Cómo reclamar deudas de comunidad al inquilino

Entender las deudas de comunidad del inquilino

Reclamar deudas de comunidad al inquilino exige, ante todo, comprender qué gastos son realmente repercutibles y bajo qué condiciones. En una comunidad de propietarios, los gastos de comunidad abarcan partidas ordinarias (limpieza, luz de escalera, mantenimiento del ascensor, conserjería, administración) y, en ocasiones, extraordinarias (obras de mejora, derramas para reparaciones estructurales, instalación de accesibilidad, etc.). La regla general es que el propietario es el obligado principal frente a la comunidad, pero puede repercutir determinados gastos al arrendatario si así se pacta expresa y claramente en el contrato de arrendamiento. Este matiz es clave para planificar la estrategia de cobro: si no existe un pacto, difícilmente prosperará una reclamación directa al inquilino por conceptos que legalmente correspondan al propietario.

La distinción entre gastos ordinarios y extraordinarios ayuda a delimitar responsabilidades. Los ordinarios se asocian al uso cotidiano de la vivienda por el inquilino, por lo que son los más habitualmente repercutidos cuando el contrato lo permite. En cambio, las derramas extraordinarias y las mejoras estructurales suelen vincularse a la propiedad y, salvo previsión muy específica, no resultan exigibles al arrendatario. Entender esta frontera evita conflictos y reclamaciones infundadas.

También conviene diferenciar “deuda de comunidad” frente a otros impagos, como suministros (agua, luz, gas) o la propia renta. Aunque todos impactan en la convivencia y en la economía del arrendador, su tratamiento legal y procesal es distinto. Integrar la gestión de las cuotas comunitarias en un calendario de pagos claro, con recordatorios y recibos desglosados, reduce el riesgo de morosidad. En definitiva, antes de reclamar, verifique: (1) si el contrato autoriza la repercusión de gastos de comunidad; (2) si los conceptos son ordinarios y están claramente identificados; (3) si se han emitido recibos y comunicaciones en tiempo y forma. Con esta base, reclamar de manera firme y ordenada será más sencillo y eficaz.

Marco legal básico (LAU y LPH)

El marco legal para reclamar deudas de comunidad al inquilino se apoya, esencialmente, en dos normas: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La LAU regula la relación entre arrendador y arrendatario: allí se define qué obligaciones pueden asumirse por el inquilino, cómo deben pactarse y en qué términos puede repercutirse el coste de los gastos de comunidad. La LPH, por su parte, regula la vida de la comunidad: determina quién es el obligado frente a la comunidad (habitualmente, el propietario), cómo se aprueban presupuestos y derramas, y qué mecanismos de cobro tiene la comunidad contra el moroso.

La coordinación práctica entre LAU y LPH es sencilla: la comunidad exigirá el pago al propietario, porque es quien ostenta la condición de comunero. Sin embargo, el propietario puede trasladar determinados gastos al inquilino si existe un pacto contractual claro, por escrito y preferiblemente detallado por conceptos (por ejemplo: ascensor, limpieza, conserje) y por periodicidad (mensual, trimestral). También debe fijarse un sistema de liquidación: por recibo emitido por la comunidad, por prorrateo de presupuesto anual o por cuota mensual fija. Cuanto más transparente sea el pacto, menos discusión habrá si el inquilino incurre en impago.

En relación con la LPH, el “certificado de deuda” emitido por la administración de la finca o por el secretario-administrador refleja la cuantía pendiente del propietario. Este documento no se emite a nombre del inquilino, porque frente a la comunidad responde el propietario. No obstante, sirve para respaldar la reclamación interna que el arrendador haga al inquilino cuando los gastos sean repercutibles. A efectos probatorios, acompañar el contrato, los recibos y el certificado fortalecerá cualquier procedimiento amistoso o judicial. Respetar este marco legal permite reclamar con seguridad jurídica y evita que una discusión formal frustre el cobro.

¿Quién paga? Arrendador vs inquilino

La pregunta crítica es quién debe pagar cada concepto. Frente a la comunidad, la responsabilidad de pago recae en el propietario. Esto significa que, si hay deuda, la comunidad dirigirá su reclamación contra el arrendador, no contra el inquilino. Sin embargo, entre propietario e inquilino pueden repartirse los gastos a través del contrato. Para reclamar deudas de comunidad al inquilino, es imprescindible que los gastos repercutidos sean ordinarios y estén expresamente asumidos por el arrendatario. En ausencia de pacto, la reclamación no prosperará, por muy lógico que parezca que el uso lo haga el ocupante.

