Cómo exigir la devolución de la vivienda arrendada

Base legal y conceptos clave para la devolución de la vivienda arrendada

Exigir la devolución de la vivienda arrendada es el derecho del arrendador a recuperar la posesión del inmueble una vez finalizado el contrato o cuando concurre una causa legal de resolución. En la práctica, confluyen tres planos: el contractual (lo pactado por las partes), el legal (normas aplicables de arrendamientos urbanos y código civil) y el probatorio (capacidad de acreditar los hechos). La devolución de la vivienda implica, además de la entrega efectiva de llaves, la restitución del inmueble en el estado pactado salvo desgaste por uso ordinario, la liquidación de rentas y suministros pendientes, y la regularización de la fianza.

Los supuestos más habituales para exigir la restitución son: vencimiento del plazo sin prórroga, desistimiento con preaviso, resolución por impago de rentas o suministros, subarriendo no consentido, obras inconsentidas, actividades ilícitas o molestas, o pérdida de la necesidad de vivienda por las causas convenidas. Cada supuesto condiciona el cauce: en casos pacíficos, bastará un requerimiento formal de devolución; en los conflictivos, será necesario acudir a procedimientos de desahucio o recuperación posesoria.

Es esencial distinguir entrega material y entrega jurídica. La entrega material ocurre cuando el arrendatario restituye físicamente el inmueble y devuelve las llaves; la jurídica exige, además, la aceptación por el arrendador o su representante mediante un acta de devolución. Sin acta, pueden surgir controversias sobre daños, lecturas de contadores o fecha real de restitución.

• Contrato y anexos como marco de obligaciones.
• Normativa de arrendamientos urbanos como base supletoria.
• Medios fehacientes de comunicación y prueba.

Requisitos previos del arrendador antes de exigir la devolución

Antes de exigir la devolución de la vivienda arrendada, el arrendador debe verificar que se ha producido la causa habilitante. Si es fin de contrato, hay que comprobar fecha de vencimiento, prórrogas tácitas o legales y preavisos pactados. Si es resolución por incumplimiento, se recomienda acreditar el impago (recibos, extractos), el uso inconsentido o las actividades prohibidas (denuncias, testimonios, requerimientos previos). Asimismo, conviene revisar cláusulas de penalización, pactos de renuncia y condiciones de entrega para evitar peticiones contradictorias.

El segundo requisito es la regularización económica. Aunque existan deudas, el arrendador debe separar la restitución de la posesión de la liquidación de cantidades. La posesión es prioritaria: recuperar el inmueble cuanto antes reduce el daño. La reclamación de rentas o daños puede articularse en paralelo o con posterioridad, pero no debe retrasar innecesariamente la recuperación.

El tercer paso es preparar el preaviso o requerimiento. Si el contrato exige X días de preaviso para no prorrogar, debe enviarse por un medio fehaciente al domicilio de notificaciones que figure en el contrato. Si vamos a resolver por impago, es recomendable un burofax de pago y/o desalojo, advirtiendo del inicio de acciones legales.

• Confirmar fecha exacta de vencimiento y prórrogas.
• Documentar incumplimientos y comunicaciones previas.
• Separar la entrega de llaves de la liquidación económica.

Pruebas, inventario y documentación imprescindible

La recuperación del inmueble depende en gran medida de la solidez probatoria. Un inventario de estado firmado al inicio y actualizado al final es la pieza central: detalla muebles, electrodomésticos, calidades, pintura, suelos y elementos sensibles. Las fotografías y vídeos con sello de fecha y descripción aportan objetividad; si el conflicto es previsible, puede recurrirse a acta notarial de presencia o peritaje independiente.

Además, es clave recopilar pruebas económicas: recibos de renta y suministros, facturas de reparaciones imputables al arrendatario, presupuestos comparativos y lecturas de contadores al inicio y al final. Guarde todas las comunicaciones (emails, burofax, mensajería con acuse de recibo) que demuestren preavisos, ofrecimientos de entrega, negativos del inquilino o pactos alcanzados. La cronología ordenada ayuda a convencer y a acelerar decisiones judiciales.

Cuando el arrendatario dificulta el acceso para la inspección de salida, solicite una visita con antelación razonable y por escrito. Si persiste la negativa, deje constancia fehaciente y, llegado el caso, pida en el procedimiento que el reconocimiento judicial o pericial certifique el estado. El objetivo es evitar discusiones estériles el día de la entrega de llaves y poder liquidar la fianza con fundamento.

