Cómo exigir reparación por negligencia del inquilino

Cuando se habla de negligencia del inquilino, en realidad conviene precisar qué ha ocurrido: puede tratarse de desgaste por uso ordinario, de pequeños arreglos a cargo del arrendatario, de daños imputables al arrendatario por falta de diligencia o, en los casos más graves, de daños dolosos u obras no consentidas. Esa distinción es importante porque no todo desperfecto puede reclamarse al inquilino.

Como idea inicial, el propietario puede exigir la reparación cuando los daños no responden al uso normal de la vivienda y exista base para imputarlos al arrendatario con apoyo en la LAU, en el contrato y, si procede, en las reglas generales del Código Civil sobre incumplimiento e indemnización.

Qué se entiende por negligencia del inquilino y cuándo puede reclamarse

Desde un punto de vista jurídico, la LAU no configura la negligencia del inquilino como una categoría cerrada. Lo relevante es determinar si existen deterioros en la vivienda arrendada que puedan atribuirse al arrendatario por uso inadecuado, falta de cuidado, incumplimiento de sus obligaciones o por una actuación dolosa.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sirve para distinguir entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que en principio corresponden al arrendador, y los pequeños daños causados por el uso ordinario, que recaen sobre el arrendatario. Si además hay un incumplimiento contractual o daños que exceden de esa esfera, puede valorarse una reclamación de desperfectos y, en su caso, de daños y perjuicios conforme al Código Civil.

Qué daños corresponden al inquilino y cuáles no

No todo deterioro es reclamable. Habrá que diferenciar entre el desgaste normal del uso, los pequeños arreglos y los daños imputables al arrendatario.

• Suelen poder reclamarse: rotura de puertas, sanitarios o cristales por mal uso; agujeros o desperfectos relevantes en paredes; daños por falta de ventilación que generan moho si el origen es el uso y no un problema estructural; o humedades derivadas de una utilización inadecuada de instalaciones.
• No suelen imputarse al inquilino: averías por envejecimiento, vicios previos, deficiencias de conservación del inmueble o reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad.

Por ejemplo, no es lo mismo una mancha leve propia del paso del tiempo que una encimera fracturada por golpe; ni una condensación por mal aislamiento que un daño por no ventilar durante meses. La calificación dependerá de la prueba, del estado inicial de la vivienda y de lo pactado en el contrato e inventario.

Cómo acreditar los daños: fotos, inventario, peritaje e informe técnico

La prueba de los daños suele ser decisiva. Sin documentación suficiente, la reclamación pierde fuerza aunque el desperfecto exista.

• Contrato de arrendamiento y, si existe, inventario firmado.
• Fotos daños del antes y después, con fecha si es posible.
• Mensajes, correos o comunicaciones previas sobre incidencias.
• Facturas, presupuestos y justificantes de reparación daños.
• Informe técnico, peritaje o incluso acta notarial si el caso es relevante o puede judicializarse.

Si hay duda sobre el origen del daño, un técnico puede ayudar a diferenciar entre defecto estructural y mal uso. Eso resulta especialmente útil en humedades, moho, instalaciones o elementos cuya rotura admita varias causas.

Primer paso práctico: requerimiento formal y burofax

Antes de escalar el conflicto, suele ser aconsejable realizar un requerimiento formal. Lo prudente es describir los daños, identificar por qué se consideran imputables al arrendatario, pedir su reparación o el abono del coste y dejar constancia de la comunicación.

El burofax es una opción habitual porque permite acreditar el envío y el contenido. Conviene acompañarlo, cuando sea útil, de fotografías, presupuesto o referencia al inventario. El tono debe ser claro y firme, pero sin imputaciones exageradas ni amenazas improcedentes.

Reparación, fianza y reclamación de costes

Si el arrendatario no repara voluntariamente, el arrendador puede valorar ejecutar la reparación y reclamar después su coste, siempre que pueda justificar el daño, su imputación y el importe asumido. Aquí resultan clave los presupuestos y facturas.

La fianza puede servir para compensar daños pendientes al finalizar el arrendamiento, pero su aplicación dependerá del estado del inmueble, de la liquidación final y de la prueba disponible. No conviene tratar la fianza como una solución automática para cualquier desperfecto discutido.

Cuando el daño excede de la fianza o el contrato lo refuerza con cláusulas compatibles con la normativa, puede plantearse además una reclamación por incumplimiento contractual y, si encaja, por daños y perjuicios conforme al Código Civil en supuestos de arrendamiento a empresa: garantías y cláusulas clave.

Cuándo conviene valorar la resolución del contrato o un desahucio por daños

No todos los desperfectos justifican una medida tan intensa. Sin embargo, el artículo 27.2 LAU prevé supuestos en los que el arrendador puede resolver el contrato, especialmente si existen daños causados dolosamente en la finca o se realizan obras no consentidas cuando proceda.

Por eso, si el deterioro es grave, reiterado o se acompaña de incumplimientos relevantes, puede ser razonable consultar si procede valorar la resolución contractual o un eventual desahucio por daños. La respuesta dependerá del caso concreto, de la entidad del daño y de la documentación reunida.

Errores frecuentes del propietario al reclamar daños al inquilino

• Confundir desgaste normal con incumplimiento del inquilino.
• No conservar inventario, fotografías o comunicaciones.
• Reclamar importes sin presupuesto, factura o criterio técnico.
• Atribuir al arrendatario humedades o averías sin descartar causas estructurales.
• Actuar de forma unilateral sin apoyo documental suficiente.

En resumen, para reclamar con opciones reales conviene revisar el contrato, el inventario, el estado inicial y final de la vivienda y todas las comunicaciones previas. Si la prueba es sólida, será más fácil exigir la reparación o el reintegro de costes por daños imputables al arrendatario y enfocar correctamente un caso de negligencia del inquilino.