Propietario no residente: fiscalidad del alquiler

Cuando un propietario no residente alquila un inmueble situado en España, la cuestión central no suele ser el IRPF, sino la tributación en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por los rendimientos obtenidos del alquiler. En la práctica, esta renta se declara habitualmente mediante modelo 210, con matices relevantes según la residencia fiscal del arrendador, el tipo de inmueble y la posibilidad de valorar determinados gastos como deducibles.

Desde un punto de vista jurídico, conviene partir del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. En particular, el art. 13.1.g) del TRLIRNR conecta con los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español, y el art. 24 del TRLIRNR resulta clave para determinar la base imponible y, en su caso, el tratamiento de ciertos gastos.

También es importante diferenciar entre no residente fiscal en España y residente fiscal en otro Estado miembro de la UE o del EEE con efectivo intercambio de información tributaria, porque esa circunstancia puede influir de forma práctica en la tributación del alquiler para no residentes y en la eventual deducción de gastos vinculados al inmueble arrendado en España.

Qué paga un propietario no residente por alquilar en España

Con carácter general, el arrendador no residente tributa en España por los rendimientos del alquiler de inmuebles situados en territorio español. No se trata de una renta sometida al régimen ordinario del IRPF español del propietario, sino al IRNR, al amparo del TRLIRNR.

A efectos prácticos, lo relevante es determinar:

• qué ingresos íntegros se han obtenido por el alquiler;
• si cabe valorar gastos deducibles no residente conforme al marco aplicable;
• qué periodos han estado realmente alquilados;
• si existen periodos sin inquilino que puedan tener un tratamiento distinto.

No es prudente afirmar que todos los no residentes tributan exactamente igual. La residencia fiscal del arrendador, la existencia de documentación justificativa y la correcta calificación de la renta son factores que pueden alterar de forma relevante el resultado de la declaración.

Además, si el contribuyente tiene dudas sobre su residencia fiscal o sobre la aplicación de un convenio para evitar la doble imposición, conviene revisar el caso con cautela, porque el artículo se centra en la tributación en España del inmueble arrendado, pero la tributación total del contribuyente puede exigir una visión más completa, especialmente en supuestos de arrendamiento a empresa.

Cuándo se declara el IRNR del alquiler y cómo encaja el modelo 210

La gestión práctica del irnr alquiler suele articularse mediante el modelo 210, que la AEAT utiliza para declarar rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente, entre ellas las derivadas del arrendamiento de inmuebles situados en España.

En términos operativos, la declaración del alquiler del no residente suele formularse de manera periódica respecto de las rentas devengadas. La forma concreta de cumplimentación, los plazos y la identificación de la renta deben verificarse siempre en las instrucciones vigentes del modelo 210 publicadas por la AEAT, ya que son la referencia administrativa más segura para evitar errores formales.

Desde la perspectiva legal, el art. 24 del TRLIRNR es especialmente relevante porque regula la determinación de la base imponible. En la práctica, esto afecta directamente a la pregunta que suele hacerse el arrendador: si debe declarar sobre el ingreso íntegro o si puede minorarlo por determinados gastos.

Para una correcta declaración periódica del no residente, suele ser recomendable conservar:

• contrato de arrendamiento;
• justificantes de cobro de las rentas;
• certificado de residencia fiscal, cuando proceda;
• facturas y documentos que puedan respaldar gastos relacionados con el inmueble;
• soporte documental de periodos efectivamente arrendados y periodos vacíos.

Si existe un error en autoliquidaciones anteriores o una omisión de rentas, no conviene improvisar. Habrá que valorar si procede una regularización tributaria mediante la presentación complementaria o la vía que corresponda según el tipo de incidencia y el momento en que se detecte.

Qué gastos pueden valorarse como deducibles y de qué depende

Este es uno de los puntos más sensibles de la fiscalidad alquiler para no residentes. No debe darse por hecho que cualquier propietario no residente puede deducir gastos sin más. La posibilidad de computarlos depende del régimen aplicable, de la residencia fiscal del contribuyente y de que los gastos estén suficientemente justificados y vinculados al rendimiento obtenido en España.

De forma general y prudente, pueden entrar en análisis partidas que guarden relación económica directa con el inmueble arrendado y con la obtención de la renta, siempre que exista soporte documental adecuado. Entre los conceptos que con frecuencia se revisan están:

• intereses y gastos de financiación vinculados al inmueble;
• reparación y conservación, distinguiéndolos de mejoras;
• tributos y tasas que recaen sobre el inmueble;
• seguros;
• gastos de comunidad;
• servicios o suministros asumidos por el arrendador, si proceden;
• amortización, cuando resulte defendible conforme al marco aplicable y debidamente acreditada.

