Cómo exigir judicialmente la devolución de llaves

Contexto y encaje del problema: por qué la devolución de llaves se judicializa

En arrendamientos de vivienda, uso distinto, temporada o incluso habitación, la entrega de llaves marca un punto de inflexión: suele ser el momento en que se discute si el contrato ha finalizado de verdad, si el inquilino ha restituido la posesión y desde cuándo dejan de devengarse rentas. Cuando no hay constancia fehaciente, se abren debates difíciles de probar.

Además, la devolución de llaves no siempre coincide con el fin del conflicto. Puede haber impagos, suministros pendientes, daños, enseres abandonados o una salida parcial. Por eso, “exigir judicialmente la devolución de llaves” suele ser, en realidad, una combinación de recuperación de posesión y, en su caso, reclamación de cantidades.

• Identifique el tipo de alquiler y la fecha de finalización pactada o la causa de resolución.
• Revise si existe un acuerdo de salida, entrega o resolución, aunque sea por mensajes.
• Compruebe si el inmueble está realmente desocupado y si quedan bienes dentro.
• Determine qué cantidades están en discusión: rentas, suministros, daños, penalizaciones pactadas.
• Organice la cronología completa con documentos antes de cualquier requerimiento.

Marco legal aplicable a la devolución de llaves en España

El encaje jurídico suele apoyarse en tres pilares. En arrendamientos urbanos, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula derechos y obligaciones típicos al finalizar el contrato, especialmente en vivienda. En lo procesal, la Ley de Enjuiciamiento Civil fija las vías para recuperar la posesión y reclamar cantidades en juicios civiles.

De forma supletoria, el Código Civil recoge principios generales sobre obligaciones, cumplimiento e incumplimiento, restitución y responsabilidad. En conjunto, lo relevante para el propietario es elegir la vía procesal adecuada según lo que realmente necesita: constancia de entrega, desalojo, o una reclamación económica, o todo ello en el orden correcto.

• Distinga entre fin de contrato, resolución por incumplimiento y ocupación sin título.
• Valore si procede la recuperación de posesión, la reclamación de rentas o ambas.
• Revise si existe posibilidad de regularización del pago cuando el conflicto sea por impago.
• Compruebe si su contrato prevé forma de entrega de llaves y estado de devolución.
• Evite basarse solo en conversaciones informales si puede documentar de forma fehaciente.

Requisitos, plazos y pasos previos antes de ir a juicio

Antes de acudir al juzgado, conviene ordenar el caso y definir el objetivo jurídico. Si lo que busca es la devolución efectiva de llaves y la restitución de la posesión, la prioridad es acreditar que el contrato ha terminado o que existe incumplimiento y que el ocupante no entrega la vivienda. Si además hay rentas impagadas o suministros, habrá que decidir cómo acumular o separar reclamaciones.

En materia de plazos, lo esencial es no dejar pasar el tiempo sin requerir ni documentar, porque la prueba se degrada y la posición negociadora suele empeorar. También es importante saber que, en determinados supuestos de impago, la respuesta del arrendatario puede cambiar el escenario procesal, por lo que el requerimiento previo debe prepararse con cuidado y con documentos a mano.

• Prepare una línea de tiempo con fechas: contrato, avisos, fin de plazo, impagos, intentos de entrega.
• Defina qué pide: entrega de llaves, desalojo, rentas, suministros, daños, o todo en un plan coherente.
• Realice un requerimiento previo bien documentado cuando sea útil para ordenar el conflicto.
• Compruebe si hay garantías adicionales y cómo condicionan la liquidación final.
• Evite actuaciones precipitadas que luego puedan discutirse por falta de notificación o de prueba.

Derechos, obligaciones y límites al recuperar llaves y posesión

El propietario tiene derecho a recuperar la posesión cuando el contrato ha finalizado o ha sido resuelto y el ocupante no entrega la vivienda. También tiene derecho a reclamar cantidades debidas, incluidos conceptos asimilados a la renta si están pactados o se acreditan, como determinados suministros. Ahora bien, ese derecho debe ejercitarse por cauces legales y con respeto a las garantías procesales.

En paralelo, el inquilino u ocupante puede alegar que ya entregó llaves, que hubo consentimiento para permanecer, o que la deuda no es líquida o está discutida. Por eso es clave evitar atajos y basar la actuación en documentación: acta de entrega, inventario, fotos y comunicaciones. Cuanto más “medible” sea lo que usted acredita, más ordenada será la reclamación.

