Requisitos legales para desalojar por drogas

Concepto y marco legal del desalojo por drogas

El desalojo por drogas se refiere a la recuperación de la posesión de una vivienda o local cuando en el inmueble se realizan actividades relacionadas con estupefacientes que vulneran el contrato de arrendamiento o el orden jurídico. La clave es distinguir entre consumo esporádico —que por sí solo no legitima un desahucio— y actividades ilícitas como cultivo, elaboración, almacenamiento, venta o facilitación del consumo, así como la generación de molestias graves y reiteradas a la convivencia. En España, el marco normativo básico se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el Código Penal y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para los supuestos que afectan a la comunidad. También inciden las ordenanzas municipales y la Ley de Seguridad Ciudadana en lo relativo a intervenciones policiales y sanciones.

A efectos del arrendamiento, la realización de actividades prohibidas por el contrato o contrarias a la convivencia pacífica habilita la resolución contractual y, con ello, la acción de desahucio. Es habitual que el contrato incluya cláusulas expresas que prohíben almacenar sustancias ilegales o destinar el inmueble a fines distintos de vivienda. Aun sin cláusula específica, la ley permite resolver cuando se alteran gravemente las condiciones de uso o se cometen actos ilícitos. La prueba es determinante: partes policiales, diligencias de investigación, testimonios de vecinos, actas de la comunidad y, en su caso, resoluciones sancionadoras o penales.

En el plano procesal, el vehículo típico es el juicio de desahucio por resolución contractual, con posibilidad de solicitar medidas cautelares si concurren peligro en la demora y apariencia de buen derecho. Si existen diligencias penales abiertas, el proceso civil puede continuar cuando la controversia se centra en el incumplimiento contractual y los daños a la convivencia; la coordinación entre jurisdicciones evita decisiones contradictorias. Finalmente, si la actividad afecta a elementos comunes, la comunidad puede promover la acción de cesación frente al ocupante que perturbe, con independencia de que el propietario ejercite a su vez la acción de desahucio.

Causas y cláusulas contractuales que permiten resolver el alquiler

Las causas habituales para un desalojo por drogas derivan de tres bloques: (1) destino ilícito del inmueble, (2) realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y (3) incumplimiento de la obligación de uso diligente conforme al contrato. La primera se materializa cuando el arrendatario convierte la vivienda en punto de venta, almacén o laboratorio; la segunda aparece si la actividad genera olores intensos, tránsito sospechoso, ruido o riesgos; la tercera recoge supuestos de deterioro relevante o transformación del inmueble para cultivo interior.

Una redacción efectiva del contrato facilita la defensa del propietario. Son recomendables cláusulas que: prohíban explícitamente cualquier actividad relacionada con estupefacientes; autoricen la resolución automática por incumplimiento esencial; prevean visitas de comprobación razonables, con preaviso y en horario adecuado; impongan el deber de respeto a la comunidad y al reglamento interno; y contemplen indemnización por daños y costes procesales en caso de incumplimiento. Debe evitarse, no obstante, cualquier cláusula abusiva o que vulnere derechos fundamentales, como registros sin consentimiento ni orden judicial.

• Prohibición de actividades ilícitas y de destino distinto al pactado.
• Cláusula resolutoria expresa por uso prohibido o molestias graves.
• Obligación de permitir reparaciones y visitas técnicas con preaviso.
• Respeto de normas de convivencia de la comunidad.
• Repercusión de gastos por daños y defensa jurídica en caso de incumplimiento.

En la práctica, muchas controversias se ganan por cómo está redactado el contrato. Una buena cláusula no sustituye la prueba, pero reduce la ambigüedad y acelera la decisión judicial. Asimismo, conviene conservar el parte de entrega del inmueble y fotografías del estado inicial; si el uso ilícito implica transformaciones (filtros, lámparas, cableado), la comparación con el inventario inicial fortalece el caso de resolución.