Ahora bien, la admisión práctica de estas partidas no puede analizarse de forma abstracta. Debe examinarse si el contribuyente reside fiscalmente en un territorio que permita ese tratamiento conforme al art. 24 del TRLIRNR y si la documentación prueba tanto el importe como su conexión con los rendimientos inmobiliarios en España.

En especial, cuando el arrendador sea residente en otro Estado miembro de la UE o del EEE con intercambio efectivo de información, esta circunstancia puede tener consecuencias relevantes en la determinación de la base imponible. Pero incluso en esos casos conviene revisar si cada gasto es realmente deducible, si corresponde al periodo declarado y si está correctamente soportado con factura o documento equivalente.

Si faltan justificantes, si existen pagos en metálico difíciles de acreditar o si se mezclan gastos personales con gastos del inmueble, la regularidad de la declaración puede quedar comprometida y aumentar el riesgo de ajuste administrativo.

Diferencias prácticas entre alquiler de vivienda, local y periodos sin inquilino

Desde la óptica del IRNR, tanto el alquiler vivienda España como el alquiler local no residente pueden generar rendimientos sujetos en España si el inmueble está situado aquí. Sin embargo, en la práctica hay diferencias relevantes al analizar contratos, gastos y periodos de ocupación.

Vivienda arrendada

En el alquiler de vivienda, suele ser frecuente que el arrendador soporte determinados gastos ordinarios del inmueble y que existan periodos continuados de uso residencial. A efectos fiscales, interesa verificar qué rentas se han devengado realmente, qué gastos pueden conectarse con ese uso y si existen incidencias como impagos o interrupciones del contrato.

Local u otro inmueble para uso distinto de vivienda

En el arrendamiento de local, oficina o inmueble para uso distinto de vivienda, los flujos económicos y los gastos asociados pueden presentar una estructura distinta. Puede haber más carga documental, obras, periodos de carencia, gastos asumidos por una u otra parte o pactos específicos que obligan a revisar con detalle la correcta imputación fiscal de cada concepto.

Periodos alquilados y periodos sin inquilino

No debe confundirse el periodo efectivamente arrendado con el tiempo en que el inmueble permanece vacío. Si el inmueble ha generado rentas durante una parte del año y ha estado sin inquilino en otra, puede variar el tratamiento fiscal aplicable a cada tramo temporal. Por eso conviene documentar con precisión fechas de inicio y fin del contrato, entrega de llaves, anuncios de alquiler, suministros y cualquier dato que ayude a acreditar si el inmueble estaba arrendado, disponible o en otra situación jurídicamente relevante.

En resumen, no basta con conocer el importe total ingresado en el año. La renta no residentes exige separar escenarios y periodos para reducir errores de cálculo y de calificación.

Qué hacer si hay errores, impagos o necesidad de regularizar el alquiler

Si ya se presentó el modelo 210 con datos incorrectos, si se omitieron rentas o si se incluyeron gastos cuya deducibilidad ofrece dudas, lo razonable es valorar una regularización del alquiler cuanto antes. La estrategia concreta dependerá del tipo de error, del periodo afectado y de si la incidencia aumenta o reduce la cuota declarada.

En caso de impagos, la cuestión fiscal y la cuestión arrendaticia no siempre avanzan al mismo ritmo. Si se inicia una reclamación judicial o extrajudicial de las rentas, habrá que valorar la documentación disponible y el momento en que la renta debe computarse o revisarse. Del mismo modo, si la situación desemboca en la necesidad de reclamar rentas impagadas o recuperar vivienda alquilada, conviene no perder de vista que el enfoque principal sigue siendo la correcta declaración tributaria del arrendador no residente.

Algunas pautas prudentes en estos casos son:

• revisar todas las autoliquidaciones ya presentadas;
• ordenar contratos, recibos, transferencias y facturas;
• confirmar la residencia fiscal del contribuyente en el periodo afectado;
• distinguir entre rentas devengadas, cobradas e impagadas, según el problema planteado;
• pedir revisión profesional si hay conflicto con el inquilino o dudas sobre la documentación.

Fuentes oficiales y cuándo conviene buscar asesoramiento

Para verificar la normativa aplicable en España, resultan especialmente útiles estas referencias oficiales:

• Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, con especial atención a los arts. 13.1.g) y 24.
• Sede electrónica de la AEAT, para consultar las instrucciones vigentes del modelo 210 y criterios de gestión tributaria.

Conviene buscar asesoramiento profesional cuando existan dudas sobre:

• la residencia fiscal del arrendador;
• la deducibilidad de gastos y su justificación;
• la declaración de periodos sin inquilino;
• la necesidad de presentar complementarias o rectificaciones;
• la coexistencia de cuestiones fiscales con impagos o conflictos arrendaticios.

Un abogado propietarios, una abogada arrendador o un asesor fiscal con experiencia en renta no residentes puede ayudar a revisar el encaje legal del caso, ordenar la prueba documental y reducir riesgos de regularización incorrecta.