Guía para reclamar rentas impagadas con aval bancario

Qué es el aval bancario y cómo funciona en alquiler

El aval bancario es una garantía emitida por una entidad financiera que se compromete a pagar al arrendador una cantidad determinada si el inquilino incumple sus obligaciones, en especial el pago de rentas. A diferencia de la fianza, que es un depósito en efectivo limitado por ley, el aval es un compromiso del banco frente al arrendador y suele cubrir varios meses de renta, a veces un porcentaje del total del contrato o importes a primer requerimiento. Su función es reducir el riesgo de morosidad y agilizar el cobro cuando existen rentas impagadas, siempre que se cumplan las condiciones pactadas en la carta de aval y en el contrato de arrendamiento.

En la práctica, el aval bancario puede ser solidario o a primer requerimiento. El primero exige justificar el impago y, en ocasiones, comunicarlo al inquilino antes de dirigirse al banco; el segundo permite reclamar directamente al banco con la mera acreditación del incumplimiento conforme a lo estipulado. También es relevante si el aval es indefinido o tiene fecha de caducidad, así como las condiciones de renovación. Estos matices determinan la viabilidad y la rapidez de la ejecución cuando se acumulan rentas impagadas.

El arrendador debe conservar toda la documentación que acredite la relación contractual y los impagos, y actuar sin dilación. Aunque el aval agiliza el cobro, no sustituye la importancia de un contrato claro, recibos trazables y comunicaciones fehacientes. Además, incluso si se ejecuta el aval, el arrendatario sigue siendo deudor por el exceso no cubierto, pudiendo reclamarse por la vía judicial junto con intereses y costas.

Documentación y pruebas para reclamar

La preparación documental es decisiva para una reclamación exitosa. Comienza reuniendo el contrato de arrendamiento firmado y cualquier anexo que regule el aval bancario (cláusula específica o referencia a la carta de aval). Localiza la carta de aval original o copia auténtica, donde figurará la entidad emisora, el importe máximo garantizado, el tipo de aval (solidario, a primer requerimiento), la vigencia y los requisitos para el pago. Añade el calendario de vencimientos de renta, extractos bancarios que acrediten los ingresos recibidos y, en su defecto, la ausencia de pago, así como facturas de suministros o cuotas comunitarias si proceden.

Es aconsejable elaborar una hoja de deuda con detalle de cada mensualidad vencida e impagada, fecha de vencimiento, importe neto, actualizaciones (si hay IPC u otra fórmula pactada) y recibos devueltos. Adjunta capturas del sistema bancario, justificantes de devoluciones y cualquier comunicación previa con el inquilino (emails, WhatsApp, cartas). Si has enviado un burofax de requerimiento, guarda el contenido íntegro, el justificante de envío y el acuse de recibo, pues serán útiles tanto para la ejecución del aval como para una eventual demanda de desahucio por impago.

Cuanta más trazabilidad y orden aportes, más sencillo será acreditar el incumplimiento y exigir el pago al banco avalista. La consistencia entre contrato, carta de aval y requerimientos enviados minimiza incidencias y objeciones del deudor o de la entidad financiera.

Requerimiento previo y negociación eficaz

Antes de ejecutar el aval, conviene dirigir un requerimiento formal al inquilino reclamando las rentas vencidas y advirtiendo de la ejecución del aval bancario si no se regulariza la deuda en un plazo breve (por ejemplo, 5–10 días hábiles). El burofax con certificación de contenido y acuse es la vía preferente, ya que acredita remisión y recepción. Este requerimiento puede abrir la puerta a un acuerdo de pago parcial, una dación de llaves o una resolución consensuada del contrato que evite mayores daños y costes.

En la negociación, evita condonar sin contraprestación, exige garantías reales (p. ej., transferencia inmediata de parte de la deuda) y deja constancia por escrito. Si se alcanza un calendario de pagos, incorpora cláusula de vencimiento anticipado y reconocimiento expreso de deuda. Todo acuerdo debe preservar el derecho a ejecutar el aval en caso de nuevo incumplimiento y sin renunciar a reclamar el remanente ni las costas. Si el arrendatario abandona la vivienda, asegúrate de realizar un acta de entrega de llaves y un inventario del estado para poder liquidar fianza y desperfectos.

Ejecución del aval bancario: procedimiento y plazos

Para ejecutar el aval bancario, revisa los requisitos específicos de la carta de aval. En los avales a primer requerimiento, bastará normalmente con presentar solicitud escrita al banco, acreditando el impago conforme al contrato (hoja de deuda, contrato, requerimientos y, en su caso, certificado de impago). En los avales solidarios, pueden exigirse pasos adicionales, como notificación previa al deudor o acreditación reforzada de la deuda.

Redacta un escrito dirigido a la entidad emisora indicando el importe reclamado, el desglose por mensualidades, el número de contrato, los datos del arrendatario y tus datos bancarios para el abono. Adjunta la documentación soporte y la carta de aval. Si existe límite máximo garantizado, podrás solicitar hasta ese tope; lo que exceda deberá reclamarse al inquilino. El banco suele resolver en un plazo breve si todo está conforme, aunque puede solicitar aclaraciones. Mantén registro de fechas, ya que si el aval exige vigencia activa a la fecha de reclamación, deberás presentar la ejecución antes de la caducidad o solicitar renovación.

La ejecución del aval no impide interponer o continuar acciones judiciales para recuperar la posesión y reclamar el resto de cantidades debidas (rentas futuras, suministros, daños). Considera coordinar ambas vías para una solución integral.

