Qué hacer si el inquilino no paga los suministros

Responsabilidad de los suministros en el alquiler

Cuando un inquilino no paga los suministros (luz, agua, gas, internet, etc.), la primera duda del propietario suele ser quién responde realmente frente a la compañía y qué puede hacer para evitar que la deuda aumente. La respuesta depende, en gran medida, de cómo se haya configurado el contrato de alquiler y de a nombre de quién estén los contratos de suministro.

En la práctica, existen dos escenarios habituales: suministros a nombre del propietario y suministros a nombre del inquilino. Cada uno tiene implicaciones legales y económicas distintas, tanto en caso de pago puntual como en caso de impago. Entender esta diferencia es clave para saber qué pasos dar si el inquilino deja de pagar.

• Suministros a nombre del propietario: la compañía reclamará al titular del contrato (normalmente el arrendador), aunque el contrato de alquiler diga que el inquilino debe pagar los consumos.
• Suministros a nombre del inquilino: la responsabilidad directa frente a la compañía recae sobre el arrendatario, que será el deudor principal de las facturas impagadas.
• Suministros incluidos en la renta: cuando el propietario asume el pago y repercute un importe fijo o variable en la renta mensual, el impago de suministros suele equipararse al impago de renta.
• Subministros con contador individual o comunitario: en edificios con contadores comunitarios (agua, calefacción central), la comunidad puede reclamar al propietario, que a su vez deberá repetir contra el inquilino.

Cómo detectar que el inquilino no paga los suministros

No siempre es evidente que el inquilino ha dejado de pagar los suministros, sobre todo cuando los contratos están a su nombre y las facturas no llegan al domicilio del propietario. Sin embargo, existen señales y mecanismos que permiten detectar el problema a tiempo y minimizar el riesgo de acumulación de deuda.

• Avisos de la compañía suministradora: cuando el contrato está a nombre del propietario, las empresas envían notificaciones de impago, cortes inminentes o cambios de tarifa.
• Correspondencia en el buzón del inmueble: si el propietario revisa periódicamente el buzón, puede detectar cartas de reclamación o avisos de corte dirigidos al inquilino.
• Comunicaciones de la comunidad de propietarios: en el caso de suministros comunitarios (agua, calefacción), la comunidad puede informar de recibos devueltos o deudas acumuladas.
• Quejas del inquilino: a veces es el propio arrendatario quien avisa de problemas con el suministro (baja de potencia, amenazas de corte), lo que puede indicar impagos previos.
• Revisión periódica de la situación contractual: en contratos de larga duración, es recomendable que el propietario verifique cada cierto tiempo que no se han producido cambios no autorizados en los contratos de suministro.

Primeros pasos: comunicación y requerimiento

Ante el primer indicio de que el inquilino no está pagando los suministros, es fundamental actuar de forma ordenada y documentada. La comunicación inicial debe ser clara, respetuosa y preferiblemente por escrito, para que quede constancia de las gestiones realizadas y de la postura de cada parte.

• Verificar la información: antes de acusar al inquilino, confirme con la compañía o revise las facturas para asegurarse de que realmente existe un impago.
• Contactar de forma amistosa: una llamada o un correo electrónico puede aclarar si se trata de un olvido puntual, un problema bancario o una situación de impago reiterado.
• Requerimiento formal por escrito: si el problema persiste, envíe un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o equivalente) detallando las cantidades adeudadas y el plazo para regularizar.
• Ofrecer opciones de pago: en ocasiones, un fraccionamiento razonable puede evitar un conflicto mayor y asegurar el cobro.
• Advertir de las consecuencias: informe de forma expresa de las posibles acciones legales (reclamación de cantidad, resolución del contrato, desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas, etc.).

Opciones legales ante el impago de suministros

El impago de suministros por parte del inquilino puede dar lugar a diferentes vías de actuación, que van desde la reclamación amistosa hasta la vía judicial. La estrategia adecuada dependerá de la cuantía de la deuda, de la duración del impago y de la relación global con el arrendatario (si también adeuda rentas, si cuida la vivienda, etc.).

En términos generales, el orden lógico de actuación suele ser: requerimiento extrajudicial, negociación, y, si no hay solución, reclamación judicial de cantidad y/o demanda de desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas, cuando proceda.

• Reclamación extrajudicial: mediante burofax o carta certificada, reclamando el pago de las facturas de suministros impagadas y otorgando un plazo concreto para el abono.
• Reclamación judicial de cantidad: si el inquilino abandona la vivienda dejando deudas de suministros, o si el propietario ha tenido que pagar a la compañía, puede interponer una demanda de reclamación de cantidad para recuperar lo abonado.
• Desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas: cuando el contrato establece que los suministros o ciertos gastos son a cargo del inquilino y se consideran cantidades asimiladas a la renta, su impago puede justificar una demanda de desahucio.
• Compensación con la fianza: al finalizar el contrato, el propietario puede compensar las cantidades adeudadas por suministros con la fianza, siempre que pueda acreditarlas con facturas.
• Acciones frente a avalistas o fiadores: si existe un aval o fiador solidario, también se le puede reclamar el pago de las deudas de suministros, en los términos pactados en el contrato.

¿Puede el propietario cortar los suministros?

Una de las reacciones más frecuentes ante el impago de suministros es plantearse cortar la luz, el agua o el gas para presionar al inquilino. Sin embargo, esta práctica suele ser ilegal y puede acarrear consecuencias graves para el propietario, incluso penales, al considerarse una perturbación ilegítima del disfrute de la vivienda arrendada.

