Cómo denunciar a un inquilino moroso reiterado

Qué es un inquilino moroso reiterado

Un inquilino moroso reiterado es aquel arrendatario que incumple de forma continuada o repetida su obligación principal: el pago puntual de la renta y, en su caso, de otras cantidades asimiladas al alquiler (suministros, comunidad, IBI si así se pactó, etc.). No se trata de un simple retraso aislado, sino de una conducta persistente que genera un grave perjuicio económico y de seguridad jurídica al propietario.

En la práctica, se considera moroso reiterado al inquilino que:

• Acumula varios meses de impago de renta.
• Paga de forma irregular, con retrasos constantes y sin respetar las fechas acordadas.
• Deja de abonar otros conceptos pactados en el contrato (suministros, derramas, etc.).
• Ignora los requerimientos amistosos y formales del propietario.

Esta reiteración en el impago es la que justifica, desde el punto de vista legal, la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago y la reclamación de las cantidades adeudadas. Aunque la ley no fija un número exacto de mensualidades para hablar de reiteración, en la práctica judicial se valora el conjunto de los incumplimientos y su gravedad.

Marco legal y derechos del propietario

En España, la relación entre propietario e inquilino se regula principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y, en lo procesal, por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Estos textos reconocen el derecho del arrendador a percibir la renta en los términos pactados y a resolver el contrato cuando el arrendatario incumple de forma grave sus obligaciones.

Ante un inquilino moroso reiterado, el propietario tiene derecho a:

• Resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago.
• Interponer una demanda de desahucio por impago de rentas.
• Reclamar judicialmente todas las cantidades adeudadas (rentas, suministros, daños, etc.).
• Solicitar el lanzamiento del inquilino y la recuperación de la posesión de la vivienda.
• Reclamar intereses de demora y costas procesales, cuando proceda.

Es importante entender que el propietario no puede tomarse la justicia por su mano: está prohibido cambiar la cerradura, cortar suministros o acceder a la vivienda sin consentimiento del inquilino o sin autorización judicial. Estas conductas pueden constituir un delito de coacciones o allanamiento de morada.

Primeros pasos antes de denunciar

Antes de iniciar una denuncia o demanda formal contra un inquilino moroso reiterado, conviene seguir una serie de pasos previos que, además de intentar resolver el conflicto de forma amistosa, servirán para reforzar la posición del propietario en un eventual procedimiento judicial.

• Revisión del contrato de arrendamiento: comprobar cláusulas sobre renta, plazos de pago, penalizaciones, actualización de la renta y causas de resolución.
• Verificación de los impagos: contrastar los recibos emitidos, transferencias recibidas y cualquier justificante de pago parcial o total.
• Comunicación amistosa inicial: contactar con el inquilino por teléfono, correo electrónico o mensaje para conocer los motivos del impago y proponer soluciones.
• Registro de todas las comunicaciones: guardar correos, mensajes y notas de llamadas, pues pueden servir como prueba del intento de solución extrajudicial.
• Consulta con un profesional: aunque no siempre es obligatorio, es recomendable asesorarse con un abogado especializado en arrendamientos urbanos.

Estos pasos no solo muestran buena fe por parte del propietario, sino que también pueden acelerar el proceso si el inquilino decide regularizar la situación tras recibir un aviso serio y documentado.

Cómo preparar la documentación y las pruebas

La solidez de una denuncia o demanda contra un inquilino moroso reiterado depende en gran medida de la documentación que el propietario pueda aportar. Reunir y organizar las pruebas desde el principio facilita el trabajo del abogado y aumenta las probabilidades de éxito en el procedimiento.

Documentación básica que conviene recopilar:

• Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes y sus posibles anexos o renovaciones.
• Justificantes de pago de las mensualidades abonadas (transferencias, recibos bancarios, ingresos en cuenta).
• Relación de mensualidades impagadas, con fechas y cuantías exactas.
• Facturas o recibos de suministros (luz, agua, gas, comunidad) que el inquilino debía pagar y no ha abonado.
• Comunicaciones previas (correos, mensajes, cartas) reclamando el pago o advirtiendo de la situación.
• Copia del burofax o requerimiento formal de pago, una vez enviado.
• Informe fotográfico o de vídeo en caso de daños en la vivienda, preferiblemente con fecha acreditable.

Organizar esta documentación en carpetas físicas y digitales, con un orden cronológico claro, ayuda a que el procedimiento sea más ágil y a que el juez pueda entender fácilmente la evolución del conflicto.

