Derechos del propietario ante obras no autorizadas

Qué se considera obra no autorizada

Hablamos de obra no autorizada cuando una intervención en un inmueble se realiza sin contar con los permisos, licencias o autorizaciones exigidas por la normativa aplicable. Estas exigencias pueden provenir del ayuntamiento (licencia urbanística o comunicación previa), de la comunidad de propietarios (acuerdo en junta para alteraciones de elementos comunes o modificación de la estética) o del propio contrato de arrendamiento si la obra la ejecuta un inquilino. No basta con que la actuación parezca “menor”. Abrir huecos en muros, cambiar ventanas hacia fachada, instalar equipos en cubierta, cerrar terrazas, modificar instalaciones comunes (agua, gas, electricidad) o levantar tabiques que afecten a ventilación o evacuación son ejemplos típicos de intervenciones que requieren control previo.

Además, una obra puede ser no autorizada por dos motivos: por carecer totalmente de permiso o por ejecutarse de forma distinta a la concedida (incumpliendo el proyecto o las condiciones de la licencia). También se incluyen las obras incompatibles con el planeamiento urbanístico, con el régimen de protección del edificio (si tiene catalogación patrimonial) o con las normas internas de la comunidad de propietarios sobre elementos comunes. Incluso cuando la obra está dentro del inmueble privativo, si altera la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estética, suele requerir permiso comunitario adicional.

• Intervenciones en fachada y cubiertas: suelen requerir licencia y visto bueno comunitario.
• Alteración de instalaciones comunes: nunca es libre, exige proyecto y autorización.
• Cambios estructurales: precisan proyecto técnico y aprobación en junta.

Derechos del propietario afectado

El propietario afectado por obras no autorizadas goza de un abanico de derechos encaminados a restaurar la legalidad, proteger su patrimonio y exigir responsabilidad por los perjuicios. El primero es el derecho a la cesación inmediata de las obras ilegales cuando supongan riesgo, daño o infracción evidente, que puede ejercerse mediante requerimiento fehaciente y solicitud de medidas cautelares ante los tribunales. El segundo es el derecho a la reposición del inmueble al estado anterior, que se persigue por la vía civil, urbanística o, en su caso, a través de acuerdos en junta de propietarios si el foco es comunitario.

Existe asimismo el derecho a la indemnización por daños y perjuicios, que incluye el coste de reparación, la pérdida de valor del inmueble, el lucro cesante (por ejemplo, alquileres dejados de percibir) y otros gastos derivados (peritajes, apuntalamientos, seguridad). Junto a ello, el titular puede ejercer el derecho de información para conocer licencias y proyectos, requiriendo a la administración o a la comunidad copias de los expedientes. Por último, está el derecho a impugnar acuerdos comunitarios que hayan tolerado indebidamente la obra, así como a recabar la actuación inspectora municipal.

• Requerir cese y retirada de elementos instalados sin permiso.
• Exigir reposición a su estado original y reparación de daños.
• Solicitar inspección urbanística y apertura de expediente sancionador.
• Impugnar acuerdos comunitarios contrarios a la ley o a los estatutos.

Pasos inmediatos para actuar

La respuesta temprana es determinante. En cuanto detectes una obra irregular, documenta la situación y determina la competencia: si afecta a tu vivienda, a elementos comunes o al edificio colindante. Primer paso: suspende cualquier tolerancia tácita; comunica por escrito que no consientes la intervención. Un burofax o correo certificado con acuse de recibo aporta fecha y contenido, y previene la excusa de “no sabíamos”. Segundo paso: solicita al ejecutor copia de la licencia y del proyecto. Si no la aportan, pide al ayuntamiento información urbanística. Tercer paso: si hay riesgo para la seguridad o daños actuales, llama a policía local o a inspección municipal para que levanten acta.

Paralelamente, reúne pruebas (fotos, vídeos, testigos), pide un informe técnico que evalúe afecciones y valore el coste de reposición. Si se trata de un edificio con comunidad, informa al presidente y al administrador para que incluyan el asunto en el orden del día de una junta extraordinaria. En esa junta se pueden adoptar acuerdos de requerimiento, acciones judiciales y reclamación de daños. Si quien ejecuta es un inquilino, revisa el contrato: la mayoría prohibe obras sin consentimiento escrito del propietario; podrás resolver el arrendamiento, exigir reposición y reclamar daños.

• No negocies sin datos: exige ver la licencia y condiciones.
• Si hay peligro, solicita medidas cautelares de cese inmediato.
• Guarda facturas y gastos derivados para la futura reclamación.

