Pasos legales para desalojar por actividades ilícitas

Qué se considera actividad ilícita

Cuando hablamos de desalojo por actividades ilícitas, nos referimos a supuestos en los que el inmueble arrendado o ocupado se utiliza para fines prohibidos por la ley: tráfico o cultivo de drogas, explotación de juegos clandestinos, trata de personas, receptación de bienes robados, fabricación de materiales falsificados, o conversión del inmueble en “piso franco” para la comisión de delitos. También pueden encajar conductas reiteradas que, aun no siendo delito grave por sí mismas, conlleven sanciones administrativas y un grave quebranto de la convivencia o de la seguridad (por ejemplo, fiestas ilegales con entradas, venta de alcohol sin licencia o explotación lucrativa de la vivienda como “after” nocturno).

No toda infracción o incumplimiento contractual equivale a actividad ilícita. La morosidad, el subarriendo no consentido o tener mascotas sin permiso son incumplimientos que pueden dar lugar a la resolución del contrato, pero no se confunden con la ilicitud penal o administrativa grave que justifica medidas urgentes. Por ello, es clave distinguir entre incumplimientos “civiles” y comportamientos que vulneran normas penales o administrativas con sanciones relevantes. La calificación correcta marcará el procedimiento y la urgencia de la respuesta.

El criterio práctico es valorar: (i) si la conducta está tipificada por una norma penal o administrativa que prohíbe expresamente la actividad; (ii) si el inmueble es medio o instrumento para el ilícito; y (iii) si existe afectación objetiva a la seguridad, la salud pública o la convivencia vecinal. Cuando concurren estos elementos, el propietario dispone de una base sólida para activar un desahucio por actividades ilícitas y, en paralelo, promover denuncias o avisos policiales. Esta doble vía (civil y penal/administrativa) refuerza la posición del arrendador y agiliza la protección del bien.

Marco legal aplicable en España

El marco jurídico que ampara el desalojo por actividades ilícitas combina normas civiles, procesales y, en su caso, penales. En el ámbito civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la resolución del contrato por uso de la vivienda para actividades prohibidas o dañosas, o por la realización en ella de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El arrendador puede invocar la cláusula legal y, normalmente, también una cláusula resolutoria expresamente incluida en el contrato. Procesalmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) ofrece el cauce del juicio de desahucio por resolución de contrato o por ocupación sin título, según el caso.

En paralelo, el Código Penal tipifica conductas como el tráfico de drogas o la trata, mientras que la normativa administrativa sanciona actividades clandestinas (venta ilegal de alcohol, espectáculos sin licencia, etc.). Si hay investigaciones policiales o diligencias penales abiertas, estas no impiden el ejercicio de la acción civil de desahucio; de hecho, pueden reforzarla con atestados, actas de entrada y registro o informes periciales. Adicionalmente, las ordenanzas municipales (ruidos, convivencia, licencias de apertura) y la Ley de Propiedad Horizontal pueden aportar un marco sancionador y comunitario que apoya la pretensión resolutoria.

La ocupación ilegal presenta un tratamiento específico: si no hay contrato vigente, se actúa por vía de recuperación posesoria frente a ocupantes desconocidos o sin título. Cuando sí existe contrato, pero se desvirtúa el uso por actividades ilícitas, el camino es la resolución contractual y el lanzamiento. En ambos escenarios, la coordinación con Fuerzas y Cuerpos de Seguridad acelera la restitución, especialmente si hay riesgo para la salud pública o para la integridad del edificio.

Requisitos previos del desalojo

Antes de demandar, conviene revisar tres requisitos: título, causa y prueba mínima. El título legitima al propietario o arrendador (escritura, nota simple, contrato vigente). La causa es el uso ilícito o prohibido, que debe describirse con hechos verificables. La prueba mínima incluye indicios suficientes para superar un eventual archivo prematuro: partes policiales, denuncias de vecinos, vídeos, fotografías, correos, avisos de la comunidad, mediciones de ruido o informes técnicos.

Es buena práctica remitir un requerimiento fehaciente previo (burofax con certificación de texto y acuse) instando el cese inmediato de la actividad y advirtiendo de la resolución. Aunque no siempre es imprescindible, cumple dos funciones: (i) refuerza la buena fe del arrendador demostrando que se intentó solucionar sin pleito; y (ii) permite obtener una respuesta del inquilino que puede ser útil como indicio (silencio, negativa o confesión parcial). Además, sirve para fijar hitos temporales relevantes (fecha de conocimiento, plazo de cese, etc.).

Otro requisito práctico es evaluar la urgencia y el riesgo. Si existen peligros objetivos (instalaciones eléctricas manipuladas, acumulación de sustancias inflamables, tránsito masivo nocturno), se puede preparar simultáneamente la demanda y la solicitud de medidas cautelares para salvaguardar el inmueble y a los vecinos. Finalmente, revisar la póliza de seguro: algunas contemplan defensa jurídica o cobertura de daños que puede activarse de inmediato, reduciendo costes y aportando peritaciones independientes.

