Qué hacer si el inquilino hace obras sin licencia

Señales y riesgos de obras sin licencia

Detectar a tiempo que un inquilino está realizando obras sin licencia es crucial para reducir riesgos y actuar con eficacia. Algunas señales tempranas son ruidos persistentes de obra fuera de horarios habituales, entrada y salida de materiales, contenedores de escombros sin identificar o consultas vecinales sobre molestias. También puede levantar sospechas la instalación de elementos visibles desde el exterior (cerramientos, toldos, aparatos de aire en fachada) sin comunicación previa al arrendador. Ante cualquier indicio, mantén la calma y adopta un enfoque sistemático que priorice la verificación antes de la confrontación directa.

Los riesgos derivados de las obras no autorizadas se agrupan en cuatro planos. En el plano técnico, alteraciones estructurales o de instalaciones pueden comprometer la seguridad, generar humedades, ruidos o problemas eléctricos. En el plano jurídico, el propietario puede enfrentarse a responsabilidades frente a la comunidad, a la Administración o a terceros si la intervención vulnera normativa urbanística, de seguridad o de habitabilidad. En el plano económico, los costes de restitución y reparación suelen ser elevados, a los que se suman posibles indemnizaciones por daños y perjuicios y la pérdida de valor del inmueble. Por último, en el plano relacional, se deteriora la confianza con el arrendatario y con los vecinos, incrementando la posibilidad de conflictos y reclamaciones.

Actuar sin precipitación evita cometer errores probatorios o procesales. Lo recomendable es confirmar el alcance de las obras, su licencia (si la hubiera) y si existe autorización contractual. En muchos casos, el inquilino piensa erróneamente que “mejorar” el piso (por ejemplo, abrir la cocina al salón o cambiar instalaciones) le habilita para actuar; sin embargo, cualquier alteración sustancial requiere autorización expresa del arrendador y, a menudo, licencia municipal o, como mínimo, comunicación de obra. Recuerda que, aunque el inquilino costee la reforma, eso no le exime de cumplir la ley ni el contrato.

Revisar el contrato y la legalidad aplicable

Antes de cualquier actuación, revisa detenidamente el contrato de arrendamiento. La mayoría de contratos prohíben de forma expresa realizar obras sin consentimiento escrito del propietario y asignan al inquilino la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste por uso. Es habitual encontrar cláusulas que exigen autorización previa para taladrar, derribar tabiques, modificar instalaciones de fontanería, electricidad o gas, realizar cambios en suelos, carpinterías, cerramientos o pintar en colores no neutros. Si tu contrato lo prevé, la resolución del contrato por incumplimiento grave puede ser una opción, especialmente cuando las obras alteran la configuración del inmueble o afectan a la seguridad.

Además del contrato, se aplica la normativa arrendaticia y, en su caso, el régimen de propiedad horizontal (cuando hay comunidad). Las comunidades suelen exigir autorización para intervenir en elementos comunes (patios, fachadas, terrazas, bajantes). A nivel municipal, muchas actuaciones requieren licencia o, al menos, comunicación previa; abrir huecos, tirar tabiques, cambiar ventanas o desplazar cocinas y baños raramente son “pequeñas reparaciones”. Aun cuando la obra parezca menor, el inquilino no decide unilateralmente. Si el contrato exige autorización del arrendador, cualquier intervención sin ella es incumplimiento, y si además carece de licencia, se añade la dimensión urbanística y las eventuales sanciones.

Revisar la legalidad aporta un mapa de rutas: qué puede ordenarse (paralización, restitución), qué puede reclamarse (daños, perjuicios, rentas), y qué vías existen (requerimiento, mediación, demanda, desahucio por obras inconsentidas). Documenta tus hallazgos: guarda el contrato, anexos, correos, mensajería y cualquier comunicación previa. Esto facilitará articular un requerimiento fehaciente sólido y, si fuera necesario, fundamentar la demanda. Si hay dudas técnicas, un informe de arquitecto o aparejador delimita el alcance de la obra y sus riesgos, especialmente si pudiera haber afecciones estructurales.

