Qué hacer si el inquilino se niega a dejar el piso

Saber qué hacer si el inquilino se niega a dejar el piso exige, antes de nada, identificar bien el escenario jurídico. No es lo mismo un fin de contrato con discusión sobre prórrogas, que un impago de rentas o un incumplimiento que permita pedir la resolución, ni una permanencia sin título que pueda requerir un análisis posesório distinto. La estrategia cambia según el contrato, los plazos, el requerimiento previo y la prueba disponible.

Como pauta inicial, conviene revisar el contrato y sus prórrogas, comprobar si existe causa legal o contractual de extinción o resolución, requerir de forma fehaciente la entrega de la vivienda y evitar cualquier vía de hecho. Si el ocupante no entrega la posesión, habrá que valorar con prudencia la demanda de desahucio u otra acción adecuada según el título y la documentación.

1. Cómo encajar el problema: fin de contrato, impago o ocupación sin título

El primer paso es clasificar correctamente el caso. En arrendamientos de vivienda en España, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos sigue siendo el marco principal. Si la cuestión es el vencimiento del contrato, habrá que revisar la duración pactada, la duración mínima y las prórrogas obligatorias del art. 9 LAU, así como la prórroga tácita del art. 10 LAU, porque no toda finalización aparente permite pedir la entrega inmediata.

Si lo que existe es impago u otro incumplimiento relevante, la referencia central es el art. 27 LAU, que contempla causas de resolución del contrato. Aquí puede encajar, por ejemplo, el impago de renta o de cantidades asimiladas, la realización de daños dolosos o determinadas actividades inconsentidas o molestas, siempre que el caso concreto esté bien documentado.

Distinto es el supuesto de ocupación sin título o de permanencia una vez extinguido el título, donde conviene no usar automáticamente la etiqueta de precario. En vivienda arrendada, no toda negativa a marcharse tras el fin del contrato equivale técnicamente a un precario; dependerá de cómo se extinguió el vínculo, de si hubo tolerancia del propietario y de la documentación que pueda acreditarse.

2. Qué revisar antes de pedir el desalojo

Antes de reclamar la recuperación de la vivienda, conviene ordenar el expediente. Lo mínimo suele ser: contrato firmado, anexos, comunicaciones previas, justificantes de pago o de impago, inventario, recibos, posibles incidencias de comunidad y prueba sobre la fecha de vencimiento o la causa de resolución.

Si el problema es el fin de contrato, habrá que verificar si se ha respetado el régimen de prórrogas y si existía o no preaviso suficiente conforme al contrato y a la LAU. Si el problema es el impago, interesa cuantificar bien la deuda y separar rentas, suministros repercutibles y otras cantidades, evitando reclamaciones infladas o poco claras.

Si surge una discusión sobre fianza, conviene recordar que su liquidación final no sustituye la entrega de la posesión. La fianza en arrendamientos urbanos se regula, entre otros extremos, en el art. 35 LAU, pero la devolución o compensación dependerá del estado de la vivienda, de las deudas pendientes y de la prueba disponible.

3. Cómo comunicar el requerimiento al inquilino sin precipitarse

En muchos asuntos, un requerimiento fehaciente bien planteado ayuda a fijar la posición del propietario y a dejar constancia de los hechos. El burofax puede ser un medio útil para ello, pero no debe presentarse como requisito universal en todos los casos. Lo importante es que la comunicación permita acreditar contenido, fecha y recepción o, al menos, el intento serio de entrega.

Ese requerimiento debería ser prudente y concreto: identificar el contrato o la causa de extinción, detallar los incumplimientos si los hay, pedir la entrega de llaves o el pago cuando proceda y fijar un plazo razonable según las circunstancias. Un escrito confuso o contradictorio puede complicar después una eventual demanda de desahucio.

Y hay una cautela esencial: no debe cortarse el suministro, cambiar la cerradura ni intentarse la recuperación de la vivienda por la fuerza. Además de agravar el conflicto, ese tipo de actuaciones puede generar responsabilidad para el propietario.

4. Cuándo puede ser útil un acuerdo o una mediación

No todos los casos exigen acudir de inmediato a los tribunales. A veces, si existe voluntad mínima de salida, puede resultar útil un acuerdo de entrega con fecha cierta, estado de la vivienda, lectura de contadores, entrega de llaves y liquidación provisional. Esto puede reducir tiempos y costes, sobre todo cuando el conflicto gira en torno a unas semanas de desocupación o a una discrepancia sobre desperfectos.

La mediación en alquiler también puede ser razonable en supuestos puntuales, pero dependerá de la disposición de ambas partes. No suele sustituir la necesidad de actuar con rapidez cuando hay impago continuado o negativa frontal a desocupar, aunque sí puede ayudar a documentar una salida ordenada ante situaciones que pueden acabar requiriendo defensa ante ocupaciones ilegales.

5. Qué pasa si hay que acudir a una demanda de desahucio

Si no hay entrega voluntaria, puede ser necesario acudir a una demanda de desahucio o a la acción procesal que mejor encaje con el supuesto. Como marco general, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula, entre otros, los cauces verbales y determinadas especialidades en los arts. 250.1, 437 y 440 LEC y concordantes. El encaje procesal dependerá de si se reclama por falta de pago, por expiración del plazo o por recuperación posesoria en un contexto distinto.

En la práctica, lo relevante es acudir con un expediente sólido: contrato, requerimientos, prueba del vencimiento o del incumplimiento, cálculo de deuda si la hubiera y cualquier elemento que acredite la negativa a entregar la vivienda. Según el caso, la reclamación puede acumular rentas debidas y recuperación de la posesión, aunque conviene estudiar si esa acumulación es procedente y útil.

Cuando el procedimiento avanza, puede llegar el lanzamiento o entrega forzosa de la posesión si no ha habido desocupación voluntaria. Aun así, los tiempos concretos no deben prometerse de forma rígida: pueden variar según el juzgado, la oposición formulada y la documentación aportada.

6. Errores frecuentes del propietario que conviene evitar

• Dar por terminado el contrato sin revisar antes las prórrogas legales de los arts. 9 y 10 LAU.
• Confundir cualquier permanencia tras el vencimiento con un supuesto técnico de precario.
• Enviar mensajes improvisados o contradictorios en lugar de un requerimiento fehaciente bien redactado.
• Retener o compensar la fianza sin una liquidación mínimamente justificada.
• Intentar la recuperación por vías de hecho: cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar en la vivienda sin cobertura legal.

En resumen, qué hacer si el inquilino se niega a dejar el piso depende de si hay fin de contrato válido, incumplimiento resolutorio o una situación posesoria sin título que exija otro enfoque. La clave está en documentar bien el caso, requerir con prudencia y escoger la vía adecuada sin precipitarse.

Si tiene dudas sobre la vigencia del contrato, el preaviso, el impago o la forma correcta de recuperar la vivienda, lo más razonable es realizar una revisión jurídica previa de la documentación antes de iniciar actuaciones. Esa comprobación suele evitar errores costosos y mejora la posición del propietario si finalmente hay que reclamar.