Pasos legales si tu inquilino causa incendios

Evaluar la emergencia y documentar daños

Cuando un inquilino causa incendios en tu vivienda, el primer paso legal y práctico es garantizar la seguridad de las personas y la estabilidad del inmueble. Una vez los servicios de emergencia han controlado el fuego, inicia de inmediato una cadena de custodia documental: cada acción que realices deberá poder acreditarse después en una reclamación. Este enfoque evita discusiones probatorias y acelera la respuesta de aseguradoras y tribunales.

Empieza por recopilar pruebas fotográficas y de vídeo del estado del inmueble, incluyendo techos, paredes, instalaciones eléctricas, carpinterías, electrodomésticos, suelos y zonas comunes. Registra la fecha y la hora, y, si es posible, usa una aplicación que inserte metadatos. Solicita el parte de intervención a bomberos y policía, pues estos documentos serán esenciales para determinar el origen del incendio y la posible responsabilidad del inquilino. Conserva restos relevantes sin manipular (por ejemplo, regletas calcinadas o aparatos electrónicos) y evita efectuar reparaciones de fondo hasta que se realice el peritaje.

Paralelamente, protege la finca para evitar agravar los daños: corta el suministro eléctrico si hay riesgo, asegura ventanas y puertas, y, si existe filtración de agua por la extinción, ventila para prevenir mohos. Estos gastos de salvamento son recuperables si se documentan bien con facturas. Avisa a la comunidad de propietarios para que tome medidas en elementos comunes y deje constancia en acta. Finalmente, elabora un inventario preliminar de daños directos (materiales quemados) e indirectos (pérdida de rentas, inhabitabilidad), asignando un valor orientativo que ajustarás con el peritaje.

Notificación formal al inquilino y aseguradoras

Una vez controlada la emergencia, la notificación formal es un paso legal clave. Comunica al inquilino, por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, el siniestro, la necesidad de permitir visitas de peritos y técnicos, y la obligación de conservar el inmueble y evitar nuevos riesgos. Si sospechas que el incendio se debió a negligencia (p. ej., velas encendidas, sobrecarga eléctrica por enchufes múltiples o fumar en zonas prohibidas), refleja los hechos de forma objetiva, sin juicios de valor, y advierte de posibles responsabilidades civiles y contractuales.

En paralelo, notifica a tu aseguradora del hogar (continente) dentro de los plazos de póliza e invita a la aseguradora del inquilino (si la hay, normalmente de responsabilidad civil) a participar en la peritación. Remite partes, fotos y primer inventario. La comunicación temprana permite articular la posición de reclamación y evita excusas por notificación tardía. Si el contrato de arrendamiento exige un seguro de responsabilidad civil al inquilino, solicita copia de la póliza y el justificante de pago vigente.

Incluye en la notificación el calendario propuesto para visitas técnicas, indicando que el inmueble seguirá cerrado salvo necesidad. Recomienda no retirar restos ni repararlos hasta el peritaje conjunto, salvo actuaciones de urgencia para evitar daños mayores. Mantén un registro de todas las comunicaciones (correos, mensajes y burofaxes), pues aportan cronología y buena fe en caso de litigio.

Peritaje e informes técnicos del incendio

El peritaje es el eje probatorio para demostrar origen, extensión de daños y costes de reparación. Coordina una visita conjunta entre el perito de tu aseguradora, el perito del inquilino (si dispone) y, cuando proceda, un perito independiente. El objetivo es fijar hechos: foco del incendio, causas probables (negligencia, cortocircuito, mal estado de instalación, uso indebido de aparatos), alcance en continente y posibles daños en elementos comunes y viviendas colindantes. Las conclusiones del informe técnico guiarán la estrategia: reclamación amistosa, acción judicial o resolución del contrato.

Solicita que el informe contenga reportaje fotográfico, cronología, metodología, estimaciones desglosadas por partidas (demolición, desescombro, replanteo, materiales, mano de obra, certificaciones) y recomendaciones de seguridad. Aporta facturas de mejoras previas (pintura, muebles fijos, electrodomésticos integrados) para acreditar valor de reposición. Si la instalación eléctrica o de gas había sido inspeccionada recientemente, incorpora certificados. Cuanta más trazabilidad, menos margen para impugnaciones.

En casos complejos, un dictamen de origen y causa de incendio elaborado por especialista forense añade solidez. Este puede analizar patrones de quemado, puntos de mayor carbonización, dispositivos implicados y conductas del ocupante. Si el inquilino impide el acceso, deja constancia por escrito y solicita medidas judiciales de entrada y reconocimiento, pues la obstrucción puede derivar en consecuencias procesales adversas para él.

Responsabilidad civil y penal del inquilino

Cuando el inquilino causa incendios, pueden concurrir varias responsabilidades. En el plano civil, el arrendatario responde por los daños causados por su acción u omisión culposa, y por el uso negligente de la vivienda. Esto abarca tanto daños al continente (paredes, instalaciones) como a elementos comunes y terceros. La existencia de póliza de responsabilidad civil del inquilino puede cubrir, total o parcialmente, las indemnizaciones, pero no lo exime de su obligación principal frente al propietario.