Recopilar pruebas de forma válida

La prueba es la columna vertebral de cualquier reclamación por obras sin licencia. Debe lograrse sin vulnerar derechos fundamentales ni la intimidad del arrendatario. Evita acceder al interior sin consentimiento o fuera de lo pactado en el contrato (por ejemplo, visitas de mantenimiento pactadas con preaviso). Comienza por documentación objetiva: fotografías y vídeos de elementos visibles (fachada, patios, maquinaria exterior), registros de ruidos, comunicaciones escritas en las que el propio inquilino admita la obra o solicite disculpas por molestias, avisos de la comunidad y presupuestos o facturas que el inquilino haya compartido.

Para robustecer el expediente probatorio, considera el uso de un fedatario (acta notarial de presencia en zonas comunes, cuando sea viable) o un técnico que emita un informe pericial describiendo alteraciones, riesgos y coste de reposición. Si la comunidad ha recibido quejas, solicita copia de actas o comunicaciones del administrador. La prueba fotográfica de elementos comunes, la constatación de escombros, andamios o maquinaria, y los testimonios de vecinos (siempre por escrito y con datos identificativos) aportan seriedad. Guarda capturas de pantalla de mensajes y correos; numera y fecha cada documento para facilitar su trazabilidad.

Es esencial demostrar tres aspectos: (i) la existencia de obras, (ii) la falta de autorización (contractual y/o administrativa) y (iii) los daños o riesgos generados. Si es posible, cuantifica los costes de restitución con varios presupuestos. En caso de afectación a servicios o a la habitabilidad (por ejemplo, cortes de agua por modificaciones de fontanería), documenta la incidencia con partes técnicos. Un expediente claro acorta plazos, reduce la conflictividad y aumenta las posibilidades de obtener una rápida paralización de las obras y la reparación integral.

Requerimiento fehaciente al inquilino

El requerimiento fehaciente es el paso estratégico que, en muchos casos, frena la obra y abre la puerta a una solución pactada o, si no hay acuerdo, sustenta la acción judicial. El objetivo es comunicar de forma clara y verificable: (i) que se han detectado obras no autorizadas, (ii) que carecen de licencia o de autorización del arrendador, (iii) que deben paralizarse de inmediato y (iv) que el inquilino debe restituir el inmueble al estado anterior, asumiendo costes y plazos. Este requerimiento se envía preferiblemente por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o por medio equivalente que asegure acreditación fehaciente.

El tono debe ser firme y profesional, evitando juicios de valor innecesarios. Señala las cláusulas contractuales aplicables, los indicios o pruebas recabadas y el marco normativo municipal o comunitario que podría estar vulnerándose. Fija un plazo razonable para la paralización y la propuesta de plan de restitución. Advierte, si procede, que el incumplimiento habilitará la resolución del contrato y la reclamación de indemnización por daños, además de la comunicación a la Administración en caso de infracción urbanística. Incluir un canal para respuesta (correo, teléfono del administrador) favorece salidas amistosas.

Tras el requerimiento, registra toda interacción: respuestas, compromisos, incumplimientos. Si el inquilino plantea regularizar la obra solicitando licencia y pidiendo autorización, valora con tu técnico si es viable y segura; en caso contrario, mantén la exigencia de restitución. Cuando hay riesgo inminente (afecciones estructurales, fugas, riesgo eléctrico), consulta de urgencia con técnico y valora acciones inmediatas amparadas por seguridad y normativa aplicable.

Opciones legales: resolución y desahucio

Cuando el inquilino realiza obras sin licencia o sin autorización del arrendador, nos encontramos ante un incumplimiento contractual que puede justificar la resolución del contrato. La opción judicial típica es la acción de desahucio por realización de obras inconsentidas y, en paralelo, la reclamación de daños y perjuicios. La viabilidad depende de la gravedad de la obra, su impacto en el inmueble y el riesgo generado. Modificar tabiques, instalaciones o fachada suele considerarse grave; pintar o colocar estanterías quizá no lo sea, salvo que se incumpla una cláusula estricta.

