguro u otros conceptos que el contrato atribuya al arrendatario.
• Cláusula resolutoria: puede reforzar la posición del arrendador, pero habrá que interpretar su alcance conforme al contrato y a la normativa aplicable.
• Garantías: fianza, depósito adicional, fiador o aval bancario, y condiciones para su ejecución o aplicación.
• Notificaciones: domicilios pactados, correos electrónicos admitidos, designación de representantes y validez de comunicaciones fehacientes.
• Obligaciones accesorias: conservación, actividad autorizada, licencias, obras o prohibiciones cuyo incumplimiento pueda coexistir con la falta de pago.

También conviene comprobar si existe alguna novación, anexo, carencia, acuerdo de aplazamiento o tolerancia anterior. Si el arrendador ha admitido pagos parciales, retrasos reiterados o compensaciones de hecho, habrá que valorar cómo afecta eso a la prueba del incumplimiento y al planteamiento de la reclamación.

La ley permite reclamar por impago, pero el modo de articular esa reclamación puede variar mucho según el contrato. Por eso no es prudente partir de fórmulas automáticas ni de modelos genéricos.

Cómo acreditar el impago y por qué suele ser útil un requerimiento fehaciente

La acreditación del impago es una pieza central. No basta con afirmar que el arrendatario no paga: conviene reunir documentación ordenada y coherente para demostrar qué cantidades se adeudan, desde cuándo y en virtud de qué pacto contractual.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Recibos emitidos, facturas o liquidaciones detalladas.
• Extractos bancarios que evidencien la falta de ingreso.
• Comunicaciones previas con el arrendatario.
• Relación clara de rentas debidas y demás cantidades reclamadas.

Aunque no en todos los casos sea un requisito previo imprescindible, suele ser muy útil un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax requerimiento con certificación de contenido y acuse. Ese requerimiento puede servir para dejar constancia del incumplimiento, reclamar el pago, anunciar la voluntad de resolver el contrato si persiste la falta de pago y preparar mejor una eventual reclamación judicial.

El contenido del requerimiento conviene redactarlo con precisión. Lo habitual es incluir:

1. Identificación del contrato y de las partes.
2. Detalle de mensualidades y conceptos impagados.
3. Referencia al incumplimiento y a la posibilidad de resolver el contrato.
4. Intimación de pago dentro del plazo que se considere razonable según el caso.
5. Advertencia de que, de persistir el impago, podrá iniciarse una reclamación judicial para recuperar la posesión y reclamar cantidades.

No conviene improvisar este paso. Un requerimiento mal redactado, con importes erróneos o dirigido a un domicilio inadecuado, puede debilitar la posición del arrendador o generar controversias innecesarias sobre la deuda real.

Cuándo puede plantearse la resolución del contrato y la reclamación de rentas

Cuando exista una falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas suficientemente acreditada, puede plantearse la resolución del contrato de arrendamiento de local. La base legal de referencia es el ya citado art. 27.2 a) LAU, sin perjuicio de lo que las partes hayan establecido válidamente en el contrato.

Además de pedir la resolución, normalmente habrá que valorar si interesa reclamar también:

• Las rentas vencidas e impagadas.
• Cantidades asimiladas o repercutibles adeudadas.
• Intereses, si proceden y están bien fundamentados.
• Daños y perjuicios, cuando puedan acreditarse y no se confundan con la mera deuda arrendaticia.

Desde el punto de vista civil, también pueden resultar relevantes las reglas generales sobre cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones. Ahora bien, en un asunto de local comercial por impago, conviene no desplazar el análisis del marco prioritario: LAU para la causa resolutoria y LEC para la vía procesal.

En la práctica, la estrategia dependerá de varios factores: cuantía de la deuda, solvencia del arrendatario, existencia de garantías, estado del local, posibilidad real de cobro y urgencia en la recuperación de la posesión.

Cómo encaja la vía judicial: desahucio por falta de pago, oposición y lanzamiento

Si no hay pago ni entrega voluntaria del local, puede valorarse la vía judicial. En este punto, el marco principal es la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. Como referencia, el art. 250.1.1º LEC incluye entre las materias del juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cedida en arrendamiento por impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.

La demanda habrá de prepararse con especial cuidado. El art. 437 LEC contiene reglas relevantes sobre la demanda en el juicio verbal, y en este tipo de procedimientos es importante que la reclamación identifique bien el contrato, la deuda, la pretensión de recuperación posesoria y, en su caso, las cantidades reclamadas.

Una vez admitida la demanda, el art. 440 LEC prevé aspectos esenciales de la tramitación, incluida la citación y los efectos procesales que pueden derivarse de la falta de actuación del demandado, así como la fijación de fecha para los actos procesales que correspondan y, en su caso, para el lanzamiento. La operativa concreta dependerá del contenido de la demanda, del partido judicial y de la evolución del procedimiento.

