Obras de mejora del inquilino: cómo exigir reposición

Las obras inquilino generan muchas dudas entre propietarios, pero la clave jurídica no es si el cambio parece útil o estético, sino si hubo obras, alteraciones o modificaciones sin consentimiento escrito del arrendador y qué permite exigir la Ley de Arrendamientos Urbanos. No toda actuación del arrendatario tiene el mismo tratamiento: una reparación menor, una mejora decorativa o una alteración estructural pueden tener consecuencias distintas.

En vivienda habitual, el punto de partida está en el art. 23 LAU, que regula las obras del arrendatario, y puede conectarse, cuando exista un incumplimiento relevante o se valore una reclamación más amplia, con el art. 27 LAU. Además, el contrato puede contener cláusulas válidas sobre autorizaciones, comunicaciones o reposición, siempre dentro del marco legal y sin sustituir la regulación específica de la LAU.

Si ya existe conflicto, lo más prudente es actuar con método: revisar documentos, identificar la entidad real de la obra, requerir de forma fehaciente y valorar después si procede reclamar reposición, daños, aplicación de la fianza o incluso otras acciones.

Cuándo las obras del inquilino pueden dar lugar a exigir reposición

El art. 23 LAU establece, con carácter general, que el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Tampoco puede provocar una disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble. A partir de ahí, la exigencia de reposición puede entrar en juego cuando se acredita que hubo una alteración no consentida y que el arrendador quiere recuperar la vivienda en su estado anterior.

Ahora bien, no toda intervención da lugar automáticamente a la misma consecuencia. Habrá que valorar:

• si la actuación fue realmente una obra o una simple colocación removible;
• si alteró la distribución, instalaciones, carpinterías, alicatados, suelos o elementos fijos;
• si existió autorización escrita del arrendador;
• si el contrato preveía un régimen específico sobre mejoras, reformas o restitución;
• si hay daños efectivos o si la cuestión se centra en la mera alteración del estado original.

En términos prácticos, la reposición suele cobrar más fuerza cuando el inquilino ha sustituido elementos fijos, derribado o levantado tabiques, cambiado cocina o baño, modificado instalaciones, cerrado terrazas, alterado puertas, ventanas o revestimientos, o realizado cambios que exceden de lo meramente decorativo. En cambio, si se trata de elementos fácilmente retirables y sin daño permanente, el análisis puede ser distinto y depender más del contrato y de la prueba.

Además, si el incumplimiento es relevante, el art. 27 LAU puede ser un apoyo para valorar otras consecuencias contractuales. Pero conviene evitar conclusiones automáticas: habrá que examinar la entidad de la obra, la documentación disponible y el momento en que se formula la reclamación por incumplimiento en reformas.

Qué diferencia hay entre mejora, reparación y alteración de la vivienda alquilada

Una de las confusiones más habituales es llamar “mejora” a cualquier intervención del arrendatario. Jurídicamente, eso puede inducir a error. Para reclamar bien, el propietario debe distinguir entre conceptos.

Mejora

Suele aludir a una actuación que incrementa comodidad, utilidad o estética. Que el inquilino considere que algo mejora la vivienda no significa por sí solo que pueda hacerlo libremente. Si la actuación modifica la configuración de la vivienda o afecta a elementos fijos, entra en el terreno del art. 23 LAU y, en principio, exige consentimiento escrito del arrendador.

Reparación

La reparación busca conservar o restituir el uso normal del inmueble o de sus elementos. Puede haber reparaciones menores ligadas al desgaste por uso ordinario y otras de mayor entidad. No debe confundirse reparar con transformar. Si el arrendatario sustituye por su cuenta elementos o materiales y ello altera el estado pactado, puede surgir discusión sobre si era una reparación necesaria o una modificación no autorizada.

Alteración o modificación

Es el concepto más sensible para la restitución del estado original. Aquí encajan cambios en distribución, acabados fijos, instalaciones, cerramientos o elementos incorporados de forma estable. Cuanto más intensa y permanente sea la alteración, más importante será la falta de autorización escrita y más razonable puede resultar que el arrendador solicite la reposición.

Por eso, antes de afirmar que existe derecho a exigir reposición, conviene clasificar correctamente la actuación del inquilino. La denominación que den las partes no sustituye el análisis real de lo ejecutado.

Cómo revisar el contrato y la autorización del arrendador

Después de la LAU, el documento más importante es el contrato. No porque pueda dejar sin efecto el régimen legal, sino porque puede concretar válidamente aspectos prácticos al amparo de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, siempre que no contradiga normas imperativas ni sustituya la regulación específica aplicable.

Al revisar el contrato, el arrendador debería comprobar al menos lo siguiente:

• si existe una cláusula que prohíba obras sin autorización escrita;
• si se regula el modo de pedir permiso y quién debe aprobarlo;
• si se prevé expresamente la obligación de reponer al final del contrato o cuando lo requiera el arrendador;
• si se pactó qué ocurre con las mejoras no retiradas;
• si hay inventario, anexo fotográfico o acta de entrega inicial;
• si el arrendatario asumió responsabilidad por daños derivados de obras o instaladores contratados por él.

También es esencial verificar la autorización del arrendador. No basta con alusiones genéricas o conversaciones imprecisas si lo discutido afecta a obras relevantes. Habrá que distinguir entre:

1. autorización escrita clara y concreta;
2. comunicaciones ambiguas que pueden generar discusión probatoria;
3. mera tolerancia o conocimiento informal sin aceptación expresa;
4. ausencia total de consentimiento documentado.

