Qué hacer si el inquilino modifica la vivienda sin permiso

Cuando un propietario se pregunta qué hacer si el inquilino modifica la vivienda sin permiso, conviene empezar por una precisión jurídica importante: no existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos una categoría autónoma llamada “obras sin permiso” con ese nombre, sino supuestos de obras, alteraciones o modificaciones realizadas por el arrendatario en una vivienda arrendada, cuyo encaje debe analizarse conforme a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y al propio contrato.

En términos prácticos, el arrendador puede documentar la modificación, revisar el contrato, requerir al inquilino para que cese o reponga la vivienda y valorar si procede reclamar. No toda obra permite resolver el contrato automáticamente: dependerá de lo pactado, de la entidad de la alteración, de la prueba disponible y de si se inicia una reclamación judicial.

1. Qué hacer si el inquilino modifica la vivienda sin permiso

Si detecta modificaciones en la vivienda arrendada sin autorización, lo prudente es actuar con orden. Lo primero suele ser verificar qué se ha hecho exactamente: no es lo mismo pintar una pared que tirar un tabique, cambiar instalaciones o alterar elementos fijos de cocina, baño o carpintería.

• Revise el contrato y compruebe si exige autorización previa y por escrito para realizar obras o alteraciones.
• Reúna pruebas: fotografías fechadas, mensajes, correos, presupuestos, facturas o testimonios.
• Dirija un requerimiento formal al arrendatario para pedir explicaciones, el cese de la actuación o la reposición al estado original, según proceda.
• Valore asesoramiento jurídico antes de escalar el conflicto, especialmente si la obra afecta a estructura, instalaciones o habitabilidad.

La respuesta adecuada no será idéntica en todos los casos. Habrá que valorar si se trata de una mera mejora menor, una alteración relevante o un incumplimiento contractual con efectos más serios.

2. Cómo encajan estas obras en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El marco principal en España es la LAU. En particular, el art. 23 LAU regula las obras del arrendatario y establece, en esencia, que el inquilino no puede realizar sin el consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. También prevé consecuencias si se ejecutan obras no consentidas, incluida la posible exigencia de reposición.

Además, el art. 27 LAU contempla causas de resolución del contrato por incumplimiento. Entre ellas, puede entrar en juego la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas cuando el supuesto encaje en la previsión legal. Ahora bien, no toda modificación conduce por sí sola y automáticamente a la resolución; conviene analizar la gravedad, la prueba y el encaje exacto del caso.

Como norma complementaria, el art. 1255 del Código Civil permite que las partes pacten cláusulas contractuales, dentro de los límites legales, sobre autorización previa, inspección de la vivienda, restitución del estado original o asunción de costes. Esas cláusulas pueden ser relevantes, pero no sustituyen lo que la LAU regula expresamente.

3. Qué conviene revisar antes de reclamar: contrato, pruebas y alcance de la obra

Antes de reclamar, es útil separar tres planos:

• Lo que deriva de la ley aplicable: el régimen del art. 23 LAU y, en su caso, las consecuencias del art. 27 LAU.
• Lo que depende de la cláusula contractual: necesidad de permiso escrito, visitas de comprobación, reposición, penalizaciones o repercusión de gastos, siempre que la cláusula sea válida.
• Lo que habrá que valorar según el caso: alcance real de la obra, si hay daños, si mejora o perjudica el inmueble, y qué puede probarse.

También conviene comprobar el estado inicial de la vivienda mediante inventario, fotografías de entrada o acta de entrega. Si la discusión gira sobre una alteración de poca entidad, la estrategia puede ser distinta a la de una obra con incidencia en tabiques, fontanería, electricidad o ventilación.

4. Cómo documentar el requerimiento al inquilino y pedir la restitución

Si decide reclamar, lo habitual es remitir un requerimiento fehaciente —por ejemplo, mediante burofax con certificación de texto y acuse— describiendo la obra detectada, indicando la cláusula contractual aplicable si existe y citando, cuando encaje, el art. 23 LAU.

Ese requerimiento puede solicitar, según el caso, la paralización de las obras, una explicación documental, la restitución del estado original o la reparación de los daños. Es recomendable fijar un plazo razonable y evitar expresiones excesivas o amenazas poco fundamentadas, porque después la coherencia documental puede ser importante si se inicia una reclamación judicial.

Si el contrato prevé inspección de la vivienda o acceso para verificar el estado, habrá que aplicar esa cláusula con prudencia y conforme a lo pactado, sin perder de vista el derecho del arrendatario al uso pacífico del inmueble.

5. Cuándo puede valorarse la resolución del contrato y la reclamación de daños

La resolución del contrato puede llegar a valorarse cuando la modificación no consentida tiene suficiente entidad o encaja en un incumplimiento relevante conforme al art. 27 LAU. Pero esa conclusión no debe darse por supuesta: dependerá de la naturaleza de la obra, de su impacto en la vivienda, del contenido del contrato y de la prueba disponible.

De igual modo, una reclamación de daños y perjuicios puede plantearse si existen desperfectos, costes de reposición o perjuicios acreditables. No basta con afirmar que hubo obras no consentidas; será necesario concretar qué daño existe, cuánto cuesta reparar o reponer y qué relación guarda con la actuación del arrendatario.

Incluso expresiones de búsqueda como “desahucio por obras” deben manejarse con cautela: no describen por sí solas una categoría automática, sino posibles vías de reacción jurídica cuya procedencia habrá que analizar en cada supuesto.

6. Fianza, estado de la vivienda y fuentes oficiales

Respecto de la fianza, tampoco conviene hacer afirmaciones automáticas. La devolución o retención total o parcial puede depender del estado final de la vivienda, de si existen daños o costes de restitución efectivamente acreditados y de la documentación disponible al terminar el arrendamiento. No toda alteración permite por sí sola perder la fianza íntegra.

En resumen, ante modificaciones en la vivienda arrendada sin consentimiento, lo más eficaz suele ser combinar revisión del contrato, prueba sólida y requerimiento bien redactado. Si hay dudas sobre el alcance de la obra o sobre qué hacer si el inquilino modifica la vivienda sin permiso, un análisis jurídico previo puede evitar errores, reforzar la posición del arrendador y facilitar una solución proporcionada.

Como siguiente paso razonable, conviene preparar toda la documentación del alquiler y obtener una valoración profesional antes de decidir si procede pedir reposición, negociar una salida o plantear una reclamación más formal.