Qué hacer si el inquilino se niega a dejar el piso

Diagnóstico de la situación: ¿realmente se niega a dejar el piso?

Antes de activar cualquier mecanismo legal conviene realizar un diagnóstico preciso. No todas las situaciones en las que un inquilino permanece en la vivienda constituyen una “negativa” en sentido jurídico. Puede tratarse de un malentendido de plazos de preaviso, una prórroga tácita, una falta de alternativa habitacional temporalmente comunicada, o incluso un supuesto de vulnerabilidad que exige un enfoque coordinado con servicios sociales. Distinguir entre retraso, ocupación de hecho sin título o incumplimiento contractual consciente marcará el tipo de actuación, la urgencia y la documentación que deberás reunir.

Verifica el título de posesión: contrato vigente, prórroga en curso, finalización efectiva y comunicaciones previas. Comprueba si existen impagos, daños, subarriendo no consentido o actividades molestas. Recopila evidencias objetivas y datadas: contrato y anexos, recibos y transferencias, requerimientos previos, correos, mensajes donde el inquilino reconozca la obligación de entregar llaves o su negativa expresa. Esta base probatoria facilitará una eventual demanda de desahucio y evitará alegaciones sorpresivas.

También analiza el contexto: ¿ha habido intentos de visita para revisar el estado del inmueble? ¿Se han ofrecido alternativas de entrega flexible, inventario y lectura de suministros? Documentar cada gestión con fechas y testigos aporta solidez. En paralelo, conviene revisar si la negativa nace de un conflicto económico (fianza, gastos, reparaciones), de discrepancias sobre el inventario o del temor a perder cobertura social. Identificar la causa real permite adoptar una estrategia eficaz que, en muchos casos, prioriza una salida negociada con garantías.

Revisar contrato y plazos: causas y calendario para recuperar la vivienda

La piedra angular es el contrato de arrendamiento y la normativa aplicable. Revisa la duración pactada, las prórrogas legales, el régimen de preaviso y las causas de resolución. Si el contrato ha finalizado y no hay derecho a prórroga, el inquilino debe restituir la posesión en la fecha convenida; si se niega, se configura un supuesto idóneo para el desahucio por expiración del plazo. Si además existen impagos, cabe acumular la acción de reclamación de rentas e intereses, lo que optimiza la estrategia procesal.

Es esencial calcular bien los plazos. Un preaviso mal cursado puede frustrar la recuperación de la vivienda en la fecha prevista y alargar la ocupación. Comprueba las cláusulas de notificación (domicilio, email, forma) y, si no existen, aplica criterios de diligencia reforzada con burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Anota fechas clave: fin de contrato, fin de prórroga, fecha de requerimiento y plazo concedido para la entrega de llaves. Un calendario claro te permitirá demostrar la mora del arrendatario.

No olvides revisar cláusulas sobre destinar la vivienda a uso habitual, prohibición de subarriendo y cesión, y obligaciones de conservación. Cualquier incumplimiento grave —impago, uso inconsentido, daños relevantes— refuerza la posición para la resolución. En paralelo, prepara el inventario y lecturas de suministros, así como el protocolo para la devolución de la fianza en caso de entrega correcta; expresarlo desde el inicio reduce fricción y excusas para demorar la salida.

• Duración y prórrogas vigentes.
• Preavisos y forma de notificación exigida.
• Causas de resolución y penalizaciones.
• Cláusulas sobre uso, subarriendo y conservación.

Comunicación formal: burofax y requerimiento de entrega de llaves

La comunicación formal es el puente entre la fase negociadora y la vía judicial. El burofax con certificación de texto y acuse acredita de forma fehaciente el contenido y la recepción del requerimiento, evitando discusiones sobre si el inquilino “no sabía” o “no recibió” el aviso. En el texto, expón la causa (fin de contrato, impago, resolución por incumplimiento), fija un plazo razonable para la entrega de llaves y ofrece una cita concreta para inspección, firma de acta y lectura de contadores.

Añade instrucciones claras: lugar y fecha de entrega, persona de contacto, inventario y fotografías de referencia, y advertencia expresa de que, de no producirse la devolución, se iniciarán acciones de desahucio y reclamación de daños y perjuicios. Si existe deuda, incluye un desglose actualizado con rentas, suministros y penalizaciones contractuales, ofreciendo una forma de pago inmediata y verificable. Mantén un tono profesional, sin amenazas ni expresiones que puedan interpretarse como coacción.

