Cómo rescindir un contrato de arrendamiento por impago

Qué significa rescindir un contrato de arrendamiento por impago

Rescindir un contrato de arrendamiento por impago es el mecanismo legal por el que el propietario pone fin a la relación arrendaticia cuando el inquilino no abona la renta o cantidades asimiladas (suministros, IBI si está pactado, gastos de comunidad, etc.). En la práctica, esta resolución implica dos objetivos: recuperar la posesión del inmueble y reclamar las cantidades adeudadas con sus intereses y, en su caso, daños. La rescisión por impago se fundamenta en el incumplimiento esencial del arrendatario, que priva al arrendador de la contraprestación principal del contrato: el pago puntual de la renta.

A diferencia de la finalización por mutuo acuerdo o por expiración del término, la resolución por impago puede activarse durante la vigencia del contrato, sin esperar al vencimiento. El proceso suele comenzar con un requerimiento fehaciente para que el arrendatario regularice la deuda. Si el impago persiste, el cauce habitual es interponer una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. El juzgado, tras tramitar el procedimiento, puede dictar decreto o sentencia ordenando el lanzamiento (desalojo) y condenando al pago.

Para que la estrategia sea eficaz, el propietario debe documentar cada incidencia: fechas de vencimiento, comunicaciones enviadas, importes exactos y cualquier ofrecimiento de pago parcial o acuerdos fallidos. Una buena trazabilidad evita alegaciones defensivas del inquilino y facilita una resolución más rápida. Además, conviene mantener el inmueble asegurado y al día de obligaciones fiscales, pues la posición procesal mejora cuando el arrendador demuestra diligencia general en la gestión del alquiler.

Requisitos legales y plazos

Para rescindir contrato de arrendamiento por impago con seguridad jurídica, es esencial respetar requisitos y plazos. El primero es la existencia de una deuda cierta, líquida y exigible: rentas vencidas y no pagadas, o cantidades asimiladas debidamente pactadas en el contrato. El segundo es la prueba del vencimiento (normalmente mensual) y de la falta de pago en fecha. El tercero, aunque no siempre obligatorio para demandar, es un requerimiento fehaciente que interrumpe excusas y deja constancia de la voluntad resolutoria del arrendador.

En materia de plazos, cada vencimiento genera una nueva deuda. A nivel procesal, la reclamación de rentas prescribe con el transcurso de años según normativa civil aplicable, de modo que conviene actuar con prontitud. Si el contrato prevé intereses moratorios o penalizaciones, deben calcularse desde el día siguiente al vencimiento. Adicionalmente, si existen garantías (fianza legal, depósitos adicionales o avales), habrá que respetar los requisitos de liquidación, inventario y comunicación para poder imputar las cantidades conforme a derecho.

• Deuda vencida y exigible, cuantificada por mensualidades.
• Contrato y recibos como base probatoria.
• Requerimiento fehaciente recomendado antes de demandar.
• Cómputo de intereses y penalizaciones según lo pactado.
• Preservar la posibilidad de reclamar daños por uso indebido.

Requerimiento de pago y burofax

El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es la vía preferente para notificar el requerimiento de pago. Su objetivo es doble: reclamar las rentas vencidas concediendo un breve plazo para regularizar, y advertir de que, si no se paga, se iniciará la acción de desahucio y resolución del contrato. El envío a la dirección contractual o al inmueble arrendado es suficiente, y conviene incluir un número de cuenta para el ingreso y una relación detallada de las mensualidades impagadas.

Un requerimiento eficaz debe ser claro, concreto y medible. Evita fórmulas ambiguas y fija un término (por ejemplo, 5–10 días hábiles) para el pago íntegro. Adjunta copia de recibos o un cuadro de deuda. Si existen acuerdos previos o pagos parciales, recógelos para impedir interpretaciones que lleven a confusión. El tono debe ser firme y profesional, sin amenazas ni expresiones que puedan perjudicarte en juicio.

Guarda el justificante de envío y el certificado de contenido. Si el burofax no puede entregarse por causas imputables al destinatario, la constancia de intento fallido y la remisión a la dirección pactada suelen ser suficientes para acreditar la buena fe del arrendador. Este paso, además, facilita acuerdos de última hora (por ejemplo, entrega pactada de llaves con condonación parcial) que pueden ahorrarte tiempo y costes judiciales.

Acción judicial: desahucio por falta de pago

Si el inquilino no paga tras el requerimiento, procede la demanda de desahucio por falta de pago con acumulación de reclamación de rentas. Este procedimiento, ágil por su cauce verbal, persigue recuperar la posesión y cobrar la deuda. Tras la admisión, el juzgado señala fecha de lanzamiento y emplaza al arrendatario, que puede oponerse con causas tasadas o pagar (según la normativa, la posibilidad de enervar la acción puede estar condicionada por requerimientos previos o por haberse ejercitado ya con anterioridad).

