Qué hacer si el inquilino deja de pagar comunidad

Entender la situación legal: quién paga realmente

Cuando el inquilino deja de pagar comunidad, lo primero es comprender cómo se reparten estas obligaciones según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y lo pactado en el contrato de alquiler. De forma general, las cuotas de comunidad y los gastos ordinarios asociados a la finca son responsabilidad del propietario frente a la comunidad de propietarios, salvo que en el contrato se haya pactado expresamente su repercusión al inquilino. Esto significa que, aunque el inquilino sea quien deba abonarlos al arrendador por pacto, la comunidad reclamará siempre al propietario si existe impago, y este, a su vez, tendrá acción para reclamar al arrendatario lo debido.

Para actuar con seguridad, revisa la cláusula de gastos en tu contrato: debe indicar con claridad qué conceptos asume el inquilino (cuota ordinaria, servicios comunes, ascensor, limpieza, jardinería, conserjería) y cuál es el mecanismo de actualización, así como la forma y el plazo de pago. Si el contrato es ambiguo o guarda silencio, se presume que el propietario soporta estos gastos frente a la comunidad, sin perjuicio de la posibilidad de repercutir determinados importes al inquilino si así se demuestra el acuerdo.

Otro punto clave es diferenciar entre gasto ordinario y extraordinario. Las derramas por obras extraordinarias (ascensor nuevo, rehabilitación de fachada, mejoras energéticas) suelen ser a cargo del propietario, salvo pacto muy específico. Intentar repercutirlas sin base contractual genera conflictos y reclamaciones fallidas. En cambio, las cuotas ordinarias y servicios comunes pueden pactarse a cargo del inquilino, por lo que su impago constituirá incumplimiento contractual si está claramente estipulado.

Por último, conviene señalar que el impago de comunidad por parte del inquilino no siempre habilita un desahucio inmediato por falta de pago como si fueran rentas, a menos que el contrato equipare estos importes a la renta o los incluya expresamente como causa de resolución. De ahí la importancia de la redacción contractual y de manejar la situación de forma escalonada: comprobación, comunicación, acuerdo y, si es necesario, acciones legales proporcionadas.

Confirmar la deuda y su alcance

Antes de reclamar, confirma qué se debe exactamente, desde cuándo y en virtud de qué cláusula. Empieza por obtener un certificado de la comunidad de propietarios o, como mínimo, el desglose de recibos pendientes. Aunque la comunidad tratará contigo como propietario, este certificado resultará esencial para acreditar la deuda repercutible si fue pactada con el inquilino. Asegúrate de distinguir entre cuotas ordinarias y derramas extraordinarias, pues la legitimidad de repercutir cada concepto puede variar.

Revisa el contrato de arrendamiento y anota la redacción exacta de la cláusula de gastos: ¿menciona “cuota de comunidad” de forma expresa? ¿cómo se paga (incluida en la renta, o separada con justificantes mensuales)? ¿existe obligación de presentar recibos al inquilino? Si el contrato integra la comunidad en la renta, el impago de la parte “comunidad” no suele separarse: la deuda se considerará renta impagada. Si la comunidad es un concepto aparte, necesitarás una trazabilidad clara de importes, fechas y notificaciones.

• Descarga o solicita recibos de comunidad y fechas de vencimiento.
• Elabora una línea temporal del impago: inicio, importes y acumulado.
• Separación de ordinarios vs extraordinarios (derramas).
• Identifica intereses de demora o recargos aplicables.

Finalmente, recopila toda la correspondencia previa con el inquilino: emails, WhatsApp, avisos de la administración de fincas, etc. Este archivo probatorio sirve para demostrar que informaste del impago, ofreciste vías de solución y actuaste con buena fe. Ordena los documentos por fecha y asunto para que, si es necesario, el abogado pueda preparar con agilidad un requerimiento fehaciente o demanda.

Comunicación eficaz con el inquilino

La primera respuesta cuando el inquilino deja de pagar comunidad debe ser comunicar de forma clara y documentada. Evita conversaciones improvisadas y apuesta por mensajes breves, cordiales y orientados a solución. Expón los hechos (deuda, periodos, base contractual), ofrece opciones de regularización y fija un plazo razonable para contestar. Aunque el trato humano es importante, procura que todo quede por escrito.

