Qué hacer si el inquilino deja de pagar comunidad

Si se plantea qué hacer si el inquilino deja de pagar comunidad, lo primero es distinguir dos planos jurídicos. Frente a la comunidad de propietarios, quien normalmente responde del pago de los gastos comunitarios es el propietario; cuestión distinta es que, en la relación de arrendamiento, esos importes puedan repercutirse al arrendatario si existe un pacto válido, por escrito y suficientemente claro.

Respuesta breve: si el arrendatario no abona esos gastos, conviene revisar la cláusula gastos del contrato, comprobar si la repercusión cumple el art. 20 de la LAU y reunir recibos, justificantes y comunicaciones. Después, suele ser prudente intentar un aviso y un requerimiento fehaciente antes de valorar una reclamación formal.

La clave, por tanto, no está en presumir una obligación legal directa del inquilino frente a la comunidad, sino en determinar si existe una deuda contractual del inquilino con el arrendador por gastos de comunidad en alquiler correctamente repercutidos.

1. Quién responde frente a la comunidad y qué puede pactarse con el inquilino

La Ley de Propiedad Horizontal sitúa el deber de contribución a los gastos comunes en el propietario del piso o local. Es decir, si la comunidad reclama cuotas ordinarias o extraordinarias, el obligado principal frente a ella suele ser el titular del inmueble.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento puede pactarse que determinados gastos generales del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades sean a cargo del arrendatario. Para ello, conviene atender al art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que exige pacto por escrito y determinación del importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.

El art. 1255 del Código Civil puede servir como apoyo general a la libertad de pactos, pero la base específica para la repercusión de estos conceptos está en la LAU. Por eso, habrá que diferenciar entre lo que regula la ley y lo que efectivamente se pactó.

2. Cómo revisar el contrato y acreditar si los gastos de comunidad se repercutieron bien

Ante un impago comunidad por parte del arrendatario, el primer paso útil es revisar la redacción contractual. No basta con una mención genérica a “gastos” si luego se quiere reclamar una deuda concreta con seguridad.

Conviene comprobar, al menos, estos extremos:

• Si existe pacto por escrito sobre la repercusión de los gastos de comunidad.
• Si en el contrato consta o puede acreditarse el importe anual a la fecha de firma, como exige el art. 20 LAU.
• Si se especifica qué conceptos se repercuten: cuotas ordinarias, servicios comunes u otros gastos generales.
• Si hubo actualizaciones posteriores y cómo se comunicaron.

Si la cláusula es imprecisa o falta documentación, la reclamación al inquilino puede debilitarse. En cambio, si el contrato está bien redactado y los importes se han venido liquidando con claridad, habrá más base para exigir el pago.

3. Qué pasos conviene dar antes de reclamar: aviso, requerimiento fehaciente y propuesta de pago

Antes de judicializar el conflicto, suele ser aconsejable dejar constancia de una gestión ordenada. En muchos casos, un aviso inicial permite aclarar si se trata de un simple retraso, un desacuerdo sobre la repercusión de gastos al arrendatario o una situación de insolvencia.

1. Realice una comunicación amistosa identificando mensualidades o periodos impagados.
2. Si no hay respuesta, envíe un burofax o similar como requerimiento fehaciente, con detalle de importes y plazo razonable de pago.
3. Valore ofrecer una propuesta de pago o fraccionamiento si interesa preservar el arrendamiento.

Ese requerimiento no sustituye por sí solo la prueba del pacto contractual, pero puede ser muy útil si después se inicia una reclamación. Además, ayuda a fijar la deuda discutida y a acreditar que el propietario intentó una solución previa.

4. Qué documentación reunir para reclamar la deuda con seguridad

Para una eventual reclamación, conviene preparar un expediente sencillo pero completo. Cuanta más trazabilidad exista, más fácil será valorar la viabilidad jurídica.

• Contrato de arrendamiento firmado.
• Cláusula relativa a gastos de comunidad en alquiler.
• Recibos de la comunidad y justificantes de pago realizados por el propietario.
• Liquidación detallada de las cantidades repercutidas e impagadas.
• Comunicaciones remitidas al arrendatario, incluido el burofax si lo hubo.
• Si resulta útil, certificado de deuda o certificación expedida por la administración de la finca o por la comunidad para acreditar los importes satisfechos por el propietario.

Aquí importa distinguir entre lo que habrá que acreditar frente a la comunidad y lo que habrá que probar frente al arrendatario. La deuda de comunidad puede existir frente a la comunidad aunque, en la relación interna arrendador-arrendatario, luego deba discutirse si era correctamente repercutible.

5. Qué vías pueden valorarse si no paga: negociación, mediación y reclamación judicial

Si el inquilino moroso mantiene el impago, no existe una respuesta única válida para todos los casos. La estrategia dependerá del contrato, de la prueba disponible, de la cuantía y de si interesa mantener o extinguir la relación arrendaticia.

Entre las opciones que pueden valorarse están:

• Negociación directa, cuando el problema sea puntual y exista voluntad de pago.
• Mediación, si ambas partes quieren evitar litigio y discutir importes o calendario.
• Reclamación judicial, cuando la deuda sea dineraria, vencida, exigible y pueda acreditarse documentalmente.

En este último escenario, el juicio monitorio puede ser una vía a estudiar, pero no conviene presentarlo como cauce obligatorio en todo supuesto. Habrá que valorar si la deuda está suficientemente documentada, si la cláusula contractual soporta bien la reclamación y si existen otras acciones ligadas al arrendamiento que puedan influir en la estrategia.

6. Cómo prevenir nuevos impagos de comunidad en el contrato de arrendamiento

La mejor prevención suele empezar antes de la firma. En contratos futuros, conviene redactar con precisión la cláusula sobre gastos, identificar el importe anual a la fecha del contrato y dejar claro el sistema de liquidación o actualización, siempre dentro del marco de la LAU.

También puede ser útil:

• Separar la renta de los gastos repercutibles en el contrato y en los recibos.
• Entregar liquidaciones periódicas comprensibles.
• Prever canales de notificación fiables para incidencias y requerimientos.
• Guardar de forma ordenada toda la documentación del arrendamiento.

FAQ breve

¿Puede la comunidad reclamar directamente al inquilino las cuotas ordinarias?

Como regla general, la comunidad dirige la reclamación frente al propietario, sin perjuicio de lo que luego pueda discutirse entre arrendador y arrendatario según el contrato.

¿Basta con que el contrato diga que el inquilino paga “todos los gastos”?

Conviene ser prudentes. La validez y alcance de esa fórmula dependerán de su redacción y de si puede acreditarse la determinación del importe anual conforme al art. 20 LAU.

Resumen práctico y siguiente paso razonable

Si necesita decidir qué hacer si el inquilino deja de pagar comunidad, empiece por una idea esencial: la comunidad suele reclamar al propietario, pero el propietario solo podrá exigir con solidez esos importes al arrendatario si el contrato permite la repercusión y la deuda puede probarse bien.

En la práctica, conviene seguir este orden: revisar contrato, recopilar justificantes, enviar requerimiento fehaciente y, si no hay solución, valorar con criterio la vía más adecuada. Un análisis previo evita reclamaciones débiles y ayuda a decidir si interesa negociar, mediar o reclamar judicialmente.

Si tiene dudas sobre la cláusula, la cuantía o la documentación disponible, el siguiente paso razonable suele ser una revisión jurídica del expediente antes de actuar.