Qué hacer si el inquilino altera la vivienda sin permiso

Cuando un propietario se pregunta qué hacer si el inquilino altera la vivienda sin permiso, lo primero es aclarar que, jurídicamente, esto suele encajar en obras realizadas por el arrendatario sin consentimiento del arrendador. Ahora bien, no toda intervención tiene el mismo tratamiento legal: no es igual una reparación menor, una mejora reversible o una obra que modifica la configuración de la vivienda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, especialmente sus arts. 21, 23 y 27, sirve de marco principal para valorar la situación. A partir de ahí, conviene revisar el contrato, conservar pruebas y actuar con prudencia antes de reclamar o plantear medidas más intensas.

Qué se considera alterar la vivienda sin permiso

En términos prácticos, hablamos de alteraciones de la vivienda cuando el arrendatario ejecuta obras o modificaciones sin autorización del arrendador y esas actuaciones van más allá del uso ordinario del inmueble. Por ejemplo: tirar un tabique, cerrar una terraza, cambiar instalaciones fijas, reformar la cocina de forma estructural o sustituir elementos integrados en la vivienda.

También puede generar conflicto cambiar cerraduras o puertas si la intervención afecta a elementos permanentes o al control de acceso de forma no consentida. En cambio, pequeñas actuaciones reversibles o de mera decoración pueden requerir una valoración distinta. La clave está en si existe una modificación de la vivienda arrendada, su entidad y si hubo o no consentimiento.

Cómo encaja en la LAU y en el contrato de alquiler

El art. 23 LAU es la referencia central: establece que el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Además, tampoco debería provocar una disminución de la estabilidad o seguridad del inmueble.

Por su parte, el art. 21 LAU distingue las obras de conservación y reparación necesarias para mantener la habitabilidad. Esa distinción es importante, porque no toda intervención del inquilino puede calificarse sin más como incumplimiento grave: habrá que analizar si realmente eran obras necesarias, quién debía asumirlas y cómo se actuó.

Además, el contrato puede contener cláusulas sobre obras, comunicación previa, mejoras o reposición al estado anterior. En ese punto puede entrar en juego la libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales. Por eso, antes de decidir qué hacer si el inquilino altera la vivienda sin permiso, conviene leer con detalle las estipulaciones firmadas.

Cómo documentar las obras y los daños antes de reclamar

Antes de reclamar, lo más útil suele ser preparar bien la prueba. Fotografías fechadas, vídeos, conversaciones, presupuesto de reparación, inventario inicial, acta de entrega y contrato pueden ser determinantes si después hay controversia.

En supuestos de mayor entidad, un peritaje de daños o un acta notarial pueden resultar útiles como medios probatorios, pero no son requisitos universales. Dependerá del alcance de las obras no consentidas, del estado previo de la vivienda y de si se inicia una reclamación.

• Reúna el contrato de arrendamiento y sus anexos.
• Conserve fotos del antes y del después, si existen.
• Identifique qué elementos se han alterado y si la obra es reversible.
• Solicite valoración técnica si hay desperfectos, riesgo o pérdida de valor.

Requerimiento al inquilino: cuándo conviene enviar un burofax

Si se detectan obras sin permiso, suele ser aconsejable hacer un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax con certificación de texto y acuse, para dejar constancia de la oposición del arrendador y de lo que se solicita.

Ese requerimiento puede servir para pedir explicaciones, exigir que no continúen las obras, solicitar acceso para comprobar el estado de la vivienda o requerir la restitución de la vivienda al estado anterior. El contenido conviene adaptarlo al caso concreto: no siempre interesará pedir lo mismo ni en el mismo momento.

Redactarlo con precisión evita problemas posteriores. Un requerimiento precipitado o ambiguo puede dificultar la estrategia si más adelante se discute el alcance del incumplimiento.

Restitución de la vivienda, reparación e indemnización: qué puede valorarse

Cuando se acreditan obras no consentidas, puede valorarse pedir la reposición al estado anterior, la reparación de desperfectos o una compensación económica si existen daños. No obstante, la respuesta adecuada dependerá de si la obra es reversible, de si ha generado un perjuicio efectivo y de lo pactado en el contrato.

Si se plantea una reclamación de indemnización, habrá que acreditar el daño, su alcance y su relación con la actuación del inquilino. En ese contexto, pueden resultar aplicables los arts. 1101 y siguientes del Código Civil, pero siempre conectados con la prueba disponible y con la acción concreta que se ejercite.

No toda obra no autorizada genera automáticamente el mismo tipo de reclamación. A veces interesará priorizar la restitución; en otras, la reparación económica; y en algunas, ambas pretensiones pueden coexistir si los hechos y la documentación lo sostienen.

Cuándo puede plantearse la resolución del contrato

El art. 27 LAU contempla supuestos de incumplimiento que pueden llevar a la resolución del contrato. En materia de obras, habrá que analizar si la actuación del arrendatario encaja realmente en un incumplimiento resolutorio, su gravedad, el contenido del contrato y la entidad de la alteración causada.

Por eso, si el propietario valora qué hacer si el inquilino altera la vivienda sin permiso, no conviene asumir respuestas automáticas. La resolución contractual dependerá de la documentación, de la prueba de las obras, de si hubo requerimientos previos y, en su caso, de la acción que finalmente se ejercite.

Como criterio práctico, lo más prudente suele ser seguir este orden: revisar el contrato, conservar prueba, requerir de forma fehaciente y valorar la vía jurídica adecuada sin precipitarse. Si tiene dudas sobre la gravedad de la obra o la estrategia a seguir, contar con asesoramiento jurídico puede ayudar a reclamar con más seguridad.