Qué hacer si el inquilino incumple pagos de comunidad
Guía legal y práctica sobre qué hacer si el inquilino incumple pagos de comunidad: responsabilidades, reclamaciones, modelos de comunicación y prevención.
Índice
- Responsabilidad de los pagos de comunidad en un alquiler
- Diferencia legal entre propietario e inquilino
- Primeros pasos ante el impago de comunidad
- Reclamación extrajudicial al inquilino
- Relación con la comunidad de propietarios
- Vías legales y posible desahucio por impago
- Modelos de cláusulas y comunicaciones útiles
- Prevención y buenas prácticas en los contratos de alquiler
- Errores habituales que debes evitar
- Preguntas frecuentes
Responsabilidad de los pagos de comunidad en un alquiler
Cuando un inquilino incumple los pagos de comunidad, la primera duda que surge es quién es realmente el obligado frente a la comunidad de propietarios. La respuesta, con carácter general, es clara: la persona responsable ante la comunidad es siempre el propietario de la vivienda, con independencia de lo que se haya pactado en el contrato de alquiler con el inquilino. Sin embargo, a nivel interno, entre arrendador y arrendatario, sí se pueden distribuir estos gastos.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el sujeto pasivo de las cuotas comunitarias es el titular registral del inmueble. Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que, mediante pacto expreso, determinados gastos como la comunidad ordinaria se repercutan al inquilino. Esto genera una doble dimensión: la responsabilidad externa frente a la comunidad y la responsabilidad interna entre propietario e inquilino.
- Responsabilidad externa: siempre recae en el propietario frente a la comunidad.
- Responsabilidad interna: puede pactarse que el inquilino asuma los gastos de comunidad.
- La comunidad reclamará al propietario, no al inquilino, salvo acuerdos muy específicos.
- El impago del inquilino puede justificar reclamaciones y, en su caso, resolución del contrato.
Es fundamental distinguir entre quién debe pagar legalmente a la comunidad (propietario) y quién soporta el coste según el contrato de alquiler (posiblemente el inquilino). Esta diferencia marcará la estrategia de actuación cuando se produzca un impago.
Diferencia legal entre propietario e inquilino en los gastos de comunidad
La comunidad de propietarios solo tiene un interlocutor jurídico claro: el propietario. Aunque el contrato de arrendamiento prevea que el inquilino pague la comunidad, la comunidad no está obligada a dirigirse contra él. Esto significa que, si el inquilino deja de pagar, la comunidad reclamará al propietario, y en último término podrá iniciar un procedimiento monitorio o incluso una ejecución contra la vivienda.
El propietario, a su vez, tiene derecho a repetir contra el inquilino por las cantidades que este se comprometió a abonar y no pagó. Esta reclamación se basa en el contrato de arrendamiento y en las facturas o recibos de la comunidad que acrediten el impago. Por ello, es esencial que el contrato de alquiler detalle con precisión qué gastos asume cada parte.
- Frente a la comunidad: obligado principal = propietario.
- Frente al inquilino: rige lo pactado en el contrato de arrendamiento.
- El inquilino no suele figurar en los libros de actas ni en el reparto de cuotas.
- La comunidad puede negar el trato directo con el inquilino y dirigirse solo al dueño.
Aunque muchas comunidades permiten que el inquilino pague directamente las cuotas, esto es una mera facilidad de gestión. No modifica la responsabilidad última del propietario ni su posición frente a posibles reclamaciones judiciales por impago.
Primeros pasos ante el impago de comunidad por parte del inquilino
Si detectas que el inquilino ha dejado de pagar los gastos de comunidad que tenía asumidos en el contrato, es importante actuar con rapidez y método. Cuanto antes se aborde el problema, más opciones tendrás de recuperar las cantidades y evitar que la deuda crezca hasta niveles difíciles de sostener.
Lo primero es confirmar con exactitud qué se ha dejado de pagar, desde cuándo y en qué importe. Para ello, conviene solicitar al administrador de fincas o al presidente de la comunidad un extracto actualizado de la cuenta de la vivienda, así como los recibos devueltos o pendientes. Paralelamente, revisa el contrato de alquiler para comprobar qué cláusulas regulan los gastos de comunidad.
