Cómo reclamar rentas pendientes tras desalojo
Reclamar rentas pendientes tras desalojo: plazos, pruebas y vías legales para recuperar alquileres impagados con intereses y costas.
Índice
Resumen y objetivo
Tras recuperar la posesión de la vivienda mediante un desahucio, muchos propietarios descubren que persisten rentas pendientes, suministros adeudados, desperfectos y otros conceptos impagados. Este artículo ofrece una guía práctica y clara para reclamar rentas pendientes tras desalojo con la máxima seguridad jurídica y eficiencia procesal. Explicamos qué conceptos son reclamables, qué documentos necesitas, cómo calcular la deuda con intereses y qué vía procesal conviene según la cuantía y la solvencia del deudor. También abordamos el papel de fiadores, avales y seguros de impago, así como estrategias de negociación y ejecución forzosa.
El objetivo es que dispongas de un plan de acción ordenado: primero, consolidar pruebas; segundo, cuantificar correctamente; tercero, elegir la vía (requerimiento fehaciente, monitorio, verbal/ordinario o ejecución si ya existe título); y cuarto, asegurar el cobro recurriendo a fiadores, embargos o pactos de pago con garantías. Si bien cada caso exige análisis individual, existen patrones y buenas prácticas que aumentan notablemente la probabilidad de recuperación efectiva.
Clave rápida: no des por cerrado el conflicto al recuperar las llaves. La reclamación patrimonial es un procedimiento distinto al desahucio, con sus propios plazos, reglas probatorias e intereses.
Marco legal aplicable
La reclamación de rentas tras el desalojo se apoya, con carácter general, en el contrato de arrendamiento y en la normativa civil y procesal. En arrendamientos de vivienda se aplica la LAU y, supletoriamente, el Código Civil. Procesalmente rige la LEC, que ofrece herramientas como el juicio monitorio para deudas líquidas, vencidas, exigibles y acreditadas documentalmente, o los juicios declarativos (verbal u ordinario) según la cuantía y la materia. Cuando el desalojo se produjo mediante sentencia de desahucio, conviene verificar si el fallo recoge rentas devengadas hasta una fecha; lo no comprendido puede y suele reclamarse en un procedimiento posterior, adjuntando liquidación actualizada.
Es esencial distinguir entre posesión y obligación de pago. Que el inquilino haya abandonado el inmueble no extingue automáticamente su responsabilidad por mensualidades devengadas, suministros a su cargo, cláusulas penales, intereses moratorios pactados o legales, e indemnizaciones por daños. Asimismo, si existen fiadores solidarios o aval bancario, el arrendador puede dirigir la reclamación contra ellos conforme a las condiciones del contrato y del aval, respetando los requisitos formales y plazos de ejecución.
Ten presente los plazos de prescripción de las acciones personales por rentas: como regla general, cinco años. Documenta las interrupciones de la prescripción (requerimientos fehacientes, reconocimiento de deuda, demanda) para evitar que parte de la deuda caduque.
Qué rentas se pueden reclamar
La reclamación de rentas pendientes abarca las mensualidades de alquiler impagadas hasta la efectiva entrega de llaves o lanzamiento, más otros conceptos pactados o legalmente repercutibles. Por ejemplo: rentas ordinarias, actualizaciones pactadas, cantidades asimiladas (IBI, comunidad) si así constan en contrato, suministros de luz, agua o gas no pagados a cargo del arrendatario, penalizaciones por retraso, indemnizaciones por ocupación sin título tras la extinción y costes de cerrajería o limpieza cuando sean consecuencia directa del incumplimiento. Si hubo resolución anticipada a instancias del arrendatario sin cumplir preaviso, puede reclamarse la parte proporcional según lo pactado.
Debes definir con precisión el dies a quo y el dies ad quem de la ocupación, apoyándote en actas de entrega de llaves, diligencias de lanzamiento o comunicaciones fehacientes. Evita incluir partidas dudosas o no pactadas expresamente; una liquidación limpia y trazable refuerza tu posición probatoria y dificulta las oposiciones del deudor. En locales u otros arrendamientos distintos de vivienda, revisa condiciones específicas sobre traspasos, obras, gastos de comunidad o suministros industriales que con frecuencia generan saldos al cierre.
