Qué hacer si el inquilino se niega a abandonar el local

Entender el problema: inquilino que no abandona el local

Cuando un inquilino se niega a abandonar un local comercial tras el vencimiento del contrato, el impago de rentas o la resolución anticipada pactada, el propietario se enfrenta a una situación delicada tanto jurídica como económicamente. No solo se ve privado del uso de su inmueble, sino que además suele dejar de percibir rentas y puede tener comprometidos otros proyectos (nuevo arrendatario, venta del local, reforma, etc.).

Es fundamental actuar con rapidez, pero también con prudencia y siempre dentro de la legalidad. Cualquier actuación de hecho (cambiar la cerradura, cortar suministros, retirar mercancía del inquilino, etc.) puede volverse en contra del propietario y derivar en reclamaciones por daños, denuncias penales o retrasos adicionales en la recuperación del local.

Antes de iniciar un procedimiento de desahucio, conviene analizar con detalle la causa por la que el inquilino no abandona el local, ya que de ello dependerán los plazos, la documentación necesaria y las probabilidades de éxito. Las causas más habituales son:

• Vencimiento del plazo contractual sin acuerdo de prórroga.
• Impago de rentas o cantidades asimiladas (IBI, comunidad, suministros, etc.).
• Incumplimiento de otras obligaciones contractuales (uso indebido, cesión no autorizada, obras sin permiso…).
• Resolución anticipada del contrato por causas pactadas.
• Ocupación sin título (por ejemplo, subarriendo no consentido o permanencia tras resolución firme).

Identificar correctamente el tipo de incumplimiento permitirá al propietario reclamar no solo la recuperación del local, sino también las rentas debidas, posibles indemnizaciones y, en su caso, los daños y perjuicios derivados de la ocupación ilegítima.

Revisar el contrato y la documentación clave

El primer paso práctico cuando el inquilino se niega a abandonar el local es revisar a fondo el contrato de arrendamiento y toda la documentación relacionada. Esta revisión permitirá determinar si el contrato sigue vigente, si se ha producido alguna causa de resolución y qué obligaciones concretas se han incumplido.

• Duración y prórrogas: fecha de inicio, plazo inicial, prórrogas automáticas, preavisos necesarios y fecha efectiva de finalización.
• Renta y actualizaciones: importe, forma de pago, fecha de vencimiento mensual, cláusulas de actualización y penalizaciones por retraso.
• Causas de resolución: impago, uso distinto al pactado, cesión o subarriendo, realización de obras, cierre del negocio, etc.
• Cláusulas de indemnización: penalizaciones por permanencia indebida, daños por retraso en la entrega del local, garantías adicionales.
• Fianzas y garantías: fianza legal, avales bancarios, depósitos adicionales o garantías personales.

Además del contrato, es imprescindible recopilar toda la documentación que pueda acreditar la situación actual y los incumplimientos del inquilino. Esta documentación será necesaria tanto para las negociaciones previas como, en su caso, para el procedimiento judicial.

• Recibos de renta pagados y pendientes.
• Comunicaciones por escrito con el inquilino (correos electrónicos, burofaxes, cartas certificadas).
• Requerimientos de pago o de desalojo ya enviados.
• Fotografías o informes que acrediten daños, usos indebidos u obras no autorizadas.
• Contratos de suministro y recibos de luz, agua, gas, si los abona el propietario.

Primeros pasos: comunicación y requerimiento fehaciente

Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable intentar una solución amistosa, pero siempre dejando constancia escrita de las gestiones realizadas. Una buena estrategia de comunicación puede evitar un procedimiento judicial largo y costoso, o al menos reforzar la posición del propietario en caso de que el conflicto llegue a juicio.

Contacto inicial con el inquilino

El primer contacto suele hacerse por teléfono o correo electrónico, recordando al inquilino la fecha de finalización del contrato o el impago de rentas, y solicitando una reunión o una respuesta en un plazo breve. Aunque esta fase es informal, conviene tomar notas de las conversaciones y guardar todos los correos.