Guarda el justificante del burofax y cualquier respuesta. Si el inquilino solicita unos días adicionales, puedes documentarlo mediante un acuerdo de entrega diferida con fecha cierta, señalando que el incumplimiento reactivará la demanda sin más requerimientos. Esta flexibilidad, correctamente instrumentada, suele acelerar la salida, reduce costes y sirve de prueba de tu buena fe. Si el escrito es devuelto o rechazado, conserva la constancia de intento: también es útil procesalmente.

Vías amistosas y mediación: acuerdos seguros sin renunciar a tus derechos

No todo conflicto debe terminar en juicio. La mediación o un acuerdo privado puede resolver la negativa a dejar el piso con menor coste y tiempo. La clave es formalizarlo con garantías: documento firmado por las partes (y, si es posible, con firma electrónica o reconocimiento de firmas), calendario de salida, condonaciones condicionadas (por ejemplo, renunciar a parte de la deuda si se entrega la vivienda en una fecha concreta y en buen estado), y penalizaciones automáticas por incumplimiento.

Valora incentivos inteligentes, como asumir un servicio de mudanza o una pequeña ayuda al traslado, siempre condicionados a la entrega efectiva y verificada de llaves. Este enfoque, habitual en mercados tensos, puede ser más eficiente que meses de renta perdida y honorarios procesales. En cualquier escenario, evita pagos por adelantado sin contrapartida inmediata y documentada: todo debe asentarse en hitos verificables (por ejemplo, inventario y lectura de contadores firmados en la misma cita de entrega).

Si acudes a mediación, prepara un dosier: contrato, cronograma, requerimientos, deudas, fotografías y propuestas. El mediador ayudará a gestionar expectativas y a construir una salida viable. Recuerda que el acuerdo no sustituye a la vía judicial si se incumple; por ello, incorpora una cláusula de allanamiento o sumisión a un procedimiento monitorio/ejecutivo simplificado si la ley local lo admite, para convertir el incumplimiento en un título rápidamente ejecutable.

• Acuerdo escrito con fechas, condiciones y penalizaciones.
• Incentivos condicionados a la entrega efectiva.
• Registro fotográfico y acta de estado del inmueble.
• Cláusula de ejecución en caso de incumplimiento.

Demanda de desahucio: modalidades, pasos y documentación clave

Cuando el inquilino persiste en su negativa, la herramienta adecuada es la demanda de desahucio. Existen distintas modalidades según la causa: por expiración del plazo contractual, por falta de pago, por precario (ocupación sin título) o por incumplimientos graves (p. ej., subarriendo inconsentido, usos prohibidos). La estrategia puede acumular la acción de reclamación de rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega, optimizando tiempos y costes.

La demanda debe acompañarse de: contrato y anexos, comunicaciones fehacientes (burofax), justificantes de impago, inventario, y si es posible, un cálculo de deuda con detalle de conceptos. Solicita en el suplico el desahucio, el lanzamiento en caso de no desalojo voluntario, la condena al pago de rentas y costas, y la expedición de título ejecutivo. En muchos tribunales, el procedimiento es ágil si la documentación está clara y la notificación al demandado es efectiva.

Tras la admisión, se notificará al inquilino con requerimiento para desalojar u oponerse. Si no comparece o no paga en plazo cuando proceda, se dictará decreto o sentencia fijando fecha de lanzamiento. Es prudente coordinar con Comisión Judicial, cerrajero y, si procede, servicios sociales. Mantén actualizados tus datos de contacto y aporta cualquier novedad (p. ej., daños recientes o ocupantes desconocidos). La claridad en los hechos y el respeto escrupuloso a la forma procesal elevan las posibilidades de éxito.

Medidas cautelares y tiempos del proceso: qué esperar en cada fase

El tiempo es un factor crítico. Aunque los procedimientos de desahucio suelen ser más expeditivos que otros, pueden presentarse dilaciones por notificaciones fallidas, oposición del inquilino o acumulación de señalamientos. Planifica varios escenarios: desalojo rápido por incomparecencia, oposición con vista y, en el peor de los casos, recursos que extiendan el calendario. Mientras tanto, documenta las rentas que se vayan devengando y cualquier daño emergente para su ulterior reclamación.