• Identificar con precisión la actividad, lugar y horarios.
• Recopilar pruebas previas y testigos disponibles.
• Enviar requerimiento y fijar plazo breve de cese.
• Valorar cautelares y avisos a la comunidad y a la policía.

Recopilación de pruebas sólidas

La solidez probatoria marcará la diferencia entre una resolución rápida y un litigio prolongado. Para un desahucio por actividades ilícitas, priorice pruebas objetivas y verificables. Los atestados y actas policiales son especialmente valiosos porque acreditan hallazgos, identifican a los presentes y describen elementos incautados. Los informes de la comunidad (presidente/administrador) y las quejas de vecinos permiten demostrar la continuidad y la afectación a la convivencia. Fotos y vídeos deben aportar contexto (fecha, hora, ubicación) y evitar ediciones que cuestionen su autenticidad.

Las periciales (acústicas, eléctricas, olores, seguridad) son útiles cuando el ilícito genera efectos mesurables: ruido nocturno intenso, instalación de extractores o cableados irregulares, manipulación de contadores, cultivo interior. En supuestos de actividad económica clandestina, conserve anuncios, perfiles en redes, reseñas y publicaciones que publiciten el local como “after” o punto de venta; capturas con URL y timestamp ayudan a vincular la vivienda con la actividad.

Evite la obtención de pruebas ilícitas (entradas no autorizadas, grabaciones en espacios íntimos sin consentimiento, dispositivos espía). Además de ser inadmisibles, pueden acarrear responsabilidad. Si necesita verificar el interior, actúe con agentes o solicite diligencias urgentes. Finalmente, no subestime la prueba testifical: porteros, vecinos y repartidores suelen aportar secuencias de hechos (horarios, colas, olores) que demuestran habitualidad.

Notificación fehaciente al inquilino

La notificación fehaciente no siempre es requisito legal para resolver por actividades ilícitas, pero es altamente recomendable por su efecto procesal y estratégico. Mediante burofax con certificación de texto y acuse, el arrendador comunica: (i) los hechos detectados, (ii) la infracción contractual y legal, (iii) el requerimiento de cese inmediato, y (iv) la advertencia de resolución y desahucio si persiste. Esta comunicación fija fechas clave, permite medir la reacción del inquilino y puede propiciar una salida voluntaria antes del pleito.

Para maximizar su eficacia, la redacción debe ser concreta, evitando vaguedades. Describa eventos con precisión (fechas, horas, episodios), cite la cláusula resolutoria y la base legal, y conceda un plazo breve de cese/entrega (24–72 horas en casos graves). Adjunte pruebas iniciales o indíquelas; en ocasiones, eso basta para que el inquilino cese la conducta o desaloje por su cuenta. Si hay peligro inminente, notifique además a la comunidad y a la policía para dejar constancia preventiva.

La correcta remisión y acreditación de la notificación evita defensas procesales basadas en falta de conocimiento. Si el inquilino rehúsa la recepción, conserve el justificante del intento fallido. Si consta dirección contractual y correo electrónico pactado, utilice ambos. En arrendamientos con empresas pantalla o terceros ocupantes, envíe a todas las direcciones conocidas; la multiplicación razonable de vías reduce riesgos de indefensión alegada.

• Usar burofax con certificación de texto y acuse.
• Describir hechos, base legal y cláusula resolutoria.
• Plazo breve de cese/entrega en casos graves.
• Comunicar a comunidad y policía si hay riesgo.

Demanda de desahucio por actividades ilícitas

Presentada la demanda, el objeto es la resolución del contrato (o recuperación posesoria si no hay título) y el lanzamiento de los ocupantes. La demanda debe incorporar: identificación del inmueble y de las partes; exposición clara de los hechos ilícitos; base contractual (cláusula resolutoria) y legal (LAU/LEC); y prueba inicial que justifique la urgencia. Es útil solicitar medidas cautelares (cese de actividad, prohibición de uso para el ilícito, intervención de llaves/cerrojos) cuando haya riesgo para la seguridad o posibilidad de destrucción de pruebas.

La acumulación de acciones es posible: además de la resolución, puede reclamarse indemnización por daños (estructurales, eléctricos, a elementos comunes, reputacionales) y gastos extraordinarios (limpieza especial, restitución de instalaciones, honorarios de seguridad). En arrendamientos, la acción de desahucio convive con la reclamación de rentas si existen impagos, aunque la prioridad estratégica, cuando hay ilícito, es recuperar cuanto antes la posesión y neutralizar el riesgo.

Una vez admitida, el juzgado señalará plazos de oposición y, en su caso, vista. Si el inquilino no comparece o no impugna, procederá el lanzamiento en la fecha fijada. Si hay oposición, la vista permitirá practicar pruebas: testigos, peritos y documentación. Es clave que el relato sea coherente y cronológico, que los testigos estén preparados y que las periciales expliquen de forma didáctica el nexo entre la actividad y el daño o riesgo. Tras la sentencia estimatoria, se librarán diligencias de lanzamiento con auxilio policial si fuera preciso.