Antes de litigar, valora si es posible una solución pactada: paralización inmediata, restitución a costa del inquilino, calendario de obras de reparación y asunción de posibles sanciones. Si no hay acuerdo, el proceso judicial solicita que el juzgado declare el incumplimiento, resuelva el contrato y ordene el lanzamiento. En muchos casos, la solicitud de medidas cautelares (paralización, acceso técnico) permite evitar daños mayores. Es importante acompañar la demanda con el expediente probatorio: contrato, requerimientos, informes, fotografías, comunicaciones de la comunidad y presupuestos de restitución.

Recuerda la posibilidad de acumular acciones: además del desahucio, la reclamación de rentas impagadas si las hubiera, o la compensación por el tiempo en que la vivienda quedó inutilizada. La coordinación con la comunidad resulta útil cuando se vulneran normas internas o se afectan elementos comunes: sus actas y comunicaciones refuerzan la gravedad del incumplimiento. Finalmente, si el inquilino abandona la vivienda tras el requerimiento, documenta el estado de entrega y los daños para facilitar la imputación de costes y la eventual retención parcial o total de la fianza conforme a la ley.

Restitución del inmueble y reparación de daños

El objetivo práctico tras detectar obras sin autorización es recuperar el inmueble en condiciones de seguridad, habitabilidad y estética equivalentes a las de origen. La restitución suele incluir derribo de tabiques añadidos, retirada de cerramientos, recolocación de instalaciones al trazado original, reparación de suelos y techos, y repintado. Para evitar controversias, es recomendable un informe técnico de “estado anterior” basado en fotografías y/o en el inventario inicial de entrega de la vivienda. Cuando no existe inventario, se puede recurrir a testigos, facturas de reformas previas del propietario o al registro fotográfico de inmobiliaria si la vivienda se comercializó públicamente.

La indemnización por daños comprende el coste de la restitución y los perjuicios asociados: pérdida de rentas si la vivienda queda inutilizada, gastos de gestión, honorarios técnicos y jurídicos razonables, y, en su caso, sanciones administrativas que deban afrontarse por la actuación inconsentida. Es clave no ejecutar por cuenta propia demoliciones o arreglos sin dejar rastro documental: solicita al menos dos o tres presupuestos, elige con criterios objetivos y guarda facturas y justificantes de pago. Si el inquilino se ofrece a reparar, pide un plan detallado, con técnico responsable, materiales, plazos y garantías. El control de calidad al finalizar es imprescindible para dar por cerrada la incidencia.

En cuanto a la fianza, su función es responder de daños y obligaciones; es legítimo imputar a la fianza los costes de reparación acreditados, dejando constancia del cálculo y ofreciendo liquidación detallada. Si los daños superan la fianza, procede reclamación adicional. Documentar con fotos del “antes y después”, informes y facturas permite resolver la disputa con mayor solvencia, ya sea de forma amistosa o judicial.

Responsabilidad administrativa y urbanística

Además del plano contractual, las obras sin licencia pueden constituir una infracción urbanística. Los ayuntamientos exigen licencias o comunicaciones previas para muchas intervenciones: demoliciones interiores, cambios de distribución, instalaciones, sustitución de carpinterías o cerramientos, y actuaciones que alteren elementos comunes o la estética del edificio. Cuando se actúa sin el permiso exigible, la Administración puede ordenar la paralización, requerir la legalización si la obra es compatible con la normativa, o imponer la restitución al estado anterior, junto con sanciones económicas.

Como propietario, te interesa acreditar que no autorizaste la obra y que quien actuó fue el arrendatario, aportando el contrato y los requerimientos cursados. Aun así, la propiedad puede verse involucrada si se trata de elementos comunes o si la actuación afecta a la seguridad. En tal caso, colabora con la Administración, facilita el acceso de técnicos municipales y presenta tu expediente probatorio. Si la obra fuera legalizable y te interesa mantenerla (algo poco habitual cuando no fue consentida), valora costes, responsabilidades y la voluntad del inquilino de asumir todo el proceso y las tasas. Lo más frecuente es exigir la restitución.

