Qué hacer si el inquilino usa identidad falsa

Indicadores y riesgos de una identidad falsa

Sospechar que un inquilino usa identidad falsa no es agradable, pero detectarlo a tiempo puede ahorrarte meses de impagos, dificultades para recuperar la vivienda y costes legales. Existen señales claras que conviene vigilar desde el primer contacto. Por ejemplo: documentos de identidad con tipografías irregulares, sombras o recortes poco naturales; incoherencias entre la fecha de nacimiento y la apariencia; domicilios que no cuadran con el historial laboral; o nóminas que repiten exactamente el mismo formato mes a mes pese a supuestos cambios de empresa. También llaman la atención las prisas excesivas por firmar “hoy mismo”, el rechazo a visitas presenciales, las reticencias para mostrar documentación original y la negativa a someterse a verificaciones básicas de solvencia.

A nivel de riesgo, admitir a una persona con identidad falsa compromete desde el primer día la validez del contrato, pues la parte firmante no es quien dice ser, y dificulta notificaciones posteriores. En términos económicos, aumenta la probabilidad de impago y la dificultad para ejecutar garantías. En cuanto a la seguridad jurídica, se complica la comunicación fehaciente, la eventual resolución y la posterior recuperación de llaves y posesión. Finalmente, tu reputación como arrendador también puede verse afectada si la situación deriva en conflictos vecinales o denuncias por comportamientos incívicos.

Detectar temprano estos indicios te permite reaccionar con procedimientos formales, cancelar la firma o activar la resolución si el contrato ya está en vigor. A partir de aquí, conviene conocer el marco legal aplicable y los pasos inmediatos que debes dar para proteger tu posición como arrendador.

Marco legal: civil, penal y contractual

Cuando un inquilino usa identidad falsa, confluyen tres planos: el civil (validez y eficacia del contrato de alquiler), el penal (posibles delitos de falsedad y estafa) y las cláusulas pactadas. En el plano civil, si la persona que firma no es quien dice ser o se emplean datos falsos esenciales, puede plantearse la nulidad o anulabilidad por vicio en el consentimiento. Además, si el engaño impide identificar al verdadero ocupante, la relación arrendaticia carece de elementos básicos para su ejecución, abriendo la puerta a la resolución por incumplimiento.

En el plano penal, presentar documentación falsa o usurpar la identidad de terceros puede encajar en falsedad documental y, si además se logra obtener una vivienda en perjuicio del arrendador, podría existir ánimo de lucro y estafa. No siempre conviene judicializar penalmente de inmediato, pero es una palanca que puede valorarse con asesoramiento profesional para presionar el cese del uso del inmueble y obtener datos reales del ocupante.

Contractualmente, muchas veces el propio contrato prevé cláusulas de veracidad y de resolución por aportación de datos o documentos falsos, así como la obligación de mantener actualizada la información personal y laboral. Si las incluiste, tendrás un marco claro para requerir el cumplimiento y, en su defecto, activar la terminación anticipada.

Antes de dar pasos, alinea estrategia civil y penal con tu abogado: en ocasiones conviene priorizar la vía civil (resolución, recuperación de posesión) y reservar la penal según la gravedad y la viabilidad probatoria.

Actuaciones en las primeras 48 horas

Las primeras 48 horas desde que sospechas o confirmas el uso de identidad falsa son decisivas para fijar tu posición y evitar pérdida de pruebas. El primer paso es congelar decisiones precipitadas: no negocies cambios verbales ni aceptes pagos en metálico “para arreglarlo”. En su lugar, documenta todo: realiza capturas de pantalla, descarga correos, guarda archivos originales y anota fechas, horas y canales de comunicación.

En paralelo, verifica si el contrato ya se firmó y si hay entrega de llaves. Si no has entregado la posesión, frena el proceso hasta confirmar la identidad de forma robusta (videollamada con documento en mano, verificación de chip/NFC cuando sea posible, contrastes con nómina y cuenta bancaria titular). Si las llaves ya se entregaron, prepara un requerimiento fehaciente exigiendo acreditación inmediata de identidad y solventando incongruencias detectadas.

Contacta con un profesional para evaluar si procede un burofax con advertencia de resolución por falsedad, una denuncia (si hay indicios claros de delito) o un acto de conciliación previo a acciones judiciales. Define una línea de tiempo con hitos: verificación en 48–72 horas, presentación de documentación ampliada (nóminas certificadas, vida laboral), y, de no cumplirse, inicio de acciones resolutorias.

La clave es moverse con formalidad y rapidez, evitando gestos que puedan interpretarse como convalidación del engaño.

Pruebas y cadena de custodia

En un conflicto por identidad falsa, la calidad de las pruebas marca la diferencia. Comienza creando un expediente de verificación con secciones: documentación aportada, comunicaciones, incidencias y verificación técnica. Conserva originales cuando sea posible y realiza copias de seguridad con sellos temporales (hash o certificados de tiempo) que acrediten integridad.

Para correos y mensajes, exporta hilos completos con metadatos. En formularios online, guarda PDF de envíos y logs de IP si dispones de ellos. Si detectas ediciones sospechosas (metadatos de imagen incoherentes, PDFs creados con editores básicos), anótalo en un informe interno con fecha. Siempre que captures pantallas, incluye la barra del sistema y el reloj visible para contextualizar.

Si realizas videollamadas de verificación, pide al inquilino que muestre el documento original por anverso y reverso, y que incline la tarjeta para ver hologramas. Deja constancia de la sesión (con consentimiento informado) o al menos toma un acta interna con asistentes, hora y verificación visual. Evita difundir copias del DNI más allá de lo estrictamente necesario y aplica medidas de minimización de datos.

