Cómo reclamar rentas pendientes tras desalojo

Saber cómo reclamar rentas pendientes tras desalojo es clave para distinguir dos cuestiones que no son lo mismo: recuperar la posesión del inmueble y cobrar la deuda arrendaticia. Que el inquilino haya desalojado la vivienda, o que exista sentencia o decreto de desahucio, no extingue por sí solo las cantidades vencidas y no pagadas. Ahora bien, antes de reclamar conviene liquidar correctamente qué conceptos siguen siendo exigibles, desde qué fecha y con qué prueba.

En términos prácticos: después del desalojo pueden reclamarse las rentas y otras cantidades debidas que estén vencidas, determinadas y acreditadas, siempre que su encaje jurídico y documental sea defendible. Para ello hay que revisar el contrato, los recibos, los requerimientos enviados y, si existió procedimiento previo, la resolución judicial correspondiente.

Qué se puede reclamar después del desalojo

La base principal está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. El art. 17 LAU regula la renta como obligación esencial del arrendatario y el art. 27 LAU contempla la falta de pago como causa de resolución. Una vez recuperada la posesión, puede subsistir la reclamación de cantidad por mensualidades impagadas y por otros conceptos vinculados al contrato, si están bien delimitados.

• Rentas impagadas, hasta la fecha que proceda según contrato, entrega de llaves, lanzamiento o efectiva recuperación de la posesión.
• Cantidades asimiladas, como repercusiones pactadas o gastos cuyo pago correspondiera al arrendatario conforme al contrato y la normativa aplicable.
• Suministros, si existen facturas, lecturas o justificantes que permitan imputarlos con claridad al periodo de ocupación o a la obligación contractual asumida.
• Daños en el inmueble, pero solo si pueden acreditarse de forma suficiente y su reclamación no se confunde con el desgaste por uso ordinario.

No todo puede sumarse sin más en una misma liquidación. Habrá que diferenciar entre deuda por alquiler impagado y otras partidas cuya prueba puede exigir un análisis más detallado.

Qué documentos conviene reunir para acreditar la deuda

Para una reclamación de rentas sólida, la documentación es decisiva. Cuanto más clara sea la trazabilidad de la deuda, más fácil será valorar la vía adecuada, incluida la posibilidad de un juicio monitorio si concurren sus requisitos documentales y la deuda es dineraria, determinada, vencida y exigible conforme a los arts. 812 y siguientes de la LEC.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Recibos emitidos, extractos bancarios y justificantes de impago.
• Requerimientos previos de pago, incluido burofax si se remitió.
• Sentencia, decreto o documentación del desahucio, si existió procedimiento.
• Relación detallada de mensualidades, importes y fechas de vencimiento.
• Facturas de suministros o gastos repercutibles.
• Documentación sobre fianza, fiadores, aval bancario o seguro de impago.

El burofax no es un requisito universal, pero puede ser muy útil para fijar la deuda reclamada, acreditar un requerimiento de pago y reforzar la posición del arrendador antes de iniciar acciones.

Cómo calcular la liquidación de rentas e intereses

La liquidación de rentas debe ser ordenada y prudente. Lo habitual es identificar cada mensualidad vencida, las cantidades asimiladas que procedan y los pagos parciales, si los hubo. También conviene fijar con precisión la fecha a partir de la cual dejó de devengarse renta por la recuperación de la posesión, porque no siempre coincide con la mera salida material si existe controversia sobre entrega de llaves o disponibilidad efectiva del inmueble.

En cuanto a los intereses moratorios, hay que diferenciar:

• Interés pactado en contrato, si existe una cláusula válida y aplicable al supuesto concreto.
• Interés legal o reclamable por mora, que puede valorarse con apoyo en el art. 1100 CC sobre mora y el art. 1108 CC respecto de obligaciones dinerarias, según las circunstancias del caso.

No conviene inflar la deuda con conceptos dudosos o cálculos genéricos. Una reclamación bien cuantificada suele ser más eficaz que una suma excesiva difícil de sostener probatoriamente.

Qué vías pueden utilizarse para reclamar las cantidades pendientes

Antes de demandar, puede valorarse un requerimiento previo de pago, especialmente si permite cerrar la liquidación y abrir una negociación. Si no hay pago, la reclamación judicial de cantidad podrá plantearse por la vía que mejor encaje con la naturaleza de la deuda y la documentación disponible.

El juicio monitorio puede ser útil cuando la deuda esté claramente documentada y reúna los requisitos legales de determinación, vencimiento y exigibilidad. Si existen controversias relevantes sobre partidas, periodos o responsabilidad de terceros, puede ser necesario acudir a un procedimiento declarativo. La estrategia procesal debe analizarse caso por caso, especialmente si ya hubo un desahucio previo y hay que coordinar lo resuelto sobre la posesión con la deuda pendiente.

Cómo valorar la responsabilidad de fiadores, aval bancario o seguro de impago

La existencia de fiadores, aval bancario o seguro no significa que el cobro sea automático. Habrá que revisar con detalle el contrato, la póliza o el documento de garantía para comprobar su alcance, límites temporales, importes cubiertos y condiciones de activación.

• En la fianza personal, importa si la obligación asumida cubre rentas, suministros, daños o costas, y en qué términos.
• En el aval bancario, será esencial examinar el texto del aval y la documentación exigida para su ejecución o cobro.
• En el seguro de impago, dependerá de la cobertura contratada y del cumplimiento de los plazos y comunicaciones previstos en la póliza.

Antes de dirigir una reclamación frente a terceros, conviene verificar que la deuda esté correctamente liquidada y que la garantía siga vigente.

Errores habituales al reclamar un alquiler impagado

• Confundir el desalojo con la extinción de toda deuda.
• No distinguir entre renta, cantidades asimiladas, suministros y daños.
• Reclamar importes sin soporte documental suficiente.
• No revisar la fecha exacta de recuperación de la posesión.
• Aplicar intereses sin base contractual o legal bien identificada.
• Dar por hecho que siempre procede monitorio o que siempre responderán fiadores o aseguradora.

En resumen, cómo reclamar rentas pendientes tras desalojo exige separar posesión y deuda, revisar el contrato y preparar una liquidación completa y defendible. El siguiente paso más prudente suele ser ordenar toda la documentación, cuantificar las cantidades debidas y valorar después la vía de reclamación más adecuada.