Qué hacer si el inquilino alquila habitaciones sin permiso

Marco legal: subarriendo y cesión sin consentimiento

Cuando un inquilino alquila habitaciones sin permiso del propietario, suele configurarse un subarriendo o una cesión de uso no autorizada. La normativa aplicable en España, con carácter general, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que exige el consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar o ceder el contrato. La finalidad es proteger al propietario, garantizar que se mantiene el equilibrio económico del arrendamiento y evitar usos distintos a los pactados. Además, en muchos contratos se prohíbe expresamente cualquier cesión o subalquiler total o parcial, reforzando la capacidad del arrendador para resolver el contrato si se incumple.

El subarriendo inconsentido altera elementos esenciales del contrato: número de ocupantes, control sobre riesgos y responsabilidad, consumos y desgaste del inmueble, así como el eventual cambio de destino (por ejemplo, uso cuasi-hostelero cuando se rotan estancias por días o semanas). Esto puede suponer también infracciones administrativas si se incumple la normativa turística o de convivencia, y genera conflictos con la comunidad de propietarios. Incluso cuando el contrato no lo prohíbe de forma explícita, la LAU exige la autorización escrita del arrendador, de modo que la falta de esa autorización da al propietario una base sólida para ejercitar acciones de resolución contractual.

No debe confundirse el alojamiento ocasional de familiares o amigos con un subarriendo estructural y lucrativo. Este último se aprecia cuando existen contraprestaciones económicas periódicas, anuncios públicos de las habitaciones o rotación continua de ocupantes. También es relevante si el inquilino fija normas internas, cobra fianzas propias o formaliza acuerdos con terceros. En suma, la calificación jurídica dependerá de las pruebas disponibles y de cómo se haya configurado la ocupación.

Cómo detectar que el inquilino alquila habitaciones

La primera señal es el incremento inusual de trasiego en la vivienda: entradas y salidas frecuentes de personas con maletas, rotación de timbres o etiquetas en buzones, y mayor ruido en franjas nocturnas. Otra pista evidente son los anuncios en portales de alquiler de habitaciones o en redes sociales, donde el inquilino pueda estar publicando fotografías del piso, indicando precio por habitación, normas de convivencia y requisitos de pago. Asimismo, pueden aparecer reseñas o comentarios de huéspedes en plataformas de corta estancia.

También son indicios los cambios en el consumo de suministros (picos de agua, gas o electricidad), o la aparición de múltiples cerraduras internas, cerrojos en puertas de habitaciones, o la instalación de candados en armarios comunes. En el buzón podrían acumularse cartas a nombre de personas distintas al arrendatario; en el portal, carteles con “se alquila habitación”; y en la comunidad, quejas por uso intensivo de ascensores, zonas comunes o lavandería. Conversaciones con el portero o con vecinos pueden corroborar la presencia continuada de terceros ajenos al contrato.

Aunque la intuición ayude, la clave es transformar sospechas en evidencias. Procura documentar la situación de forma continua, con fechas y fuentes verificables, evitando actuaciones invasivas o contrarias a la privacidad. La obtención de pruebas debe ser lícita para poder aportarse en un eventual procedimiento judicial.

Revisar contrato, comunidad y normativa municipal

Antes de actuar, revisa tu contrato de arrendamiento. La mayoría incluyen cláusulas que prohíben subarrendar o ceder el uso sin autorización escrita del arrendador. Comprueba si prevé la resolución de pleno derecho en caso de incumplimiento y si fija penalizaciones o referencias expresas a usos turísticos. Analiza también el número máximo de ocupantes pactados, la prohibición de cambios en cerraduras internas o la obligación de conservar el inmueble conforme a la “destinación” acordada (vivienda habitual del inquilino).

