Qué hacer si el inquilino da datos falsos

Señales y riesgos de datos falsos

Detectar a tiempo que un inquilino ha facilitado datos falsos es crucial para proteger la viabilidad del arrendamiento. Las señales pueden aparecer antes de firmar el contrato —documentación incoherente, prisa por ocupar el inmueble, o resistencias para aportar justificantes— o durante la relación arrendaticia —incumplimientos de pago, domicilios postales que no existen, números de teléfono que cambian constantemente o empresas empleadoras imposibles de verificar. También es común apreciar divergencias entre la nómina y el extracto bancario, errores en el NIF/NIE o referencias laborales genéricas que rehúyen contestaciones por escrito.

El riesgo principal de los datos falsos del inquilino es contractual y económico: impagos, desperfectos sin cobertura, imposibilidad de localizar al arrendatario para requerimientos o notificaciones, y mayores costes procesales si la controversia deriva en demanda. A ello se suma un riesgo asegurador: pólizas de impago o multirriesgo que podrían negarse a cubrir sin una diligencia previa razonable por parte del arrendador. Finalmente, puede existir un riesgo reputacional si el inmueble se destina a actividades contrarias a contrato o a la ley.

Ante cualquier indicio, conviene no precipitarse: documentar, verificar con fuentes independientes y mantener una comunicación formal. Una actuación metódica permite tomar decisiones proporcionadas, minimizar conflictos y, si procede, activar la resolución del contrato o las acciones de recuperación del inmueble con una base probatoria sólida.

Pasos inmediatos y preservación de pruebas

Cuando sospeches que el inquilino ha dado datos falsos, tu primera prioridad es asegurar la prueba. Reúne toda la documentación entregada (contrato, anexos, nóminas, vida laboral, referencias, extractos, garantías, comunicaciones por email/WhatsApp). Descarga o exporta los mensajes en formatos que conserven metadatos; guarda cabeceras de correo y haz capturas de pantalla fechadas de portales o perfiles profesionales usados como “prueba”.

• Verificación cruzada: contrasta NIF/NIE con la documentación, revisa coincidencia de nombres, direcciones y fechas; verifica la empresa empleadora en registros públicos y comprueba teléfonos en guías abiertas.
• Copia de seguridad: crea una carpeta con subcarpetas (identidad, solvencia, comunicaciones, contrato, pagos) y realiza copia en la nube con control de versiones.
• Actas o certificación: si el caso puede escalar, considera un acta notarial de evidencias digitales o certificado de contenidos para cimentar la cadena de custodia.

No confrontes sin estrategia: un requerimiento claro, por escrito y con plazo, demuestra buena fe y suele precipitar una solución. Si el inquilino coopera y subsana, podrás reconducir la relación. Si elude o reincide, habrás trazado el camino para la resolución del arrendamiento o para un procedimiento de desahucio con un expediente probatorio bien ordenado.

Revisión del contrato y cláusulas aplicables

El contrato es tu primera herramienta de defensa. Busca cláusulas que declaren la veracidad de la información suministrada y su carácter esencial para la celebración del contrato. Es habitual incluir manifestaciones sobre identidad, capacidad económica, finalidad de uso, número de ocupantes, y autorización para verificaciones de solvencia ajustadas a normativa de protección de datos.

Comprueba si existe una cláusula resolutoria que prevea la terminación por falsedad u ocultación relevante, así como el régimen de garantías (depósito legal, fianza adicional, aval bancario, seguro de impago) y los supuestos de pérdida de garantías por incumplimiento. Analiza también la cláusula de domicilio a efectos de notificaciones y si admite la notificación electrónica; esto agiliza los requerimientos y evita excusas de “no recibido”.

• Esencialidad: estipula que los datos de identidad y solvencia son base del consentimiento.
• Subsanación: concede un plazo breve para aportar datos veraces antes de activar la resolución.
• Penalizaciones proporcionales: limita penalidades a daños previsibles y demostrables.
• Conservación de datos: define periodos conforme a la finalidad contractual.

Si el contrato guarda silencio, tu estrategia se apoyará en el régimen supletorio y en la doctrina general sobre el error, el dolo o el incumplimiento de buena fe. En todo caso, la comunicación temprana y la documentación rigurosa marcan la diferencia.

Marco legal en España

En España, el arrendamiento de vivienda se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con aplicación supletoria del Código Civil y, según el caso, normativa autonómica y de consumo. La falsedad en los datos puede constituir incumplimiento contractual relevante si la información fue determinante para contratar (identidad, solvencia, destino del inmueble), pudiendo justificar la resolución y/o la reclamación de daños.

Desde el plano procesal, el procedimiento de desahucio por falta de pago o por expiración del término es el cauce habitual cuando afloran impagos tras descubrir datos falsos. Si lo relevante es la pérdida de confianza esencial sin impago, puede articularse una resolución por incumplimiento, acompañada de una acción de desalojo en función de la causa y las pruebas. La buena fe y la proporcionalidad guían la respuesta: no toda inexactitud habilita la resolución, pero sí las que afectan a elementos esenciales.

La protección de datos (RGPD y LOPDGDD) impacta directamente en las verificaciones de solvencia: podrás tratar datos estrictamente necesarios y con base jurídica adecuada (ejecución del contrato, interés legítimo), informando al interesado y respetando principios de minimización y seguridad. Un cumplimiento cuidadoso no solo evita sanciones, también refuerza la validez de cualquier prueba recabada.