Una cadena de custodia organizada facilita que el juez o mediador entienda la cronología y la gravedad del engaño, aumentando la credibilidad de tu versión y acelerando medidas cautelares o resolutorias.

Comunicaciones formales al inquilino

La comunicación correcta es esencial para no perder derechos. La vía recomendada suele ser el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, pues deja constancia de lo enviado y del intento de notificación. En el texto, expón brevemente los hechos (incongruencias detectadas), las obligaciones contractuales (veracidad de datos y entrega de documentación) y el plazo para subsanar o acreditar identidad real.

Evita adjetivos innecesarios; la claridad y la neutralidad fortalecen tu posición. Indica consecuencias de no responder: resolución del contrato, reclamación de rentas y gastos, y acciones civiles o penales según proceda. Si no tienes un domicilio fiable, envía al inmueble arrendado y a cualquier dirección aportada, e intenta canales alternativos (correo electrónico, mensajería verificada) dejando rastro documental.

Antes del burofax, puedes remitir un correo de cortesía para solicitar aclaraciones, útil si luego quieres mostrar que actuaste de buena fe. No obstante, sin respuesta o con evasivas, formaliza de inmediato el requerimiento fehaciente. Considera, además, una acta notarial de presencia si necesitas constatar situaciones en el inmueble (p. ej., ocupación por tercero desconocido).

Una comunicación impecable te permitirá sostener la resolución y el eventual desahucio, demostrando que diste oportunidades razonables para aclarar la identidad.

Opciones jurídicas: resolución, desahucio y daños

Si se confirma el uso de identidad falsa, la opción más frecuente es la resolución del contrato por incumplimiento esencial (falta de veracidad y buena fe). Según el caso, también cabe plantear la nulidad cuando el engaño vicia el consentimiento de forma radical. En paralelo, si el ocupante permanece en el inmueble sin título válido, se puede promover desahucio por falta de título o por resolución, acompañado de reclamación de rentas impagadas y cantidades asimiladas (suministros, desperfectos, honorarios).

En supuestos de especial gravedad (documentos falsificados profesionalmente, múltiples engaños, perjuicio económico relevante), valora acciones penales. Aunque la vía penal no sustituye la civil, puede acelerar la identificación real del ocupante y disuadir conductas dilatorias. Es recomendable alinear tiempos: iniciar la civil para recuperar el inmueble y reservar la penal si se reúnen indicios sólidos y utilidad práctica.

En cuanto a medidas cautelares, consulta su viabilidad según el juzgado y la prueba disponible. La clave es una narrativa clara: contrato celebrado bajo engaño, requerimientos fehacientes ignorados y mantenimiento de la ocupación sin derecho. Documenta cualquier daño o gasto extra (cerrajería por pérdida de llaves, honorarios, morosidad) para incorporarlo a la reclamación.

Una planificación bien secuenciada evita callejones procesales y maximiza la probabilidad de recuperar la posesión con rapidez.

Prevención y verificación de identidad

La mejor defensa es un proceso de verificación sólido antes de firmar. Implementa un flujo de identidad que combine: captura del documento original (anverso y reverso), prueba de vida por videollamada o vídeo guiado y contraste de datos con fuentes independientes (vida laboral, empleador, extracto bancario que acredite titularidad). Las comprobaciones deben ser proporcionales y ajustadas a la normativa de protección de datos, almacenando solo lo necesario y durante el tiempo imprescindible.

En materia de solvencia, solicita nóminas firmadas/selladas, contrato de trabajo, y, si procede, aval o depósito reforzado. Verifica la coherencia entre domicilio, antigüedad laboral y capacidad de pago. Si usas herramientas tecnológicas (OCR, lectura NFC de DNIs, validación automática), acompáñalas de una revisión humana final para evitar falsos positivos o negativos.

Añade al contrato cláusulas de veracidad y de actualización de datos, indicando que la falsedad o la negativa injustificada a verificar identidad constituirá causa de resolución. Define, además, un protocolo de alerta: si tras la firma surgen dudas razonables, el arrendatario debe someterse a verificación adicional en 48 horas. Incluye una política de privacidad clara, que describa la base jurídica del tratamiento (ejecución del contrato e interés legítimo en prevenir fraude) y los plazos de conservación.

Con procedimientos claros y repetibles, reduces la probabilidad de fraude y facilitas actuaciones rápidas si se detecta.

Preguntas frecuentes

¿Puedo resolver el contrato si confirmo que el inquilino usó identidad falsa? Sí, en la mayoría de los casos la falsedad de datos esenciales es un incumplimiento grave que permite la resolución. Reúne pruebas y notifica por burofax con plazos claros.

¿Es necesario denunciar penalmente? No siempre. La vía civil puede bastar para recuperar el inmueble. La denuncia penal es útil si hay falsedad documental elaborada, estafa o necesitas identificar al verdadero ocupante.

¿Qué pasa si no puedo notificar porque el domicilio es falso? Envía al propio inmueble arrendado, a correos electrónicos acreditados y valora acta notarial o notificación edictal según proceda. Documenta todos los intentos.

¿Puedo retener la fianza? Puedes imputarla a rentas impagadas o daños acreditados, según contrato y normativa aplicable. Si hay litigio, la decisión final corresponderá al juzgado.

¿Cómo evito estos casos en el futuro? Implementa verificación multimodal (documento original + prueba de vida), cláusulas contractuales claras y protocolos de revisión de solvencia con fuentes independientes.