Requerimiento fehaciente de desalojo o de pago

Si el inquilino no responde o se niega a abandonar el local, el siguiente paso es enviar un requerimiento fehaciente. Lo más habitual es utilizar un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o una carta notarial. Este documento será una prueba clave en el procedimiento de desahucio.

• Identificar claramente a propietario e inquilino.
• Indicar el contrato de arrendamiento y la dirección exacta del local.
• Exponer la causa del requerimiento (vencimiento del contrato, impago, incumplimiento, etc.).
• Requerir el desalojo del local y la entrega de llaves en un plazo concreto.
• Reclamar las rentas y cantidades pendientes, si las hubiera.
• Advertir de que, en caso de no atender el requerimiento, se iniciarán acciones legales.

Si tras el requerimiento fehaciente el inquilino sigue sin abandonar el local, el propietario ya cuenta con una base sólida para interponer una demanda de desahucio por falta de pago o por expiración del término, según corresponda.

Vencimiento del contrato y prórroga tácita

Una de las situaciones más frecuentes es que el contrato de arrendamiento de local haya llegado a su fecha de vencimiento y el inquilino continúe ocupando el inmueble sin acuerdo expreso de prórroga. En estos casos, es esencial analizar si se ha producido o no una prórroga tácita del contrato y qué consecuencias tiene.

Qué es la prórroga tácita

La prórroga tácita se produce cuando, una vez finalizado el plazo contractual, el inquilino sigue ocupando el local y el propietario continúa aceptando el pago de la renta sin manifestar su oposición. Dependiendo de lo pactado en el contrato y de la normativa aplicable, esta situación puede interpretarse como una prórroga del contrato en las mismas condiciones o como un nuevo contrato de duración indeterminada.

Para evitar interpretaciones desfavorables, muchos contratos de arrendamiento de local incluyen cláusulas específicas que regulan qué ocurre al finalizar el plazo: posibilidad de prórroga, necesidad de preaviso, duración máxima, etc. Si el contrato guarda silencio, será la LAU y el Código Civil los que se apliquen de forma supletoria.

Importancia del preaviso

En la práctica, es muy recomendable que el propietario comunique por escrito al inquilino, con suficiente antelación, su voluntad de no renovar el contrato y de recuperar el local en la fecha de vencimiento. Este preaviso suele fijarse en el propio contrato (por ejemplo, 30, 60 o 90 días antes del vencimiento).

• Evita que el inquilino alegue desconocimiento de la finalización del contrato.
• Refuerza la posición del propietario en caso de desahucio por expiración del término.
• Permite planificar con tiempo la búsqueda de un nuevo arrendatario o la realización de obras.

Impago de rentas y otras causas de desahucio

El impago de la renta es la causa más habitual de desahucio de un local comercial. Sin embargo, no es la única. El contrato y la ley contemplan otras situaciones que permiten al propietario resolver el arrendamiento y reclamar la recuperación del inmueble.

Desahucio por falta de pago

Cuando el inquilino deja de pagar la renta o lo hace de forma reiteradamente tardía, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago. Para ello, es recomendable haber enviado previamente un requerimiento de pago y conservar todos los justificantes de los impagos.

• Impago total de la renta durante uno o varios meses.
• Impago de cantidades asimiladas (IBI, comunidad, suministros) si así lo recoge el contrato.
• Retrasos continuados que vulneran gravemente la buena fe contractual.

En algunos supuestos, el inquilino puede intentar enervar la acción de desahucio pagando lo debido antes del juicio. Sin embargo, esta posibilidad tiene límites y no siempre es admisible, especialmente si ya se ha producido una enervación anterior o si existe un requerimiento previo correctamente formulado.

