Cómo exigir reparación por negligencia del inquilino

Qué es negligencia del inquilino y cuándo procede exigir reparación

La negligencia del inquilino es toda conducta u omisión que, por falta de diligencia razonable, causa un daño en la vivienda o en sus elementos, más allá del desgaste por uso normal. No hablamos de averías fortuitas ni del deterioro ordinario esperado; nos referimos a daños derivados de un mal uso, de no atender instrucciones básicas de conservación o de omitir actuaciones ante incidencias previsibles. Ejemplos típicos incluyen inundaciones por dejar un grifo abierto, roturas por manipular indebidamente mecanismos, desperfectos por permitir humedad continuada sin ventilación mínima, o daños en zonas comunes provocados por actuaciones del arrendatario o sus invitados.

Para exigir reparación, el propietario debe poder diferenciar el desgaste normal de la negligencia. Este análisis parte del contrato (cláusulas de conservación y uso), del estado inicial de la vivienda (inventario y reportaje fotográfico de entrada) y de la trazabilidad de incidencias durante la vigencia del arrendamiento. Cuando el daño es consecuencia de un uso contrario a las reglas de prudencia o a las instrucciones del arrendador o del manual del fabricante, la reparación debe asumirla el inquilino. Si el origen es estructural o por vicios ocultos previos, el deber recae en el propietario.

Base legal y obligaciones: LAU, Código Civil y contrato

El marco jurídico de la relación arrendaticia se apoya en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y las cláusulas pactadas en el contrato. La LAU impone al arrendatario la obligación de usar la vivienda con la diligencia de un buen inquilino y devolverla al término del arriendo en el mismo estado, salvo el desgaste por el uso ordinario. Asimismo, el inquilino debe realizar pequeñas reparaciones derivadas del uso y comunicar al arrendador, sin demora, cualquier incidencia que requiera intervención para evitar daños mayores. El Código Civil, por su parte, articula las reglas generales sobre cumplimiento de obligaciones, responsabilidad por culpa o negligencia y restitución de daños y perjuicios.

El contrato de alquiler particulariza estas obligaciones: inventario, manuales de uso, prohibiciones específicas (p. ej., taladrar fachadas o manipular instalaciones), régimen de obras y mejoras, y protocolo de avisos de averías. La fianza legal garantiza el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias y, en caso de daños imputables al inquilino, puede aplicarse a su reparación. Cuando el arrendatario incumple, el arrendador puede exigir la reparación en especie (que el inquilino repare correctamente) o el resarcimiento económico, incluyendo gastos de reparación, materiales, mano de obra, y, si procede, daños indirectos como lucro cesante por inhabitación temporal debidamente acreditado.

Pruebas y documentación imprescindible para acreditar los daños

Para exigir reparación por negligencia del inquilino, la prueba es determinante. Comience por un inventario firmado con reportaje fotográfico o de vídeo del estado inicial. Durante el arrendamiento, conserve todas las comunicaciones (emails, mensajería, burofax) donde se informe de incidencias y se den instrucciones. Cuando surja el daño, documente inmediatamente con fotos fechadas, vídeos y, si es posible, testigos. Si el daño afecta a instalaciones (electricidad, fontanería, caldera), solicite informe técnico de un profesional que determine causa y responsabilidad. En casos relevantes, valore un acta notarial de presencia para dotar de máxima fuerza acreditativa a la situación.

Recopile presupuestos comparables (al menos dos o tres) que detallen partidas, materiales y tiempos. Conserve facturas y justificantes de pago. Si la vivienda queda inhabitable o parcialmente inutilizable, coordine un informe pericial que cuantifique el perjuicio y, en su caso, el lucro cesante. Toda esta documentación será esencial tanto para un acuerdo amistoso como para una eventual reclamación judicial, y permitirá diferenciar entre daños por negligencia y defectos previos o de construcción.

Pasos para exigir la reparación: comunicación, plazos y acceso

El procedimiento eficaz combina claridad, trazabilidad y plazos razonables. Primero, comunique por escrito al inquilino el daño detectado, su origen presuntamente imputable, la obligación de reparar y el plazo propuesto. Utilice email y, si prevé conflicto, burofax con certificación de contenido y acuse. Segundo, ofrezca alternativas: que el inquilino contrate un profesional homologado conforme a un alcance definido, o que el arrendador gestione la reparación con cargo al arrendatario. Tercero, coordine acceso a la vivienda en fecha y franja horaria concreta, respetando la posesión del inquilino pero asegurando las verificaciones necesarias.