• Documente la finalización del contrato o la causa de resolución antes de exigir la entrega.
• No confunda devolución de llaves con estado del inmueble, son discusiones distintas.
• Si hay enseres, decida con asesoramiento cómo proceder para evitar conflictos posteriores.
• Si hubo acuerdos verbales, intente convertirlos en un documento firmado y fechado.
• Proteja la prueba de la ocupación actual cuando sea relevante, con medios legales y prudentes.

Costes y consecuencias habituales para el propietario

La vía judicial tiene costes directos e indirectos. Entre los directos, pueden aparecer honorarios profesionales, gastos de procurador cuando corresponda, y costes asociados a notificaciones o documentación. Entre los indirectos, el principal suele ser el tiempo: mientras no se recupera la posesión, es frecuente que se acumulen rentas o se agraven daños, y que la prueba del estado del inmueble se vuelva más discutible.

También hay consecuencias prácticas: si no se documenta la entrega de llaves, puede haber incertidumbre sobre cuándo termina la obligación de pago, sobre la devolución de fianza o sobre si existe responsabilidad por suministros. Y si se actúa sin orden, la negociación se encona y el procedimiento se vuelve menos predecible.

• Calcule la exposición económica real: rentas, suministros, daños y tiempo estimado de recuperación.
• Valore si le conviene separar la recuperación de posesión de otras reclamaciones complejas.
• Presupueste una inspección final del inmueble con fotos y, si procede, técnico.
• Evite compromisos informales que luego dificulten reclamar o ejecutar.
• Revise solvencia y trazabilidad de pagos para decidir estrategia de cobro realista.

Pruebas y documentación útil para acreditar la entrega y reclamar con fuerza

Si llega a juicio, lo decisivo suele ser la prueba. La devolución de llaves se acredita mejor cuando existe un documento firmado y fechado, o cuando se ha dejado constancia fehaciente del intento de entrega y de la negativa. En paralelo, para rentas, suministros o daños, conviene que las cifras sean trazables: recibos, extractos, facturas y presupuestos, con relación clara con el contrato.

A efectos preventivos, piense en dos capas de documentación. La primera prueba la posesión y la entrega. La segunda prueba lo económico y el estado del inmueble. Si estas capas se mezclan sin orden, el conflicto se alarga, porque cada punto exige verificaciones distintas.

• Requerimiento fehaciente para entrega, por ejemplo mediante burofax con contenido y acuse.
• Contrato y anexos, junto con correos o mensajes que acrediten fin de contrato o resolución.
• Acta de entrega de llaves, inventario y reportaje fotográfico fechado del estado de la vivienda.
• Recibos y extractos de pagos, facturas de suministros y comunicaciones de cambios de titularidad.
• Presupuestos o facturas de reparación y, si procede, informe técnico para daños relevantes.

Pasos para actuar con orden cuando no devuelven las llaves

Si el inquilino no entrega llaves o mantiene la ocupación, el primer paso es no improvisar. Hay que asegurar prueba, elegir el objetivo procesal y preparar una comunicación clara. El segundo paso es decidir si usted busca únicamente la devolución y la posesión, o si también va a reclamar rentas y cantidades asimiladas, porque ese enfoque condiciona el tipo de demanda y la documentación.

En paralelo, conviene anticipar el final: qué hará el día de la entrega de llaves, cómo se levantará el acta, cómo se liquidarán suministros y cómo se documentarán desperfectos. Si se deja para el final, se suele llegar tarde, cuando ya hay disputas sobre fechas y sobre quién tuvo acceso a la vivienda.

• Bloquee el relato con hechos: fechas, comunicaciones y prueba de ocupación o desocupación.
• Prepare un requerimiento claro con plazo razonable y propuesta de entrega formal.
• Diseñe un protocolo de entrega: acta, inventario, fotos y lectura de contadores.
• Si hay impago, calcule la deuda con soporte documental y evite cifras aproximadas.
• Si prevé litigio, revise el contrato y la prueba antes de enviar su último requerimiento.

Notificaciones y negociación antes de demandar

La negociación no es una renuncia a sus derechos. Bien planteada, puede ser una forma de recuperar llaves y posesión más rápido, y de dejar cerradas las cuentas con menor fricción. El punto crítico es cómo se notifica: conviene que el contenido sea claro, que fije una propuesta concreta de entrega y que permita acreditar fechas y recepción.

Cuando hay impago, es habitual explorar una regularización o un calendario de pagos si su objetivo principal es recuperar el inmueble sin alargar el conflicto. En determinados supuestos procesales, el pago puede tener efectos relevantes en el procedimiento, por lo que conviene valorar la estrategia con calma y cuidar la notificación para no generar incertidumbre sobre plazos o contenido.

