Qué hacer si el inquilino abandona la vivienda con deudas

Evaluación inicial y documentación imprescindible

Cuando un inquilino abandona la vivienda con deudas, el primer paso es comprobar con rigor si realmente ha habido un abandono y qué cantidades quedan pendientes. Para ello, conviene reunir toda la documentación que acredite la relación arrendaticia y las obligaciones incumplidas: contrato de alquiler y sus anexos, prórrogas, inventario inicial, justificantes de pago de renta y fianza, recibos de suministros, comunicaciones previas (emails, mensajes, notificaciones) y cualquier evidencia fotográfica o de vídeo del estado del inmueble. Esta recopilación no solo ordena la información, también permite definir la estrategia de recuperación de la posesión, liquidación de deudas y, si procede, de reclamación por daños.

A nivel práctico, comprueba elementos objetivos: si las llaves han sido devueltas, si los vecinos corroboran el desalojo, si el contador de consumos está a cero, si el buzón se acumula, o si hay muebles y enseres. En muchos casos el inquilino moroso desaparece sin comunicar nada, lo que genera incertidumbre. Evita actuaciones impulsivas: entrar sin más podría considerarse violación de domicilio si no hay abandono claro. Por eso es clave documentar la situación con fecha cierta (por ejemplo, con un acta notarial de presencia o con testigos) antes de dar por terminada la ocupación.

Define el alcance de la deuda: rentas impagadas, suministros devengados, penalizaciones pactadas y posibles daños. Crea una hoja de cálculo con importes y fechas. Esto facilitará enviar un burofax claro al inquilino reclamando cantidades y llaves, y en su caso iniciar un juicio monitorio o la acción que corresponda. Una evaluación inicial sólida te ahorra tiempo, costes y controversias posteriores, además de darte una base probatoria robusta si el asunto termina ante un juez.

Comunicación formal al inquilino y burofax de reclamación

La comunicación formal es imprescindible para fijar posiciones y evitar malentendidos. Incluso si el inquilino ha abandonado la vivienda con deudas y no contesta, el envío de un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo aporta fecha cierta y prueba de la reclamación. En el texto, identifica el contrato, detalla las cantidades adeudadas (rentas, suministros, penalizaciones y daños estimados), concede un plazo de pago razonable (por ejemplo, 7 a 10 días) y exige la devolución inmediata de todas las llaves si no se hubiesen entregado. Añade la advertencia de que, de no atenderse el requerimiento, se ejercitarán acciones legales y se aplicarán intereses y costas.

Incluye vías de pago (transferencia con IBAN y referencia), un correo de contacto y la posibilidad de proponer un plan de pagos si el deudor no puede saldar de golpe. Esta apertura puede facilitar acuerdos rápidos, especialmente si existen avalistas o un seguro de impago. Si dispones de un email verificado o WhatsApp usado habitualmente durante el contrato, remite también una copia “a título informativo”, dejando claro que la notificación fehaciente es el burofax.

• Identificación del contrato y del inmueble.
• Detalle de rentas y suministros pendientes, con fechas e importes.
• Exigencia de devolución de llaves y estado de la vivienda.
• Plazo de pago y advertencia de acciones judiciales.

Si el inquilino responde y paga parcialmente, deja constancia escrita del acuerdo y de las nuevas fechas. Evita acuerdos verbales. Si no hay respuesta, el siguiente paso será recuperar la posesión y activar la vía de reclamación de cantidades con la documentación ya preparada.

Recuperación de la posesión y cambio de cerradura

Confirmado el abandono, el arrendador debe recuperar el control del inmueble con seguridad jurídica. Lo ideal es disponer de entrega formal de llaves (recibo firmado) o dejar constancia mediante acta notarial de que la vivienda está desocupada. Antes de cambiar la cerradura, documenta con fotografías y vídeo el estado de cada estancia, contadores y posibles daños. Realiza un inventario de lo que haya dentro. Si existen dudas fundadas sobre si la vivienda sigue siendo domicilio del inquilino, evita entrar y consulta con un profesional para no incurrir en responsabilidad.

Una vez acreditado el abandono, puedes cambiar la cerradura para proteger el inmueble y evitar reentradas irregulares. Guarda las llaves bajo custodia y registra la fecha. Da de baja o pon a tu nombre los suministros conforme a los contratos. Si hay riesgo (puertas rotas, cristales, fuga de agua), realiza reparaciones urgentes y guarda facturas; son reclamables si derivan de incumplimientos del inquilino.

• Lectura de contadores con foto y hora.
• Informe fotográfico del estado y de daños.
• Recepción o retirada de llaves con prueba documental.
• Alta/baja de suministros según corresponda.

Tras recuperar la posesión, evalúa la habitabilidad y el presupuesto de puesta a punto. Esto condiciona cuándo podrás volver a alquilar y a qué precio. Un buen cierre de esta fase reduce la pérdida de rentas y deja lista la evidencia para la reclamación de cantidades y daños.

