Cómo rescindir un alquiler por actividades ilegales

Qué son “actividades ilegales” en un alquiler

Antes de rescindir un alquiler por actividades ilegales conviene delimitar a qué nos referimos. En términos generales, se trata de conductas prohibidas por la ley que se desarrollan en la vivienda o local arrendado, con o sin ánimo de lucro, y que trascienden un mero incumplimiento contractual. Pueden ir desde el uso del inmueble como punto de venta de sustancias, explotación de actividades sin licencia o contrarias a normativa sectorial, almacenamiento ilícito de mercancías o la habilitación del espacio para fines delictivos. También encaja el empleo del inmueble para fiestas multitudinarias no autorizadas con cobro de entrada, si vulneran ordenanzas y legislación aplicable. El elemento clave es la ilicitud objetiva de la conducta y su vinculación directa con el inmueble arrendado.

Estas actividades suelen implicar riesgos para la seguridad, molestias graves a la comunidad y responsabilidad del arrendatario. No basta con meras sospechas; para rescindir alquiler de forma sólida es esencial que la ilicitud sea verificable y que el arrendatario esté involucrado o consienta. Si quien actúa es un tercero, habrá que acreditar que el inquilino permitió, toleró o no impidió, pudiendo hacerlo, la actividad prohibida. Las comunidades de propietarios frecuentemente aportan avisos, requerimientos y actas que ayudan a trazar la continuidad y gravedad de los hechos.

• Conducta prohibida por ley o reglamento aplicable.
• Vinculación directa con el uso del inmueble.
• Participación, tolerancia o falta de diligencia del arrendatario.
• Persistencia o gravedad suficiente para justificar resolución.

Base legal para rescindir el contrato

La base legal para rescindir alquiler por actividades ilegales se apoya en el incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario. El contrato suele incorporar cláusulas que obligan a destinar el inmueble a un uso lícito y conforme a la ley. El propio marco legal de arrendamientos y el Código Civil contemplan la resolución por incumplimiento esencial, especialmente cuando hay una modificación del destino pactado o la utilización del inmueble para fines ilícitos. En locales de negocio, además, las normativas sectoriales y licencias añaden exigencias que, de vulnerarse, refuerzan la causa de resolución.

En la práctica, la rescisión se articula mediante resolución extrajudicial debidamente notificada o, cuando el inquilino no entrega la posesión, a través de una demanda de desahucio por resolución de contrato. El arrendador debe demostrar la actividad ilegal y su conexión con el incumplimiento contractual. Esto permite recuperar la posesión y, en su caso, reclamar daños y perjuicios. Si el contrato contiene cláusula penal o causales expresas de resolución por actividad ilícita, el camino es más directo. En ausencia de cláusulas específicas, se acude a la normativa general y al principio de buena fe contractual.

• Uso del inmueble conforme a la ley y al destino pactado.
• Resolución por incumplimiento esencial del arrendatario.
• Acción de desahucio para recuperar la posesión si no hay entrega voluntaria.
• Reclamación de daños, rentas y penalizaciones pactadas.

Pruebas y documentación imprescindibles

Para rescindir alquiler con garantías es vital construir un expediente probatorio coherente. Las actividades ilegales suelen dejar rastro: actas policiales, sanciones administrativas, informes de inspección, denuncias vecinales, grabaciones de cámaras comunitarias, testimonios de conserjes o presidentes de comunidad, e incluso comunicaciones del propio arrendatario. Reúne todo documento que demuestre la naturaleza ilícita de la conducta, su repetición y la relación con el inmueble. Evita basarte únicamente en rumores o percepciones subjetivas: la prueba objetiva es la que sostiene la resolución y la posterior defensa en juicio.

En paralelo, documenta la reacción diligente del arrendador: requerimientos fehacientes advirtiendo de la ilicitud, llamadas a la policía si procede, informes de la administradora de fincas, y cualquier gestión destinada a frenar la actividad. Si existen daños, conserva presupuestos, facturas de reparación y peritajes. Cuando la actividad afecte a elementos comunes, solicita a la comunidad actas y certificaciones. En el ámbito digital, recopila pruebas de anuncios en plataformas o redes sociales que publiciten la actividad ilícita (por ejemplo, venta o eventos no autorizados), con capturas de pantalla con sello temporal y, si es posible, actas notariales de evidencias.