Checklist de conceptos habituales: mensualidades debidas, prorrateos del último mes, actualizaciones, suministros, comunidad/IBI repercutidos, limpieza/restauración, intereses pactados, cláusulas penales e indemnización por ocupación.
Pruebas y documentación
Una reclamación sólida comienza con el expediente probatorio. Reúne: contrato de arrendamiento y anexos; justificantes de pagos recibidos para acreditar qué se pagó y qué no; comunicaciones con el inquilino (emails, burofax, mensajería con acuse, siempre cuidando protección de datos); acta de entrega de llaves o diligencia de lanzamiento; lectura final y facturas de suministros; fotografías y presupuestos/facturas de reparación si reclamas daños. Si existieron fiadores o aval, incorpora copia de la cláusula y del documento del aval con su vigencia, límites y condiciones de ejecución.
La trazabilidad de la deuda es crucial: elabora una liquidación mes a mes que muestre renta devengada, pagos parciales, intereses o penalizaciones conforme a contrato y saldo acumulado. Todo importe debe poder vincularse a un documento. Las comunicaciones previas son, además, útiles para interrumpir la prescripción y evidenciar la buena fe del arrendador al ofrecer una oportunidad de pago o acuerdo.
Consejo práctico: envía un requerimiento fehaciente final con liquidación detallada y plazo breve para pagar o proponer plan de pagos. Este paso ordena el expediente y te prepara para un monitorio o declarativo con mayores garantías.
Cálculo de deuda e intereses
Para reclamar con solvencia, calcula la deuda con criterios verificables. Parte de la renta base pactada, aplica actualizaciones si correspondían, resta los pagos acreditados y añade los conceptos asimilados y suministros. Si el contrato prevé intereses moratorios o cláusula penal por retraso, respétalos tal como se pactó, siempre que no sean abusivos. En ausencia de pacto específico, puedes aplicar el interés legal del dinero desde el vencimiento de cada mensualidad o desde el requerimiento, según encaje en tu estrategia y la jurisprudencia aplicable.
Presenta una tabla de liquidación con columnas para fecha de devengo, importe, pagos, saldo, interés y saldo actualizado. Para suministros, adjunta facturas finales y señala la imputación contractual. Evita duplicidades (por ejemplo, reclamar dos veces la misma mensualidad bajo distinto epígrafe) y no mezcles daños con rentas si vas a necesitar pericial; puedes reservar los daños a una pieza o demanda separada si eso simplifica la tramitación y acelera la recuperación de las rentas.
Tip financiero: si prevés oposición, calcula también un escenario mínimo (solo rentas puras) y un escenario completo (con intereses/penalizaciones) para negociar sin renunciar a la pretensión íntegra.
Vías de reclamación y procedimientos
La elección del cauce procesal depende de la cuantía, la documentación disponible y el historial del deudor. El juicio monitorio es idóneo para deudas dinerarias líquidas, vencidas y exigibles, acreditadas mediante documentos: contrato, liquidación y requerimientos. Si el deudor no paga ni se opone, obtendrás rápidamente un título ejecutivo. Si se opone, el procedimiento se transforma en verbal u ordinario según cuantía. Alternativamente, puedes interponer directamente un juicio verbal (cuantías moderadas) u ordinario (cuantías altas o complejidad), especialmente cuando anticipas oposición fundada o necesitas prueba testifical/pericial.
Si ya cuentas con sentencia de desahucio que no liquidó todas las rentas, cabe la vía de ejecución por lo reconocido en título y una reclamación separada por importes posteriores. Antes de demandar, un burofax con liquidación puede propiciar un acuerdo de pago con garantías (aval, reconocimiento de deuda, calendario y cláusula de vencimiento anticipado) que evite la litigiosidad y reduzca la morosidad.
- Monitorio con liquidación documentada.
- Verbal/ordinario si prevés oposición o controversias complejas.
- Ejecución de título previo para lo ya reconocido.
- Negociación con garantías reales o personales.