Pruebas y documentación útil

Para sostener tu reclamación, la prueba es esencial. El objetivo es demostrar tres elementos: que la obra es no autorizada, que produce una afección real (daño, riesgo, ocupación de espacio común, alteración estética) y cuál es el coste de volver al estado anterior o de legalizarla si fuese posible. Empieza por un reportaje fotográfico y de vídeo con fechas reconocibles. Complementa con actas notariales o municipales si puedes, pues dotan de mayor fuerza probatoria. Aporta correspondencia (requerimientos enviados y respuestas) y documentación pública de la licencia, si existe, comparando su contenido con lo ejecutado.

El informe pericial de un arquitecto o aparejador debe describir la obra, valorar su compatibilidad con normativa y cuantificar la reposición: demoliciones, reposiciones de acabados, reparación de instalaciones y reposición de elementos comunes. Si invocas daños económicos (pérdida de alquileres, interrupción de actividad), recopila contratos, reservas perdidas y justificación contable. En contexto comunitario, adjunta actas de junta y estatutos/reglamentos que prohíban o condicionen la obra. Si interviene un arrendatario, añade el contrato y cláusulas específicas que refuercen tu posición.

• Informe pericial con mediciones, planos y presupuesto de reposición.
• Certificados y expedientes municipales solicitados por registro.
• Testificales de vecinos/portero sobre ejecución y molestias.

Vías extrajudiciales y mediación

Antes de iniciar un litigio, conviene explorar soluciones extrajudiciales que ahorren tiempo y costes. El punto de partida es el requerimiento fehaciente, que fija tu postura y ofrece una salida: cese inmediato, presentación de licencia y proyecto, propuesta de reposición o legalización asumida por el ejecutor y calendario de trabajos correctores. A menudo, una negociación bien estructurada con plazos y penalizaciones por incumplimiento produce resultados rápidos, sobre todo si existe riesgo de sanción urbanística.

La mediación puede ser especialmente útil en comunidades de propietarios, donde la convivencia futura importa. Un mediador neutral ayuda a alinear expectativas, clarificar lo legalmente posible y pactar una solución técnica (legalización condicionada, pantalla acústica, reubicación de equipos, horarios de obra, garantías). Considere un acuerdo transaccional por escrito con cláusulas de reposición, indemnización, plazos, penalizaciones y garantías (aval, seguro de caución). Si hay incumplimientos previos, incluye cláusula resolutoria expresa y sumisión a un mecanismo de verificación técnica.

• Propuesta técnica: qué se demuele, qué se reubica, qué se legaliza.
• Calendario y hitos con verificación por técnico independiente.
• Penalizaciones diarias por retraso y garantía de cumplimiento.

Acciones legales disponibles

Si la vía amistosa fracasa, se abren tres frentes: civil, administrativa y, excepcionalmente, penal. Vía civil: demanda de cesación y reposición del inmueble al estado anterior, con reclamación de daños y perjuicios. Es habitual solicitar medidas cautelares (suspensión de la obra, retirada provisional de elementos) para evitar que el daño se consolide. En edificios sujetos a propiedad horizontal, la comunidad puede demandar al propietario/inquilino que ejecuta la obra ilegal en elementos comunes o que altera la estética.

Vía administrativa: denuncia ante el ayuntamiento para que abra expediente de disciplina urbanística: orden de paralización, requerimiento de legalización si procede y, de no ser posible, orden de restitución con multa. Aunque el procedimiento administrativo no sustituye a tu reclamación civil, puede reforzarla con actos firmes de la administración. Vía penal: se reserva a supuestos de riesgo grave para la seguridad colectiva, daños dolosos o desobediencia a órdenes de la autoridad. Es menos frecuente en conflictos vecinales, pero existe cuando concurren elementos típicos.

• Demanda de cesación y reposición con indemnización.
• Denuncia urbanística para paralización y sanción.
• Impugnación de acuerdos comunitarios que toleren la obra.

Restitución y legalización de las obras

La restitución persigue volver al estado anterior eliminando lo construido sin permiso y reparando daños. Sin embargo, en algunos casos cabe la legalización, siempre que la actuación sea compatible con la normativa urbanística y con el régimen de propiedad horizontal. Legalizar no significa “perdonar”; implica tramitar licencia ex post, acreditar cumplimiento técnico y, si afecta a elementos comunes, obtener acuerdo válido de la comunidad. Si la obra no es legalizable, la regla general es demoler y reponer.

