Propietarios: cómo exigir indemnización por uso indebido

¿Qué es la indemnización por uso indebido?

La indemnización por uso indebido es la cantidad económica que el propietario puede exigir a quien utiliza su vivienda, local u otro inmueble sin título válido, en contra de lo pactado o más allá del plazo permitido. Su finalidad es compensar el perjuicio sufrido por el titular del bien, tanto por la pérdida de rentas como por los daños derivados de ese uso no autorizado.

En la práctica, este concepto aparece en situaciones como el inquilino que permanece en el inmueble tras la finalización del contrato, el ocupante que nunca ha tenido contrato, el subarriendo no consentido o el uso distinto al pactado (por ejemplo, convertir una vivienda en un alojamiento turístico sin permiso). En todos estos casos, el propietario tiene derecho a reclamar una compensación económica por el tiempo en que no ha podido disponer libremente de su propiedad.

Supuestos más frecuentes de uso indebido

El uso indebido de un inmueble puede adoptar muchas formas. Identificar correctamente el supuesto concreto es esencial para elegir la estrategia de reclamación más eficaz y calcular adecuadamente la indemnización.

• Permanencia tras el fin del contrato: el arrendatario no abandona la vivienda o local una vez extinguido el contrato (por plazo, resolución por impago, desistimiento, etc.).
• Ocupación sin título: personas que entran y permanecen en la propiedad sin contrato ni autorización (ocupación ilegal u okupa).
• Subarriendo o cesión no consentida: el inquilino cede el uso a terceros (por ejemplo, a través de plataformas turísticas) sin permiso del propietario.
• Cambio de uso no autorizado: destinar la vivienda a oficina, consulta, almacén o alquiler turístico cuando el contrato lo prohíbe.
• Uso intensivo o abusivo: actividades que superan lo razonable y generan daños, molestias o sanciones (fiestas, actividades molestas, uso industrial en local no preparado, etc.).
• Mantenimiento de enseres tras el desalojo: el ocupante abandona el inmueble pero deja muebles o pertenencias que impiden su inmediata comercialización.

Base legal y derechos del propietario

El derecho del propietario a exigir indemnización por uso indebido se apoya en varios pilares jurídicos. Aunque la normativa concreta puede variar según el país, en el ámbito español destacan el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la jurisprudencia de los tribunales.

• Derecho de propiedad: el propietario tiene derecho a usar, disfrutar y disponer de su bien, y a reclamar frente a quien lo perturbe o lo utilice sin autorización.
• Responsabilidad por incumplimiento contractual: el arrendatario que incumple el contrato (por ejemplo, permaneciendo tras su extinción) debe indemnizar los daños y perjuicios causados.
• Enriquecimiento injusto: quien se beneficia del uso de un inmueble sin pagar lo que corresponde debe restituir ese beneficio al propietario.
• Acciones posesorias y reivindicatorias: permiten al propietario recuperar la posesión y reclamar la compensación por el tiempo en que se le privó de ella.

Además de recuperar la posesión, el propietario puede exigir una compensación económica por cada mes de ocupación indebida, así como por los daños materiales y morales que logre acreditar. En muchos casos, los tribunales fijan esta indemnización tomando como referencia la renta de mercado del inmueble.

Cómo calcular la indemnización por uso indebido

Calcular correctamente la indemnización es clave para que la reclamación sea sólida y tenga posibilidades de prosperar. No se trata de una cifra arbitraria: debe basarse en criterios objetivos y, siempre que sea posible, apoyarse en documentos y peritajes.

En términos generales, la indemnización por uso indebido suele componerse de tres bloques:

• Valor del uso del inmueble: normalmente se toma como referencia la renta de mercado mensual de una vivienda o local similar en la zona, multiplicada por los meses de ocupación indebida.
• Daños materiales: desperfectos, deterioros, reformas necesarias, limpieza especial, reposición de mobiliario, etc., acreditados con facturas y presupuestos.
• Daños adicionales: sanciones administrativas, pérdida de oportunidades de alquiler o venta, gastos de comunidad extraordinarios, honorarios de profesionales, entre otros.

Pruebas necesarias para reclamar con garantías

La diferencia entre una reclamación estimada y otra desestimada suele estar en la calidad de las pruebas. Como propietario, es fundamental documentar desde el primer momento el uso indebido y los perjuicios sufridos.

• Contrato de arrendamiento o título de propiedad: demuestra su condición de propietario y las condiciones de uso pactadas.
• Comunicaciones con el ocupante: correos electrónicos, burofaxes, mensajes y cualquier requerimiento de entrega de llaves o cese de la ocupación.
• Actas notariales o de presencia: muy útiles para acreditar el estado del inmueble, la ocupación y la negativa a abandonarlo.
• Informes periciales: tasaciones de renta de mercado, valoraciones de daños, informes técnicos sobre obras necesarias, etc.
• Facturas y presupuestos: de reparaciones, limpieza, cerrajería, honorarios profesionales y otros gastos derivados.
• Testigos: vecinos, conserjes o administradores de fincas que puedan acreditar el uso indebido (por ejemplo, alquiler turístico encubierto).

Reclamación extrajudicial paso a paso

Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable intentar una solución extrajudicial. Además de ser más rápida y económica, demuestra buena fe y puede ser valorada positivamente por el juez si finalmente hay demanda.