Si existe autorización, conviene leer su alcance exacto: tipo de obra, materiales, plazo, profesionales intervinientes y si se pactó o no la obligación de dejar la vivienda como estaba al terminar el arrendamiento. Muchas controversias nacen porque hubo permiso para una actuación concreta, pero el inquilino ejecutó otra distinta o de mayor alcance. Cláusulas abusivas en alquiler: cuáles invalidan su contrato.

Qué pruebas conviene reunir para reclamar la restitución del estado original

La viabilidad de exigir reposición depende en gran medida de la prueba. Antes de reclamar, el propietario debería reunir y ordenar toda la documentación que permita comparar el estado inicial, la intervención realizada y el resultado final.

La documentación más útil suele ser la siguiente:

• Contrato de arrendamiento, con sus anexos y cláusulas sobre obras, mejoras y fianza.
• Inventario de mobiliario y estado de la vivienda, si existe.
• Fotografías o vídeos del momento de la entrega y del estado posterior a la obra.
• Comunicaciones previas por correo electrónico, mensajería o cartas sobre solicitud de permiso, quejas o advertencias.
• Acta de entrega o documento de fin de arrendamiento, si ya se ha producido la devolución de llaves.
• Presupuestos, facturas o informes técnicos, si existen, para valorar qué se hizo y cuánto costaría reponer o reparar.
• Testigos o profesionales que hayan visto el inmueble antes y después.

Si la alteración es importante o hay discrepancia sobre seguridad, instalaciones o alcance de los daños, puede resultar muy conveniente obtener un informe técnico. No siempre será imprescindible, pero puede ayudar a diferenciar entre simple mejora estética, obra no consentida y daño material con coste de reparación.

Desde un enfoque práctico, documentar pronto es clave. Si el propietario detecta la obra durante la vigencia del contrato, conviene dejar constancia fehaciente cuanto antes para evitar que después se discuta si hubo consentimiento tácito, conformidad o imposibilidad de acreditar el estado previo.

Cómo pedir la reposición al inquilino y cuándo valorar otras acciones

Cuando el arrendador aprecia obras sin permiso o alteraciones no aceptadas, lo más recomendable suele ser formular un requerimiento fehaciente. En la práctica, el burofax arrendador con certificación de texto y acuse de recibo puede ser una herramienta útil para fijar posición y dejar constancia de que se solicita la restitución.

Ese requerimiento conviene que sea claro y prudente. Puede incluir:

1. identificación del contrato y de la vivienda;
2. descripción de las obras o alteraciones detectadas;
3. referencia al art. 23 LAU y, en su caso, a la cláusula contractual aplicable;
4. indicación de que no consta autorización escrita o de que se excedió de lo autorizado;
5. solicitud de reposición al estado original o de reparación de los daños en plazo razonable;
6. advertencia de que, si no se atiende el requerimiento, se valorarán las acciones que correspondan en función del contrato, la prueba y los perjuicios causados.

No siempre será igual reclamar durante el arrendamiento que al finalizarlo. Si la obra se detecta con el contrato vivo, puede interesar requerir de inmediato para frenar nuevas alteraciones y delimitar responsabilidades. Si el conflicto se plantea al devolver la vivienda, la discusión girará más sobre inventario, acta de salida, daños, costes de reposición y retención de cantidades.

Si no hay acuerdo, habrá que valorar la acción adecuada según el caso concreto. Si se inicia una reclamación judicial, la discusión podrá centrarse en la existencia de obra no consentida, el alcance de la obligación de reponer, la cuantificación de daños y la relevancia del incumplimiento. En ese análisis pueden entrar en juego, como apoyo general, las reglas de responsabilidad contractual del Código Civil, pero sin desplazar la regulación específica de la LAU.

Como criterio preventivo, conviene no esperar a que el problema crezca. Cuanto más delimitado esté el requerimiento y mejor organizada la documentación, más fácil será defender la posición del propietario.

Qué pasa con la fianza, los daños y una posible resolución del contrato

La fianza no debe tratarse como una solución automática para cualquier obra realizada por el inquilino. Puede ser un instrumento útil para cubrir cantidades pendientes o daños acreditados al finalizar el arrendamiento, pero su aplicación dependerá de la existencia y prueba de esos daños o costes de reposición, así como del estado real de la vivienda al devolverla.

Por eso, si el propietario pretende imputar a la fianza una reforma no consentida o sus consecuencias, conviene disponer de:

• comparativa del estado inicial y final;
• presupuesto o factura de reposición;
• explicación de por qué no se trata de simple desgaste por uso;
• constancia de la falta de autorización o del exceso respecto de lo autorizado.

En cuanto a la indemnización de daños, puede llegar a plantearse si la obra no consentida ha generado desperfectos, pérdida de valor, coste técnico o gastos necesarios para devolver la vivienda a la situación pactada. Pero la cuantificación exigirá prueba suficiente y, en muchos casos, soporte documental o pericial.

Respecto de una posible resolución del contrato, el art. 27 LAU puede ser relevante cuando el arrendatario incumple obligaciones contractuales o legales. Ahora bien, no toda obra permite resolver sin más. Habrá que valorar la entidad del incumplimiento, su prueba, el contenido del contrato y la proporcionalidad de la reacción jurídica si se inicia una reclamación.

En definitiva, ante obras inquilino, lo decisivo es no dar por supuesto que toda actuación tiene la misma consecuencia. Para exigir reposición con solidez conviene revisar la LAU, estudiar el contrato, comprobar si existió autorización escrita y documentar bien el estado de la vivienda. Si el conflicto ya existe, el siguiente paso razonable suele ser ordenar la prueba y consultar con un profesional antes de reclamar.

Fuentes oficiales verificables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en especial arts. 23 y 27: BOE.
• Código Civil, referencia al art. 1255 sobre autonomía de la voluntad: BOE.