Qué hacer si el inquilino altera la vivienda sin permiso

Qué se considera alterar la vivienda sin permiso

Cuando un inquilino altera la vivienda sin permiso, hablamos de actuaciones que exceden el uso ordinario pactado y afectan a la configuración, instalaciones o acabados del inmueble sin autorización expresa del arrendador. No es lo mismo colgar un cuadro con un pequeño taco que tirar un tabique, cambiar cerraduras, sustituir carpinterías, abrir huecos, empotrar instalaciones, mover tomas de agua o modificar la electricidad. También constituyen alteraciones relevantes los cerramientos de terrazas, la instalación de aparatos fijos (toldos, aire acondicionado de ventana, rejas), el cambio de suelos o la pintura con acabados de difícil reversión. Incluso si el inquilino considera que “mejora” la vivienda, toda intervención material que no sea mantenimiento básico ni reparaciones urgentes debe contar con consentimiento previo y por escrito del propietario.

La clave es distinguir entre conservación y transformación. La conservación comprende tareas para mantener la vivienda en estado de servir al uso convenido: pequeñas reparaciones por desgaste, limpieza, sustitución de elementos fungibles o reposición de piezas menores. En cambio, la transformación altera la esencia o funcionalidad del bien, exige obra y genera impacto en el valor o en la seguridad. En este contexto, el propietario conserva el derecho a la integridad del inmueble, y el inquilino, salvo pacto expreso, no puede introducir cambios estructurales ni estéticos profundos. Aun cuando no haya daños visibles, la mera intervención no consentida suele habilitar la restitución al estado anterior y, si procede, la resolución contractual o una indemnización por perjuicios, incluyendo costes de proyecto, licencias y mano de obra.

Marco legal LAU y obligaciones del inquilino

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil establecen que el inquilino debe usar la vivienda como un diligente padre de familia y respetar su configuración sin realizar obras sin consentimiento del arrendador. Salvo pacto en contrario, el arrendatario no puede ejecutar actuaciones que modifiquen la superficie, la distribución interior, la envolvente, la fachada, elementos comunes o instalaciones básicas (electricidad, gas, agua, saneamiento). El incumplimiento faculta al propietario a exigir la reposición inmediata a su estado original, la reparación de los daños y, en casos graves o reiterados, la resolución del contrato por incumplimiento esencial.

La LAU también delimita quién asume las reparaciones: el arrendador responde de las necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino afronta las reparaciones por deterioro derivado del uso ordinario. Sin embargo, esta regla no legitima al arrendatario para “mejorar” unilateralmente la vivienda. Incluso aunque las obras aporten un plus de confort, si no hay autorización escrita, pueden considerarse alteraciones no consentidas. Asimismo, muchas actuaciones requieren licencias municipales o, en comunidades de propietarios, autorización de la junta si afectan a elementos comunes. La ausencia de estas autorizaciones no solo compromete al inquilino frente al arrendador, sino que puede acarrear sanciones administrativas.

Cómo documentar las alteraciones y daños

La documentación rigurosa es la base de cualquier reclamación eficaz. Empieza por un checklist: fecha de detección, estancias afectadas, descripción exacta de las alteraciones (medidas, materiales, marcas), impacto visible (fisuras, humedades, rozas abiertas, cambios de carpintería, taladros), y efectos funcionales (riesgo eléctrico, fugas, pérdida de estanqueidad). Toma fotografías y vídeos con referencia temporal, detalle y plano general. Cuando sea posible, coteja con el inventario y las fotos del estado inicial entregadas con el contrato; si no existieran, recopila evidencias indirectas (facturas de reformas previas, tasaciones, anuncios con imágenes, informes de instalaciones, libros del edificio).

Para robustecer la prueba, valora la intervención de un técnico independiente. Un informe pericial arquitectónico o de instalaciones describe técnicamente las alteraciones, su compatibilidad con normativa y el coste de restitución. Si la actuación puede afectar a la seguridad (gas, electricidad, estructura), actúa con celeridad: un técnico puede recomendar medidas cautelares. Guarda comunicaciones con el inquilino, presupuestos, facturas y cualquier reconocimiento de hechos. Si prevés una controversia intensa, considera levantar un acta notarial de presencia o solicitar medidas de aseguramiento de prueba.

Requerimiento fehaciente: burofax paso a paso

El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es la vía idónea para requerir al inquilino la inmediata cesación de las obras y la restitución de la vivienda a su estado original. En el escrito: identifica el contrato, describe con precisión las alteraciones detectadas, cita las cláusulas vulneradas y la normativa aplicable, exige la paralización y la reposición íntegra a cargo del arrendatario, fija un plazo razonable (por ejemplo, 5–10 días hábiles) y anuncia las acciones legales si no atiende el requerimiento (resolución, reclamación de daños y perjuicios, desahucio por incumplimiento).

Adjunta un anexo con fotografías, planos o el informe técnico si ya lo tienes, y ofrece coordinar una visita de verificación. En caso de riesgo para la seguridad o para elementos comunes, comunica también al administrador de fincas. Conserva el justificante del envío y la certificación del contenido, pues son prueba clave en juicio. Si el inquilino propone una solución (p.ej., restituir por su cuenta), exige calendario, garantías y revisión final por técnico. Si guarda silencio o se niega, el siguiente paso es la vía judicial.

Restitución, reparación e indemnización

La consecuencia habitual de alterar la vivienda sin permiso es la obligación de restituir al estado anterior. Esto incluye deshacer obras, reponer materiales equivalentes y dejar acabados profesionales. El coste recae en el inquilino, sin derecho a compensación por supuestas “mejoras”. Cuando la restitución no sea posible o suponga una desproporción técnica o económica, procede la indemnización por el valor de reposición y por los perjuicios asociados: pérdida de rentas durante la reparación, desvalorización del inmueble, sanciones administrativas, gastos de técnico, tasas y honorarios profesionales.

