Incumplimientos leves del contrato: cuándo demandar

Los incumplimientos leves contrato no constituyen una categoría legal cerrada en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En la práctica, esta expresión se usa para referirse a conductas del inquilino que parecen menores de entrada, pero que pueden exigir una respuesta jurídica si se repiten, causan un perjuicio real, contradicen lo pactado o encajan en causas legales de resolución. Antes de demandar, conviene analizar la entidad del incumplimiento, su reiteración, el contenido del contrato, el daño causado y la prueba disponible.

El marco principal para valorar una posible resolución contrato alquiler es el artículo 27 de la LAU, que recoge supuestos de incumplimiento con encaje legal directo. Junto a ello, también habrá que atender a lo pactado válidamente entre las partes, con el apoyo de la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales. No todo roce contractual justifica resolver el arrendamiento, pero tampoco conviene dejar sin respuesta los incumplimientos documentables que deterioran la posición del arrendador propietario.

Qué se entiende en la práctica por incumplimientos leves en un alquiler

Cuando se habla de incumplimiento contractual en el alquiler aparentemente menor, normalmente se alude a conductas que, por sí solas, no siempre permiten afirmar de inmediato que proceda resolver el contrato. Por ejemplo, retrasos puntuales no habituales en el pago, pequeñas molestias de convivencia difíciles de probar, descuidos en la conservación ordinaria o usos discutibles de la vivienda que no alcanzan claramente la gravedad de una actividad prohibida o molesta en sentido legal.

Ahora bien, llamar a algo “leve” no significa que carezca de relevancia jurídica. Habrá que valorar varios elementos:

• La reiteración: un hecho aislado puede no tener el mismo peso que varios incumplimientos sucesivos.
• El perjuicio: no es igual una mera incomodidad que unos daños en la vivienda alquilada o una pérdida económica acreditable.
• El encaje legal directo: algunos incumplimientos están previstos en el artículo 27 LAU y otros dependen sobre todo del contrato.
• La claridad de lo pactado: si la obligación aparece bien redactada y aceptada por las partes, la posición del propietario puede ser más sólida.
• La prueba: sin documentos, comunicaciones, recibos, fotografías o testigos, reclamar puede resultar más difícil.

Desde un punto de vista práctico, conviene distinguir entre tres grupos:

Por tanto, más que etiquetar un supuesto como leve o grave de forma automática, interesa examinar si existe un incumplimiento arrendamiento suficientemente acreditado y qué consecuencia jurídica puede sostenerse con prudencia.

Cuándo un incumplimiento puede justificar un requerimiento al inquilino

En muchos casos, el primer paso razonable no es demandar de inmediato, sino requerir por escrito al arrendatario. Esto puede ser especialmente útil cuando el incumplimiento existe, pero aún no está claro si alcanzará la entidad necesaria para pedir la resolución del contrato o cuando interesa dejar constancia formal antes de una eventual reclamación.

Un requerimiento fehaciente puede resultar conveniente, por ejemplo, en los siguientes supuestos:

• Retrasos reiterados en el pago, aunque no exista todavía un impago total.
• Impago parcial renta o de cantidades asimiladas cuya liquidación pueda documentarse.
• Negativa a permitir el acceso para reparaciones necesarias debidamente comunicadas.
• Uso de la vivienda o del inmueble en condiciones no ajustadas a lo pactado, si el contrato lo define con claridad.
• Molestias o conductas perturbadoras que todavía requieren mayor acreditación.
• Deterioros o daños en vivienda alquilada que convenga describir, fotografiar y cuantificar.

El objetivo del requerimiento no es solo pedir el cese de la conducta o el pago debido. También sirve para fijar los hechos, concretar el incumplimiento y mejorar la posición probatoria del propietario si más adelante se inicia una reclamación judicial. En la práctica, el burofax arrendamiento con certificación de contenido suele utilizarse por su utilidad para acreditar el texto remitido y su recepción o intento de entrega.

Eso sí, el contenido del requerimiento debe ser preciso: identificar la obligación incumplida, describir hechos y fechas, adjuntar o mencionar documentos, conceder un plazo razonable cuando proceda y advertir, con prudencia, de que se valorarán acciones legales si no cesa el incumplimiento o no se regulariza la situación.

En qué casos conviene valorar la resolución del contrato de arrendamiento

La resolución contrato alquiler no debería plantearse como respuesta automática a cualquier incumplimiento menor. Habrá que valorar si el supuesto encaja en una causa legal o si, por la gravedad del incumplimiento y lo pactado en el contrato, puede defenderse razonablemente esa pretensión.

Como referencia obligatoria, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla causas de resolución por incumplimiento. Entre ellas figuran, con distinto alcance según el caso, la falta de pago de la renta o de cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, el subarriendo o cesión inconsentidos cuando se requiera consentimiento, la realización de daños dolosos, la ejecución de obras no consentidas por el arrendador cuando sean exigibles, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o la destinación de la finca a usos distintos de los pactados.

A partir de ahí, pueden distinguirse tres escenarios:

1. Incumplimientos con encaje legal directo

Aquí la posición del arrendador suele ser más clara, siempre que los hechos puedan acreditarse. Por ejemplo, un impago total o un impago parcial renta sostenido, unas actividades molestas con apoyo documental suficiente o unos daños relevantes causados de forma intencionada pueden permitir valorar una acción resolutoria junto con otras reclamaciones.

2. Incumplimientos que dependen principalmente de lo pactado

No todo incumplimiento aparece detallado en la LAU. A veces la controversia gira en torno a cláusulas contractuales sobre conservación, uso de anejos, ocupantes, animales, prohibiciones concretas o distribución de gastos. En estos casos, el artículo 1255 CC permite apoyar la validez de los pactos siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. Pero no cualquier infracción de una cláusula dará lugar por sí sola a resolver el arrendamiento: habrá que valorar su relevancia, su redacción y el perjuicio causado.