Demanda de desahucio y reclamación de rentas

Cuando la negociación fracasa o el impago persiste, la vía judicial adecuada es la demanda de desahucio por impago con acumulación de reclamación de rentas. Este procedimiento permite recuperar la posesión y, simultáneamente, obtener una condena de pago de las cantidades debidas. Aporta contrato, cuadro de deuda, comunicaciones y prueba de impago. Si dispones de aval bancario ya ejecutado, adjunta justificante del cobro y detalla el remanente pendiente; si aún no se ha ejecutado, indícalo y solicita condena solidaria del arrendatario, reservándote el ejercicio del aval hasta el límite garantizado.

Durante el proceso, el inquilino puede consignar la deuda para enervar el desahucio si es la primera vez y cumple requisitos, pero ello no impide la condena en costas cuando haya mala fe o resistencia injustificada. Además, puedes reclamar intereses moratorios pactados o, en su defecto, legales, así como gastos repercutibles (suministros, comunidad) si el contrato lo prevé. Una sentencia favorable facilitará la ejecución forzosa, embargos y, en su caso, la imputación de cantidades recuperadas por aval.

Cálculo de deuda, intereses y costas

El cálculo debe ser transparente y verificable. Parte de la renta base pactada y aplica, si procede, actualizaciones (IPC u otras fórmulas) con sus fechas de efecto. Desglosa mensualidades vencidas e impagadas, añade suministros, impuestos repercutibles o cuotas comunitarias que el contrato cargue al arrendatario, y resta pagos parciales o consignaciones. Si se ha ejecutado el aval, imputa lo cobrado al periodo más antiguo o según acuerdes y deja constancia del remanente. Calcula intereses moratorios contractuales; si no existen, aplica el interés legal desde cada vencimiento. Incluye una previsión de costas cuando vayas a interponer demanda.

Una tabla cronológica ayuda a visualizar la evolución de la deuda y evitar duplicidades. Asimismo, conviene documentar desperfectos mediante acta fotográfica y presupuesto/ factura si pretendes reclamarlos. En locales de negocio, revisa también rentas variables, traspasos o cláusulas de penalización por desistimiento anticipado, pues pueden sumar importes significativos.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Entre los fallos habituales destaca no revisar la vigencia del aval y dejarlo caducar antes de iniciar la ejecución. También es común no cumplir con requisitos formales (p. ej., notificación al deudor previa exigida en la carta de aval) o reclamar importes superiores al límite garantizado, generando demoras innecesarias. Otro error es negociar condonaciones amplias sin asegurar una entrega inmediata de llaves o un plan de pagos realista con garantías. En el proceso judicial, presentar un cuadro de deuda desordenado o sin soporte probatorio facilita la oposición del inquilino.

Evita estos problemas con una planificación previa: revisa con lupa contrato y aval, prepara documentación exhaustiva, define estrategia (ejecutar el aval primero o en paralelo a la demanda) y calcula la deuda al céntimo. Establece hitos temporales (requerimiento, ejecución, demanda) y no pierdas el control del calendario. Cuando haya dudas sobre la interpretación del aval, solicita a la entidad emisora una copia actualizada y confirma el procedimiento de reclamación por escrito.

Modelos y plantillas esenciales

Disponer de textos claros reduce fricciones y acelera los cobros. A continuación, se proponen esquemas que puedes adaptar a tu caso. Recuerda personalizarlos con datos, importes y fechas exactas.

Incluye siempre anexos con cuadro de deuda, contrato, carta de aval y justificantes. Mantén un formato homogéneo y numeración de documentos para facilitar la revisión por terceros (banco, abogado, juzgado).

Casos especiales: vivienda, local y avales solidarios

No todos los arrendamientos presentan el mismo riesgo ni comparten reglas contractuales idénticas. En vivienda habitual, la normativa protectora del inquilino convive con la posibilidad de pactar garantías adicionales como el aval bancario, siempre que se hayan incorporado correctamente al contrato. En locales de negocio, la autonomía de la voluntad es más amplia y suelen pactarse avales de mayor cuantía o duración, así como cláusulas de penalización por desistimiento anticipado. Comprender estas diferencias ayuda a diseñar una estrategia de reclamación eficaz y a dimensionar correctamente el tope garantizado.

Respecto de los avales solidarios, es frecuente que coexistan con fiadores personales. En tal caso, puedes dirigir la reclamación de rentas impagadas contra todos los obligados, respetando los pactos contractuales. Si el aval es a primer requerimiento, prioriza su ejecución para recuperar liquidez rápida, sin perjuicio de reclamar después el exceso al arrendatario o fiadores. Cuando el aval exija notificación o documentación específica, cúmplela estrictamente para evitar denegaciones o demoras por parte de la entidad emisora.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ejecutar el aval bancario sin avisar al inquilino? Depende de la carta de aval. Si es a primer requerimiento, suele bastar acreditar el impago; muchos avales solidarios exigen notificar previamente al deudor. Revisa el texto y cumple sus condiciones.

¿Qué ocurre si la deuda supera el límite del aval? El banco pagará hasta el máximo garantizado. El resto seguirá siendo deuda del inquilino y podrás reclamarla judicialmente, junto con intereses y costas.

¿La ejecución del aval impide interponer desahucio? No. Son vías compatibles. Puedes ejecutar el aval para cobrar rápido y, a la vez, interponer demanda de desahucio por impago para recuperar la posesión y reclamar remanentes.

¿Necesito burofax para reclamar rentas impagadas con aval bancario? Es muy recomendable. Acredita el requerimiento, ordena la deuda y demuestra buena fe. Además, algunos avales lo exigen expresamente como requisito previo.

¿Qué documentación debo adjuntar al banco? Contrato y carta de aval, cuadro de deuda, justificantes de impago, requerimientos enviados y datos para el abono. Si hay caducidad próxima, presenta cuanto antes la solicitud de ejecución.