La coordinación con la comunidad de propietarios es igualmente importante. Muchas comunidades tienen normas sobre ruidos, horarios y estética. La obra inconsentida puede conllevar apercibimientos, sanciones internas o acciones judiciales de la comunidad. Compartir información con el administrador y pedirle que documente los hechos (informes, fotos, actas) fortalece tu posición y puede acelerar la paralización. Mantener una comunicación transparente con vecinos reduce tensiones y evita que la situación escale innecesariamente.

Cómo prevenir: cláusulas y controles

La mejor respuesta a las obras inconsentidas es la prevención. Diseña un contrato claro que prohíba expresamente cualquier obra sin autorización escrita del arrendador, diferenciando entre pequeñas reparaciones, mejoras y reformas. Incluye una cláusula de autorización que exija: solicitud detallada por escrito, memoria descriptiva, croquis o proyecto, identificación de quién ejecutará la obra, plazos, seguros de responsabilidad civil, licencias o comunicaciones municipales y compromiso de restitución al término del contrato si el arrendador así lo exige. Señala consecuencias por incumplimiento: resolución del contrato, penalizaciones, imputación de costes de restauración e imposibilidad de compensar unilateralmente con rentas.

Establece mecanismos de control razonables: visitas periódicas con preaviso pactadas en el contrato, revisión anual del estado del inmueble y comunicación obligatoria de incidencias técnicas. En arrendamientos de larga duración, valora un protocolo de mantenimiento con registros de intervenciones. La transparencia reduce la tentación del inquilino de “hacer sin pedir”. Si el inmueble tiene peculiaridades (protección patrimonial, instalaciones comunes delicadas, fachada catalogada), inclúyelo expresamente y eleva los requisitos de autorización.

La información inicial al arrendatario también previene conflictos: entrega un documento de “normas de la vivienda y comunidad”, con reglas de ruidos, residuos, uso de patios, tendederos y elementos comunes. Añade teléfonos de emergencia y del administrador de fincas. Una vía de comunicación abierta para plantear mejoras (por ejemplo, pintar, cambiar una encimera) permite evaluar y, si interesa, autorizar formalmente bajo tus condiciones. En definitiva, contrato robusto + control periódico + comunicación es la fórmula más eficaz para evitar las obras sin licencia.

Modelo orientativo de burofax

A continuación se ofrece un texto orientativo que puedes adaptar. Úsalo como guía para tu burofax o carta fehaciente. Recuerda personalizar datos, fechas, referencias contractuales y descripciones de la obra detectada. Mantén un tono profesional, preciso y respetuoso; el objetivo es lograr la paralización y la restitución con la menor conflictividad posible.

Este modelo no sustituye al asesoramiento profesional. Si la obra parece afectar a estructura o instalaciones críticas, combina el requerimiento con una consulta técnica urgente y valora medidas cautelares para evitar daños mayores.

Preguntas frecuentes

¿Puedo entrar en la vivienda para comprobar las obras?
No sin consentimiento del inquilino o fuera de lo previsto en el contrato (por ejemplo, visitas con preaviso para mantenimiento). Accesos no autorizados pueden invalidar pruebas y generar responsabilidades. Prioriza evidencias externas, comunicaciones, intervención de la comunidad y, si procede, acta notarial en zonas comunes.

¿Siempre puedo resolver el contrato por obras sin licencia?
Depende de la gravedad y de lo pactado. Reformas estructurales, alteraciones de instalaciones o afectación a elementos comunes suelen justificar la resolución. Actuaciones menores podrían corregirse con restitución y advertencia. Un buen contrato, con cláusulas claras, facilita la resolución.

¿Qué pasa con la fianza?
Puede aplicarse a reparar daños acreditados y a restituir el inmueble. Es imprescindible aportar prueba: fotos, informes, facturas y liquidación detallada. Si el coste excede la fianza, se reclama la diferencia.

¿Debo avisar al Ayuntamiento?
Si la obra requiere licencia o comunicación y carece de ella, puede existir infracción urbanística. Comunicar la situación o colaborar en una inspección ayuda a deslindar responsabilidades y a paralizar la actuación.

¿Y si el inquilino propone legalizar la obra?
Valora con un técnico la viabilidad, seguridad y costes. Aunque sea legalizable, si no te interesa mantenerla, puedes exigir la restitución conforme al contrato.