Burofax y requerimiento formal de pago

El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es una herramienta clave antes de denunciar a un inquilino moroso reiterado. Su función es doble: por un lado, reclamar formalmente las cantidades adeudadas; por otro, dejar constancia fehaciente de que el inquilino ha sido requerido y conoce la situación de impago.

Elementos que debe incluir un burofax de reclamación de rentas:

• Datos del remitente y destinatario: nombre completo, DNI/NIE y domicilio.
• Referencia al contrato de arrendamiento: fecha de firma, dirección de la vivienda y partes intervinientes.
• Detalle de las cantidades adeudadas: mensualidades impagadas, importes, conceptos y fechas.
• Plazo para el pago voluntario: normalmente entre 5 y 15 días naturales desde la recepción.
• Advertencia de acciones legales: indicación de que, en caso de no pago, se iniciará demanda de desahucio y reclamación de cantidades.
• Firma del propietario o de su representante legal.

Aunque no siempre es un requisito legal imprescindible para interponer la demanda, el burofax refuerza la posición del propietario y, en algunos casos, puede evitar el procedimiento si el inquilino decide pagar al recibir un requerimiento tan formal.

Demanda de desahucio por impago y reclamación de rentas

Si el inquilino moroso reiterado no regulariza la situación tras el burofax o los requerimientos previos, el siguiente paso es interponer una demanda de desahucio por falta de pago, que puede acumular la reclamación de las rentas y cantidades debidas. Este procedimiento se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica la vivienda.

Aspectos clave de la demanda de desahucio por impago:

• Contenido mínimo: identificación de las partes, descripción del contrato, detalle de los impagos y petición de desahucio y reclamación de cantidades.
• Documentos que se acompañan: contrato, burofax, relación de deudas, justificantes de pagos anteriores y cualquier otra prueba relevante.
• Acumulación de acciones: es habitual acumular en la misma demanda el desahucio y la reclamación de rentas para evitar procedimientos separados.
• Posibilidad de enervación: en determinados supuestos, el inquilino puede evitar el desahucio pagando todo lo debido antes del juicio, salvo que ya haya enervado en otra ocasión o exista un requerimiento previo válido.
• Intervención de abogado y procurador: en la mayoría de los casos es necesaria, especialmente cuando se reclaman cantidades superiores a los límites legales vigentes.

La demanda debe presentarse con rigor técnico y apoyarse en la documentación recopilada. Un error formal o una falta de prueba puede retrasar el procedimiento o incluso provocar su archivo.

Desarrollo del procedimiento judicial

Una vez presentada la demanda de desahucio por impago contra el inquilino moroso reiterado, se inicia un procedimiento con una serie de fases claramente definidas. Conocerlas ayuda al propietario a gestionar expectativas y a planificar los tiempos de recuperación de la vivienda.

Fases habituales del procedimiento de desahucio por falta de pago:

• Admisión a trámite de la demanda: el juzgado revisa la documentación y, si todo es correcto, admite la demanda.
• Notificación al inquilino: el arrendatario recibe la demanda y se le informa del plazo para oponerse, pagar o abandonar voluntariamente la vivienda.
• Señalamiento de fecha de juicio y lanzamiento: en el mismo decreto de admisión se suele fijar la fecha del juicio (si hay oposición) y del lanzamiento (desalojo) en caso de estimación.
• Posibles actuaciones del inquilino: puede pagar todo lo debido (enervar), oponerse alegando causas de defensa o no hacer nada.
• Juicio verbal: si hay oposición, se celebra vista donde ambas partes exponen sus argumentos y pruebas.
• Sentencia o decreto de archivo: el juez resuelve sobre el desahucio y la reclamación de cantidades.
• Ejecución y lanzamiento: si se estima la demanda y el inquilino no abandona voluntariamente, se procede al desalojo forzoso.

Los plazos pueden variar según la carga de trabajo del juzgado, la complejidad del caso y la actitud del inquilino. En algunos partidos judiciales, el procedimiento puede resolverse en pocos meses; en otros, puede alargarse más de lo deseable.

Desalojo, recuperación de la vivienda y cobro de deudas

El objetivo principal de denunciar a un inquilino moroso reiterado es recuperar la posesión de la vivienda y, en la medida de lo posible, cobrar las cantidades adeudadas. Una vez dictada sentencia o decreto estimatorio de desahucio, se abre la fase de ejecución.