Según el supuesto, es viable solicitar medidas que aseguren la efectividad de la sentencia: consignación de rentas, anotación preventiva o requerimientos reforzados. En casos de riesgo para el inmueble (destrozos, uso peligroso), documenta con partes y testimonios, y valora acciones complementarias (por ejemplo, denuncia por daños si hay indicios). Mantener una comunicación fluida con tu representación letrada y responder rápido a sus solicitudes evita pérdidas de impulso procesal.

También conviene preparar el día del lanzamiento: inventario actualizado, fotógrafo o perito si se prevén daños, lectura de contadores y cerrajero coordinado. Un plan operativo claro minimiza conflictos y asegura que, una vez recuperada la posesión, puedas iniciar sin demora reparaciones, limpieza y nueva comercialización. Si el juzgado fija un lanzamiento con antelación, aprovecha para cursar un último aviso de salida voluntaria: a veces acelera una entrega amistosa y evita el trámite forzoso.

• Prevé demoras por notificaciones y recursos.
• Documenta rentas devengadas y daños.
• Plan operativo para el lanzamiento con inventario y lecturas.

Qué no hacer: riesgos de la autotutela y cómo evitarlos

Ante la frustración, algunos propietarios caen en prácticas prohibidas que pueden volverse en su contra: cambiar la cerradura, cortar suministros, retirar pertenencias del inquilino o presionarle con visitas intempestivas. Estas conductas pueden derivar en responsabilidades penales o civiles, así como en indemnizaciones por intromisión ilegítima. La regla de oro es simple: nunca actúes por tu cuenta para desalojar; limita tu actuación a comunicaciones formales y a la vía judicial.

Evita también pactos verbales sin soporte documental, entregas de dinero sin recibo o acuerdos confusos sobre la devolución de la fianza. Si surge una propuesta de salida inmediata, firma un acta breve con identificación de partes, dirección del inmueble, fecha y hora, relación de llaves entregadas, inventario básico y lecturas de contadores. Adjunta fotografías y, si es posible, firmas digitales. Este mínimo reduce el riesgo de reclamaciones posteriores por objetos “desaparecidos” o daños anteriores.

Finalmente, no publiques datos personales del inquilino ni lo expongas en redes o portales. Además de vulnerar normativa de protección de datos, puede dinamitar cualquier negociación y complicar el proceso. La firmeza no está reñida con la prudencia: sigue los cauces legales, documenta cada paso y busca asesoramiento experto cuando dudes. A medio plazo, esta disciplina ahorra tiempo, dinero y problemas serios.

Casos especiales: ocupación, subarriendo, vulnerabilidad y otros supuestos

No todas las negativas a dejar el piso proceden de un arrendatario “típico”. Existen supuestos de ocupación sin título (precario), subarriendo o cesión no consentida, convivientes que permanecen tras irse el titular, o personas en situación de vulnerabilidad social. Identificar con precisión el título o su ausencia es crucial: frente al precario, la acción de desahucio difiere de la de expiración de contrato; en caso de subarriendo inconsentido, también cambia la argumentación y la prueba.

La vulnerabilidad no elimina tus derechos, pero puede introducir trámites adicionales: coordinación con servicios sociales, eventuales suspensiones y obligaciones de comunicación reforzada. Anticiparse y aportar información completa agiliza estos procesos. Si hay indicios de actividades ilícitas o peligrosas (p. ej., daños graves, cultivos, alteración de suministros), documenta con partes policiales y evita el enfrentamiento directo: prioriza tu seguridad y la del inmueble.

En los supuestos de herencias o separaciones, puede haber ocupaciones por familiares o exparejas con situaciones jurídicas distintas. Reúne documentos de propiedad, resoluciones judiciales previas, certificados de defunción o convenios, según corresponda. Ante dudas sobre quién ostenta el derecho de posesión, solicita asesoramiento para seleccionar la acción idónea y definir el elenco de demandados; omitir a un ocupante relevante puede ralentizar todo el procedimiento.