Comunicación formal y requerimiento fehaciente

La comunicación al inquilino debe ser clara, educada y trazable. Envía un email inicial indicando las inconsistencias detectadas y solicita subsanación en un plazo breve (por ejemplo, cinco días hábiles). Si no responde o la respuesta es insuficiente, emite un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o equivalente) señalando: hechos, cláusulas aplicables, documentación exigida y advertencia de las consecuencias contractuales.

• Objeto del requerimiento: aclaración de identidad, solvencia y veracidad de documentos.
• Plazo y forma: determina un canal (email indicado en contrato) y plazo perentorio.
• Consecuencias: resolución del contrato, reclamación de daños y acciones legales si no hay subsanación.

La clave es invitar a la subsanación de buena fe antes de romper la relación. Si el inquilino aporta información válida, podrás mantener el contrato bajo condiciones reforzadas (p. ej., garantía adicional temporal). Si persiste el incumplimiento, el requerimiento te servirá como prueba de tu diligencia para justificar la resolución y, en su caso, la interposición de demanda.

Acciones legales: resolución, desahucio y daños

Cuando el inquilino ha proporcionado datos falsos con relevancia esencial y no subsana, el arrendador puede resolver el contrato. Si hay impago, la vía idónea suele ser el desahucio por falta de pago con reclamación de rentas y costas. Si no existe impago pero la relación está viciada por la falsedad, puede plantearse la resolución por incumplimiento grave, acompañada de reclamación de daños (p. ej., gastos de captación, honorarios de agencia, burofaxes, deterioros, pérdida de oportunidad, diferencias de renta hasta nueva ocupación).

La estrategia probatoria es determinante: acredita la falsedad (pericial documental si procede), enlázala con la decisión de contratar, documenta los intentos de subsanación y cuantifica los perjuicios. Un cuadro de daños con facturas y acreditaciones bancarias facilita la tasación judicial.

• Medidas cautelares: en casos graves, valora cautelares para asegurar el cobro o evitar enajenación de bienes muebles del inmueble.
• Transacción: una salida pactada (entrega de llaves y renuncia a acciones) puede ahorrar tiempo y costes.
• Costas: si prospera la demanda, el inquilino puede ser condenado a su pago.

Denuncia por falsedad y vías penales

La vía penal no debe activarse de forma automática. La falsedad documental o el engaño bastante para obtener un beneficio patrimonial pueden tener relevancia penal, pero requieren un análisis técnico sobre la entidad de la falsedad, su idoneidad para inducir a error y la concurrencia de perjuicio. En la práctica, muchos conflictos de alquiler por datos inconsistentes se resuelven por la vía civil; solo en supuestos cualificados (documentos falsificados, suplantación, fraude deliberado con ánimo de lucro) tiene sentido explorar la denuncia.

Si contemplas esta vía, conserva los originales o copias auténticas de los documentos, perita la autenticidad si es viable y formula la denuncia de forma ordenada: hechos, documentos cuestionados, contexto de contratación, perjuicios, intentos de subsanación y conexión causal. Evita exageraciones; los jueces valoran la precisión y la coherencia de la narración.

En todo caso, busca asesoramiento profesional para definir la estrategia más eficiente según la gravedad del caso y la prueba disponible. La proporcionalidad y la rapidez de reacción suelen marcar la diferencia.

Prevención y filtrado del inquilino

La mejor respuesta a los datos falsos es una prevención sólida. Diseña un proceso de selección con pasos claros, información previa al interesado y un checklist de verificación respetuoso con la normativa de protección de datos. Solicita documentación pertinente y proporcional: identificación oficial, últimas nóminas o ingresos regulares, contrato de trabajo o actividad, referencias contrastables y extractos que demuestren capacidad de pago (anonimizando lo no necesario).

• Due diligence razonable: verifica empresas en registros mercantiles, confirma teléfonos corporativos y direcciones fiscales públicas.
• Solvencia: define un ratio orientativo (p. ej., renta ≤ 35% de ingresos netos) y exige garantía si se supera.
• Entrevista: realiza una breve entrevista con preguntas objetivas sobre uso del inmueble y estabilidad de ingresos.
• Protección de datos: informa por escrito del tratamiento, finalidad, conservación y derechos; evita recopilar datos sensibles innecesarios.

Complementa con garantías adecuadas: depósito legal, fianzas adicionales proporcionales, seguro de impago bien configurado y cláusulas de veracidad con efectos claros. Un proceso preventivo robusto disuade intentos de fraude y permite actuar con agilidad si aparecen inconsistencias.

Modelos, cláusulas y checklists

A continuación, se proponen estructuras orientativas que puedes adaptar con asesoramiento jurídico. El objetivo es reforzar la veracidad de la información, la posibilidad de verificación y la reacción ante inconsistencias.

• Autorización de verificación proporcional: “El arrendatario autoriza verificaciones de solvencia estrictamente necesarias y proporcionadas, con finalidad de gestión del contrato y prevención del fraude, informándose de sus derechos de protección de datos”.
• Subsanación: fija un plazo de 5–7 días hábiles para aclaraciones documentales.
• Notificaciones: designa email/ domicilio a efecto de notificaciones con validez contractual.

Incorpora anexos normalizados (plantilla de solicitud, declaración de veracidad, autorización de verificación y política de privacidad). La estandarización simplifica la gestión y hace más consistente tu posición ante un eventual litigio.

Preguntas frecuentes