• 1. Revisión de la situación: analice el contrato, la fecha de finalización, las comunicaciones previas y el tiempo exacto de ocupación indebida.
• 2. Cálculo preliminar de la indemnización: estime el valor del uso indebido, los daños materiales y los gastos asociados.
• 3. Requerimiento formal: envíe un burofax o carta certificada con acuse de recibo exigiendo la entrega del inmueble (si aún no se ha producido) y el pago de la indemnización calculada.
• 4. Plazo de respuesta: conceda un plazo razonable (por ejemplo, 10-15 días hábiles) para que el ocupante responda o proponga un plan de pago.
• 5. Negociación: valore la posibilidad de un acuerdo, especialmente si el ocupante reconoce la deuda y ofrece un calendario de pagos viable.
• 6. Dejar constancia: documente todas las ofertas, contraofertas y respuestas, ya que pueden ser relevantes si el asunto termina en juicio.

Vía judicial y procedimientos habituales

Si la vía amistosa no funciona o el ocupante se niega a pagar, el propietario puede acudir a los tribunales para reclamar la indemnización por uso indebido. La estrategia procesal dependerá de si el inmueble sigue ocupado, del importe reclamado y de la documentación disponible.

De forma orientativa, los procedimientos más habituales son:

• Juicio de desahucio por falta de pago o expiración de plazo: permite recuperar la posesión y, en el mismo procedimiento, reclamar rentas e indemnización por el tiempo de ocupación indebida.
• Juicio declarativo (verbal u ordinario): se utiliza cuando ya se ha recuperado la posesión pero se reclama la indemnización por el uso indebido y los daños y perjuicios.
• Procedimiento monitorio: adecuado para reclamaciones de cantidad líquida, determinada y exigible, especialmente cuando hay contrato y recibos impagados.
• Acciones penales: en supuestos de ocupación ilegal o delitos de usurpación, pueden coexistir con la reclamación civil de daños.

Errores habituales de los propietarios al exigir indemnización

Incluso cuando el derecho del propietario es claro, ciertos errores pueden debilitar la reclamación o, en el peor de los casos, hacerla fracasar. Conocerlos ayuda a evitarlos y a reforzar la posición negociadora y procesal.

• Actuar por cuenta propia sin asesoramiento: iniciar procedimientos o firmar acuerdos sin consultar a un profesional puede generar renuncias involuntarias o errores formales.
• No documentar el uso indebido: confiar solo en testigos o en la propia palabra, sin fotografías, actas o informes, dificulta la prueba.
• Calcular mal la indemnización: reclamar cantidades desproporcionadas o poco justificadas resta credibilidad ante el juez.
• Tolerar el uso indebido durante demasiado tiempo: la pasividad puede interpretarse como consentimiento tácito y, además, acerca la reclamación a la prescripción.
• Tomar la justicia por su mano: cambiar cerraduras, cortar suministros o acceder al inmueble sin autorización puede acarrear responsabilidades para el propio propietario.

Modelos y cláusulas recomendadas para propietarios

Una buena prevención comienza en el propio contrato de arrendamiento o en los documentos que regulan el uso del inmueble. Incluir cláusulas claras sobre el uso permitido, las consecuencias del incumplimiento y la indemnización por ocupación indebida refuerza la posición del propietario ante una eventual reclamación.

Algunas cláusulas útiles que conviene valorar con su asesor jurídico son:

• Cláusula de uso exclusivo: especifica el destino del inmueble (vivienda habitual, local comercial concreto, etc.) y prohíbe expresamente otros usos.
• Prohibición de subarriendo y cesión: salvo autorización expresa y por escrito del propietario, con facultad de resolución en caso de incumplimiento.
• Indemnización por permanencia indebida: fijación de una cantidad diaria o mensual superior a la renta ordinaria si el inquilino permanece tras la extinción del contrato.
• Obligación de restitución en buen estado: detalle del estado inicial, inventario de mobiliario y consecuencias económicas de los daños.
• Cláusula de visitas e inspección: posibilidad de que el propietario o sus representantes visiten el inmueble, con preaviso, para comprobar el correcto uso.

Consejos preventivos para evitar el uso indebido

La mejor forma de gestionar el uso indebido es evitar que llegue a producirse. Aunque no siempre es posible, una política preventiva reduce notablemente el riesgo de conflictos y facilita la defensa del propietario si finalmente se producen.

• Selección rigurosa del inquilino: solicitar documentación económica, referencias y, si es posible, informes de solvencia.
• Contrato claro y detallado: evitar modelos genéricos; adaptar las cláusulas al tipo de inmueble y al uso previsto.
• Inventario y reportaje fotográfico inicial: firmados por ambas partes, para poder comparar el estado al final del contrato.
• Seguimiento periódico: mantener contacto con el inquilino, visitar el inmueble con preaviso y estar atento a quejas de vecinos o de la comunidad.
• Reacción rápida ante el primer incumplimiento: ante impagos, subarriendos o cambios de uso, actuar de inmediato con requerimientos formales.
• Seguro de impago y defensa jurídica: valorar pólizas que cubran rentas, daños y asistencia legal.

Preguntas frecuentes