• Precario: ocupación sin título, requiere acción específica.
• Subarriendo/cesión: prueba de la falta de consentimiento.
• Vulnerabilidad: coordinación con servicios sociales y posible suspensión.
• Conflictos familiares: revisar títulos y resoluciones previas.

Costes, indemnizaciones y recuperación de rentas y daños

Además de recuperar la vivienda, el objetivo es resarcir el perjuicio económico. Calcula rentas debidas, suministros impagados, intereses moratorios, y daño emergente por reparaciones y limpieza extraordinaria. Si el retraso en la entrega te impidió alquilar a un tercero, valora reclamar lucro cesante con base en ofertas o contratos frustrados. Para acreditar daños, elabora un informe de estado con fotografías, facturas proforma y, en casos significativos, peritaje.

En la demanda de desahucio por impago o por terminación, suele acumularse la reclamación de rentas y cantidades asimiladas. También puedes solicitar imposición de costas si el inquilino provocó el pleito. Tras el lanzamiento, realiza una liquidación final: rentas hasta la entrega efectiva, suministros, reposición de elementos, y compensa la fianza únicamente con conceptos debidamente justificados. Evita retenerla sin soporte: podría acarrear reclamaciones exitosas en tu contra.

En la práctica, un cierre ordenado exige trazabilidad: presupuestos, facturas, comprobantes de pago, inventarios y lecturas de contadores firmadas. Si hubo desperfectos graves, guarda elementos dañados para inspección y fotografías con fecha. Esta disciplina facilita acuerdos de pago, ejecuciones y oposiciones a impugnaciones poco fundadas. Recuerda que la mejor “indemnización” es acortar tiempos de inmovilización del activo: prepara desde ya la comercialización posterior.

Prevención para propietarios: blindar futuros contratos

Prevenir es más rentable que litigar. Un contrato claro, actualizado y equilibrado reduce drásticamente las negativas a dejar el piso. Incorpora cláusulas de notificación fehaciente, inventario detallado con fotografías, penalización por retraso en la entrega, prohibición expresa de subarriendo y cesión, y obligación de permitir visitas justificadas al final del contrato para preparar la salida. La selección rigurosa de inquilinos —con solvencia acreditada y garantías— disminuye la probabilidad de conflicto.

Las garantías pueden incluir depósito adicional, aval solidario y, en su caso, seguro de impago de rentas. Asegúrate de que las garantías respeten la normativa vigente y de que toda documentación —nóminas, contratos laborales, declaraciones— sea verificable. Implementa un protocolo de comunicaciones: confirmación por escrito de cada hito (preaviso, revisión, entrega) y uso de canales trazables. Establecer desde el inicio una cultura de comunicación formal evita sorpresas al final.

Por último, planifica la entrega: check-list de salida, calendarización con antelación suficiente, y compromiso de devolver la fianza en un plazo cierto si todo está correcto. Un propietario que actúa con transparencia y rapidez legitima sus exigencias. Y si, pese a todo, surge el conflicto, contar con un expediente impecable acelera la recuperación de la vivienda y mejora tus opciones de resarcimiento.

• Cláusulas claras y actualizadas.
• Garantías proporcionadas y verificables.
• Protocolos de comunicación y entrega.
• Inventario fotográfico y lecturas de contadores.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no entrega las llaves? No. Cambiar cerraduras o cortar suministros es autotutela prohibida y puede generar responsabilidad. La vía correcta es el desahucio y el lanzamiento judicial en su caso.

¿Sirve un email como notificación de fin de contrato? Es útil como indicio, pero lo más seguro es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Si el contrato prevé un medio concreto, respétalo para evitar nulidades.

¿Puedo condonar parte de la deuda a cambio de una salida rápida? Sí, mediante acuerdo escrito con fecha de entrega cierta, inventario y penalización por incumplimiento. Evita pagos por adelantado sin contrapartida inmediata y documentada.

¿Cuánto tarda un desahucio? Los plazos varían según carga del juzgado, notificaciones y oposición. Prepara un expediente completo para acelerar la tramitación y reducir incidencias.

¿Qué pasa con la fianza? Se compensa con rentas y daños acreditados. Realiza una liquidación final con facturas y lecturas de contadores. Retenerla sin fundamento puede acarrear reclamaciones.