Cuando se valora una legalización, suele exigirse un proyecto técnico de adecuación, informes de impacto (ruido, seguridad, accesibilidad) y, si corresponde, medidas correctoras (pantallas acústicas, refuerzos estructurales, soluciones estéticas). El coste corre a cargo del ejecutor, incluidas tasas y honorarios. Para el propietario afectado, una legalización puede ser aceptable si elimina la afección y añade garantías, pero conviene pactar indemnización por el tiempo de perjuicio y un plan de control.

• Restitución: demolición, retirada y reparación integral.
• Legalización: solo si normativa y comunidad lo permiten.
• Costes y tasas: a cargo de quien ejecutó la obra ilegal.

Daños y perjuicios: cálculo y reclamación

Para reclamar con éxito es crucial fundamentar el quantum. En daños materiales, el eje es el presupuesto de reposición: demoliciones, reconstrucción, acabados, reparación de instalaciones, pintura y limpieza. Aporta comparativa de ofertas y, si procede, un presupuesto contradictorio. En daños emergentes, incluye honorarios técnicos, peritajes, viviendas alternativas por inhabitabilidad y gastos de seguridad. En lucro cesante, acredita la pérdida de ingresos: alquileres no percibidos, ocupación de local sin actividad, cancelación de reservas, con soportes bancarios y contables.

No olvides el daño moral cuando haya perturbación intensa (ruidos extremos, polvo prolongado, pérdida de disfrute del hogar). Aunque su cuantificación es más abierta, los tribunales suelen admitirlo si se documenta con informes y cronología de molestias. Pide intereses desde la fecha del requerimiento y costas si hay mala fe. Si existe póliza de responsabilidad civil del ejecutor o de la comunidad, comunica el siniestro para activar cobertura; eso no limita tu acción contra el responsable principal.

• Daño material: coste real de reparación y reposición.
• Lucro cesante: ingresos dejados de percibir acreditados.
• Daño moral: perturbación relevante y continuada.

Comunidad de propietarios y propiedad horizontal

En edificios sujetos a propiedad horizontal, muchas obras inciden en elementos comunes: fachadas, patios, forjados, cubiertas, bajantes o instalaciones generales. Aunque se ejecuten “desde” una vivienda o un local privativo, no pueden acometerse sin acuerdo de la comunidad cuando alteran estructura, configuración o estética. El presidente y el administrador tienen la obligación de velar por la legalidad y pueden requerir el cese inmediato de actuaciones irregulares, convocar junta y, en su caso, iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad.

Si la obra no autorizada la realiza un propietario, la comunidad puede exigir reposición y reclamar daños sobre los elementos comunes. Si la ejecuta un inquilino, se dirige la acción al propietario arrendador y, subsidiariamente, al inquilino según corresponda. Para acuerdos que toleran o legalizan actuaciones, suelen requerirse mayorías reforzadas, especialmente cuando hay alteración de elementos comunes o modificación de la estética. La impugnación de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos debe plantearse en plazo, por lo que conviene actuar con diligencia.

• Convocatoria de junta extraordinaria con orden del día claro.
• Requerimiento al infractor y apertura de expediente interno.
• Acciones de cesación, reposición e indemnización si procede.

Preguntas frecuentes

¿Puedo parar una obra no autorizada de inmediato? Si existe riesgo para la seguridad o afección grave, puedes solicitar la intervención de policía local y la inspección municipal para la paralización, además de pedir medidas cautelares ante el juez. En el ámbito comunitario, el presidente puede requerir el cese y convocar junta urgente para acordar acciones.

¿Y si el infractor consigue licencia a posteriori? La legalización es posible solo si la obra es compatible con la normativa y cuenta con los acuerdos comunitarios necesarios. No borra automáticamente tus derechos a ser indemnizado por los perjuicios sufridos durante la ejecución irregular.

¿Qué pasa si la obra ya está terminada? Sigues pudiendo exigir la reposición al estado anterior y la reparación de daños. La administración puede ordenar demoler lo ilegalizable. La pericial técnica será clave para cuantificar costes.

¿Quién paga la reparación? Por regla general, quien ejecutó la obra sin permiso asume los costes de restitución, tasas, sanciones y daños causados. Si hay seguro de responsabilidad civil, puede cubrir parte, pero no elimina la responsabilidad principal.

¿Cómo acreditar los daños? Con fotos, actas, informes periciales, presupuestos y documentación económica (alquileres perdidos, reservas, gastos). Ordena todo en una cronología y conserva los justificantes originales.