Pruebas válidas y cadena de custodia: qué sirve y qué no

El éxito del desalojo por drogas depende de aportar pruebas lícitas, pertinentes y suficientes. Tienen especial fuerza: atestados y actuaciones policiales (inspecciones, incautaciones, mediciones, registros con autorización), resoluciones administrativas sancionadoras, sentencias o autos penales, y testimonios de agentes. También son útiles las actas notariales, grabaciones en zonas comunes sin expectativa razonable de intimidad, fotografías del estado del inmueble y actas de la comunidad. La cadena de custodia cobra relevancia si se aportan sustancias u objetos incautados: debe acreditarse su conservación y trazabilidad para evitar nulidades.

¿Qué no sirve o debe manejarse con cautela? Grabaciones dentro de la vivienda sin consentimiento ni autorización judicial; entradas ilegales; capturas de conversaciones privadas; o pruebas obtenidas vulnerando la intimidad. En estos casos, la parte contraria puede impugnar por ilicitud probatoria, quedando excluidas del proceso. Los testimonios de vecinos son valiosos, pero conviene reforzarlos con documentos objetivos (avisos policiales, olores verificados, informes técnicos sobre ventilación o instalaciones manipuladas).

• Pruebas fuertes: atestado policial, actas notariales, resoluciones administrativas, informes periciales.
• Pruebas de apoyo: testimonios, quejas formales, fotografías, registros de incidencias de la comunidad.
• Pruebas de riesgo: grabaciones invasivas, entradas sin autorización, datos personales difundidos sin base legal.

Si se prevé una intervención policial, el propietario debe limitarse a facilitar el acceso cuando sea legalmente procedente y evitar actuaciones por cuenta propia que puedan invalidar la prueba. Ante indicios sólidos, puede solicitar medidas cautelares (por ejemplo, prohibición de actividades molestas) mientras se sustancia el juicio de desahucio, siempre que acredite apariencia de buen derecho y riesgo de agravamiento del daño.

Requerimiento previo y notificación fehaciente al inquilino

Antes de demandar, es aconsejable —y en muchos casos decisivo— cursar un requerimiento fehaciente al arrendatario comunicando el incumplimiento y la voluntad de resolver el contrato. El burofax con certificación de texto y acuse es el medio más seguro: fija la fecha de envío, el contenido y la recepción o intento de entrega. En el requerimiento se deben describir los hechos (actividad relacionada con drogas, molestias, manipulación de instalaciones), citar la cláusula contractual infringida y conceder un plazo breve para el cese y entrega de llaves. Si ya hay actuaciones policiales o sanciones, conviene adjuntar copias.

La notificación cumple varias funciones: previene alegaciones de desconocimiento; puede propiciar una salida voluntaria; y, si el inquilino ignora el requerimiento, evidencia la persistencia. Además, sirve para interrumpir eventuales plazos de prescripción en reclamaciones accesorias (daños, rentas). Es importante dirigirla al domicilio arrendado y a cualquier otro pactado para notificaciones, así como a todos los ocupantes identificados. Si el inquilino es persona jurídica, dirígela al domicilio social y al representante.

En paralelo, valora vías de mediación o intervención de servicios sociales cuando haya menores o personas vulnerables. La coordinación puede evitar conflictos mayores y facilitar un realojo digno en casos de necesidad, sin sacrificar el derecho del propietario a recuperar su inmueble ante un incumplimiento grave y acreditado.

Vías civil, penal y administrativa: cuándo usar cada una

El propietario dispone de varias vías según el tipo y la gravedad de la conducta. La vía civil es la regla para recuperar la posesión por incumplimiento del contrato: se interpone demanda de desahucio por resolución, acumulando si procede reclamación de rentas o daños. La vía penal entra en juego cuando existen indicios de delito (tráfico, cultivo, elaboración, facilitación del consumo), y su finalidad es la responsabilidad penal de los autores, no la posesión. Sin embargo, las diligencias penales generan prueba muy útil para el desahucio y pueden incluir medidas como registros e incautaciones. La vía administrativa se activa ante infracciones a la seguridad ciudadana o sanitarias, con sanciones y clausuras temporales que, de producirse, refuerzan la resolución contractual.

Ante la duda, no hay que esperar a que finalice lo penal para instar el desahucio: ambas vías pueden coexistir si el objeto civil es la resolución del contrato por uso prohibido y molestias. Lo relevante es delimitar bien la pretensión en la demanda y aportar al juez civil la documentación disponible (atestados, actas, testimonios). Si la conducta afecta gravemente a la comunidad, la presidencia puede promover acción de cesación en paralelo, lo que añade presión para el cese.