Medidas cautelares y colaboración policial

Las medidas cautelares protegen el inmueble y la seguridad vecinal mientras se tramita el pleito. Pueden consistir en la orden de cese inmediato de la actividad, el precinto de estancias o equipos, la prohibición de celebrar eventos, o la supervisión de accesos. Para obtenerlas, hay que acreditar fumus boni iuris (apariencia de buen derecho) y periculum in mora (riesgo por la demora). Atestados, informes de comunidad y periciales son decisivos. En casos graves, el juez puede autorizar el auxilio de la policía para hacer efectivas las medidas.

La colaboración policial es capital cuando existen indicios de delitos en curso o peligro estructural (instalaciones eléctricas manipuladas, sustancias inflamables, aforo descontrolado). El aviso a la policía no sustituye la acción civil, pero puede generar actuaciones que aporten pruebas robustas (inspecciones, incautaciones, detenciones) y, en ocasiones, medidas penales que desalientan la continuidad del ilícito. Es recomendable mantener comunicación con el administrador de fincas y con los vecinos para coordinar horarios de inspecciones y reducir la confrontación directa.

Si se decreta un precinto o una orden de cese, documente su cumplimiento. Cualquier quebrantamiento ulterior refuerza la solicitud de lanzamiento y la imposición de costas. En situaciones con menores o personas vulnerables, active servicios sociales para planificar un desalojo humanamente responsable, minimizando riesgos y evitando incidentes que puedan ralentizar el procedimiento por conflictos colaterales.

• Solicitar cautelares con pruebas técnicas y vecinales.
• Coordinar con policía y administrador de fincas.
• Documentar el cumplimiento de las medidas y sus quebrantamientos.
• Valorar intervención de servicios sociales cuando proceda.

Ejecución del lanzamiento y entrega de llaves

Tras la sentencia estimatoria o el decreto firme, el juzgado señalará fecha para el lanzamiento. Es imprescindible coordinar con la comisión judicial, cerrajero y, cuando proceda, Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. El propietario debe llevar documentación de titularidad y prever inventario y reportaje fotográfico del estado del inmueble. Si el inquilino entrega voluntariamente las llaves antes del lanzamiento, conviene firmar un acta de entrega que refleje lecturas de suministros, estado de conservación y devolución de copias.

En el acto de lanzamiento, se toma posesión, se cambian cerraduras y se levanta diligencia. Si se detectan daños o instalaciones irregulares (extractores, cableado, cámaras), se documentan con detalle para futuras reclamaciones. Es prudente planificar una limpieza y desinfección profesional cuando ha habido cultivo o manipulación de sustancias. Posteriormente, se valoran los daños con perito para cuantificar indemnizaciones y se reclama la reparación al inquilino responsable y, si procede, a fiadores o aseguradoras.

Finalmente, gestione la rehabilitación del inmueble con prioridad en seguridad (electricidad, agua, ventilación) y habitabilidad (cerramientos, puertas, suelos). Si la comunidad ha sufrido desperfectos, coordine con el administrador para las reclamaciones correspondientes. Con la posesión recuperada, actualice controles de acceso y refuerce criterios de selección de futuros arrendatarios para prevenir reincidencias.

Errores comunes y cómo evitarlos

Un error habitual es iniciar el procedimiento sin una base probatoria suficiente. La sospecha no basta; se necesitan indicios objetivos. Otro fallo frecuente es centrarse solo en el impago de rentas cuando la actividad ilícita exige una respuesta más enérgica (cautelares, coordinación policial). También es común enviar notificaciones ambiguas que no describen hechos concretos ni invocan la cláusula resolutoria, restando fuerza a la futura demanda.

En el plano procesal, algunos demandantes omiten solicitar medidas cautelares desde el inicio, pese a existir riesgo inmediato. Otros no piden la acumulación de pretensiones indemnizatorias, lo que obliga a un segundo pleito. En la ejecución, la falta de previsión logística (cerrajero, inventario, fotografías, testigos) provoca suspensiones o diligencias incompletas que dificultan reclamar daños después.

Para evitarlos, establezca un plan de actuación por fases: detección (recogida de pruebas, avisos a comunidad), comunicación (burofax preciso), estrategia (demanda con cautelares, indemnización) y ejecución (lanzamiento coordinado). Documente cada paso con fechas y soportes verificables. Revise el contrato modelo para incorporar cláusulas de verificación y resolución inmediata ante ilícitos, y exija documentación reforzada a futuros inquilinos. Por último, mantenga una comunicación transparente con los vecinos: su colaboración es clave y reduce el conflicto.

• Pruebas objetivas desde el primer día.
• Requerimiento claro y con plazo breve.
• Demanda con cautelares e indemnización acumulada.
• Plan logístico de lanzamiento con auxilio policial.

Preguntas frecuentes