Cómo rescindir un contrato por uso indebido de la vivienda

Aunque muchas personas hablan de rescindir contrato por uso indebido de la vivienda, en arrendamientos de vivienda la denominación jurídica más precisa suele ser la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario. En términos prácticos, esto puede plantearse cuando el inquilino destina la vivienda a un uso no permitido o incurre en un incumplimiento grave que pueda acreditarse.

El marco principal en España es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Su art. 27.1 LAU dispone que el incumplimiento por una de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la otra a exigir su cumplimiento o a promover la resolución. Además, el art. 27.2 LAU recoge causas específicas por las que el arrendador puede resolver el contrato, especialmente relevantes cuando existe subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos en la finca o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Si el uso dado a la vivienda contradice la ley o el contrato.
• Si hay una causa legal expresa de resolución en la LAU.
• Si el incumplimiento es suficientemente grave y puede probarse.

Qué se entiende por uso indebido de la vivienda en un alquiler

No todo uso discutible de la vivienda permite resolver el arrendamiento. Conviene distinguir entre causas legales expresamente previstas en la LAU y otros incumplimientos que pueden valorarse desde el propio contrato, siempre dentro de los límites del art. 1255 del Código Civil, que reconoce la libertad de pactos mientras no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

De forma general, puede hablarse de uso indebido cuando la vivienda se destina a una finalidad distinta de la pactada, cuando se cede a terceros sin cobertura legal o contractual suficiente, cuando se desarrollan actividades prohibidas o cuando se producen daños relevantes. Ahora bien, habrá que analizar qué dice el contrato, qué conducta concreta se ha producido y si esa conducta encaja de verdad en una causa de resolución.

Cuándo puede encajar como causa de resolución del arrendamiento

Para rescindir contrato por uso indebido de la vivienda en sentido coloquial, lo relevante es comprobar si existe base jurídica suficiente para pedir la resolución. La primera referencia debe ser el art. 27 LAU.

Desde esa perspectiva, pueden darse dos planos:

1. Causas legales expresas: por ejemplo, subarriendo o cesión inconsentidos, daños causados dolosamente en la finca o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, conforme al art. 27.2 LAU.
2. Incumplimientos contractuales relevantes: usos no permitidos por el contrato que, por su entidad, puedan considerarse incumplimiento grave y justificar la resolución al amparo del art. 27.1 LAU, siempre que no se pretenda presentar como “legal expreso” lo que solo deriva de una cláusula pactada.

En la práctica, dependerá mucho de la documentación y de la prueba disponible. Una mera sospecha o una molestia aislada no suelen situarse en el mismo plano que una cesión inconsentida acreditada o una actividad ilícita persistente.

Supuestos frecuentes: subarriendo, cesión ilegal, daños y actividades molestas

Uno de los supuestos más habituales es el subarriendo o la cesión ilegal. Aquí conviene revisar conjuntamente el contrato y la LAU. El art. 7 LAU puede ser útil para delimitar el régimen de cesión y subarriendo, pero habrá que comprobar si existía consentimiento escrito del arrendador o una cláusula contractual específica.

También puede valorarse la resolución si existen daños vivienda causados dolosamente. No se trata de cualquier desgaste por el uso ordinario, sino de daños de entidad y con un componente intencional o claramente imputable que convenga acreditar con rigor.

Otro foco frecuente son las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas del art. 27.2 LAU. En estos casos, suele ser decisivo distinguir entre conflictos de convivencia menores y conductas persistentes o graves con relevancia jurídica suficiente.

Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar

Antes de reclamar, conviene construir un expediente probatorio sólido. Si se inicia una reclamación judicial, el éxito puede depender más de la prueba que de la mera invocación de la norma.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Comunicaciones previas con el inquilino.
• Fotografías, vídeos o actas que documenten el uso indebido.
• Informes técnicos o periciales si hay daños.
• Partes policiales, denuncias o resoluciones administrativas, si existen.
• Comunicaciones vecinales o testificales sobre molestias continuadas.

Es importante que la obtención de la prueba sea lícita y útil. Por eso, antes de actuar, puede resultar aconsejable revisar qué medios son realmente pertinentes y cómo documentarlos sin debilitar una eventual acción de resolución arrendamiento.

Requerimiento previo: cuándo interesa enviar un burofax

Aunque no en todos los casos sea un requisito previo imprescindible en sentido absoluto, puede interesar enviar un requerimiento burofax antes de demandar. Sirve para dejar constancia del incumplimiento, pedir el cese de la conducta y, en su caso, advertir de que se valorará el ejercicio de acciones legales.

Ese requerimiento conviene que sea claro, fechado y coherente con la documentación disponible. Debe identificar el contrato, describir los hechos de forma precisa, citar la base contractual o legal aplicable y conceder, cuando proceda, un plazo razonable para cesar en la conducta o regularizar la situación.

Qué puede pasar si no cesa el incumplimiento

Si el incumplimiento persiste, el arrendador puede plantearse una acción de resolución contractual y, según el supuesto y la estrategia procesal, la recuperación posesoria o un desahucio. La vía concreta no debería afirmarse de forma automática, porque dependerá del tipo de incumplimiento, del contenido del contrato y de cómo esté documentado el caso.

En resumen, para valorar si procede rescindir contrato por uso indebido de la vivienda, lo prudente es comprobar primero si existe una causa legal o contractual suficientemente grave, revisar el contrato, reunir prueba útil y decidir si conviene requerir antes de demandar. Un siguiente paso razonable suele ser una revisión jurídica del expediente para medir la solidez de la reclamación y evitar errores probatorios o estratégicos.