En la mayoría de ordenamientos, el arrendador no puede tomarse la justicia por su mano. El hecho de cortar suministros esenciales sin resolución judicial puede interpretarse como un ejercicio arbitrario de un derecho o como coacciones, especialmente si se realiza con la finalidad de forzar la salida del inquilino.

• Prohibición de desahucio de hecho: el propietario no puede expulsar al inquilino ni hacer inhabitable la vivienda mediante cortes de suministros.
• Responsabilidad por daños y perjuicios: si el corte provoca daños (pérdida de alimentos, imposibilidad de uso de la vivienda), el inquilino puede reclamar una indemnización.
• Posibles consecuencias penales: en casos extremos, el corte de suministros puede ser perseguido como delito de coacciones.
• Excepción: baja del suministro al finalizar el contrato: una vez recuperada la posesión de la vivienda, el propietario sí puede solicitar la baja o cambio de titularidad de los suministros.

Gestión con las compañías de luz, agua y gas

La relación con las compañías suministradoras es un elemento clave cuando el inquilino no paga. Dependiendo de quién figure como titular del contrato, el margen de actuación del propietario será mayor o menor. En cualquier caso, conviene mantener una comunicación fluida con las empresas para conocer el estado real de la deuda y evitar sorpresas.

• Si el contrato está a nombre del propietario: la compañía le considerará responsable del pago. Puede negociar aplazamientos, cambios de tarifa o, en casos extremos, la suspensión del suministro, siempre respetando los derechos del inquilino.
• Si el contrato está a nombre del inquilino: la compañía solo facilitará información al titular, salvo autorización expresa. El propietario deberá recabar datos a través del inquilino o de la documentación que este le facilite.
• Solicitud de cambio de titularidad: al inicio del alquiler, es recomendable que el inquilino cambie la titularidad de los suministros. Al finalizar, el propietario puede solicitar el cambio de nuevo a su nombre o la baja, según le convenga.
• Negociación de deudas: en ocasiones, las compañías ofrecen planes de pago o quitas. Si el propietario decide asumir la deuda para evitar el corte, debe documentar bien los importes para reclamarlos después al inquilino.
• Protección de datos: las compañías están sujetas a normativa de protección de datos, por lo que no siempre podrán informar al propietario si no es el titular del contrato.

Cómo reclamar las deudas de suministros al inquilino

La reclamación de las deudas de suministros al inquilino puede hacerse durante la vigencia del contrato o una vez finalizado. En ambos casos, es esencial contar con pruebas claras de la existencia de la deuda y de que, según el contrato de alquiler, corresponde al arrendatario asumir esos pagos.

• Revisión del contrato de alquiler: compruebe qué cláusulas regulan los suministros, quién debe pagarlos y si se consideran cantidades asimiladas a la renta.
• Recopilación de facturas: reúna todas las facturas impagadas y, en su caso, los justificantes de pago realizados por el propietario a la compañía.
• Liquidación detallada: elabore un cuadro con fechas, conceptos, importes y consumos, para que la deuda quede perfectamente desglosada.
• Requerimiento previo: antes de acudir a los tribunales, envíe un requerimiento formal con la liquidación de la deuda y un plazo para el pago voluntario.
• Demanda de reclamación de cantidad: si no hay acuerdo, puede interponer una demanda civil. En algunos casos, es posible utilizar procedimientos monitorios, más ágiles, cuando la deuda está claramente documentada.
• Compensación con la fianza y otras garantías: al finalizar el contrato, descuente las deudas de suministros de la fianza y, si existe, reclame el resto al inquilino o a los avalistas.

Prevención: cláusulas y garantías en el contrato

La mejor forma de afrontar el problema de un inquilino que no paga los suministros es prevenirlo desde el inicio del contrato. Una redacción clara de las cláusulas relativas a los suministros, unida a garantías adecuadas, reduce notablemente el riesgo de impagos y facilita la reclamación en caso de que se produzcan.

• Cláusula específica de suministros: detalle qué suministros existen, quién es el responsable del pago, cómo se realizará la facturación y qué ocurre en caso de impago.
• Cambio de titularidad obligatorio: incluya la obligación del inquilino de cambiar la titularidad de los contratos de luz, agua y gas en un plazo determinado desde la firma.
• Autorización para consultar el estado de los suministros: algunas cláusulas prevén que el inquilino autoriza al propietario a solicitar información a las compañías sobre el estado de los pagos.
• Consideración como cantidades asimiladas a la renta: si se quiere que el impago de suministros pueda dar lugar a desahucio, es conveniente que el contrato los califique expresamente como cantidades asimiladas a la renta.
• Garantías adicionales: además de la fianza legal, se pueden pactar depósitos adicionales, avales bancarios o fiadores personales que cubran posibles deudas de suministros.
• Revisión periódica de consumos: en alquileres de larga duración, puede preverse una revisión anual de los consumos y pagos de suministros.

Modelos orientativos de comunicaciones al inquilino

Contar con modelos de comunicación ayuda al propietario a reaccionar con rapidez y de forma ordenada cuando detecta que el inquilino no paga los suministros. A continuación se ofrecen textos orientativos que deben adaptarse a cada caso concreto y, en su caso, revisarse por un profesional jurídico.

Preguntas frecuentes

A continuación se responden algunas de las dudas más habituales que surgen cuando el inquilino no paga los suministros. Estas respuestas son de carácter general y pueden variar según la legislación aplicable y las cláusulas concretas del contrato de alquiler.