• Crear carpeta digital con orden cronológico.
• Nombrar archivos con fecha y asunto para localizarlos rápido.
• Respaldar en nube y dispositivo físico.

Requerimiento por burofax: contenidos, plazos y efectos

El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es la herramienta más segura para exigir la devolución de la vivienda arrendada y dejar constancia de plazos. Debe incluir: identificación de partes y contrato, causa de terminación o resolución, fecha límite para desalojar y devolver llaves, lugar de entrega, propuesta de inspección conjunta, lectura de contadores y advertencia de acciones legales si no se cumple. Cuando hay impagos, añada un requerimiento de pago con detalle de cantidades y un número de cuenta para regularizar.

En contratos con prórroga, respete los preavisos pactados; si no se fijan, utilice un plazo razonable alineado a la normativa y a la buena fe. En resoluciones por incumplimiento grave (impago, actividades prohibidas), el burofax sirve para dar una última oportunidad de corrección o para fijar definitivamente la voluntad de resolver y recuperar la posesión.

La eficacia del burofax depende de la dirección de notificaciones del contrato. Si el envío es rehusado o no retirado, conserve el justificante: hará prueba de la puesta a disposición. También puede enviarse al correo electrónico pactado con mecanismos de certificación digital, pero el estándar sigue siendo el burofax postal certificado.

• Certifique texto y acuse; evite simples cartas ordinarias.
• Sea concreto en fechas, horas y lugar de entrega.
• Guarde justificantes y copias digitales accesibles.

Acciones judiciales y procedimientos para recuperar el inmueble

Si el requerimiento fracasa, el arrendador dispone de vías judiciales para recuperar la posesión. En los supuestos clásicos de impago o finalización de contrato con negativa a desalojar, procede la demanda de desahucio, que puede acumular la reclamación de rentas. Este procedimiento es ágil: el decreto de admisión suele señalar fecha de lanzamiento condicionada al comportamiento del demandado. En ocupaciones sin título (contrato extinguido, cesiones ilegítimas), cabe la recuperación posesoria por tutela sumaria frente a quien detenta sin derecho.

La demanda debe acompañarse de contrato, burofax, certificados de impago, inventario y cualquier prueba del estado del inmueble. Es recomendable solicitar medidas para fijar la fecha de lanzamiento y requerir la entrega de llaves, además de la condena en costas. Cuando hay daños relevantes, puede reservarse su reclamación a una fase posterior si es necesario peritar.

En algunos casos, la mediación o un acuerdo judicial homologado permite agilizar la salida y reducir costes, pactando plazos breves, condonación parcial de deuda a cambio de entrega inmediata, o la renuncia a acciones cruzadas. El criterio rector es minimizar el tiempo sin renta y recuperar el control del inmueble con seguridad jurídica.

• Elegir el cauce procesal adecuado según el título y el incumplimiento.
• Preparar prueba documental y pericial desde el inicio.
• Valorar acuerdos que aceleren la devolución con garantías.

Plazos, caducidad y prescripción en la restitución de la posesión

La gestión de plazos es decisiva. En la práctica, el arrendador debe calendarizar: fecha de vencimiento del contrato, límite de preaviso, día propuesto para la entrega de llaves, y, si no hay respuesta, margen para interponer la demanda. Aunque los plazos concretos dependen del marco legal aplicable, la regla de oro es no dejar transcurrir tiempo que pueda interpretarse como aceptación tácita de una prórroga o tolerancia de la permanencia.

En reclamaciones accesorias (rentas impagadas, suministros, daños) rigen plazos de prescripción que aconsejan interrumpir mediante requerimiento fehaciente. En la restitución posesoria, el foco está en la celeridad: cuanto antes se presente la demanda de desahucio tras el incumplimiento o el vencimiento, más probabilidad de obtener una fecha de lanzamiento próxima. Además, la prueba se degrada con el tiempo y se complican las lecturas de contadores y la identificación de responsables de daños.

Registre por escrito cualquier concesión de plazo adicional al arrendatario. Si se acuerda una salida gradual, delimite por escrito día y hora de entrega parcial o total, llaves que se devuelven, condiciones de uso hasta el desalojo y consecuencias del incumplimiento. Esto evita alegaciones de permisos implícitos y consolida la posición del arrendador frente a terceros.