- Verifica el saldo deudor con la comunidad y el detalle de los recibos.
- Revisa el contrato de arrendamiento y las cláusulas sobre gastos repercutibles.
- Comprueba si el inquilino ha dejado de pagar también renta u otros suministros.
- Analiza si el impago es puntual o se ha convertido en una conducta reiterada.
Antes de iniciar cualquier acción formal, intenta un contacto amistoso con el inquilino (teléfono, correo electrónico o reunión). A veces se trata de un malentendido, un cambio de cuenta bancaria o un problema puntual de liquidez que puede resolverse con un plan de pagos razonable.
Reclamación extrajudicial al inquilino por impago de comunidad
Si el diálogo informal no da resultado o el inquilino no responde, el siguiente paso es formalizar una reclamación extrajudicial por escrito. Este documento será clave si más adelante necesitas acudir a los tribunales, ya que acreditará que has intentado resolver el conflicto de forma amistosa y que el inquilino fue requerido de pago.
La reclamación debe ser clara, concreta y documentada. Es recomendable enviarla por un medio que deje constancia fehaciente de su recepción, como burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o un servicio de notificación electrónica certificada. En el escrito se debe indicar el origen de la deuda, el importe exacto, el plazo para pagar y las consecuencias del incumplimiento.
- Identifica al arrendador y al inquilino, así como la vivienda arrendada.
- Detalla los conceptos adeudados (cuotas ordinarias, extraordinarias, derramas, etc.).
- Adjunta copia de los recibos de comunidad y del contrato de arrendamiento.
- Concede un plazo razonable de pago (por ejemplo, 7–15 días naturales).
- Advierte de que, en caso de impago, se podrán iniciar acciones legales y resolver el contrato.
Conserva siempre copia de la reclamación y del justificante de envío y recepción. Estos documentos serán fundamentales para demostrar la mala fe o la pasividad del inquilino en un eventual procedimiento de desahucio o reclamación de cantidad.
Relación con la comunidad de propietarios cuando el inquilino no paga
Aunque el origen del problema sea el incumplimiento del inquilino, la comunidad de propietarios solo ve a un deudor: el propietario. Por ello, es esencial mantener una comunicación fluida y transparente con el administrador de fincas y con el presidente de la comunidad, explicando la situación y las medidas que estás adoptando para solucionarla.
En algunos casos, puede ser conveniente que el propietario asuma temporalmente el pago de las cuotas para evitar recargos, intereses o incluso la imposición de costas judiciales si la comunidad decide reclamar la deuda. Posteriormente, estas cantidades podrán reclamarse al inquilino, siempre que exista base contractual para ello.
- Solicita al administrador un certificado actualizado de deuda de la vivienda.
- Informa por escrito de que el impago se debe al incumplimiento del inquilino.
- Valora la posibilidad de pactar un calendario de pagos con la comunidad.
- Evita llegar a situaciones de morosidad prolongada que afecten a tu reputación como propietario.
Aunque pueda resultar injusto pagar por un gasto que debía asumir el inquilino, a menudo es más rentable para el propietario ponerse al día con la comunidad y, en paralelo, iniciar la reclamación contra el arrendatario. De este modo se evitan intereses, recargos y conflictos vecinales.
Vías legales y posible desahucio por impago de comunidad
Cuando el inquilino persiste en el impago de los gastos de comunidad que le corresponden, el propietario puede plantearse acudir a la vía judicial. Dependiendo del caso, se pueden combinar dos tipos de acciones: la reclamación de cantidad por las cuotas impagadas y la resolución del contrato de arrendamiento, que puede desembocar en un procedimiento de desahucio.
La posibilidad de resolver el contrato por impago de comunidad dependerá de cómo esté redactado el contrato de alquiler. Si se ha previsto expresamente que el impago de estos gastos se considera un incumplimiento grave equiparable al impago de la renta, será más sencillo justificar la resolución. En caso contrario, habrá que valorar la entidad y reiteración del incumplimiento para determinar si es suficiente para poner fin al contrato.
- Reclamación de cantidad: demanda civil para recuperar las cuotas de comunidad pagadas por el propietario y que correspondían al inquilino.
- Desahucio por incumplimiento: si el contrato lo permite, se puede solicitar la resolución del arrendamiento por impago de gastos asimilados a la renta.