Si el arrendatario formula oposición del inquilino, habrá que atender a las causas admisibles y a cómo se articulan. El art. 444 LEC contiene reglas específicas sobre la oposición en los juicios verbales que traen causa de arrendamientos urbanos. En la práctica, puede discutirse la existencia o cuantía de la deuda, la realidad del pago, defectos en la reclamación o cuestiones contractuales que exijan análisis documental.

Respecto de la enervación, conviene actuar con prudencia y evitar fórmulas tajantes. Su posible encaje debe analizarse dentro del régimen procesal aplicable y de las circunstancias concretas del caso, sin atribuirle efectos automáticos ni dar por hecho que operará de la misma manera en cualquier supuesto de local comercial. La documentación previa, el requerimiento realizado y el momento procesal pueden ser determinantes.

En suma, el juicio verbal puede ser la vía adecuada para articular el desahucio por impago y la recuperación del local, pero la viabilidad práctica dependerá de la prueba del incumplimiento, de la formulación de la demanda y de la eventual defensa del arrendatario.

Qué pasa con la fianza, el aval bancario, los daños y las costas

Cuando existe impago, muchos arrendadores se preguntan si basta con aplicar la fianza o ejecutar un aval bancario. La respuesta exige cautela: dependerá de cómo esté redactado el contrato, de la naturaleza de la garantía y del momento en que se pretenda utilizar.

La fianza legal no equivale, por sí sola, a una solución automática del impago durante la vida del contrato. Puede ser una garantía a tener en cuenta al cierre de la relación arrendaticia y en la liquidación final, pero conviene revisar qué se ha pactado y cómo se compensan las cantidades pendientes, desperfectos o suministros. Si existe garantía adicional o aval, habrá que analizar sus condiciones de ejecución, vigencia, importe cubierto y requisitos documentales.

En cuanto a los daños, no conviene mezclarlos sin más con la deuda arrendaticia. Si el local presenta desperfectos, pérdida de instalaciones, retirada de elementos o gastos extraordinarios, habrá que acreditarlos de forma separada y con soporte documental suficiente: fotografías fechadas, acta de entrega, presupuestos, facturas o periciales si fueran necesarias.

Sobre las costas procesales, su imposición dependerá de la evolución del procedimiento y de la resolución judicial que recaiga. No es prudente prometer su recuperación en todos los casos ni darla por sentada desde el inicio.

Errores frecuentes del arrendador y cuándo conviene asesorarse

En asuntos de desalojo local por impago, algunos errores pueden complicar mucho la reclamación. Estos son los más frecuentes:

• Reclamar cantidades sin haberlas liquidado correctamente.
• No revisar si ciertos gastos eran realmente repercutibles según el contrato.
• Enviar requerimientos ambiguos o a direcciones no idóneas.
• Aceptar pagos parciales sin dejar constancia clara de su imputación.
• Intentar recuperar la posesión por vías de hecho, al margen del cauce legal.
• Confiar en modelos estándar sin adaptar la estrategia al contrato y a la prueba disponible.

Suele ser especialmente recomendable asesorarse cuando hay un contrato complejo, varias mensualidades discutidas, garantías a ejecutar, posible insolvencia del arrendatario o discrepancias sobre obras, suministros o daños. También cuando se quiera decidir si conviene priorizar la recuperación rápida del local o la reclamación íntegra de cantidades.

Un análisis previo bien hecho puede evitar defectos en el requerimiento, reclamaciones infladas o estrategias procesales poco eficaces.

Preguntas frecuentes

Conclusión

Si se está valorando desalojar un local comercial por impago, lo prudente es no reducir el problema a una simple falta de abono. En España, hay que partir de que el arrendamiento de local se rige principalmente por lo pactado por las partes conforme al art. 4.3 LAU, sin perjuicio de la causa legal de resolución por falta de pago del art. 27.2 a) LAU y del encaje procesal de la LEC si se inicia una reclamación judicial.

En la práctica, conviene revisar contrato, deuda, garantías, comunicaciones previas y prueba del impago antes de decidir si interesa requerir, resolver, reclamar cantidades o acudir a la vía de desahucio por impago. No hay soluciones automáticas: la estrategia adecuada dependerá de la documentación y de los objetivos reales del arrendador.

Como siguiente paso razonable, suele ser útil hacer una revisión jurídica del contrato, de los impagos acumulados, del requerimiento fehaciente y de la estrategia procesal más conveniente para recuperar el local y reclamar lo debido con la mayor seguridad posible.