Otras causas de resolución y desahucio

Además del impago, el propietario puede resolver el contrato y solicitar el desahucio en otros supuestos de incumplimiento grave, siempre que estén previstos en la ley o en el contrato:

• Uso distinto al pactado: por ejemplo, destinar el local a actividades no autorizadas o molestas.
• Cesión o subarriendo no consentido: permitir que un tercero explote el negocio sin autorización del propietario.
• Realización de obras sin permiso: especialmente si afectan a la estructura, fachadas o elementos comunes.
• Daños graves en el inmueble: deterioros importantes por negligencia o uso inadecuado.
• Cierre prolongado del negocio: si el contrato exige la explotación efectiva del local.

Procedimiento judicial de desahucio del local

Si el inquilino persiste en su negativa a abandonar el local, el propietario deberá acudir al juzgado mediante una demanda de desahucio. Este procedimiento está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y, aunque es relativamente ágil, requiere cumplir una serie de requisitos formales y aportar la documentación adecuada.

Interposición de la demanda

La demanda de desahucio debe presentarse a través de abogado y procurador, salvo en casos de cuantía muy reducida. En ella se solicita al juzgado tanto la recuperación de la posesión del local como, en su caso, el pago de las rentas y cantidades debidas.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Justificantes de impago o de la causa de resolución invocada.
• Requerimientos previos enviados al inquilino.
• Liquidación detallada de las cantidades reclamadas.
• Documentación acreditativa de la propiedad del local.

Admisión, señalamiento y lanzamiento

Una vez admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en un plazo determinado, pague, abandone el local, se oponga o no haga nada. En el mismo acto se suele señalar fecha para el juicio (si hay oposición) y para el lanzamiento (desalojo efectivo) en caso de que prospere el desahucio.

Si el inquilino no se opone ni paga, el procedimiento concluye con un decreto que da por terminado el contrato y mantiene la fecha de lanzamiento. Si se opone, se celebra juicio y el juez dictará sentencia estimando o desestimando la demanda.

Reclamación de rentas y daños

En el mismo procedimiento de desahucio, el propietario puede reclamar las rentas impagadas y otras cantidades debidas hasta la fecha de presentación de la demanda. Además, en función de las circunstancias, puede plantearse una reclamación adicional por daños y perjuicios derivados de la ocupación ilegítima del local o de los deterioros causados.

Una vez recuperado el local, si se detectan daños importantes o deudas adicionales (por ejemplo, suministros pendientes), el propietario puede iniciar procedimientos complementarios para exigir su reparación o pago, utilizando la fianza y las garantías como primer recurso.

Recuperación de llaves y estado del local

El conflicto con el inquilino no termina necesariamente con la resolución judicial. La forma en que se produce la entrega del local y el estado en que se encuentra pueden generar nuevos problemas si no se gestionan correctamente. Es fundamental documentar todo el proceso para proteger los intereses del propietario.

Entrega voluntaria de llaves

En algunos casos, incluso después de iniciar el desahucio, el inquilino puede decidir abandonar el local y entregar las llaves. Es recomendable formalizar esta entrega mediante un documento de recepción en el que conste la fecha, el inventario de llaves entregadas y una referencia al contrato y al procedimiento en curso.

Siempre que sea posible, conviene realizar una visita conjunta al local en el momento de la entrega, para comprobar su estado y dejar constancia de posibles daños o elementos faltantes. Si no se puede hacer en ese momento, el propietario debería inspeccionar el local lo antes posible.

Lanzamiento judicial y desalojo forzoso

Si el inquilino no abandona voluntariamente el local, se procederá al lanzamiento judicial en la fecha fijada por el juzgado. En este acto suelen intervenir la comisión judicial, un cerrajero y, en ocasiones, las fuerzas de seguridad. El objetivo es desalojar el inmueble, cambiar la cerradura y hacer entrega de la nueva llave al propietario.

Es importante que el propietario o su representante asista al lanzamiento para poder comprobar el estado del local y, si es necesario, solicitar que se levante un acta detallada de los daños, bienes abandonados u otras incidencias relevantes.