• Civil: recuperar la posesión y resolver el contrato.
• Penal: perseguir delitos de tráfico o cultivo; posible prisión y multas.
• Administrativa: sanciones, clausuras, decomisos; apoyo probatorio al desahucio.

En ningún caso el propietario debe realizar “desalojos de hecho” (cambio de cerradura, corte de suministros, coacciones). Además de ilícitos, pueden volverse en su contra con indemnizaciones y hasta responsabilidad penal. La tutela judicial es el camino seguro y eficaz.

Procedimiento de desahucio por resolución del contrato

El procedimiento se inicia con demanda ante el juzgado competente, acompañada del contrato, requerimientos, pruebas disponibles y, en su caso, peritajes o actas. En el escrito se solicita la resolución del contrato por uso ilícito y molestias graves, el lanzamiento y las costas. Puede acumularse la reclamación de cantidades debidas y de daños por transformaciones o desperfectos vinculados a la actividad. Admitida la demanda, el juzgado señala fecha de juicio y lanzamiento, y otorga al demandado plazo para oponerse. Si no comparece o no se opone fundadamente, la sentencia puede dictarse de forma más ágil.

Cuando existe riesgo para la seguridad o la salud, cabe pedir medidas cautelares (por ejemplo, cese de la actividad, prohibición de manipular instalaciones, o depósito de llaves bajo control del juzgado para inspección). Para obtenerlas, hay que acreditar apariencia de buen derecho y peligro por la demora, además de ofrecer caución. En el acto de juicio, los testimonios de agentes y vecinos, junto con documentación objetiva, suelen ser determinantes. Tras la sentencia, si es estimatoria, se ejecuta el lanzamiento en la fecha señalada, con auxilio de la comisión judicial y, si es preciso, de fuerzas de seguridad.

Posteriormente, se liquidan rentas y daños; si hay fianza, se calcula el destino conforme a ley y contrato. En casos con intervención penal, la sentencia civil no prejuzga la penal, pero ambas pueden retroalimentarse: una condena penal respalda la ilicitud; una absolución no impide, por sí sola, la resolución civil si el incumplimiento contractual se acredita por otras vías (molestias reiteradas, daños, destino prohibido).

Casos especiales: ocupación, pisos compartidos y comunidades

No todos los supuestos de desalojo por drogas se dan en arrendamientos estándar. Si se trata de ocupación sin título, la vía es el procedimiento sumario de recuperación de la posesión frente a ocupantes desconocidos o identificados, sin necesidad de acreditar contrato pero sí la posesión legítima del propietario. En pisos compartidos, la dificultad radica en individualizar responsables: el propietario puede resolver el contrato cuando el uso ilícito es imputable al arrendatario principal o cuando la convivencia se deteriora gravemente, pero conviene documentar qué habitación o zona se usa para la actividad y quién la controla.

La comunidad de propietarios tiene su propia herramienta: la acción de cesación frente al ocupante que realiza actividades prohibidas o molestas. Tras un requerimiento del presidente, aprobado en junta, puede presentarse demanda para cesar la actividad, con posibilidad de privación del uso del piso por tiempo determinado si la perturbación es muy grave. Esta acción no sustituye el desahucio del propietario, pero lo refuerza y añade presión.

• Ocupación: proceso ágil de recuperación de la posesión; coordinación con policía y servicios sociales.
• Pisos compartidos: identifica responsables, conserva mensajes y reglas internas firmadas.
• Locales comerciales: aplica normativa sectorial (salud pública, licencias); posibles clausuras.

Cuando la actividad ilícita convive con situaciones de vulnerabilidad (menores, dependencia), la respuesta debe coordinarse con servicios sociales para mitigar impactos. Ello no impide el desahucio si hay incumplimiento grave, pero puede facilitar soluciones temporales que eviten riesgos y tensiones vecinales.