- Acumulación de acciones: en algunos casos es posible acumular la reclamación de cantidad y la petición de desahucio en un mismo procedimiento.
- Costas e intereses: si el inquilino es condenado, puede ser obligado a pagar las costas del procedimiento y los intereses legales.
Antes de iniciar acciones judiciales, es muy recomendable consultar con un abogado especializado en arrendamientos urbanos. Cada caso tiene matices (cláusulas contractuales, cuantía de la deuda, duración del contrato, situación económica del inquilino) que pueden hacer aconsejable una u otra estrategia.
Modelos de cláusulas y comunicaciones útiles
Contar con cláusulas claras en el contrato de alquiler y con modelos de comunicaciones bien redactados puede marcar la diferencia a la hora de gestionar un impago de comunidad. A continuación se ofrecen ejemplos orientativos que deben adaptarse a cada caso concreto y, preferiblemente, revisarse por un profesional jurídico.
Ejemplo de cláusula sobre asunción de gastos de comunidad
"Las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios correspondientes a la vivienda arrendada serán a cargo del ARRENDATARIO, quien se obliga a su pago puntual en los términos establecidos por la comunidad. Las derramas extraordinarias y gastos de mejora serán a cargo del ARRENDADOR, salvo pacto en contrario por escrito.
El impago por parte del ARRENDATARIO de las cuotas de comunidad que le correspondan tendrá la consideración de incumplimiento esencial del contrato, equiparable al impago de la renta, facultando al ARRENDADOR para resolver el contrato y ejercitar las acciones legales oportunas, incluido el desahucio y la reclamación de las cantidades adeudadas."
Ejemplo de carta de reclamación al inquilino por impago de comunidad
"Muy Sr./Sra. mío/a:
Por la presente, en mi condición de propietario/a de la vivienda sita en [dirección completa], arrendada a Ud. en virtud de contrato de fecha [fecha], le comunico que, según certificación del administrador de la comunidad de propietarios, se encuentran pendientes de pago a su cargo las siguientes cuotas de comunidad: [detallar meses e importes].
De conformidad con la cláusula [número] del contrato de arrendamiento, dichos gastos son de su exclusiva responsabilidad. Le requiero para que, en el plazo máximo de [x] días desde la recepción de esta comunicación, proceda al pago íntegro de las cantidades adeudadas, ascendentes a un total de [importe] €, mediante ingreso o transferencia en la cuenta [número de cuenta], remitiéndome justificante del pago realizado.
Le advierto de que, en caso de no atender este requerimiento en el plazo indicado, me veré obligado/a a iniciar las acciones legales oportunas para la reclamación de la deuda y, en su caso, la resolución del contrato de arrendamiento.
Sin otro particular, atentamente,
[Nombre y firma del arrendador]"
Prevención y buenas prácticas en los contratos de alquiler
La mejor forma de afrontar el problema del impago de comunidad por parte del inquilino es prevenirlo desde el inicio de la relación contractual. Un contrato bien redactado, una selección cuidadosa del arrendatario y una gestión proactiva de los pagos reducen significativamente el riesgo de conflictos y deudas acumuladas.
Además de definir con claridad quién asume los gastos de comunidad, es recomendable establecer mecanismos de control y seguimiento. Por ejemplo, se puede pactar que el inquilino remita periódicamente justificantes de pago, o que el propietario reciba copia de los recibos emitidos por la comunidad. También es útil fijar garantías adicionales, como fianzas complementarias o avales, cuando la cuantía de los gastos de comunidad es elevada.
- Redacta cláusulas específicas sobre comunidad, derramas y otros gastos repercutibles.
- Solicita referencias y documentación económica al futuro inquilino.
- Establece canales de comunicación ágiles (correo electrónico, mensajería) para incidencias.
- Revisa periódicamente la situación de pagos con el administrador de fincas.
- Valora seguros de impago de alquiler que cubran también ciertos gastos asociados.
La prevención no elimina por completo el riesgo de impago, pero sí permite detectarlo antes, actuar con mayor seguridad jurídica y minimizar el impacto económico y personal que puede suponer un conflicto prolongado con el inquilino.