Conviene solicitar varios presupuestos detallados que separen partidas (demoliciones, retirada de escombros, reposición de instalaciones, acabados, legalizaciones). El informe pericial debe cuantificar con criterios objetivos y referenciar precios de mercado. Si existen daños colaterales (goteras por un mal sellado, sobrecargas en la instalación eléctrica), incorpóralos a la reclamación. El acuerdo amistoso es posible si hay voluntad y garantías; en su defecto, la reclamación judicial puede acumular la restitución e indemnización, con petición de medidas cautelares para impedir nuevas obras o para acceder a la vivienda a fin de evaluar y detener riesgos.

Resolución del contrato y desahucio por obras

Si las alteraciones sin permiso son graves, afectan a elementos esenciales o persisten pese al requerimiento, el propietario puede optar por resolver el contrato por incumplimiento y solicitar el desahucio. La demanda debe fundamentar la entidad del incumplimiento: afectación a la seguridad, a la habitabilidad, a la estructura o a elementos comunes; riesgo para terceros; reiteración o negativa a restituir. Es útil acompañar la demanda de un informe técnico, del burofax, de las fotos y, si existe, del acta notarial. En paralelo, cabe reclamar las rentas pendientes, daños y perjuicios y costas.

En ocasiones, el juez puede acordar medidas cautelares: acceso para inspección, paralización de obras o consignación de cantidades. La estrategia procesal varía según el caso: si urge recuperar la posesión, la resolución con lanzamiento puede ser prioritaria; si la obra ya está hecha, tal vez convenga focalizar en indemnización y restitución. En todo caso, la claridad probatoria y la proporcionalidad de la respuesta son determinantes para el éxito.

Estrategia probatoria: peritos, fotos y actas

La prueba técnica ordena el relato y traduce en números la magnitud del incumplimiento. Un perito arquitecto o de instalaciones detalla qué se ha hecho, cómo se ha ejecutado, si cumple normativa y cuánto cuesta revertirlo. Complementa con un reportaje fotográfico cronológico, acta de presencia si el inquilino obstaculiza el acceso y presupuesto comparado de al menos dos contratistas. Si existen testimonios (vecinos, administrador) recógelos en declaraciones firmadas y pide su citación a juicio.

Cuida la cadena de custodia: fecha y hora de fotos, etiquetado, respaldo en nube y copia en soporte físico. Evita “intervenir” la escena antes de que el técnico la examine, salvo por razones de seguridad. Si hay riesgo inminente, prioriza la mitigación (cerrar llave de gas, cortar electricidad) y documenta el motivo. Recuerda que la mejor prueba muestra el antes, el durante y el después, enlaza con el contrato y con la falta de permiso y cuantifica el perjuicio de forma trazable.

Casos frecuentes: tabiques, cocina, cerraduras

Algunos supuestos aparecen una y otra vez. Tabiques y distribución: abrir o cerrar estancias, unir cocina con salón o crear un vestidor suele afectar a instalaciones ocultas y a la ventilación. Requiere proyecto y, a veces, licencia. Sin permiso, procede la restitución y, si hay riesgo estructural, medidas urgentes. Cocina y baños: cambiar encimeras, alicatados o fontanería sin autorización puede generar filtraciones y patologías. El coste de volver al estado anterior es elevado y exige gremios coordinados. Cerraduras y accesos: sustituir bombines, instalar cerrojos o rejas modifica la seguridad y puede vulnerar normas de evacuación. El arrendador tiene derecho a recuperar el juego original y claves maestras al finalizar el contrato.

Climatización y electricidad: colocar un split atravesando fachada o sobrecargar la línea con nuevos circuitos sin certificado puede acarrear sanciones y riesgos. Terrazas y cerramientos: los cerramientos alteran estética y volumetría; sin acuerdo de la comunidad y licencia, son un foco de conflictos. Pinturas y acabados especiales: algunos acabados son de difícil reversión (estucos, microcemento, papeles vinílicos). Si no hay permiso, el inquilino asume el coste de dejarlos como estaban. Ante cualquiera de estos supuestos, actúa de forma homogénea: documenta, requiere, perita y decide si buscas restitución, indemnización o resolución del contrato según la entidad de la obra y su negativa a cooperar.

Errores comunes del propietario y cómo evitarlos

El primer error es la tolerancia tácita: ver obras en curso y no requerir por escrito de inmediato. La pasividad puede interpretarse como consentimiento, complicando la restitución. Segundo, confiar en acuerdos verbales o en mensajes informales sin definir alcance, materiales, plazos y responsabilidad. Tercero, negociar sin datos: plantear soluciones sin peritaje y sin presupuestos comparables suele acabar en reparaciones incompletas. Cuarto, entrar en la vivienda sin respetar los cauces legales: aunque seas propietario, necesitas coordinación y preaviso, salvo urgencia justificada. Quinto, olvidar la comunidad y el ayuntamiento: muchas obras exigen permisos; si no actúas, el expediente sancionador puede salpicarte.

Para evitarlo, establece desde el contrato una cláusula clara de obras: prohibición de alterar sin autorización escrita, obligación de entregar memoria y planos, exigencia de técnicos cualificados, licencias y seguros, y previsión de restitución automática a cargo del inquilino si incumple. Mantén un inventario fotográfico de entrega y una visita anual programada, pactada por contrato, para verificar conservación. Usa burofax ante el mínimo indicio de obra no consentida y, si el caso escala, ponte en manos de un abogado especializado en arrendamientos. Una estrategia ordenada reduce tiempos, costes y litigiosidad, y protege el valor de tu inmueble.

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