• Coherencia: que todas las pruebas cuenten la misma historia.
• Temporalidad: fija fechas para acreditar persistencia.
• Autenticidad: prioriza documentos oficiales y certificaciones.
• Conservación: guarda originales y copias de respaldo.

Requerimiento previo y comunicación al inquilino

El requerimiento previo es un paso estratégico para rescindir alquiler de forma ordenada y minimizar controversias. Debe ser fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse, notificación notarial o medio equivalente) e incluir: descripción de los hechos, referencia a la normativa/contrato vulnerado, exigencia de cese inmediato, advertencia de resolución y reclamación de daños, y plazo para regularizar o entregar llaves. Esta comunicación demuestra buena fe y proporciona al inquilino una oportunidad de rectificación, aunque en actividades claramente ilícitas y persistentes, la resolución puede plantearse de forma tajante.

Cuidar el tono y la precisión en el requerimiento es decisivo. Evita imputaciones no probadas y céntrate en hechos verificables. Aporta anexos con evidencias y advierte que continuar con la actividad incrementará daños y responsabilidades. Si el contrato contiene cláusula penal o causa expresa de resolución, cítala textualmente. En inmuebles con comunidad de propietarios afectada, menciona las quejas y requerimientos comunitarios. En locales de negocio, agrega referencias a licencias y ordenanzas.

• Medio fehaciente y trazable.
• Hechos concretos y fechas.
• Aviso de resolución y reclamación de daños.
• Plazo breve y forma de cumplimiento.

Vía judicial y medidas cautelares

Si el inquilino no entrega voluntariamente la posesión tras el requerimiento, el arrendador puede presentar demanda de desahucio por resolución del contrato. En este escenario, la clave es acompañar la demanda con la prueba sólida ya recopilada y, cuando exista riesgo para bienes o personas, solicitar medidas cautelares. Entre ellas, el lanzamiento anticipado o la cesación de la actividad, si la legislación y la jurisprudencia aplicables lo permiten. También cabe solicitar la consignación de rentas, la prohibición de continuar con el uso ilícito y la adopción de diligencias de prueba urgentes para preservar evidencias.

El juzgado valorará la apariencia de buen derecho y el peligro en la demora. Cuanto mayor sea la afectación a la seguridad, tranquilidad del vecindario o integridad del inmueble, más posibilidades habrá de que se concedan medidas. La coordinación con la comunidad de propietarios y, en su caso, con la autoridad administrativa o policial, refuerza la eficacia. Paralelamente, el arrendador puede acumular acción de reclamación de daños y perjuicios, incluyendo deterioros del inmueble, gastos extraordinarios de seguridad y la pérdida de rentas por imposibilidad de uso lícito o por el tiempo necesario para reparar y sanear la reputación del inmueble.

• Demanda de desahucio por resolución.
• Solicitud de medidas cautelares proporcionadas.
• Acumulación de daños y perjuicios.
• Coordinación con comunidad y autoridades.

Plazos, riesgos y costes del proceso

Rescindir alquiler por actividades ilegales es un proceso que combina agilidad y precisión. Los plazos dependerán de la carga del juzgado y de la claridad de las pruebas. Una estrategia bien preparada, con requerimiento fehaciente y expediente probatorio ordenado, tiende a acelerar la resolución o facilitar acuerdos de entrega de llaves. En cuanto a costes, hay que considerar honorarios profesionales, tasas si proceden, peritajes, notificaciones y eventuales gastos de seguridad. Estos importes pueden recuperarse total o parcialmente en costas si el arrendatario es condenado, aunque conviene ser prudentes y valorar escenarios.

Entre los riesgos está la impugnación de la actividad ilícita por parte del inquilino, alegando falta de pruebas, responsabilidad de terceros o subsanación inmediata. También puede negar su participación directa. Por ello, la prueba objetiva y consistente es esencial, así como la documentación del nexo entre arrendatario y actividad. Otro riesgo es el deterioro del inmueble durante el proceso; adoptar medidas de control y visitas periódicas (si están permitidas en contrato y con preaviso) puede mitigarlo. Finalmente, hay que prever tiempos para sanear reputación del inmueble antes de relanzarlo al mercado.

• Costes recuperables en costas según resultado.
• Riesgo de litigio técnico si la prueba es débil.
• Impacto en tiempos de comercialización posterior.
• Plan financiero para riesgos y caja.

