Cómo exigir la devolución de la vivienda arrendada

Cuando un propietario habla de devolución de la vivienda arrendada, jurídicamente suele referirse a recuperar la posesión del inmueble y obtener la entrega de llaves al finalizar el arriendo o cuando concurre una causa de resolución del contrato.

En términos prácticos, el arrendador puede empezar por revisar si el contrato ha terminado realmente o si existe un incumplimiento resolutorio, reunir la documentación y realizar un requerimiento fehaciente de entrega. Si no hay devolución voluntaria, habrá que valorar la vía judicial adecuada según la causa invocada, las pruebas disponibles y la situación posesoria.

La clave está en no precipitarse: en arrendamientos de vivienda habitual pueden operar reglas de duración mínima y prórrogas de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos que conviene analizar antes de reclamar la entrega.

Qué significa exigir la devolución de la vivienda arrendada

Exigir la devolución de la vivienda arrendada no consiste solo en pedir que el inquilino “se vaya”. Desde un punto de vista jurídico, lo relevante es la restitución de la posesión, es decir, que el arrendatario deje de ocupar el inmueble y lo entregue de forma efectiva, normalmente con las llaves, la disponibilidad material de la vivienda y la posibilidad real de volver a usarla o arrendarla.

Esa reclamación puede producirse en dos escenarios principales:

• Porque el contrato ha finalizado válidamente y no procede ya la continuidad del arrendamiento.
• Porque existe un incumplimiento que puede justificar la resolución, como falta de pago u otras causas del artículo 27 LAU, siempre que la documentación y las circunstancias lo sostengan.

No conviene confundir esta cuestión con la mera liquidación económica del contrato. La entrega del inmueble, la revisión de su estado, la posible retención justificada de parte de la fianza y la reclamación de rentas o daños son cuestiones relacionadas, pero no idénticas.

Además, aunque el artículo 1255 del Código Civil reconoce un margen de autonomía de la voluntad, ese margen opera dentro de los límites legales. Por eso, antes de invocar una cláusula contractual sobre entrega o resolución, conviene comprobar si encaja con el régimen imperativo o semimperativo de la LAU aplicable al caso.

Cuándo puede el arrendador reclamar la entrega de la vivienda

La respuesta depende de por qué termina o puede resolverse el contrato. En vivienda habitual, no basta con que el plazo inicial pactado haya vencido si aún operan las prórrogas legales o contractuales aplicables.

Finalización del plazo y prórrogas legales

En los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, el artículo 9 regula la duración mínima y las prórrogas obligatorias para el arrendatario cuando procedan. Por eso, para reclamar la entrega por expiración del término, habrá que verificar la fecha del contrato, su régimen transitorio si afecta, la duración pactada y si se han cumplido o no los periodos mínimos de permanencia legal.

También conviene revisar el artículo 10 LAU, relativo a la prórroga que puede operar al finalizar el periodo inicial o sus prórrogas obligatorias, según la redacción aplicable al contrato. En la práctica, muchos conflictos nacen porque el arrendador considera extinguido el arriendo y, sin embargo, podría seguir desplegando efectos una prórroga legal o tácita.

Incumplimientos que pueden justificar la resolución

El artículo 27 LAU contempla causas de resolución del contrato. Entre ellas, en función del caso, pueden tener especial relevancia:

• La falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas cuyo abono corresponda al arrendatario.
• El subarriendo o cesión inconsentidos, si resultan contrarios al régimen aplicable.
• La realización de daños causados dolosamente o de obras no consentidas cuando legalmente sean relevantes.
• El desarrollo de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, si llegan a acreditarse.

No todos los incumplimientos tienen la misma entidad ni se prueban igual. En algunos supuestos bastará con una documentación clara; en otros, habrá que valorar si existen pruebas suficientes y si el incumplimiento permite sostener razonablemente una resolución contractual.

Otros supuestos que conviene analizar con cautela

Hay situaciones en las que el arrendador cree estar ante una mera “ocupación indebida”, pero en realidad existe una relación arrendaticia previa, comunicaciones ambiguas o pagos posteriores que pueden complicar la estrategia. En esos casos, la causa concreta de la reclamación y el momento en que se produce son decisivos para elegir bien el siguiente paso.