Fiadores, aval y seguro de impago
La presencia de fiadores solidarios abre una vía directa de cobro: podrán ser demandados junto con el inquilino sin necesidad de excusión, salvo pacto en contrario. Revisa los límites de la fianza personal (importe máximo, duración, prórrogas). En caso de aval bancario, confirma su vigencia, importe y requisitos formales de ejecución (plazo, comunicación, documentación exigida por la entidad). Un error frecuente es dejar caducar el aval durante la ocupación; si sucede, conserva el rastro documental para valorar una acción de responsabilidad contractual.
Si contrataste seguro de impago, notifica el siniestro en plazo y conforme a póliza; aporta contrato, recibos impagados y prueba de desalojo. El seguro puede adelantar rentas y perseguir al deudor después, pero suelen exigir diligencia en requerimientos y demanda. Coordina la reclamación para evitar solapamientos entre aseguradora y arrendador, y aclara la cesión o subrogación de créditos cuando corresponda.
Pista táctica: en la primera comunicación post-desalojo, dirige el requerimiento también a fiadores. A menudo el pago llega por la presión reputacional y patrimonial sobre ellos.
Insolvencia, acuerdos y ejecución
Cuando el arrendatario es insolvente o figura con incidencias, tu estrategia debe priorizar rapidez y garantías. Un reconocimiento de deuda notarial o privado con firma fehaciente y calendario de pagos con vencimiento anticipado si incumple una cuota, incrementa tus probabilidades de cobro. Puedes exigir garantías adicionales: fiador sustituto, prenda de devolución de fianza o aval renovado. Si hay bienes identificables (vehículos, saldos, devoluciones fiscales, sueldos), la ejecución tras obtener título permite embargos selectivos y sostenidos en el tiempo.
En deudores con actividad económica, monitoriza cambios registrales y apaláncate en medidas como la averiguación patrimonial. Mantén la liquidación actualizada para que cada gestión derive en un acto útil (anotación preventiva, embargo de salarios, traba sobre cuentas). En paralelo, valora el coste de oportunidad: en algunas ocasiones un acuerdo rápido por un porcentaje relevante del principal, cobrado al contado, rinde más que años de ejecución con recuperación incierta.
Cláusula eficaz: “El impago de una sola cuota facultará a la parte acreedora a reclamar el total pendiente, más intereses y costas, pudiendo despachar ejecución por el total.”
Errores comunes y buenas prácticas
Entre los errores más habituales figuran: dar por zanjado el asunto al recuperar la llave, no documentar la entrega efectiva, reclamar conceptos no pactados o difíciles de probar, omitir la interrupción de la prescripción y presentar liquidaciones confusas. También es frecuente no activar a tiempo el aval o dejar pasar plazos de notificación del seguro de impago. En el plano procesal, muchos monitorios fracasan por no adjuntar una liquidación clara o por mezclar daños complejos que exigen prueba pericial.
Como buenas prácticas, destaca: mantener un expediente vivo y ordenado desde el primer impago; requerir por escrito con liquidación precisa; conservar justificantes y lecturas finales; calcular intereses con criterio; y escoger la vía procesal con mentalidad de cobro, no solo de condena. La coordinación con asesoría jurídica especializada agiliza tiempos y reduce riesgos de nulidades o excepciones procesales.
- Liquidación mes a mes clara y verificable.
- Requerimiento fehaciente previo al pleito.
- Activación oportuna de fiadores, aval y seguro.
- Estrategia escalonada: acuerdo, monitorio, declarativo, ejecución.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar rentas tras recuperar la posesión? Sí. La recuperación de la vivienda no extingue las deudas de alquiler ni las cantidades asimiladas devengadas.
¿Qué procedimiento es más rápido? El monitorio, si dispones de contrato y liquidación clara. Sin oposición, deviene ejecutivo con relativa agilidad.
¿Puedo reclamar a los fiadores directamente? Si son solidarios, sí. Revisa límites y vigencia del compromiso de fianza.
¿Cómo calculo intereses? Aplica lo pactado en contrato; si no hay pacto, el interés legal desde el vencimiento o requerimiento, según convenga a tu estrategia.
¿Cuál es el plazo para reclamar? Como regla general, cinco años para acciones personales de rentas; interrumpe la prescripción con requerimientos y demanda.
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