La demanda debe aportar contrato, cuadro de deuda, comunicaciones, justificantes bancarios y cualquier prueba del impago. También puede solicitarse la condena en costas y la posibilidad de que, si no hay oposición, se dicte decreto de fin de procedimiento y lanzamiento. La coordinación con la comisión judicial y, si procede, con servicios sociales cuando hay vulnerabilidad, es clave para un lanzamiento ordenado y conforme a los protocolos vigentes.

• Objetivos: recuperar el inmueble y cobrar rentas.
• Documentación: contrato, burofax, recibos vencidos, extractos.
• Resultados: lanzamiento y condena al pago con intereses.

Pruebas y documentación necesaria

La fortaleza de tu caso descansa en la calidad de la prueba. Reúne el contrato firmado, anexos, inventario, justificación de la entrega de llaves inicial y fotografías del estado de la vivienda. Para la deuda, prepara un cuadro detallado con fechas de vencimiento, importe de cada mensualidad, pagos parciales y saldo pendiente. Aporta movimientos bancarios que demuestren la ausencia de abonos y cualquier comunicación relevante: emails, mensajería y, especialmente, el burofax certificado.

Si existen garantías adicionales (aval bancario, fiador solidario o depósitos), incorpora los documentos de constitución y las cláusulas de ejecución. Añade facturas de suministros y gastos de comunidad si el contrato prevé su pago por el inquilino. Cuando alegues daños, acompaña fotografías recientes y, si el montante es relevante, presupuesto o informe técnico para cuantificarlos. Cuanta más trazabilidad, menor margen para controversia y más posibilidades de una resolución temprana o de un acuerdo favorable.

• Contrato, anexos e inventario inicial.
• Cuadro de deuda y extractos bancarios.
• Burofax con certificación de contenido y acuse.
• Garantías, avales y fianzas.
• Pruebas de daños y presupuestos.

Cómo redactar la comunicación al inquilino

La comunicación que precede a la rescisión debe ser inequívoca, completa y respetuosa. Encabezado con datos de las partes, identificación del inmueble y referencia al contrato por fecha. Expón el detalle de rentas impagadas (mes/año e importe), cantidades asimiladas si procede y el total adeudado. Fija un plazo perentorio para el pago y especifica el medio de regularización (transferencia con IBAN y concepto). Advierte, con lenguaje claro, que la falta de pago implicará la resolución del contrato y la interposición de demanda de desahucio.

Evita ambigüedades (“en la mayor brevedad posible”) y utiliza términos verificables (“dentro de 7 días hábiles”). No incluyas amenazas ni referencias personales: el objetivo es constatar el incumplimiento y abrir una última oportunidad de solución. Si estás dispuesto a un acuerdo (entrega voluntaria de llaves con condonación parcial), inclúyelo como alternativa, con fecha límite y condiciones de entrega (estado del inmueble, lectura de contadores y devolución de llaves).

Conserva el acuse de recibo y el certificado de contenido. Si la comunicación es electrónica, utiliza sistemas con sellado de tiempo o proveedores que acrediten entrega y lectura. La trazabilidad de esta fase puede ser determinante para neutralizar defensas basadas en supuestas confusiones o desconocimiento del importe reclamado.

Errores frecuentes del propietario

Muchos procedimientos se complican por errores evitables. Uno de los más comunes es la falta de requerimiento fehaciente antes de acudir a la vía judicial, lo que puede abrir la puerta a dilaciones o a la enervación del desahucio en condiciones que podrían haberse evitado. Otro error recurrente es aceptar pagos en efectivo sin recibo o sin imputación clara, generando disputas sobre qué meses se cubrieron. También es problemático tolerar durante meses el impago sin actuar, acumulando deuda y deteriorando la vivienda.

Hay que evitar la autotutela: cambiar cerraduras, cortar suministros o presionar al inquilino fuera de los cauces legales puede acarrear responsabilidad civil e incluso penal. Igualmente, no actualizar la dirección de notificaciones pactada o no revisar el contrato para confirmar que ciertas cantidades son repercutibles genera debilidades probatorias. Finalmente, acudir al juzgado sin un cuadro de deuda claro, sin movimientos bancarios ni burofax, suele traducirse en oposición y demoras.

• No exigir por escrito y de forma fehaciente.
• Aceptar pagos sin recibo o sin imputación.
• Permitir acumulación de deuda sin reacción.
• Autotutela (cambios de cerradura, cortes).
• Expediente probatorio incompleto.