Un criterio útil es diferenciar: (a) gastos ordinarios de servicios y mantenimiento, repercutibles si se pacta; (b) derramas extraordinarias y mejoras, generalmente a cargo del propietario salvo acuerdo muy específico. Además, conviene prever en el contrato qué ocurre si la comunidad actualiza presupuestos o aprueba nuevas partidas: puede fijarse una fórmula de revisión o un tope mensual para evitar sorpresas al inquilino y litigios al arrendador. También es recomendable establecer un sistema de pagos coordinado con la renta (por ejemplo, integrar la cuota de comunidad en el recibo mensual) para reducir impagos.

En la práctica, muchos conflictos nacen de cláusulas genéricas (“el inquilino pagará la comunidad”) sin detalle ni método de liquidación. Al reclamar, el arrendatario alega desconocimiento del importe, falta de desgloses o cambios unilaterales. Por ello, documentar con anexos el presupuesto anual, el reparto de coeficientes y los recibos emitidos resulta esencial. También es útil pactar que, ante impago reiterado de cuotas de comunidad repercutibles, el propietario pueda considerarlo incumplimiento grave, abriendo la puerta a resolver el contrato o a reclamar judicialmente cantidades y daños.

Comunicación previa y requerimiento fehaciente

Antes de iniciar acciones judiciales, conviene agotar una vía amistosa y ordenada. La comunicación previa cumple una doble función: informa al inquilino de la deuda y constituye prueba de que se le otorgó oportunidad real de pagar. Para reclamar deudas de comunidad al inquilino, el medio idóneo es el requerimiento fehaciente, normalmente por burofax con certificación de texto y acuse de recibo. En él deben constar: (1) identificación de las partes y del inmueble arrendado; (2) base contractual de la repercusión (cláusula concreta); (3) desglose de conceptos y periodos adeudados; (4) importe total y forma de pago; (5) plazo razonable para abonar o formular alegaciones; (6) advertencia de acciones legales y de posibles intereses o penalizaciones pactadas.

Una comunicación previa bien redactada evita malentendidos y aporta seriedad al reclamo. Adjuntar copias de recibos de la comunidad, extractos de liquidaciones y, si procede, el certificado de deuda del administrador fortalece su fuerza persuasiva. Además, señalar un canal directo para regularizar (transferencia, Bizum empresarial, domiciliación) y ofrecer un calendario de pago fraccionado puede desbloquear situaciones de morosidad coyuntural sin necesidad de pleitos.

En términos probatorios, el burofax genera un rastro verificable de contenido, fecha de envío y recepción. Si el inquilino no recoge la comunicación por causas imputables a él (rehúsa o no se presenta), también dejará constancia para el juzgado. Complementariamente, puedes enviar un correo electrónico recordatorio con el PDF del burofax y un mensaje de WhatsApp que remita al envío formal, siempre cuidando la privacidad. La combinación de formalidad y accesibilidad mejora la tasa de cobro y demuestra diligencia del arrendador si el asunto llega a sede judicial.

Reclamación amistosa paso a paso

La vía amistosa es la más rápida y económica para reclamar deudas de comunidad al inquilino. Comienza con una comunicación cordial explicando el origen de la deuda y proponiendo una solución clara. El objetivo es transformar una situación tensa en un acuerdo de pago realista, evitando costes y tiempos judiciales. Un enfoque útil es seguir etapas breves y documentadas, con mensajes consistentes y plazos definidos. Todo lo pactado debe recogerse por escrito, incluso si es un simple plan de pagos firmado en cada vencimiento.

• Contacto inicial: recordatorio con desglose y captura del presupuesto comunitario o del recibo.
• Propuesta de solución: fraccionar la deuda en 3–6 meses, integrando las cuotas en la renta.
• Formalización mínima: acuerdo de pago con importe, fechas, método y consecuencias del incumplimiento.
• Seguimiento: recordatorios 48 horas antes de cada vencimiento y confirmación de cobro.
• Cierre: carta de fin de deuda y archivo de soportes para futuras referencias.