Examina los Estatutos de la comunidad y, si existen, los acuerdos de Junta que limiten usos turísticos o de hospedaje. Aunque la comunidad no pueda modificar el destino privativo sin unanimidad, sí puede establecer reglas de convivencia y sanciones internas por ruidos o daños a elementos comunes. Además, algunos municipios exigen licencias, registros o comunicaciones previas para el uso turístico; explora si la actividad realizada por el inquilino encaja en esa categoría y si se está incumpliendo.

Esta revisión te permitirá construir una estrategia coherente: reforzarás tus argumentos con las cláusulas exactas vulneradas, identificarás vías administrativas paralelas (por ejemplo, denuncias municipales por actividad irregular) y valorarás medidas cautelares para evitar que el problema se agrave.

Pruebas útiles: anuncios, pagos, testigos y consumos

En sede judicial, la diferencia entre ganar o perder suele estar en la calidad de las pruebas. Reúne capturas de anuncios donde se identifique la vivienda o sus estancias, conversaciones con interesados, tarifas por habitación, normas internas y disponibilidad de llaves. Si puedes, solicita actas notariales de presencia para constatar anuncios y contenidos en línea, preservando URL, fechas y metadatos. Los testimonios de vecinos o del portero pueden resultar valiosos para acreditar la rotación de ocupantes.

Conserva justificantes de pagos que terceros hayan hecho al inquilino (por ejemplo, transferencias identificadas como “habitación”), así como extractos de consumos desproporcionados en agua, luz o gas que no se correspondan con el uso pactado del piso. Fotografías de cerraduras adicionales, candados y distribución de camas por habitación corroboran el uso fragmentado del inmueble. Evita obtener pruebas vulnerando la intimidad de las personas: ni grabaciones en zonas privadas sin consentimiento ni accesos no autorizados. La licitud de la prueba es esencial para que el juez la admita y valore.

Ordena todo en un dossier cronológico con índice, para que tu abogado pueda armar una demanda sólida. La coherencia interna y la trazabilidad de cada evidencia marcan la diferencia.

Requerimiento fehaciente y plazo de subsanación

Antes de acudir a los tribunales conviene enviar un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o conducto notarial) exigiendo el cese inmediato del subarriendo inconsentido. En el escrito identifica el incumplimiento (subalquiler de habitaciones), cita las cláusulas contractuales vulneradas y la exigencia de autorización previa por escrito. Fija un breve plazo para que el inquilino cese la actividad y, en su caso, restituya la posesión pacífica de la vivienda, advirtiendo de que, de no hacerlo, ejercerás la resolución del contrato y el desahucio.

Este paso tiene varias ventajas: corta la inercia del incumplimiento, deja constancia documental de tu oposición, te posiciona de cara a costas procesales y puede abrir la puerta a una salida negociada (por ejemplo, entrega voluntaria de llaves en fecha cierta). En ocasiones, el mero burofax disuade al inquilino cuando comprende el alcance legal y económico del conflicto.

Guarda el resguardo del envío y la certificación de texto. Si no hay respuesta o persiste la actividad, tendrás la plataforma documental perfecta para pasar a la fase judicial con mayor seguridad.

Acceso, inspección y cautelas en la vivienda

Aunque el propietario conserva la titularidad, la posesión mediata y el uso pactado corresponden al inquilino. Por ello, el acceso a la vivienda debe ajustarse al contrato y respetar la inviolabilidad del domicilio. Si el contrato prevé visitas periódicas (por mantenimiento, lectura de contadores o verificación del estado), solicita fecha y hora por escrito, con antelación razonable, y realiza la inspección en presencia del inquilino. Evita entradas unilaterales o cambios de cerradura: serían ilícitos y podrían exponerte a responsabilidades.

Durante la visita, documenta de forma objetiva: número de camas por habitación, cerraduras interiores, normas impresas, reparto de espacios y elementos que sugieran explotación por estancias. Realiza un acta fotográfica detallada y, si procede, acompáñate de un perito o de un administrador de fincas que pueda declarar más tarde. Si el inquilino se niega a permitir una inspección prevista en contrato, recógelo por escrito: esa negativa también es indicio de incumplimiento y puede reforzar la resolución.