Reclamación de rentas y suministros impagados

Con la vivienda ya bajo control, cuantifica con precisión las rentas impagadas y los suministros pendientes (luz, agua, gas, internet) desde la última lectura acreditada. Usa un cuadro con columnas de concepto, periodo, importe, intereses y soporte probatorio (recibo, factura, email). Si el contrato prevé intereses de demora o penalizaciones por abandono anticipado, inclúyelos. En ausencia de pacto, podrás solicitar intereses legales desde el requerimiento fehaciente.

Envía una liquidación final al inquilino y, en su caso, al avalista. Ofrece opciones: pago único, fraccionado corto, o derivación a compañía aseguradora si existe seguro de impago. Si no hay respuesta, el procedimiento idóneo para cantidades vencidas, determinadas y exigibles suele ser el juicio monitorio, rápido y económico. Si el deudor se opone, el asunto pasa a juicio verbal u ordinario según la cuantía.

• Adjunta contrato, cuadro de impagos, burofax y extractos de cuentas.
• Incluye facturas de suministros y lecturas de contador.
• Refleja la imputación de la fianza si se aplica (y su saldo).

Considera además gastos indirectos vinculados al incumplimiento, como honorarios de cerrajería por urgencia, limpieza extraordinaria o desinfección si procede, siempre con facturas. La trazabilidad de cada euro reclamado es la mejor palanca para recuperar tu dinero cuando un inquilino abandona la vivienda con deudas.

Qué hacer con los bienes abandonados en la vivienda

Es frecuente que queden muebles, ropa, electrodomésticos o enseres. No los deseches sin más. Primero, inventaría detalladamente con fotos y descripción (estado, marca, serie) y guarda los objetos en la vivienda o en un trastero con custodia razonable. Comunica por burofax al inquilino un plazo para retirarlos y advierte que, pasado el término, asumirás costes de almacenaje y retirada. Si los bienes aparentan ser de escaso valor o inservibles, también documenta esa circunstancia con fotografías y, si puedes, con un breve informe.

Cuando el inquilino no responde, puedes proceder a la retirada mediante empresa especializada, conservando facturas. Si hay objetos de valor, considera una acta notarial o incluso depósito. La prudencia evita reclamaciones por pérdida o deterioro. En supuestos de alimentos, productos perecederos o residuos, actúa con agilidad por motivos sanitarios, pero deja constancia gráfica de su estado.

• Inventario con fecha, fotos y testigo si es posible.
• Requerimiento de retirada y plazo concreto.
• Presupuesto y factura de mudanza/guardamuebles.
• Destino final: retirada, donación o destrucción documentada.

Una gestión ordenada de los enseres protege al arrendador frente a futuras quejas y refuerza la credibilidad de la reclamación económica por costes de retirada y limpieza extraordinaria derivados del abandono.

Uso de la fianza, avales y seguro de impago

La fianza es una garantía para cubrir impagos o desperfectos conforme al contrato. Calcula la liquidación final y compensa lo adeudado con la fianza, dejando un documento de cierre que detalle: saldo a favor del arrendador, conceptos imputados y, si procede, devolución parcial al inquilino. Si hay aval solidario, notifícale de inmediato la deuda adjuntando el cuadro y la documentación; su obligación es equivalente a la del arrendatario. En caso de seguro de impago, revisa las condiciones (carencia, franquicia, plazos de notificación, documentos exigidos). Presenta la reclamación con el parte de siniestro, el contrato, la prueba de impagos, el burofax y el acta o evidencia del abandono.

La estrategia eficiente combina garantías: primero fianza, después seguro o aval según convenga. Evita mezclar cobros sin trazabilidad; cada euro debe estar respaldado. Si el asegurador abona rentas, verifica también la cobertura de defensa jurídica para reclamar daños y gestionar el procedimiento judicial si hay oposición del deudor.

• Liquidación y compensación clara de la fianza.
• Requerimiento inmediato al avalista con prueba de envío.
• Parte de siniestro al seguro dentro de plazo.
• Seguimiento de la resolución y cobro.

Gestionar bien fianzas, avales y pólizas puede marcar la diferencia entre recuperar rápidamente la pérdida o iniciar procesos largos. La formalidad y los plazos son la clave.

Reparaciones, daños y peritaje para reclamar

Tras el abandono, es habitual encontrar daños más allá del desgaste por uso: puertas forzadas, paredes con agujeros, electrodomésticos averiados, suciedad extrema o faltas de mantenimiento que provocaron deterioros. Diferencia el desgaste ordinario del deterioro imputable al inquilino. El inventario y las fotos iniciales son esenciales para comparar. Solicita presupuestos y, cuando el importe sea relevante, considera un informe pericial que explique el origen del daño, la reparación necesaria y el coste razonable de mercado.