• Interrumpir prescripción de deudas con burofax.
• Evitar tolerancias que generen expectativas de prórroga.
• Actuar con rapidez para preservar pruebas y derechos.

Entrega de llaves y acta de devolución con garantías

La entrega de llaves marca el hito de la restitución efectiva. Para blindar la operación, organice una cita en el inmueble con antelación, llevando el acta de devolución pre-redactada. El acta debe recoger: fecha y hora, identificación de partes, relación de llaves entregadas, lectura de contadores, estado visible de paredes, suelos y equipamientos, referencia al inventario inicial, anotación de daños aparentes y, en su caso, reservas para una revisión técnica posterior.

Incluya un apartado sobre suministros y servicios: indique si se han aportado últimas facturas, si existen domiciliaciones activas y si se facilita la regularización. Añada un espacio para observaciones del arrendatario. Si alguna parte rehúsa firmar, haga constar la negativa y anexe reportaje fotográfico. Cuando haya discrepancias relevantes, valore la presencia de un tercero (administrador de fincas, notario o perito) para mayor fuerza probatoria.

Una práctica recomendable es realizar un recorrido grabado de la vivienda el mismo día, enfocando números de serie de electrodomésticos, contadores y daños. Si detecta incidencias que no se podían valorar en ese momento (por ejemplo, vicios ocultos tras mover muebles), deje constancia en el acta de una revisión diferida dentro de un plazo breve, comunicando resultados por burofax o correo certificado.

• Acta clara y firmada en el acto.
• Lecturas de contadores con foto.
• Reserva de revisión técnica si procede.

Fianza, daños y liquidación final: cómo evitar conflictos

Tras la devolución de la vivienda arrendada, llega la liquidación: la fianza garantiza rentas impagadas, suministros y daños imputables al arrendatario. Para evitar controversias, desglosar por escrito las partidas compensadas (rentas pendientes, recibos de luz/agua/gas, limpieza extraordinaria, reparaciones por mal uso) con facturas o presupuestos. Diferencie siempre el desgaste por uso normal (no imputable) de los desperfectos por negligencia.

Lo más eficiente es entregar una propuesta de liquidación en un plazo breve desde el acta, ofreciendo devolución parcial de fianza si hay partidas en discusión, o la devolución total cuando no existan incidencias. Si el arrendatario discrepa, intente una mediación rápida; de persistir el conflicto, la vía judicial permitirá resolver y, en su caso, reclamar daños y perjuicios adicionales.

Una técnica útil consiste en apoyarse en criterios objetivos: fotografías comparativas inicio/fin, facturas de materiales y mano de obra, y presupuestos de al menos dos proveedores. Si la vivienda requiere obras urgentes para ser re-alquilada, documente la necesidad y el coste, y notifique con transparencia para evitar acusaciones de enriquecimiento injusto.

• Separar desgaste normal de daños imputables.
• Apoyar cargos con facturas y fotos.
• Ofrecer devolución parcial mientras se resuelve lo discutido.

Errores comunes y buenas prácticas del arrendador

Recuperar la posesión sin tropiezos exige evitar errores frecuentes. Uno de los más graves es la autotutela: cambiar cerraduras o acceder sin consentimiento antes de la devolución formal o sin autorización judicial. Además de nulo, puede generar responsabilidad. Otro fallo habitual es no respetar preavisos o no acreditar adecuadamente las comunicaciones, lo que debilita la posición del arrendador si el caso llega a juicio.

También es común descuidar la prueba del estado. Confiar en una inspección superficial o improvisar el día de la entrega reduce la capacidad de imputar daños. La ausencia de inventario y fotos comparativas deja la discusión en un terreno subjetivo. Finalmente, retrasar la acción procesal por buscar acuerdos indefinidos transmite tolerancia y alarga la ocupación.

En positivo, adopte un enfoque preventivo: contratos claros con anexos de inventario, selección rigurosa de arrendatarios, garantías adicionales cuando proceda, y canales de comunicación pactados. Durante la vigencia, documente incidencias y mantenimientos; al cierre, planifique con anticipación el burofax, la inspección y el acta. Si surge conflicto, avance por fases con tiempos definidos y conserve la iniciativa.

• No cambiar cerraduras sin título ni autorización.
• Usar medios fehacientes siempre.
• Planificar inspección y acta con antelación.

Preguntas frecuentes