Derechos del inquilino y garantías frente al desalojo

El inquilino conserva derechos procesales y sustantivos fundamentales: presunción de inocencia, derecho a la intimidad, inviolabilidad del domicilio, tutela judicial efectiva y defensa. Un desalojo por drogas exige acreditar hechos objetivos, no meras sospechas o prejuicios. El arrendatario puede oponerse si no hubo notificación adecuada, si la prueba es ilícita o insuficiente, o si la conducta no es atribuible a él (por ejemplo, actos de terceros sin su control) y no existió tolerancia o connivencia.

También puede alegarse proporcionalidad: no todo consumo privado con impacto nulo habilita la resolución, mientras que el destino sistemático a actividades ilícitas sí. Si hay actuaciones penales archivadas, el juez civil valorará el conjunto probatorio; el archivo no blinda frente a la resolución si persisten pruebas de incumplimiento contractual (molestias reiteradas, transformaciones del inmueble). Asimismo, el inquilino puede solicitar medidas para proteger datos personales y su seguridad frente a la comunidad o terceros.

• Oposición por defectos de notificación o falta de prueba sólida.
• Impugnación de pruebas ilícitas o obtenidas sin garantías.
• Solicitud de plazos razonables para entrega voluntaria en supuestos excepcionales.

En conclusión, el desalojo por drogas no es automático: requiere prueba adecuada, respeto de garantías y una estrategia procesal proporcional. Esta perspectiva protege el derecho de propiedad y la convivencia sin sacrificar derechos fundamentales.

Errores comunes y buenas prácticas del propietario

El error más grave es intentar un desalojo de hecho: cambiar cerraduras, cortar suministros o intimidar. Estas conductas pueden ser delito y destruir la credibilidad del demandante. Otro error es precipitar la demanda sin un mínimo expediente probatorio: mejor invertir tiempo en requerimiento fehaciente, recopilación de partes policiales y testimonios, y verificación de cláusulas contractuales. También es frecuente confundir un incidente aislado con un patrón de actividad ilícita: sin reiteración, gravedad o prueba de destino prohibido, la resolución puede fracasar.

Entre las buenas prácticas destacan: (1) redacción contractual precisa; (2) dossier de evidencias ordenado; (3) coordinación con la comunidad y, en su caso, con servicios sociales; (4) uso de burofax con certificación; (5) solicitud de medidas cautelares cuando existan riesgos; y (6) cálculo de daños y costes para reclamarlos con base sólida. Mantener un tono profesional en las comunicaciones evita alegaciones de acoso o coacciones.

• Evita actuaciones extrajudiciales invasivas o coactivas.
• Capta pruebas lícitas y preserva su cadena de custodia.
• Documenta la reiteración: fechas, horas, impacto vecinal.
• Informa a la aseguradora si tu póliza cubre defensa jurídica.
• Tras el lanzamiento, inventaría daños con fotografías y peritaje.

Por último, revisa periódicamente tus modelos de contrato y protocolos internos. El contexto cambia (nuevas formas de cultivo, tecnología, normativa), y la prevención contractual es la defensa más eficiente frente a futuros conflictos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo desalojar solo por olor a marihuana? El olor persistente es un indicio, pero no basta por sí solo. Debe sumarse a otros elementos (tránsito de compradores, transformaciones del inmueble, partes policiales, quejas reiteradas) que acrediten uso prohibido o molestias graves. Reúne evidencias objetivas antes de demandar.

¿Tengo que esperar a que haya condena penal? No necesariamente. El desahucio por resolución contractual puede tramitarse con la prueba disponible. Las diligencias penales ayudan, pero no son requisito. Eso sí, evita basar tu caso en pruebas ilícitas o rumores.

¿Sirve el testimonio de los vecinos? Sí, especialmente si está documentado con quejas formales, actas o avisos a policía. Lo ideal es combinar testimonios con documentos objetivos para reforzar la credibilidad.

¿Qué notificación es válida? El burofax con certificación de texto y acuse es el estándar. También puedes usar notario o servicios de mensajería que certifiquen contenido y entrega. Notifica a todos los ocupantes conocidos y al domicilio pactado.

¿Puedo cortar la luz o cambiar la cerradura? No. Es ilegal y puede acarrear responsabilidad civil y penal. La vía correcta es la judicial, con medidas cautelares si hay riesgo.