• Primer aviso amistoso por email: desglose de deuda y petición de propuesta de pago.
• Segundo aviso con advertencia de acciones (burofax), si no hay respuesta en 7–10 días.
• Reunión breve (presencial o videollamada) para acordar plan realista si muestra voluntad.

Si el inquilino alega problemas económicos, solicita pruebas (por ejemplo, situación laboral) y valora un plan de pagos escalonado. Señala con transparencia que la comunidad puede repercutir recargos y que, como propietario, estás asumiendo reclamaciones y riesgos. Una comunicación empática, pero firme y trazable, aumenta las probabilidades de acuerdo y te posiciona de forma favorable si finalmente necesitas acudir a vías judiciales.

Cuando se agotan las vías amistosas, el siguiente paso es el burofax con certificación de texto y acuse. Sirve como requerimiento fehaciente, interrumpe plazos y demuestra que diste oportunidad de pago. El burofax debe identificar el contrato, cuantificar la deuda y fijar un ultimátum. Incluye tus datos de pago, una fecha límite y la advertencia de iniciar un monitorio o las acciones que correspondan si no hay regularización.

Acuerdos extrajudiciales y plan de pagos

Un acuerdo de pago bien diseñado es muchas veces la solución más eficiente. Minimiza costes, evita el desgaste de una demanda y permite recuperar la deuda con previsibilidad. Para que sea sólido, debe documentarse por escrito, con importes, calendario y garantías. Evita pactos verbales o correos ambiguos que después dificultan el cumplimiento.

• Cuantía total y origen (cuotas ordinarias, periodos, recargos).
• Calendario: pagos quincenales o mensuales, con fechas exactas.
• Forma de pago: transferencia domiciliada, orden permanente.
• Garantías: depósito adicional, aval de tercero, reconocimiento de deuda.
• Cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota del plan.

Si existe fianza y el contrato lo permite, puede pactarse su aplicación parcial al saldo, siempre que el inquilino se comprometa a reponerla en un plazo fijo. Otra vía es la mediación con un tercero (administrador de fincas o abogado) para construir un plan creíble. El mensaje para el inquilino debe ser claro: cuanto antes regularice, menores costes y fricción.

Formaliza el acuerdo con firma manuscrita o firma electrónica. Anexa el cuadro de deuda y, si procede, el certificado de la comunidad. Cada pago debe confirmarse con un recibo sencillo. Si el deudor incumple, podrás activar la cláusula de vencimiento anticipado y acudir a monitorio o a la vía que hayas previsto, con un expediente perfectamente ordenado.

Acciones legales y procesos recomendados

Cuando no es posible un acuerdo, las vías legales más habituales para recuperar lo debido por comunidad (si está contractualmente repercutido) son el proceso monitorio por cantidad líquida, determinada, vencida y exigible, o la demanda ordinaria si existen controversias complejas (por ejemplo, discusión sobre la repercusión o sobre derramas extraordinarias). El monitorio destaca por su sencillez y rapidez: presentas contrato, certificado de deuda y comunicaciones. Si el inquilino no paga ni se opone, se despacha ejecución. Si se opone, el asunto pasa a juicio verbal u ordinario según cuantía.

Otra opción, si el contrato equipara expresamente la comunidad a la renta o establece que su impago constituye causa de resolución, es valorar el desahucio por incumplimiento. Esta vía requiere una redacción contractual precisa y una estrategia procesal ordenada, pues los juzgados suelen exigir claridad en la obligación, la prueba del impago y la correcta requerimiento previo. En muchos casos, resulta más pragmático reclamar la deuda por monitorio y reservar el desahucio para impagos de renta u otras causas previstas.

• Monitorio: rápido, documental, ideal para cuotas claras y pactadas.
• Verbal/Ordinario: si hay oposición o cuestiones complejas.
• Medidas cautelares: rara vez necesarias, salvo riesgo de insolvencia.

Recuerda que la comunidad reclamará al propietario el total pendiente; por ello, si has pagado tú para evitar recargos, puedes subrogarte y reclamar al inquilino. Tu objetivo es transformar un conflicto difuso en un crédito exigible nítido, bien probado y con un itinerario procesal adecuado.