Si la situación es urgente (riesgos, daños, actividad ruidosa persistente), valora pedir medidas cautelares o acudir a vías administrativas municipales y a la comunidad de propietarios, documentando las incidencias para acompañarlas a la demanda civil.

Resolver el contrato y demandar el desahucio

Si el inquilino mantiene el subarriendo sin permiso tras el requerimiento, puedes ejercitar la resolución del contrato por incumplimiento esencial y acumular la acción de desahucio. En la demanda se reseñan las cláusulas vulneradas, la exigencia legal de autorización escrita, las pruebas del subarriendo (anuncios, testigos, actas, fotos, consumos) y el burofax previo. Es recomendable solicitar la condena en costas, la entrega de llaves y, si procede, rentas y cantidades asimiladas generadas hasta la efectiva restitución de la posesión.

El procedimiento de desahucio por resolución puede tramitarse por juicio verbal, con posibilidad de enervación en casos de impago, si concurren esas circunstancias, aunque en el subarriendo inconsentido el eje es el incumplimiento del destino y de la prohibición contractual. Según la intensidad de la explotación, también pueden pedirse medidas como la cesación inmediata de la actividad y la prohibición de reanudarla, incluso coordinando actuaciones con la administración local si hay normativa turística vulnerada.

Contar con asesoramiento especializado agiliza plazos, mejora la estrategia probatoria y reduce el riesgo de incidencias procesales. La coherencia entre requerimiento, pruebas y petitum es determinante.

Reclamar daños, rentas y lucro cesante

El subarriendo inconsentido suele generar costes adicionales y deterioros no previstos: desgaste acelerado de mobiliario y electrodomésticos, reposición de llaves, recolocación de cerraduras, limpieza profunda y, a veces, sanciones administrativas o derramas comunitarias por incidencias. También existe un perjuicio económico por la explotación lucrativa del inmueble por parte del inquilino (lucro), que puede reclamarse si se acredita que obtuvo ingresos por alquilar habitaciones sin autorización y a costa de tus riesgos y tu propiedad.

Para cuantificar, elabora un informe con facturas y presupuestos, inventario dañado, y un cuadro comparativo de rentas: lo que cobró el inquilino a terceros frente a la renta pactada contigo, además de consumos anómalos y gastos de gestión y asesoría. Si el contrato prevé penalizaciones específicas por subarriendo o cesión, inclúyelas. En casos notorios, puede ser útil acumular la acción de reclamación de cantidad al desahucio o ejercitarla separadamente si facilita la tramitación.

Una reclamación bien armada no solo repara económicamente; disuade futuros incumplimientos y transmite un mensaje claro de defensa activa de tu patrimonio.

Prevención: cláusulas, visitas y compliance del alquiler

La mejor solución es prevenir. Redacta contratos con cláusulas claras: prohibición de subarriendo/cesión salvo autorización escrita del arrendador; límite de ocupantes; obligación de no instalar cerraduras internas sin permiso; deber de conservar el destino de vivienda habitual; facultad de visitas periódicas con preaviso para verificar estado y mantenimiento; penalización por cada día de actividad inconsentida; y resolución automática en caso de persistencia. Incluye también la obligación de cumplir normativa turística, de convivencia y de comunidad, con responsabilidad del inquilino por sanciones derivadas de sus actos.

Al firmar, realiza un inventario con fotos, numera llaves entregadas y anota el estado de cada estancia. Durante el alquiler, agenda revisiones preventivas (con preaviso y dentro de horario razonable) y fomenta una comunicación fluida para resolver incidencias. Si detectas señales tempranas (anuncios, quejas), intervén con rapidez y por escrito. La pasividad prolongada puede dificultar luego la defensa.

La combinación de redacción contractual robusta, seguimiento programado y reacción rápida reduce notablemente el riesgo de que tu inquilino alquile habitaciones sin permiso.

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