3. Supuestos en los que quizá proceda solo reclamar cantidad o requerir

Hay situaciones en las que la reclamación de cantidad alquiler o el requerimiento previo pueden ser más proporcionados que intentar resolver el contrato. Ocurre, por ejemplo, si hay gastos repercutibles bien documentados, daños concretos pendientes de cuantificación o incumplimientos puntuales que aún no muestran una gravedad suficiente para pedir la extinción contractual.

En definitiva, para recuperar vivienda alquilada por vía resolutoria no basta con la mera sensación de incumplimiento. Conviene analizar si existe causa legal o contractual sólida, si el incumplimiento es grave o reiterado y si la prueba permite sostener la pretensión con seguridad razonable.

Qué pruebas necesita el arrendador antes de reclamar

Antes de reclamar, el propietario debería pensar menos en la etiqueta del incumplimiento y más en cómo acreditar los hechos. Si se inicia una reclamación judicial, la documentación previa puede marcar la diferencia entre una pretensión sólida y una difícil de sostener.

La prueba útil dependerá del caso, pero suelen ser relevantes:

• El contrato de arrendamiento y sus anexos, para identificar obligaciones y prohibiciones pactadas.
• Recibos, extractos, transferencias o liquidaciones, especialmente si se plantea una reclamación de cantidad alquiler.
• Comunicaciones previas: correos electrónicos, mensajes, cartas o burofax arrendamiento.
• Fotografías, vídeos, presupuestos, facturas o informes técnicos sobre daños en vivienda alquilada.
• Actas de comunidad, avisos vecinales o intervenciones policiales o administrativas, si existen, en supuestos de molestias acreditables.
• Prueba de haber comunicado reparaciones necesarias y de la negativa o pasividad del arrendatario.

También conviene ordenar la información cronológicamente. En muchos conflictos de arrendamiento, no basta con demostrar que hubo una incidencia: es importante poder explicar cuándo empezó, cuántas veces se repitió, qué perjuicio causó y qué hizo el arrendador para intentar solucionarla.

Si la prueba es débil, contradictoria o incompleta, puede ser preferible reforzarla antes de demandar. Un análisis previo con una abogada arrendador o con un abogado propietarios suele ayudar a decidir si conviene requerir, negociar, reclamar cantidades o plantear otras acciones.

Demandar o esperar: qué factores conviene revisar caso por caso

No siempre interesa demandar al primer incumplimiento. Tampoco conviene demorar indefinidamente una respuesta cuando la conducta se consolida. La decisión dependerá de un juicio práctico y jurídico sobre varios factores.

• Gravedad del incumplimiento: no es lo mismo una incidencia menor corregible que un comportamiento que compromete el cobro de rentas, el estado del inmueble o la convivencia.
• Reiteración: los incumplimientos reiterados suelen justificar una reacción más firme que los hechos aislados.
• Posibilidad real de subsanación: si el problema puede corregirse pronto, un requerimiento bien planteado puede ser más útil que judicializar de inmediato.
• Perjuicio económico o material: cuanto mayor sea el daño o la deuda, más puede interesar acelerar la estrategia de reclamación.
• Solidez probatoria: demandar con una base documental insuficiente puede debilitar la posición del arrendador.
• Objetivo del propietario: no es igual querer mantener el alquiler regularizado que querer resolver el contrato y, en su caso, recuperar vivienda alquilada.

Por ejemplo, si existe un retraso ocasional en el pago sin antecedentes, puede bastar con una advertencia escrita. Si hay retrasos continuos, impago parcial renta recurrente o promesas incumplidas, puede ser razonable elevar el tono y enviar un requerimiento fehaciente. Y si además la deuda aumenta o el incumplimiento persiste, habrá que valorar la acción más adecuada, incluso con intervención de un abogado desahucio cuando el supuesto realmente lo justifique.

Del mismo modo, unas molestias vecinales poco concretas pueden no bastar para demandar. En cambio, si existen actas, quejas reiteradas y evidencias de actividades incompatibles con el uso pactado, la estrategia puede cambiar. La clave es no precipitarse, pero tampoco normalizar un incumplimiento que se cronifica.

Errores frecuentes del propietario ante incumplimientos aparentemente menores

• Quitar importancia a los incumplimientos reiterados. Lo que empieza como una incidencia pequeña puede convertirse en una pauta que perjudique el cobro, el inmueble o la prueba futura.
• Confiar solo en llamadas o mensajes informales. Si no se documenta el conflicto, después puede ser más difícil acreditar los hechos.
• Invocar cláusulas poco claras o excesivas. No toda previsión contractual permite por sí sola resolver el arrendamiento; habrá que revisar su validez y su alcance real.
• Pedir la resolución sin valorar alternativas. A veces conviene primero exigir el cumplimiento, reclamar cantidades o requerir el cese de la conducta.
• No cuantificar los daños. Si se pretende reclamar daños o rentas, es esencial apoyarlo en documentos objetivos.
• Actuar con fórmulas de presión inadecuadas. Cambiar cerraduras, cortar suministros o intentar forzar la salida del inquilino fuera de cauces legales puede agravar el problema.

La experiencia práctica demuestra que muchas controversias no fracasan por falta de razón de fondo, sino por una mala gestión inicial: requerimientos imprecisos, ausencia de prueba o decisiones precipitadas sobre cuándo demandar.

Fuentes oficiales verificables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
• Código Civil, artículo 1255 y normativa vigente consolidada (BOE)