Relación con la comunidad de propietarios

Gestionar bien la relación con la comunidad es esencial para controlar recargos y proteger tu reputación como propietario. Informa al administrador de fincas de la situación y solicita un calendario de vencimientos y un certificado actualizado. Si la comunidad te aplica intereses por los meses impagados, valora asumir temporalmente la deuda para evitar costes mayores mientras reclamas al inquilino. Negocia facilidades si demuestras que estás actuando diligentemente.

Si la vivienda continúa arrendada, pide que los recibos se remitan también a tu correo para un control más cercano. En comunidades con portales online, activa notificaciones automáticas. Durante el conflicto, evita tensiones en juntas y utiliza un lenguaje objetivo: el impago es un incumplimiento contractual interno, pero la comunidad no debe verse perjudicada. Mantener un tono colaborativo suele evitar sanciones adicionales o medidas poco prácticas.

• Solicita certificados periódicos si la deuda evoluciona.
• Coordina con tesorería para domiciliar pagos y cancelar recargos.
• Aporta prueba de tus reclamaciones al inquilino para ganar margen.

Finalmente, registra en tu archivo todas las actas o comunicaciones con la comunidad relacionadas con el caso. Si llegas a juicio, demostrar que actuaste de forma proactiva y ordenada reforzará tu pretensión de cobro y la imputación de costas al deudor en caso de condena.

Prevención y cláusulas en el contrato

La mejor forma de gestionar el impago de comunidad es prevenirlo con un contrato robusto. Incluye una cláusula de gastos clara que identifique la cuota de comunidad como concepto diferenciado, su periodicidad, forma de pago y el carácter de obligación esencial. Puedes pactar que el impago de dos mensualidades de comunidad equivalga a impago de renta a efectos resolutorios, siempre dentro del marco legal y con redacción precisa. Asimismo, incorpora una cláusula de actualización para adaptar importes cuando cambie el presupuesto comunitario.

Otra herramienta útil es la prueba de solvencia previa (nómina, contrato laboral, referencias), junto a una fianza y, en su caso, garantías adicionales (aval bancario o depósito complementario). Establece canales de notificación preferentes (email verificado) y un sistema de recordatorios automáticos antes del vencimiento. Si trabajas con administrador de fincas, sincroniza un circuito de avisos para detectar rápidamente impagos.

• Cláusula de gastos con conceptos detallados y ejemplo de cálculo.
• Obligación de comunicar cambios de cuenta o incidencias.
• Facultad de requerimiento fehaciente y plazos tasados.
• Posibilidad de compensar saldos, si la ley y el contrato lo permiten.

Una redacción preventiva te ahorrará meses de incertidumbre si aparece un inquilino moroso. Además, alinear contrato, recibos y comunicación reduce la fricción con la comunidad y fortalece tu posición negociadora y procesal.

Modelos útiles y checklist rápido

Disponer de plantillas te permite reaccionar con agilidad y coherencia. A continuación, un esquema que puedes adaptar a tu caso concreto.

• Checklist: contrato revisado y cláusula de gastos clara.
• Certificado o recibos de comunidad actualizados.
• Cuadro de deuda con fechas e intereses.
• Histórico de comunicaciones (email/WhatsApp) ordenado.
• Plantilla de burofax y acuerdo de pago preparadas.
• Estrategia: intento amistoso → burofax → monitorio/demanda.

Este paquete documental te permite pasar de la incertidumbre a una ruta de acción en horas. Además, transmite seriedad al inquilino y, llegado el caso, al juzgado.

Preguntas frecuentes

¿La comunidad puede reclamar directamente al inquilino? Normalmente, la comunidad reclama al propietario, que es su deudor. El propietario podrá reclamar al inquilino lo repercutido si está pactado en el contrato.

¿Puedo desahuciar por no pagar comunidad? Depende de la redacción del contrato. Si la cláusula equipara estas cuotas a la renta o las define como obligación esencial, puede valorarse la resolución. En la práctica, a menudo es más ágil un monitorio por cantidad.

¿Quién paga las derramas extraordinarias? Por regla general, el propietario, salvo pacto muy específico. Las cuotas ordinarias pueden repercutirse si el contrato lo prevé claramente.

¿Qué pasa si pago yo para evitar recargos? Conserva recibos y comunica al inquilino que es un pago por su cuenta. Podrás reclamar la suma (y, en su caso, intereses) con mayor solidez probatoria.

¿Sirve el burofax? Sí. Acredita el requerimiento y pone en marcha plazos. Es una pieza clave antes de ir a monitorio o demanda.