Qué documentación conviene revisar antes de reclamar

Antes de enviar un requerimiento o plantear una reclamación judicial, interesa ordenar la prueba. Una parte importante de los errores del arrendador surge por reclamar demasiado pronto, por una causa mal definida o sin documentación suficiente.

Como mínimo, conviene revisar:

• Contrato de arrendamiento, anexos y prórrogas firmadas.
• Fecha de inicio y duración pactada.
• Comunicaciones previas entre las partes: correos, mensajes, cartas o burofax.
• Justificantes de pago o impago de rentas y suministros, si los asume el arrendatario.
• Inventario y estado inicial de la vivienda y del mobiliario, si lo hubo.
• Recibos de fianza y, en su caso, garantía adicional.
• Pruebas del incumplimiento: fotografías, actas, presupuestos, facturas, avisos vecinales o informes técnicos, según el caso.

También es útil identificar si el arrendamiento es efectivamente de vivienda habitual o si se trata de un uso distinto, porque el régimen legal no es idéntico. Esta calificación puede afectar tanto a la duración como al alcance de algunas cláusulas contractuales.

Si la reclamación se apoya en la expiración del plazo, conviene comprobar si hubo preavisos, cómo se hicieron y si respetaron el régimen aplicable a la fecha del contrato. Si se basa en impago o en daños, interesa documentar qué se debe, desde cuándo y con qué soporte probatorio.

Cómo hacer un requerimiento formal y qué debe incluir

En la fase extrajudicial, lo habitual es remitir un requerimiento formal al arrendatario. Aunque su contenido dependerá de la causa de reclamación, suele ser recomendable que sea claro, fehaciente y coherente con la documentación existente.

Un burofax con certificación de texto y acuse de recibo puede ser una opción útil para acreditar el envío y el contenido, sin perjuicio de que haya otros medios de comunicación que también puedan valorarse según el caso.

Ese requerimiento puede incluir:

• La identificación de las partes y de la vivienda arrendada.
• La causa concreta por la que se reclama la entrega: expiración del plazo, incumplimiento de pago u otra causa que convenga precisar.
• La referencia al contrato y, si procede, a los preceptos legales aplicables, sin recargar innecesariamente el texto.
• Un plazo razonable para la entrega de la posesión y de las llaves.
• La propuesta de día y forma de devolución, con visita al inmueble y firma de acta si es posible.
• La advertencia, formulada con prudencia, de que si no se atiende el requerimiento podrá valorarse el ejercicio de acciones legales.

Conviene evitar requerimientos agresivos, contradictorios o técnicamente imprecisos. Por ejemplo, no suele ser buena idea mezclar en la misma comunicación afirmaciones rotundas sobre la extinción del contrato con ofrecimientos ambiguos de continuidad, porque eso puede debilitar la posición del arrendador.

Además, es preferible no adoptar vías de hecho, como cambiar cerraduras o impedir el acceso sin cobertura jurídica suficiente. Ese tipo de actuaciones puede generar riesgos importantes para el arrendador.

Qué opciones hay si no se produce la entrega voluntaria

Si el arrendatario no entrega la vivienda tras el requerimiento, el siguiente paso puede ser la vía judicial, pero el cauce adecuado dependerá de la causa de resolución, del estado de la relación contractual y de la documentación disponible.

En muchos supuestos se valora una demanda orientada a recuperar la posesión, frecuentemente vinculada a un desahucio por expiración de plazo o por falta de pago. Sin embargo, no conviene presentar esa opción como una respuesta única para todos los casos, porque la estrategia procesal puede variar si existen controversias sobre la vigencia del contrato, pagos discutidos, defectos en las comunicaciones o situaciones posesoria complejas.

La Ley de Enjuiciamiento Civil ofrece el marco procesal para estas acciones, pero antes de demandar interesa valorar, entre otros aspectos:

• Si la causa está bien definida y es defendible con la prueba existente.
• Si conviene reclamar solo la entrega de la posesión o también cantidades adeudadas.
• Si hubo requerimientos previos útiles y correctamente formulados.
• Si existen documentos firmados, inventarios, fotografías, recibos o testigos que refuercen la pretensión.