Si el inquilino alega discrepancias (por ejemplo, que un concepto no es repercutible o que la cifra es errónea), solicita por escrito su justificación y ofrece una reunión breve con documentación en mano. Si se confirma una parte controvertida, puedes ajustar la liquidación dejando constancia de la rectificación; la transparencia mejora la disposición a pagar. Cuando la negociación se estanca, el último paso amistoso es el burofax de requerimiento fehaciente con ultimátum de pago.

Recuerda que, incluso alcanzando acuerdo, la comunidad seguirá exigiendo al propietario. Por eso, el calendario de cobro al inquilino debe sincronizarse con los pagos del propietario a la comunidad para evitar acumulación de recargos. Elegir la negociación adecuada en tiempo y forma marcará la diferencia entre resolver el problema en semanas o litigar durante meses.

Procedimientos judiciales: monitorio y verbal

Cuando la vía amistosa fracasa, toca activar el cauce judicial. Para reclamar deudas de comunidad al inquilino por cantidades determinadas y exigibles, el procedimiento monitorio suele ser la opción más ágil: requiere aportar documentos que acrediten la deuda (contrato con cláusula de repercusión, recibos o liquidaciones, comunicación previa). El juzgado requerirá de pago al deudor; si no paga ni se opone, se despacha ejecución. Si el inquilino presenta oposición motivada, el asunto se transformará en juicio verbal u ordinario según cuantía.

El juicio verbal es apropiado para cuantías moderadas y para discutir si un concepto era o no repercutible. Allí, la fuerza probatoria de la cláusula contractual, el desglose de importes y los documentos de la comunidad es decisiva. Por su parte, la ejecución permite embargar salarios y cuentas si existe resolución firme impagada. En paralelo, si los impagos de comunidad repercutible van acompañados de impago de rentas, puede valorarse un desahucio por falta de pago del conjunto de cantidades debidas, siempre que la base contractual lo permita y se cumplan los requisitos formales.

Un error habitual es demandar directamente en nombre de la comunidad al inquilino. La legitimación activa corresponde al propietario frente al inquilino por la repercusión pactada; la comunidad, en su caso, procederá separadamente contra el propietario. Por eso, prepara una demanda clara: identifica la cláusula de repercusión, cuantifica por periodos, aporta burofax y certificaciones, y solicita intereses y costas si procede. La estrategia procesal correcta reduce dilaciones y aumenta la probabilidad de recuperar el importe en un plazo razonable.

Modelos de escritos y cláusulas útiles

Contar con textos bien afinados acelera la gestión. A la hora de reclamar deudas de comunidad al inquilino, tres piezas marcan la diferencia: la cláusula de repercusión en el contrato, el requerimiento fehaciente y, si llega el caso, la demanda o la solicitud de monitorio. La cláusula debe ser específica, evitando fórmulas vagas. Debe identificar gastos ordinarios de comunidad, detallar que se liquidarán según presupuesto anual o recibos del administrador, indicar la periodicidad del pago y contemplar revisión si cambia el presupuesto de la comunidad. Añadir un tope o un anexo con el importe estimado inicial aporta transparencia.

En cuanto al requerimiento, es conveniente un tono firme pero colaborativo, ofreciendo vías de pago y un breve plazo. Adjuntar copia de la cláusula, recibos y certificado de deuda del propietario con la comunidad (cuando opere) refuerza la petición. Para la vía judicial, prepara modelos de solicitud de monitorio con cuadros-resumen por meses y conceptos, y una demanda tipo para el verbal en caso de oposición, incluyendo hechos, fundamentos y prueba documental ordenada en anexos.

• Cláusula de repercusión clara y desglosada.
• Requerimiento fehaciente con plazo y documentos.
• Cuadros de liquidación por periodos y conceptos.
• Demanda/monitorio con anexos numerados y legibles.

Tener estas plantillas listas ahorra tiempo y evita omisiones que podrían debilitar la reclamación. Revisa su redacción al inicio del arrendamiento y actualízalas si cambia la normativa o la política de la comunidad.