• Use un canal fehaciente cuando el conflicto ya está abierto, para fijar fecha y contenido.
• Proponga día, hora y lugar para entrega, con acta e identificación de llaves entregadas.
• Incluya una propuesta de liquidación de suministros con lectura de contadores y facturas.
• Si hay deuda, ofrezca una regularización realista o un calendario de pagos si encaja con su objetivo.
• Evite acuerdos ambiguos, lo firmado debe describir salida, llaves, estado y cantidades.

Vías de reclamación o recuperación: qué pedir y cómo se articula

La vía adecuada depende de si lo principal es recuperar la posesión o cobrar cantidades, y de si el ocupante tiene título o ya no lo tiene. En arrendamientos, suele acudirse a procedimientos civiles para la recuperación de la posesión cuando hay impago o cuando ha expirado el plazo. Si la vivienda ya está vacía pero no hay llaves, a veces el núcleo real es probar la entrega y cerrar la liquidación económica y de fianza.

En la práctica, la demanda debe ser coherente con la prueba disponible. Si usted puede acreditar impago y vigencia del contrato, la reclamación se plantea de una forma. Si lo que acredita es fin de contrato y permanencia sin título, el encaje cambia. Y si el conflicto está en la fecha de entrega, la documentación del acto de entrega cobra un papel central.

• Defina si el ocupante sigue dentro o si el conflicto es solo por llaves y liquidación final.
• Si hay ocupación, priorice la recuperación de posesión sobre discusiones accesorias difíciles de probar.
• Si hay impago, prepare la deuda con recibos y extractos, y verifique conceptos asimilados.
• Si hay daños, documente causa, fechas y coste con pruebas objetivas antes de cuantificar.
• Anticipe ejecución y recuperación efectiva de la posesión, con la documentación completa desde el inicio.

Si ya se ha firmado o ya se ha actuado: cómo reconducir el caso

Si ya envió requerimientos, si hay un acuerdo firmado o si existió una entrega de llaves “de hecho”, lo primero es revisar qué se puede probar. Un acuerdo mal redactado o incompleto no siempre impide actuar, pero puede obligar a replantear el objetivo. A veces es preferible centrar la acción en la posesión y dejar para después una reclamación económica compleja que exija peritajes o documentación adicional.

Si se entregaron llaves parcialmente, o a un tercero, o sin acta, suele ser útil reconstruir el momento: quién recibió, cuántas llaves, en qué fecha y qué pasó con el inmueble desde entonces. Cuanto más claro quede ese punto, más fácil será decidir si procede exigir judicialmente la devolución, reclamar rentas por ocupación, o discutir fianza y daños.

• Reúna toda comunicación previa y ordénela por fechas, incluyendo mensajes y correos.
• Revise el acuerdo firmado: qué reconoce, qué fechas fija y qué condiciones establece.
• Si hubo entrega informal, obtenga confirmaciones por escrito y pruebas de la desocupación.
• Recalcule la deuda con soporte documental antes de reiterar cantidades o intereses.
• Si ya hay procedimiento, ajuste la estrategia a los trámites en curso y a la prueba disponible.

Preguntas frecuentes

Estas respuestas son orientativas y parten de supuestos habituales en España. Si su caso incluye acuerdos previos, daños o suministro a nombre del inquilino, conviene revisar documentación.

P: ¿Basta con que el inquilino diga que dejó las llaves en el buzón?

R: Normalmente no es lo más recomendable, porque luego es difícil acreditar fecha y contenido de la entrega. Lo más seguro es un acta o documento firmado, o un canal fehaciente que deje constancia.

P: ¿Puedo cambiar la cerradura si el contrato ya terminó?

R: Si hay dudas sobre si el inmueble está realmente desocupado o sobre el consentimiento, es prudente evitar decisiones unilaterales y acudir al cauce legal adecuado, porque lo discutible suele ser la posesión efectiva y la prueba.

P: ¿Qué hago si hay llaves pero quedan enseres dentro?

R: No conviene actuar sin asesoramiento y sin documentar. Lo importante es dejar constancia del estado, inventario y comunicaciones, porque la gestión de bienes puede generar reclamaciones si no se hace con cautela.

P: ¿Puedo reclamar rentas mientras no me devuelvan las llaves?

R: Depende de si existe ocupación real y de qué se pueda probar sobre la restitución de la posesión. Por eso la fecha y forma de entrega de llaves, junto con pruebas de desocupación, son tan relevantes.

P: ¿Cómo se documenta bien la entrega para evitar discusiones con la fianza?

R: Con un acta de entrega que incluya fecha, número de llaves, inventario, fotos y lectura de contadores, y con una liquidación clara de suministros y, si procede, de desperfectos con presupuestos o facturas.