Cómo reclamar deudas de comunidad al inquilino

Entender cómo reclamar deudas de comunidad al inquilino exige separar dos planos jurídicos que a menudo se confunden. Una cosa es la deuda de comunidad frente a la comunidad de propietarios, que normalmente se dirige contra el propietario del inmueble; y otra distinta es la deuda contractual del inquilino frente al arrendador cuando el contrato de alquiler le repercute determinados gastos de comunidad y este los deja sin pagar.

En España, el punto de partida está en la Ley de Arrendamientos Urbanos, especialmente en el art. 20 LAU, que obliga a revisar con cuidado si existe un pacto válido y por escrito sobre los gastos generales o de comunidad. Como marco complementario, la Ley de Propiedad Horizontal ayuda a recordar que, por regla práctica, la comunidad reclama ordinariamente al titular dominical, no al arrendatario.

Qué significa reclamar deudas de comunidad al inquilino y qué conviene distinguir

Cuando un propietario habla de reclamar al arrendatario unas cuotas impagadas de comunidad, conviene precisar de qué deuda se trata exactamente. Si la comunidad gira recibos o certifica cantidades pendientes, lo habitual es que esa reclamación se formule frente al propietario de la vivienda o local, porque es quien aparece vinculado frente a la comunidad en el plano de la LPH.

Distinto es que, en el contrato de arrendamiento, se haya pactado que el inquilino asumirá determinados gastos comunidad. En ese caso, si el arrendatario no paga al propietario lo que le correspondía abonar según el contrato, puede existir una deuda contractual del inquilino frente al arrendador. La reclamación al arrendatario se mueve entonces, normalmente, en ese plano contractual y no en una acción directa de la comunidad contra él.

Ejemplo práctico: la comunidad reclama al dueño 450 euros por tres mensualidades pendientes. Si el contrato de alquiler prevé de forma clara que el arrendatario asume ese gasto, el propietario puede intentar recuperar esos 450 euros del inquilino, pero debe hacerlo apoyándose en el contrato, en los justificantes de deuda y en una reclamación bien documentada.

Cuándo puede repercutirse al inquilino el gasto de comunidad

La referencia esencial es el art. 20 LAU. En términos prácticos, para repercutir gastos al arrendatario no basta con una costumbre, una conversación verbal o una simple expectativa del propietario. Conviene que exista un pacto expreso y por escrito en el contrato, con la suficiente claridad sobre qué conceptos asume el inquilino.

Ese pacto de gastos en el alquiler debe revisarse con especial atención. No es lo mismo una cláusula genérica y confusa que una cláusula que identifique de forma comprensible los gastos generales o de comunidad repercutibles, así como su importe anual a la fecha del contrato cuando ello resulte exigible en el contexto arrendaticio concreto. La redacción y el momento del contrato importan.

La libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil puede servir como apoyo interpretativo para entender que las partes pueden organizar contractualmente ciertos gastos, pero no debe presentarse como la norma específica que regula por sí sola la repercusión de gastos de comunidad en arrendamientos urbanos. En esta materia, el análisis debe girar principalmente en torno a la LAU y al texto firmado.

Ejemplo de cláusula gastos que conviene revisar con lupa: “Serán de cuenta del arrendatario los gastos generales del inmueble y los de comunidad en los términos pactados en este contrato”. Esa fórmula puede requerir completar la revisión con anexos, recibos previos, desglose anual y cualquier documento que permita justificar con precisión qué se reclama y por qué.

Qué documentación conviene revisar antes de reclamar

Antes de iniciar una reclamación amistosa o valorar una reclamación judicial, el propietario debería ordenar la documentación. Este paso suele marcar la diferencia entre una reclamación sólida y una reclamación débil o fácilmente discutible.

• Contrato de arrendamiento: hay que comprobar si existe pacto escrito sobre gastos de comunidad, cómo está redactado, desde cuándo se aplica y si identifica el concepto repercutible.
• Recibos, liquidaciones o justificantes: sirven para acreditar los importes efectivamente abonados o adeudados frente a la comunidad.
• Certificado deuda o certificación expedida por la comunidad o la administración de fincas, cuando resulte útil para justificar importes y periodos.
• Acta junta o documentos comunitarios: pueden ayudar a acreditar la aprobación de determinados gastos o derramas, aunque habrá que analizar si esas partidas concretas entran o no en la cláusula pactada con el inquilino.
• Justificantes de pago del propietario: si el dueño ya ha pagado a la comunidad para evitar mayores problemas, esos justificantes pueden ser relevantes para reclamar luego al arrendatario en el plano contractual.
• Comunicaciones previas con el inquilino: mensajes, correos o avisos pueden ser útiles como contexto, aunque conviene no sustituirlos por un requerimiento formal cuando la deuda ya está clara.