Cuando el arrendador sospecha que el arrendatario ha abandonado la vivienda pero no ha formalizado la entrega, conviene extremar la prudencia. La mera ausencia aparente no equivale por sí sola a una restitución jurídicamente indiscutible. Habrá que valorar cómo acreditar el abandono y cómo actuar sin generar un conflicto adicional, especialmente si aparecen indicios de ocupación ilegal de vivienda.

En este punto suele ser especialmente aconsejable revisar el caso con asesoramiento jurídico, porque una mala elección del momento o de la acción puede alargar la recuperación del inmueble.

Entrega de llaves, acta de devolución y revisión del estado del inmueble

La devolución efectiva de la vivienda no debería quedar en una mera entrega informal de llaves. Lo más prudente es documentar el momento con una acta de devolución o documento de entrega, firmado por las partes si es posible.

Ese documento puede recoger:

• La fecha y hora de la entrega.
• La identificación de las llaves y mandos entregados.
• La lectura o situación de suministros, si resulta pertinente.
• La referencia al estado general de la vivienda y del mobiliario.
• La existencia de desperfectos observados, pendientes de revisión o presupuestación.
• La indicación de si queda o no saldo pendiente por rentas, suministros o daños.

Si hubo inventario al inicio del arrendamiento, conviene compararlo con el estado final. Esa comparación ayuda a distinguir entre el desgaste por uso ordinario, que en principio no equivale a daño indemnizable por sí mismo, y los daños o desperfectos imputables que exceden del uso normal.

Las fotografías fechadas, vídeos, presupuestos y facturas pueden ser útiles, pero conviene que sean coherentes con el momento de la entrega. Cuanto más cerca esté la documentación del acto de devolución, más valor práctico suele tener.

Si la otra parte no quiere firmar un acta, puede ser útil dejar constancia por otro medio fehaciente de la entrega de llaves, del estado apreciado y de las reservas efectuadas sobre la liquidación final.

Fianza, daños y cantidades pendientes: qué puede reclamarse

El artículo 36 LAU regula la fianza y su devolución al finalizar el arrendamiento, con los matices legales correspondientes. En la práctica, la fianza puede servir para cubrir obligaciones pendientes del arrendatario, pero su retención conviene justificarla bien.

El arrendador puede valorar imputar la fianza, total o parcialmente, a conceptos como:

• Rentas impagadas o cantidades asimiladas debidamente acreditadas.
• Suministros pendientes si contractualmente correspondían al arrendatario y existe prueba del importe.
• Daños y desperfectos no atribuibles al desgaste ordinario.
• Faltas de reposición de mobiliario o enseres inventariados, si procede.

No obstante, conviene evitar una retención genérica o sin soporte. Si se descuentan importes de la fianza, resulta recomendable explicar el concepto, cuantía y base documental. De lo contrario, la discusión posterior puede centrarse no solo en el fondo, sino también en la falta de justificación.

Cuando los daños superan la fianza o existen cantidades pendientes adicionales, el arrendador puede estudiar su reclamación separada o conjunta, según el contexto. Aquí también dependerá de la prueba disponible y de la estrategia procesal más adecuada.

Un punto frecuente de conflicto es atribuir al arrendatario cualquier deterioro detectado tras años de uso. Jurídicamente conviene distinguir entre el paso del tiempo y los daños anormales o imputables. Esa diferencia suele marcar la viabilidad real de una reclamación como en supuestos de precinto policial y ocupación.

Para reclamar la entrega del inmueble con seguridad jurídica, el arrendador suele ganar solidez si sigue un orden: revisar contrato y duración, comprobar si operan prórrogas, identificar la causa de resolución, reunir pruebas, enviar un requerimiento formal y documentar la entrega de llaves si se produce.

Entre los errores más habituales están dar por terminado un contrato sin analizar la LAU aplicable, reclamar sin prueba suficiente, confundir entrega de posesión con liquidación económica y retener la fianza sin justificar los descuentos. También conviene evitar actuaciones de hecho para recuperar la vivienda al margen de un cauce jurídicamente defendible.

Si no hay entrega voluntaria, la recuperación judicial del inmueble puede ser viable, pero habrá que valorar el cauce adecuado según la causa, la documentación y la situación posesoria concreta.

Como siguiente paso razonable, antes de reclamar la devolución de la vivienda arrendada, interesa revisar el contrato, las comunicaciones cursadas y todas las pruebas disponibles para definir una estrategia coherente desde la fase extrajudicial.