Prioriza las reparaciones urgentes que afectan a la seguridad o a la habitabilidad (cerraduras, cristales, fugas) y deja documentado el resto antes de arreglarlo para no perder la prueba. Con los presupuestos y facturas podrás imputar los costes en la reclamación. Si hubo manipulación de contadores o enganches ilegales, documenta y denuncia a la compañía; los recargos suelen ser reclamables.

• Informe fotográfico antes y después.
• Dos o tres presupuestos para importes altos.
• Pericial cuando existan dudas técnicas.
• Facturas a nombre del arrendador con fecha.

Un expediente técnico y económico bien armado refuerza tu posición ante el inquilino, la aseguradora y el juez, elevando la probabilidad de recuperación total o parcial de lo perdido.

Procedimientos judiciales: monitorio, verbal y ordinario

Si no hay acuerdo, llega la vía judicial. Para cantidades líquidas, vencidas y exigibles, el juicio monitorio es el cauce más ágil: presentas contrato, cuadro de deuda, burofax y facturas. Si el deudor no paga ni se opone, se despacha ejecución y puedes embargar bienes, cuentas o nóminas. Si se opone, el asunto se transforma en juicio verbal (hasta determinada cuantía) u ordinario (cuantía superior), donde habrá fase probatoria.

Cuando se discuten daños o conceptos no líquidos, es frecuente acudir directamente al verbal u ordinario, según importe y complejidad. La demanda debe describir hechos, cuantificar pretensiones y aportar un soporte probatorio sólido: inventario, fotos, presupuestos, pericial, comunicaciones y testigos. Si en paralelo necesitas asegurar cobro, valora medidas cautelares cuando se den los requisitos (peligro de insolvencia, apariencia de buen derecho y caución).

• Monitorio: rápido para rentas y suministros claros.
• Verbal/ordinario: para oposición o controversias de fondo.
• Ejecución: embargos, averiguación patrimonial, intereses y costas.

El objetivo no es litigar por litigar, sino cobrar. Sopesa tiempos, costes y recuperabilidad real del deudor para elegir el cauce más eficiente. Un asesoramiento temprano evita pasos en falso y mejora el retorno.

Prevención: cláusulas y controles para futuros contratos

La mejor forma de protegerse ante un inquilino que abandona la vivienda con deudas es prevenir en el contrato y en la selección. Implementa una política de solvencia (nóminas, contrato laboral, vida laboral, referencias), contempla avales o garantía adicional, y valora el seguro de impago desde el inicio. En el contrato, define claramente plazos de pago, intereses de demora, obligación de comunicar ausencias prolongadas, visitas de inspección razonables con preaviso y régimen de suministros.

Añade un inventario con fotos firmado por ambas partes, una cláusula de resolución por impago y otra sobre entrega de llaves y estado al finalizar. Prevén la imputación automática de fianza a deudas y daños, y la posibilidad de repercutir gastos de limpieza extraordinaria. Establece canales de comunicación oficiales (email, domicilio) y consentimientos para notificaciones electrónicas. A nivel operativo, usa domiciliación SEPA con recordatorios automáticos, y monitoriza consumos de suministros para detectar incidencias tempranas.

• Política de selección: documentación y scoring de riesgo.
• Garantías: avalista solvente o depósito adicional.
• Seguro de impago con defensa jurídica.
• Inventario y fotos firmadas desde el día 1.

Estándariza plantillas y procesos. La repetición disciplinada es tu mejor aliado para evitar sorpresas y actuar rápido ante cualquier incumplimiento.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino dejó de pagar y no contesta? Si hay abandono acreditado (entrega de llaves, acta, evidencia clara), sí. Si persiste la duda sobre ocupación efectiva, evita entrar para no incurrir en responsabilidad. Documenta todo con fotos, lecturas y, si puedes, acta notarial.

¿Qué vía es más rápida para cobrar rentas impagadas? El monitorio es generalmente el camino más ágil para cantidades líquidas y exigibles. Si hay oposición o se discuten daños, el caso seguirá por verbal u ordinario según cuantía.

¿La fianza cubre todo lo debido? No necesariamente. La fianza suele cubrir una o dos mensualidades y puede no ser suficiente. Imputa la fianza y reclama el resto al inquilino, al avalista o al seguro de impago si existe.

¿Qué hago con muebles y objetos que dejaron dentro? Inventaría, conserva y requiere retirada por burofax con plazo. Si no responden, retira con empresa y guarda facturas. Evita usar o vender enseres sin cubrirte legalmente.

¿Puedo reclamar limpieza, cerrajero y reparación de daños? Sí, siempre que tengas prueba documental (fotos, presupuestos y facturas) y relación causal con el incumplimiento. Para importes relevantes, acompaña con un informe pericial.