Errores habituales que debes evitar si el inquilino no paga la comunidad
Ante una situación de impago, es frecuente que el propietario actúe movido por la frustración o el desconocimiento, cometiendo errores que complican aún más el problema. Conocer estos fallos habituales te ayudará a evitarlos y a mantener una posición sólida tanto frente al inquilino como ante la comunidad y, en su caso, los tribunales.
Uno de los errores más graves es dejar que la deuda se acumule durante meses o años sin tomar medidas. También es habitual no documentar las comunicaciones con el inquilino, lo que dificulta después acreditar el incumplimiento. Por último, muchos propietarios modifican unilateralmente condiciones del contrato (por ejemplo, cortando suministros o cambiando cerraduras), lo que puede generar responsabilidades legales importantes.
- No esperar a que la deuda sea muy elevada para actuar.
- No confiar solo en acuerdos verbales: todo debe quedar por escrito.
- No cortar suministros ni impedir el acceso a la vivienda por tu cuenta.
- No ignorar los requerimientos de la comunidad de propietarios.
- No iniciar procedimientos judiciales sin asesoramiento profesional.
Mantener la calma, seguir un protocolo claro de actuación y apoyarse en profesionales (administrador de fincas, abogado) es la mejor forma de proteger tus derechos como propietario y minimizar los daños derivados del impago de comunidad por parte del inquilino.
Preguntas frecuentes sobre el impago de comunidad por parte del inquilino
¿Puede la comunidad reclamar directamente al inquilino las cuotas impagadas?
Con carácter general, no. La comunidad de propietarios debe reclamar las cuotas impagadas al propietario de la vivienda, que es el titular registral y el obligado principal según la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, nada impide que, de forma práctica, la comunidad admita pagos directos del inquilino o que, en casos muy concretos, se llegue a acuerdos tripartitos entre comunidad, propietario e inquilino. Pero la responsabilidad jurídica última frente a la comunidad sigue siendo del propietario.
¿Puedo resolver el contrato de alquiler solo por impago de comunidad?
Depende de cómo esté redactado el contrato. Si existe una cláusula que equipara el impago de los gastos de comunidad a la renta y lo califica como incumplimiento esencial, tendrás una base sólida para solicitar la resolución del contrato y el desahucio. Si no existe esa previsión expresa, habrá que analizar la gravedad, reiteración y cuantía del impago para valorar si un juez puede considerarlo causa suficiente de resolución. En cualquier caso, es recomendable contar con asesoramiento jurídico antes de iniciar un procedimiento.
¿Qué ocurre si pago yo la comunidad y luego el inquilino no me devuelve el dinero?
Si el contrato establece que el inquilino debe asumir los gastos de comunidad, podrás reclamarle las cantidades que hayas tenido que pagar en su lugar. Primero es aconsejable realizar un requerimiento extrajudicial por escrito, adjuntando los justificantes de pago. Si no atiende al requerimiento, podrás interponer una demanda de reclamación de cantidad. En función de la cuantía, se tramitará por juicio verbal o ordinario. Si además el impago es reiterado, puede servir como base para solicitar la resolución del contrato.
¿La fianza cubre los impagos de comunidad?
La fianza legal obligatoria puede destinarse a cubrir cualquier obligación económica derivada del contrato de arrendamiento, incluidos los gastos de comunidad que el inquilino se hubiera comprometido a pagar y no haya satisfecho. No obstante, la fianza suele equivaler a una o dos mensualidades de renta, por lo que en muchos casos no será suficiente para cubrir deudas de comunidad prolongadas. Por ello, es habitual pactar garantías adicionales, como depósitos complementarios o avales.
¿Qué documentación debo guardar por si tengo que ir a juicio?
Es fundamental conservar el contrato de arrendamiento firmado, todos los anexos y actualizaciones, los recibos de comunidad emitidos por el administrador, los justificantes de pago realizados por ti, las comunicaciones enviadas al inquilino (correos, burofax, mensajes certificados) y cualquier respuesta que hayas recibido. Cuanta más documentación tengas, más fácil será acreditar el incumplimiento del inquilino y la realidad de la deuda ante el juez.
¿Necesitas orientación legal?
Te explicamos opciones generales y, si lo solicitas, te ponemos en contacto con un profesional colegiado colaborador independiente.
