Qué hacer si tu inquilino engaña en contrato

Cuándo hay engaño en el contrato

Que un inquilino “engañe en el contrato” suele significar que aportó información falsa o incompleta para lograr la firma del arrendamiento en condiciones que no se habrían concedido de conocerse la verdad. Los supuestos más habituales son la presentación de nóminas o contratos de trabajo falsificados, ocultar insolvencias o impagos previos, falsear el número de ocupantes, declarar un uso distinto al real (por ejemplo, vivienda cuando realmente se pretende uso turístico o de oficina) o mentir sobre la tenencia de mascotas y garantías. Este tipo de conductas afectan al consentimiento del arrendador, que confía en datos esenciales para valorar el riesgo y la viabilidad del alquiler.

La relevancia jurídica del engaño depende de su carácter esencial. No toda inexactitud permite resolver. Es crucial distinguir entre errores menores que no alteran el equilibrio del contrato y dolo o falsedades que fueron determinantes para que el propietario aceptara a ese inquilino, el precio o las garantías. Un indicio claro es que, de haber conocido la realidad, el arrendador habría rechazado el arrendamiento o exigido condiciones más estrictas (aval, depósito mayor o renta distinta). También cuenta el comportamiento posterior: si el inquilino incumple tempranamente (impagos, daños, subarriendo), ello refuerza la conexión entre el engaño inicial y el perjuicio.

Este diagnóstico inicial permitirá escoger el camino: subsanar (exigir garantías adicionales), resolver el contrato por incumplimiento, o ejercitar acciones por vicios del consentimiento si el engaño fue determinante. En cualquiera de los casos, será indispensable reunir pruebas sólidas.

Pruebas que debes recopilar

La fuerza de tu caso dependerá de la calidad de la evidencia. Empieza por el expediente de arrendamiento: solicitud, cuestionario, correos, mensajes y todos los documentos aportados por el inquilino (nóminas, contrato de trabajo, DNI/NIE, referencias bancarias, vida laboral, avales). Conserva los originales o copias fieles y registra la fecha de recepción. Si sospechas falsedad documental, compara con bases públicas o pide verificaciones a la empresa presuntamente empleadora o a la entidad emisora, dejando constancia de tus requerimientos.

Recopila además evidencia del uso real del inmueble: actas de vecinos, avisos de la comunidad, anuncios en plataformas, fotografías, vídeos, consumos y, si procede, acta notarial de constatación. En caso de impagos o daños, incorpora recibos impagados, extractos, presupuestos y facturas de reparación con detalle. Mantén un registro cronológico de todas las gestiones y comunicaciones. Evita conversaciones telefónicas sin seguimiento escrito; confirma por correo o mensajería lo hablado.

Cuanta más trazabilidad y objetividad tengan tus pruebas, más sencillo será sostener la resolución del contrato, el desahucio o la reclamación de daños. Recuerda que el burofax con certificación de contenido será pieza central para fijar hechos y plazos.

Bases legales y vicios del consentimiento

En el derecho civil español, el contrato exige consentimiento, objeto y causa. Si el consentimiento se prestó mediante dolo (engaño) o error esencial inducido por la otra parte, puede solicitarse su anulación. Cuando el inquilino falsea datos determinantes —capacidad de pago, identidad, uso—, el arrendador puede optar entre accionar por vicios del consentimiento o, con frecuencia práctica, resolver por incumplimiento contractual (por ejemplo, si el engaño va seguido de impago o uso inconsentido). La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé causas de resolución por incumplimientos graves (como falta de pago, cesión o subarriendo inconsentido, realización de actividades no permitidas) y el Código Civil permite reclamar daños y perjuicios.

La elección de la acción depende de la estrategia. La anulación por dolo busca retrotraer el contrato, restituyendo prestaciones; exige probar que el engaño fue esencial y determinante. La resolución por incumplimiento se centra en la ruptura del contrato por actos contrarios a lo pactado y suele ser operativa cuando ya hay impagos, subarriendo o uso prohibido. Nada impide acumular o plantear pretensiones subsidiarias si los hechos lo avalan. En ambos escenarios cabe reclamar daños: rentas impagadas, costes de reparación, honorarios, suministros y perjuicio acreditado.

Resulta aconsejable revisar el clausulado: declaraciones del inquilino sobre veracidad de los datos, consecuencias de falsedad, prohibiciones de uso y subarriendo, y pactos de garantías. Estas cláusulas facilitan encuadrar el engaño como incumplimiento expreso.

Pasos inmediatos y cronograma

Ante indicios de que tu inquilino engaña en el contrato, actúa con método y tiempos claros. Primero, verifica la información sospechosa: valida la empresa, la relación laboral o las nóminas; documenta la consulta y su respuesta. Segundo, preserva pruebas (capturas, correos, anuncios, consumos) y elabora un timeline de hechos. Tercero, contacta por escrito al inquilino solicitando aclaraciones y aportación de documentación en plazo breve; esto evita alegaciones de indefensión y puede conducir a una solución negociada (aportar aval, revisar contrato o entrega voluntaria de llaves).