Aspectos prácticos del desalojo y la recuperación de la vivienda:

• Lanzamiento judicial: en la fecha fijada, la comisión judicial, con apoyo policial si es necesario, procede al desalojo del inmueble.
• Acta de lanzamiento: se levanta un acta donde se hace constar el estado de la vivienda y la entrega de llaves al propietario.
• Revisión del estado del inmueble: conviene documentar con fotos y vídeos posibles daños para reclamar, si procede, contra la fianza o por vía judicial.
• Cambio de cerradura: una vez recuperada legalmente la posesión, es recomendable cambiar la cerradura de inmediato.

En cuanto al cobro de las deudas, la sentencia o decreto que estima la demanda sirve como título ejecutivo para embargar bienes del inquilino moroso: cuentas bancarias, salarios, vehículos u otros activos, siempre dentro de los límites legales de inembargabilidad.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Denunciar a un inquilino moroso reiterado es un proceso delicado en el que muchos propietarios cometen errores que pueden retrasar el desahucio o incluso perjudicar su posición legal. Conocer estos fallos habituales permite evitarlos y actuar con mayor seguridad.

• Dejar pasar demasiado tiempo: esperar muchos meses de impago con la esperanza de que el inquilino se ponga al día suele agravar el problema económico.
• No formalizar las comunicaciones: limitarse a llamadas o mensajes informales sin enviar un burofax o requerimiento escrito.
• Aceptar pagos parciales sin criterio: recibir pequeñas cantidades sin un acuerdo claro puede dificultar la reclamación posterior.
• Tomarse la justicia por su mano: cambiar cerraduras, cortar suministros o acceder a la vivienda sin autorización judicial puede generar responsabilidades penales.
• No conservar la documentación: perder el contrato, los recibos o las comunicaciones debilita la prueba en juicio.
• No asesorarse con un profesional: cada caso tiene matices; un error procesal puede suponer meses de retraso.

Cómo prevenir futuros inquilinos morosos

Más allá de saber cómo denunciar a un inquilino moroso reiterado, es fundamental implementar medidas preventivas para reducir al máximo el riesgo de impago en futuros contratos. Una buena selección del arrendatario y un contrato bien redactado son las mejores herramientas de protección para el propietario.

Medidas de prevención recomendadas:

• Análisis de solvencia: solicitar nóminas, contratos de trabajo, declaraciones de ingresos o avales bancarios.
• Referencias previas: pedir, cuando sea posible, referencias de antiguos arrendadores o de la empresa del inquilino.
• Depósito y garantías adicionales: además de la fianza legal, valorar garantías adicionales dentro de los límites permitidos por la normativa autonómica.
• Seguro de impago de alquiler: contratar una póliza específica que cubra rentas impagadas y defensa jurídica.
• Contrato claro y completo: incluir cláusulas precisas sobre plazos de pago, penalizaciones, resolución por impago y actualización de la renta.
• Seguimiento periódico: estar atento a los primeros signos de retraso o dificultades de pago para actuar con rapidez.

Aunque ninguna medida ofrece una protección absoluta, la combinación de varias de ellas reduce significativamente la probabilidad de tener que volver a denunciar a un inquilino por morosidad reiterada.

Cuándo es imprescindible contratar un abogado

Aunque la legislación permite en algunos supuestos acudir a los tribunales sin abogado ni procurador, en la práctica, denunciar a un inquilino moroso reiterado y tramitar un desahucio por impago suele requerir la intervención de profesionales. La complejidad del procedimiento y las consecuencias económicas aconsejan contar con asesoramiento especializado.

Situaciones en las que es especialmente recomendable o necesario contratar un abogado:

• Importes elevados: cuando las cantidades adeudadas son significativas o se acumulan muchos meses de impago.
• Contratos complejos: alquileres con cláusulas especiales, locales de negocio o arrendamientos de temporada.
• Conflictos añadidos: existencia de daños en la vivienda, subarriendos no autorizados o actividades molestas.
• Inquilinos conflictivos: cuando el arrendatario muestra una actitud obstruccionista o amenaza con denunciar al propietario.
• Falta de experiencia: propietarios que no están familiarizados con los procedimientos judiciales y plazos.

Un abogado especializado en arrendamientos urbanos puede valorar la viabilidad del caso, preparar la estrategia procesal, redactar la demanda y representar al propietario en todas las fases del procedimiento, reduciendo errores y tiempos muertos.

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