Evaluación de daños y liquidación final

Una vez recuperado el local, el propietario debe evaluar con detalle los daños existentes, comparando el estado actual con el que tenía al inicio del arrendamiento (acta de entrega, fotografías, inventario, etc.). En función de esta evaluación, se decidirá si la fianza es suficiente para cubrir los desperfectos o si es necesario reclamar cantidades adicionales.

• Daños estructurales o en instalaciones.
• Obras realizadas sin autorización que deban deshacerse.
• Falta de limpieza o retirada de residuos.
• Elementos del local desaparecidos o sustituidos.

La liquidación final debe incluir el cálculo de las rentas pendientes, los suministros no abonados, los gastos de reparación y cualquier otra cantidad adeudada. Con esta base, el propietario podrá decidir si inicia nuevas reclamaciones o da por cerrado el conflicto.

Errores frecuentes que debe evitar el propietario

Ante la frustración que genera un inquilino que se niega a abandonar el local, es fácil caer en errores que pueden tener consecuencias legales graves. Conocer estos riesgos ayuda al propietario a mantener la calma y actuar siempre dentro del marco jurídico.

• Cambiar la cerradura por su cuenta: puede considerarse un delito de coacciones o allanamiento, además de vulnerar los derechos del inquilino.
• Cortar suministros de luz, agua o gas: también puede ser constitutivo de coacciones y generar reclamaciones por daños y perjuicios.
• Entrar en el local sin consentimiento: incluso siendo propietario, la posesión corresponde al inquilino mientras el contrato esté vigente o no haya resolución judicial.
• Aceptar pagos sin aclarar la situación: puede interpretarse como una prórroga tácita del contrato o como una renuncia a la resolución.
• No documentar las comunicaciones: dificulta la prueba en un eventual juicio y debilita la posición del propietario.

Mantener una actitud profesional, respetuosa y firme, apoyada en la ley y en el contrato, suele ser la estrategia más eficaz para resolver el conflicto en el menor tiempo posible y con el menor coste económico y emocional.

Cómo prevenir conflictos en futuros contratos

La experiencia con un inquilino que se niega a abandonar el local puede servir para mejorar la gestión de futuros arrendamientos. Una buena prevención contractual y una selección cuidadosa de los arrendatarios reducen significativamente el riesgo de impagos, conflictos y desahucios.

Redacción cuidadosa del contrato

Un contrato claro, completo y adaptado al tipo de negocio que se va a desarrollar en el local es la mejor herramienta de prevención. Algunas cláusulas especialmente útiles son:

• Definición precisa del uso permitido del local.
• Duración, prórrogas y requisitos de preaviso para la no renovación.
• Régimen de actualización de la renta y de revisión periódica.
• Obligaciones sobre obras, mantenimiento y reparaciones.
• Prohibición o regulación detallada de la cesión y el subarriendo.
• Cláusulas de resolución por impago y otros incumplimientos graves.
• Penalizaciones por permanencia indebida tras la finalización del contrato.

Garantías y solvencia del inquilino

Antes de firmar un nuevo contrato, es recomendable analizar la solvencia del futuro inquilino y exigir garantías suficientes. Esto es especialmente importante en locales comerciales, donde las inversiones y las rentas suelen ser elevadas.

• Solicitar información económica básica (balances, declaraciones, referencias bancarias).
• Exigir una fianza adecuada y, en su caso, garantías adicionales (aval bancario, depósito, fiadores).
• Valorar la experiencia previa del inquilino en el sector y su historial como arrendatario.

Seguimiento y comunicación durante el contrato

La relación entre propietario e inquilino no termina con la firma del contrato. Un seguimiento periódico y una comunicación fluida permiten detectar problemas a tiempo y resolverlos antes de que se agraven.

• Controlar puntualmente el pago de las rentas y reaccionar ante los primeros retrasos.
• Visitar el local de forma razonable, con previo aviso, para comprobar su estado.
• Responder con rapidez a las incidencias planteadas por el inquilino.
• Registrar por escrito los acuerdos o modificaciones del contrato.

Preguntas frecuentes