Derechos del inquilino y posibles defensas

El inquilino conserva derechos y puede articular defensas. Entre las más habituales: pago o consignación de la deuda (en su caso, para enervar la acción según límites legales), errores en el cálculo de cantidades, compensación por obras necesarias o por depósitos no aplicados, y excepciones procesales (falta de legitimación, notificación defectuosa, etc.). También puede alegarse incumplimiento del arrendador si existen defectos graves en la habitabilidad o si el propietario ha incumplido obligaciones esenciales, aunque estas defensas exigen prueba sólida.

La buena fe del arrendatario se refuerza cuando ofrece un plan de pagos razonable y documentado o propone la entrega voluntaria de llaves en fecha próxima. En escenarios de vulnerabilidad acreditada, los servicios sociales pueden intervenir para coordinar alternativas. Desde la perspectiva del propietario, comprender estas defensas ayuda a anticipar objeciones y a preparar la prueba adecuada, evitando pérdidas de tiempo o acuerdos desventajosos.

• Pago/consignación para intentar enervar la acción.
• Impugnación del cálculo de la deuda.
• Compensación por obras necesarias debidamente justificadas.
• Excepciones procesales por notificación o legitimación.
• Alegación de incumplimiento del arrendador (habitabilidad).

Cálculo de cantidades adeudadas e intereses

Para reclamar con precisión, el cálculo debe ser transparente. Parte de la renta mensual pactada y suma cada vencimiento impagado. Si hubo pagos parciales, imputa según el orden acordado (normalmente, primero rentas, luego intereses y finalmente penalizaciones) o, en su defecto, conforme a reglas civiles supletorias. Añade cantidades asimiladas (suministros, comunidad) únicamente si el contrato las repercute con claridad y puedes acreditarlas con facturas o certificaciones.

Respecto a intereses, aplica los previstos en contrato si existen; de lo contrario, utiliza el tipo legal que corresponda desde el día siguiente al vencimiento de cada mensualidad. Evita “sumas globales” poco desglosadas: un cuadro mensual por columnas (mes, renta, pagos, saldo, intereses) ofrece claridad y facilita la condena en costas a tu favor. Si se ejecuta aval o se imputa la fianza, detalla la fecha y cuantía de la imputación para que el saldo final sea indiscutible.

• Rentas vencidas y no pagadas, por meses.
• Pagos parciales con fecha e imputación.
• Intereses contractuales o legales desde cada vencimiento.
• Gastos repercutibles con soporte documental.
• Imputación de fianza o aval detallada.

Entrega de llaves y liquidación final

La fase final comprende la recuperación pacífica o forzosa de la posesión y la liquidación de cuentas. Si el inquilino acepta entregar llaves, formaliza un acta de entrega con lectura de contadores, fotografías actuales del estado y relación de llaves. Deja constancia del estado de limpieza, inventario de muebles, desperfectos y, en su caso, las reparaciones pendientes. Esta acta es esencial para justificar la imputación de la fianza y minimizar conflictos posteriores.

Cuando la devolución es judicial (lanzamiento), coordina con el juzgado y cerrajero para acceso y cambio de cerradura. Revisa el inmueble in situ y documenta todo: así podrás reclamar daños no cubiertos por la fianza. Posteriormente, remite al exinquilino una liquidación final: rentas e intereses hasta la entrega efectiva, consumos, limpieza o reparaciones, menos la fianza imputada. Si queda saldo a favor del arrendador, reclama; si resulta a favor del arrendatario, devuelve en plazo para evitar sanciones.

• Acta de entrega y fotografías.
• Lectura de contadores y limpieza.
• Liquidación con desglose y soporte.
• Imputación/devolución de fianza dentro de plazo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rescindir el contrato por un solo mes impagado? Sí, el impago de una mensualidad vencida y exigible puede fundamentar la resolución si está previsto en el contrato y la normativa aplicable. No obstante, muchos arrendadores conceden un breve plazo de gracia mediante burofax para favorecer el cumplimiento voluntario.

¿Es obligatorio enviar burofax antes de demandar? No siempre es un requisito legal estricto, pero es altamente recomendable: acredita tu reclamación, puede limitar la enervación y mejora tu posición probatoria. Además, abre la puerta a una salida pactada sin juicio.

¿Qué ocurre con la fianza? La fianza puede imputarse a rentas y daños, siempre con liquidación motivada y evidencias (facturas, fotos, inventario). Si tras la imputación queda saldo, puedes reclamarlo; si resulta a favor del inquilino, debes devolverlo en tiempo y forma.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago? Depende de la carga del juzgado, oposiciones y coordinaciones del lanzamiento. Un expediente bien documentado y sin incidencias suele resolverse sensiblemente antes que uno con pruebas incompletas o cifras confusas.

¿Puedo cortar suministros para forzar la salida? No. La autotutela (cortes de luz, agua o cambio de cerraduras) puede generar responsabilidad. Siempre utiliza comunicaciones fehacientes y, si no hay acuerdo, la vía judicial.