Si no hay respuesta satisfactoria, envía burofax con certificación de contenido exponiendo el engaño, requiriendo subsanación o anunciando la resolución y reclamación. Paralelamente, calcula la deuda y, si existe impago, valora el procedimiento de desahucio. Mantén un calendario de hitos: verificación (48–72 h), requerimiento amistoso (3–5 días), burofax (inmediato tras falta de respuesta), y, si persiste el incumplimiento, demanda. En casos de uso ilícito (turístico sin licencia, actividades molestas), coordina con la comunidad y, si procede, con la autoridad municipal.

Este cronograma es orientativo: ajústalo a la urgencia (p. ej., impago recurrente o uso prohibido) y a la prueba disponible. La constancia escrita y el cálculo preciso de la deuda son decisivos para el éxito procesal.

Burofax: modelo y estrategia

El burofax certifica remitente, destinatario, fecha y contenido, fijando una fotografía jurídica del conflicto. Debe ser claro, concreto y proporcionado: describe el engaño detectado, cita las cláusulas contractuales afectadas, da oportunidad de subsanar si procede (aportación de aval, cese de uso prohibido) y advierte de la resolución y reclamación de daños si no se atiende en plazo. Si existe impago, incluye cuadro de deuda con capital, intereses y actualización.

Cuida el tono: firme, pero abierto a una salida ordenada (por ejemplo, entrega pactada y condonación parcial). Esta puerta de negociación puede ahorrarte tiempo y costes, sin renunciar a tus derechos si fracasa.

Resolución y desahucio por incumplimiento

Cuando el engaño se traduce en incumplimientos objetivos —impago, subarriendo inconsentido, actividades no permitidas—, la vía práctica es la resolución contractual y, de ser necesario, el desahucio. La demanda debe acompañarse de contrato, anexos, burofax, cuadro de deuda, prueba del uso contrario y todo lo que acredite la gravedad. Si hay rentas vencidas, solicita lanzamiento y condena al pago; si hay expiración anticipada por incumplimiento, pide recuperación de la posesión. Mantener al día el cálculo de deuda y los intereses facilitará una eventual transacción en sede judicial.

En supuestos de dolo grave en la fase precontractual sin aún impagos, puedes plantear la anulación por vicios del consentimiento, pero valora su encaje probatorio. A menudo, el itinerario mixto —requerimiento, resolución por incumplimiento y, si procede, petición subsidiaria de nulidad— ofrece más palancas de presión. No olvides reclamar costas cuando sea posible y articular medidas para evitar el agravamiento del daño (p. ej., requerir cese de actividad turística).

Reclamación de daños y perjuicios

El engaño del inquilino suele acarrear pérdidas: rentas impagadas, desperfectos, honorarios, tasas, suministros devengados y lucro cesante por tiempo sin alquilar. La reclamación debe ser precisa: cuantifica cada partida, adjunta facturas y presupuestos comparables, y vincula el daño al engaño/ incumplimiento. Cuando el uso prohibido genera sanciones o derramas, incorpora la resolución administrativa y prueba de pago. Si hay aval o depósito, explica su imputación, pero recuerda liquidarlo formalmente para evitar controversias.

Puedes acumular la reclamación de cantidad al desahucio o ejercitarla separadamente si conviene a la estrategia procesal. La prueba pericial es de gran ayuda para daños estructurales o pérdidas de renta por imposibilidad de uso. Si el inquilino actuó con especial mala fe, refuerza la petición de costas y de intereses desde cada vencimiento.

Una estrategia bien documentada maximiza la recuperación y facilita acuerdos extrajudiciales con garantías (pago aplazado con reconocimiento de deuda y cláusula resolutoria).

Preguntas frecuentes

¿Puedo resolver el contrato solo por descubrir la falsedad sin impagos? Sí, si la falsedad afecta a una obligación o condición esencial (identidad, solvencia, uso) y está prevista como causa de resolución o supone un incumplimiento objetivo. Aun así, conviene requerir previamente por escrito para fijar hechos y evitar alegaciones de indefensión.

¿Me conviene anulación por dolo o desahucio por incumplimiento? La nulidad exige probar que el engaño fue determinante del consentimiento; puede ser más lenta pero sólida en fraudes graves. El desahucio por incumplimiento es práctico cuando ya hay impagos o uso contrario al contrato. En ocasiones es útil plantear pretensiones principales y subsidiarias.

¿Es obligatorio enviar burofax? No es obligatorio por ley en todos los casos, pero es altamente recomendable: certifica contenido y fecha, interrumpe plazos en algunas reclamaciones y demuestra buena fe procesal. Incluye hechos, requerimiento y advertencia de acciones.

¿Qué pasa con la fianza y el aval? Puedes imputar la fianza a rentas y daños debidamente acreditados y reclamar el resto. Si hay aval bancario o personal, ejecútalo conforme a su texto y vigencia. Documenta la liquidación y comunica por escrito.

¿Y si el inquilino ofrece irse entregando llaves? Valora un acuerdo de entrega inmediata con acta de estado, reconocimiento de deuda y calendario de pagos. Puede ahorrarte tiempo y costes, manteniendo acciones si incumple.