Pruebas y documentación necesaria

La prueba documental sostiene toda reclamación. Para reclamar deudas de comunidad al inquilino con garantías, reúne y organiza un expediente mínimo. Primero, el contrato de arrendamiento con la cláusula de repercusión destacada y legible. Segundo, el presupuesto de la comunidad o los recibos emitidos por el administrador que acrediten los importes ordinarios y su periodicidad. Tercero, un cuadro-resumen de deuda por meses y conceptos, que facilite al juez o al propio inquilino entender el cálculo. Cuarto, las comunicaciones previas (emails, WhatsApp, burofax) que demuestren que se solicitó el pago en tiempo y forma.

Si existe deuda del propietario con la comunidad, añade el certificado de deuda a nombre del propietario, no para trasladar la carga a la comunidad frente al inquilino, sino para probar el origen y realidad del gasto. Complementa con el acta de junta donde se aprueba el presupuesto o con el informe del administrador si hubo incidencias. Si se han acordado planes de pago, incorpora los documentos firmados y los justificantes de transferencias realizadas o fallidas.

• Contrato y anexo de gastos.
• Recibos y presupuestos de comunidad.
• Certificado de deuda del propietario (si aplica).
• Comunicaciones y burofax con acuse.
• Cuadro de liquidación mensualizado.

El orden importa: numera los anexos, utiliza títulos claros y resalta las cláusulas clave. Un expediente limpio facilita el acuerdo amistoso y, si no lo hay, convence en sede judicial. La percepción de profesionalidad también incentiva el pago, porque el deudor entiende que la reclamación está fundada y avanzará hasta el final.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Muchos arrendadores ven frustrada su pretensión por fallos formales evitables. El primero es no pactar por escrito la repercusión de gastos de comunidad; sin cláusula clara, reclamar deudas de comunidad al inquilino se vuelve cuesta arriba. El segundo es la vaguedad: cláusulas genéricas sin detalle de conceptos ni método de liquidación generan discusiones y rechazos. Tercero, reclamar derramas o mejoras extraordinarias que, por su naturaleza, suelen corresponder al propietario, salvo acuerdo muy preciso. Cuarto, no documentar la comunicación previa o enviar simples mensajes sin rastro fehaciente, debilitando la posición en juicio.

Otro error es mezclar en una única reclamación conceptos heterogéneos sin desglosar: renta, suministros, comunidad y daños. Aunque puedan reclamarse juntos, conviene separar partidas y fundamentos para que el deudor no cuestione la totalidad por una divergencia puntual. La falta de un cuadro de liquidación con periodos y importes exactos es igualmente perjudicial; los jueces valoran la claridad contable. Por último, dejar pasar el tiempo sin reclamar consolida malas prácticas y puede complicar la recuperación efectiva, especialmente si cambia el domicilio del inquilino o finaliza el contrato.

• Pacta y detalla la repercusión en el contrato.
• Desglosa conceptos y periodos con exactitud.
• Usa burofax antes de ir a juicio.
• No reclames mejoras o derramas sin base contractual.
• Sistematiza recordatorios y archivo de pruebas.

Preguntas frecuentes

¿La comunidad puede reclamar directamente al inquilino? No. La comunidad reclama al propietario, que es el comunero. El propietario, a su vez, puede reclamar al inquilino las cantidades repercutibles si hay cláusula contractual clara.

¿Qué gastos de comunidad son repercutibles al inquilino? Los ordinarios vinculados al uso (limpieza, ascensor, luz zonas comunes, conserje, administración) siempre que esté pactado por escrito. Las derramas extraordinarias y mejoras suelen ser a cargo del propietario, salvo acuerdo específico.

¿Cómo debo notificar la deuda antes de demandar? Con requerimiento fehaciente, preferiblemente burofax con certificación de contenido y acuse. Adjunta contrato, cláusula, recibos y cuadro de liquidación. Concede un plazo razonable de pago.

¿Monitorio o juicio verbal? Si la deuda está bien documentada y es líquida, el monitorio es más rápido. Si prevés oposición técnica, prepara una demanda de verbal con argumentación y prueba detallada.

¿Puedo retener la fianza por deudas de comunidad? Sí, si las cantidades son repercutibles y vencidas. Debes justificar la liquidación y notificarlo al inquilino. Si hay controversia, te conviene documentarlo exhaustivamente para evitar reclamaciones posteriores.