No todo gasto aprobado por la comunidad será automáticamente exigible al arrendatario. Habrá que valorar si la cláusula cubre solo cuotas ordinarias, también derramas, o determinados servicios generales. La clave está en justificar importes adeudados y encajarlos en el contrato.

Cómo hacer una reclamación amistosa con requerimiento fehaciente

Una vez revisado el contrato y la documentación, suele ser razonable empezar por una vía amistosa. En muchos casos, un requerimiento fehaciente bien planteado permite resolver el impago sin necesidad de escalar el conflicto.

El medio más habitual es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, aunque habrá que escoger el canal que mejor acredite la comunicación según las circunstancias. Lo importante es que el propietario pueda probar qué reclamó, cuándo lo reclamó y con qué base documental.

Ejemplo breve: el propietario envía un burofax reclamando 320 euros por gastos comunitarios repercutidos conforme al contrato, adjuntando copia de la cláusula, recibos de la comunidad y un cuadro de importes. Esta forma de proceder suele ordenar la discusión y puede facilitar un acuerdo o, al menos, dejar constancia clara del impago.

Qué opciones pueden valorarse si el inquilino no paga

Si el arrendatario no atiende la reclamación, el siguiente paso dependerá del contrato, de la cuantía, del estado del arrendamiento y de la prueba disponible. No existe una respuesta única válida para todos los casos, por lo que conviene revisar la estrategia con cautela.

• Negociación o acuerdo de pago: puede ser útil cuando el inquilino reconoce la deuda, pero necesita fraccionarla. Conviene dejarlo por escrito.
• Reclamación judicial de cantidad: si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar el cauce más adecuado en función de la documentación y de cómo esté configurada la deuda contractual.
• Procedimiento monitorio: puede plantearse en determinados supuestos de deuda dineraria vencida, exigible y documentalmente acreditada, pero conviene revisar bien la base contractual y los justificantes antes de afirmarlo en un caso concreto.
• Incidencia sobre la continuidad del contrato: si además existe impago de renta u otras cantidades asimiladas, puede ser necesario estudiar conjuntamente la situación. En ciertos contextos, también podría valorarse una acción relacionada con el arrendamiento, incluso un eventual desahucio, pero siempre tras revisar con rigor la naturaleza de la deuda y la documentación disponible.
• Fianza alquiler: al finalizar el contrato, puede estudiarse si procede imputar o compensar determinadas cantidades con la fianza, pero no es un mecanismo automático. Habrá que revisar el estado del contrato, los conceptos realmente adeudados, los posibles desperfectos, los suministros pendientes y la documentación justificativa.

Ejemplo práctico: el inquilino deja la vivienda y quedan pendientes 180 euros de gastos de comunidad que el contrato le atribuía expresamente. El propietario no debería descontarlos sin más de la fianza por sistema; conviene comprobar el resto de conceptos pendientes, documentar la deuda y dejar constancia de la liquidación final.

Errores frecuentes al reclamar cuotas o gastos de comunidad

• Confundir la deuda comunitaria con la deuda contractual: reclamar al inquilino como si fuera el obligado principal frente a la comunidad suele ser un error de enfoque.
• No revisar el contrato: sin una cláusula clara y por escrito, la reclamación puede debilitarse notablemente.
• Reclamar importes sin desglose: pedir una cifra global sin recibos, certificación o detalle temporal complica justificar la deuda.
• Incluir conceptos dudosos: no todas las derramas o gastos extraordinarios encajan sin más en la repercusión pactada.
• Presuponer que la comunidad puede reclamar directamente al inquilino: salvo supuestos y documentos muy concretos que habrá que valorar, esa no es la regla general.
• Usar la fianza como compensación automática: la liquidación final exige prudencia y soporte documental.
• Esperar demasiado: cuanto más tiempo pasa, más difícil puede resultar reconstruir periodos, importes y comunicaciones.

Preguntas frecuentes sobre propietario, inquilino y gastos de comunidad

Fuentes oficiales consultables

• Boletín Oficial del Estado: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Boletín Oficial del Estado: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.