Cláusulas preventivas en el contrato

La prevención contractual es la mejor aliada para rescindir alquiler de forma eficiente si aparecen actividades ilegales. Incluye una cláusula de uso lícito y conforme a licencias, definiendo expresamente que cualquier actividad contraria a la ley o a la normativa aplicable constituye incumplimiento grave y causa de resolución inmediata. Añade una cláusula penal proporcionada para cubrir gastos de gestión, honorarios, perjuicios reputacionales y costes de reparación. En locales, referencia específica a licencias, horarios, aforos, ruidos y normativa sectorial, con obligación de mantenerlas vigentes y exhibirlas.

Prevé derechos de inspección razonables del arrendador (con preaviso y en horarios pactados) para verificar el uso, y obliga al inquilino a colaborar con autoridades y comunidad. Incorpora un régimen de seguro obligatorio y fianza adecuada, además de una garantía adicional si la actividad conlleva riesgo. Establece la obligación de informar cualquier expediente sancionador y los cambios en la actividad. Por último, define un protocolo de cesación que permita resolver rápidamente si se detectan conductas ilícitas, con entrega de llaves y liquidación de cantidades.

• Definir “incumplimiento grave” por actividad ilícita.
• Garantías y seguros acorde al riesgo.
• Información de sanciones y expedientes.
• Derecho de resolución y entrega inmediata.

Si eres inquilino acusado: cómo actuar

Si recibes un requerimiento por supuestas actividades ilegales, actúa con rapidez y serenidad. Lo primero es identificar exactamente los hechos imputados y su fecha, y pedir copia de las pruebas. Si el problema lo ha generado un tercero (por ejemplo, un subarrendatario sin autorización o visitantes), documenta las medidas adoptadas para cesar la conducta: rescisión del subarriendo, prohibición de acceso, denuncias o comunicaciones a las autoridades. Si la actividad carecía de licencia por desconocimiento, regulariza de inmediato o cesa la actividad hasta obtenerla. No ignores el requerimiento: una respuesta clara y con pruebas de corrección puede evitar la resolución y mitigar responsabilidades.

Revisa el contrato y evalúa tu cumplimiento del destino pactado. Si no hay actividad ilícita, prepara tu defensa con testimonios, informes y certificaciones. Propón una inspección conjunta para comprobar el uso real del inmueble. En caso de error o confusión con otro piso o local, aporta evidencias de ubicación y horarios. Si la situación es insostenible, negociar una entrega voluntaria de llaves y una liquidación de rentas puede reducir daños económicos y reputacionales. En todos los escenarios, evita respuestas agresivas o dilatorias: la cooperación y la transparencia fortalecen tu posición.

• Identificar hechos y fechas concretas.
• Cese inmediato o regularización con licencias.
• Pruebas de colaboración y buena fe.
• Negociación de salida para limitar perjuicios.

Entrega del inmueble, llaves y daños

Tras rescindir alquiler por actividades ilegales, el objetivo es recuperar la posesión en buen estado y liquidar cuentas. La entrega de llaves debe formalizarse con un acta que refleje fecha, inventario, estado del inmueble, contadores y número de copias entregadas. Realiza una inspección detallada con fotografías y, si el caso lo aconseja, con un perito. Si existen daños, estima su importe con presupuestos o facturas y descuéntalo, en su caso, de la fianza, sin perjuicio de reclamar la diferencia. Si hubo lucro ilícito o perjuicios reputacionales (por ejemplo, pérdida de inquilinos potenciales o sanciones a la comunidad), documenta estos daños para su reclamación.

El saneamiento reputacional del inmueble puede exigir medidas adicionales: limpieza profunda, certificaciones de seguridad, cartas a la comunidad explicando la nueva situación y, en locales, adecuación a licencias y aforos. En la liquidación económica, incluye rentas impagadas, suministros y costes de gestión. Si el inquilino no entrega llaves, la vía judicial culminará con el lanzamiento. Tras la recuperación, cambia cerraduras y actualiza los sistemas de seguridad. Guarda toda la documentación por si surgen controversias posteriores o reclamaciones de la otra parte.

• Acta de entrega y estado detallado.
• Valoración de daños y liquidación de fianza.
• Medidas de seguridad y cambio de cerraduras.
• Comunicación a la comunidad y reactivación comercial.

Preguntas frecuentes