Si el inquilino no responde o se niega, remita un segundo requerimiento y anuncie consecuencias: ejecución por tercero, compensación con fianza y, en su caso, acciones legales. En daños que comprometen seguridad o provoquen deterioro progresivo (fugas de agua, riesgos eléctricos), actúe de urgencia para contener el daño, dejando constancia documental y avisando al inquilino. Finalmente, cierre con un acta de reparación (antes/después, partes firmados, facturas) para evitar discusiones al finalizar el contrato.

Presupuestos, reparaciones urgentes y deber de mitigar el daño

El arrendador tiene el deber de mitigar el daño cuando su pasividad podría agravar los desperfectos. En casos urgentes (fuga activa, riesgo eléctrico), contacte inmediatamente servicios técnicos y notifique al inquilino la actuación. Conserve partes de intervención, fotos y diagnóstico. Para reparaciones no críticas, solicite varios presupuestos comparables con desglose de materiales, mano de obra, IVA y plazos. Indique al inquilino el alcance técnico mínimo exigible (p. ej., piezas originales, garantía, cumplimiento normativo) y evite reparaciones “baratas” que generen vicios futuros.

Si el inquilino propone reparar por su cuenta, exija acreditar habilitación del profesional y garantías; reserve derecho de inspección final. Cuando el arrendador asume la gestión por negativa o inacción del inquilino, anticipe que los costes serán repercutidos y, si procede, compensados con la fianza. No olvide valorar daños colaterales (pintura, suelos, mobiliario) y coordinar trabajos en orden lógico para minimizar tiempos de inhabilitación.

Cómo reclamar costes y garantías: burofax, fianza y demanda

La reclamación comienza con un burofax que detalle hechos, pruebas, imputación de responsabilidad y requerimiento claro: que el inquilino repare en plazo o abone el importe adjuntando presupuesto/facturas. Anticipe que, de no atender, se aplicará la compensación con la fianza y se ejercitarán acciones. Si al finalizar el contrato persisten daños o impagos por reparaciones, documente la liquidación y motive la retención total o parcial de la fianza, entregando al inquilino copia de facturas e informe fotográfico.

Si no hay acuerdo, la vía judicial adecuada dependerá de la cuantía y la complejidad técnica. Para importes moderados, el juicio verbal permite una tramitación más ágil; para cuantías superiores o controversias periciales, el juicio ordinario será el cauce. En supuestos graves o persistentes, puede acumularse la acción de resolución contractual por incumplimiento y, si procede, desahucio por daños, además de la reclamación económica. Prepare una demanda con relato cronológico, anexos probatorios ordenados y pericial sólida que vincule causa-efecto.

Peritaje y cuantificación de daños: criterios y actualización

Una correcta cuantificación distingue reparación (devolver al estado anterior) de mejora (aumento de calidades). En la primera, el coste es íntegramente repercutible al inquilino negligente; en la segunda, solo la parte equivalente a reponer lo dañado. El perito debe describir estado previo, causa, alcance y presupuesto de restitución. Para elementos con vida útil, puede aplicar amortización (p. ej., electrodomésticos), evitando un enriquecimiento injusto.

Incluya en la cuantificación daños consecuenciales debidamente probados (pintura afectada por filtración, sustitución de tarima, saneado de yeso) y valore lucro cesante si la vivienda quedó temporalmente no arrendable, con soporte documental (calendario de obras, ofertas de alquiler, renta de mercado). Verifique actualización de precios con índices sectoriales cuando la reparación se retrase por causa del inquilino. El informe pericial claro, ilustrado con fotos “antes/después” y anexos técnicos, suele inclinar la balanza en negociaciones y juicio.

Acuerdo extrajudicial, mediación y vía judicial

Antes de judicializar, valore un acuerdo extrajudicial que contemple ingreso inmediato de una cantidad, calendario de pagos o ejecución de reparaciones por empresa designada. Formalice por escrito con reconocimiento de responsabilidad, detalle de partidas y mecanismos de garantía (p. ej., retención de parte de la fianza hasta verificación). La mediación puede acelerar soluciones cuando hay discrepancias técnicas o tensión en la convivencia: un tercero neutral ayuda a cerrar compromisos verificables.

Si fracasa la vía amistosa, prepare la demanda con una teoría del caso sólida: cronología, comunicaciones fehacientes, informes técnicos y cuantificación exacta. Solicite, si es preciso, medidas cautelares para asegurar prueba o evitar deterioro. En casos de daño grave o reiterado, acumule la resolución del contrato y la recuperación de la posesión. Tras sentencia favorable, gestione la ejecución para el cobro, localización de bienes y, si procede, compensación con fianza ya retenida.

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