En el ámbito penal, si la conducta fue imprudente grave (por ejemplo, manipular llamas sin medidas, desconectar sistemas de seguridad, o dejar fuentes de calor desatendidas), podrían imputarse delitos de incendio imprudente, lesiones o daños, según el resultado. No siempre conviene iniciar la vía penal, pero su mera existencia presiona para acuerdos. En todo caso, la estrategia debe evaluar tiempos, pruebas y costes: la vía civil suele ser más rápida para recuperar cuantías, mientras que la penal se centra en la gravedad de la conducta.

Adicionalmente, surgen responsabilidades contractuales: incumplimiento de cláusulas de mantenimiento, prohibición de actividades peligrosas y deber de informar incidentes. Este marco permite resolver el contrato y reclamar rentas impagadas, gastos de reparación y lucro cesante por tiempo de inhabitabilidad. Si el inquilino permitió ocupaciones no autorizadas que agravaron el riesgo (p. ej., subarriendos o fiestas) también es relevante a efectos de culpabilidad.

Reparaciones, habitabilidad y realojo temporal

Tras el incendio, el eje de gestión es restablecer la habitabilidad con seguridad. Debes distinguir entre actuaciones de emergencia (retirada de escombros, secado de humedades, estabilización de techos) y reparaciones estructurales (cableado, tabiques, falsos techos, pintura ignífuga). Pide presupuestos comparables y, si interviene el seguro, ajusta partidas a las coberturas. Conserva muestras de materiales quemados cuando lo pida el perito. Documenta con albaranes y certificaciones finales, ya que luego servirán para cuantificar el daño y acreditar la correcta reposición.

Si el inmueble queda inhabitable, surge la cuestión del realojo. Cuando el inquilino causa incendios por negligencia, lo razonable es que asuma su propio realojo y que no devengue renta mientras la vivienda no sea utilizable, sin perjuicio de la resolución del contrato si concurren causas. En cambio, si el incendio no es imputable al arrendatario, cabe la suspensión de rentas con mantenimiento del contrato. Detalla estas condiciones por escrito para evitar discusiones. La coordinación con la comunidad es esencial si hay que reparar instalaciones comunes (bajantes, montantes eléctricos, cubierta).

Si decides mantener el arrendamiento, exige un plan de prevención reforzado: detectores de humo operativos, revisión de enchufes múltiples, limitación de aparatos de alto consumo y prohibición de conductas de riesgo. En ocasiones, un anexo con medidas de seguridad es suficiente para continuar. En daños severos, lo aconsejable es resolver el contrato y recuperar la posesión para acometer una rehabilitación integral.

Reclamación a seguros: continente y contenido

En la práctica, conviven tres capas de cobertura: el seguro del propietario (continente), el seguro de la comunidad (elementos comunes) y la responsabilidad civil del inquilino (daños a la vivienda y a terceros). Haz una reclamación ordenada para evitar solapamientos y denegaciones por duplicidad. Empieza por comunicar el siniestro a tu aseguradora con el inventario y presupuestos; solicita peritaje y anticipo de indemnización si la póliza lo prevé. Tras la valoración, tu aseguradora podrá repetir contra el inquilino o su aseguradora de responsabilidad si hubo culpa.

Respecto al contenido, si aportaste mobiliario o electrodomésticos, reclama su valor de reposición según antigüedad y estado. Conserva facturas de compra o usa tablas de amortización. Si el inquilino tenía seguro de hogar con responsabilidad civil familiar, invítalo a declarar el siniestro; esta cobertura suele responder por daños a la vivienda arrendada causados por negligencia.

Es frecuente que las aseguradoras discutan el origen del incendio o apliquen exclusiones (p. ej., dolo, uso profesional, mantenimiento deficiente). Para contrarrestarlo, apóyate en informes técnicos y en la cronología de mantenimiento. Si persiste el desacuerdo, una reclamación ante el defensor del asegurado o la vía judicial especializada en seguros puede ser necesaria. Prevé franquicias y límites; ajusta tu estrategia de cobro al abanico de responsables (inquilino, su aseguradora, tu aseguradora en anticipo, comunidad).

Resolución de contrato y desahucio por incumplimiento

Si el inquilino causa incendios por negligencia o infringe cláusulas esenciales, puedes resolver el contrato. El procedimiento empieza con un requerimiento fehaciente (burofax) indicando los hechos, la cláusula vulnerada y el plazo para desalojar voluntariamente. Si hay impago de rentas derivado del siniestro o negativa a reparar, valora acumular acciones: resolución y desahucio por incumplimiento. La clave es aportar prueba robusta del origen culposo y del perjuicio económico, además de demostrar que ofreciste vías razonables de inspección y reparación.

Antes de judicializar, explora una terminación pactada con entrega de llaves, renuncia a acciones y plan de pagos de daños. Un acuerdo rápido reduce costes y agiliza la puesta en valor del inmueble. Si no es posible, el desahucio por incumplimiento permite recuperar la posesión y reclamar cantidades. Prepara la demanda con el contrato, partes de incendios, informes periciales, comunicaciones y presupuestos de reparación. Recuerda que la fianza puede destinarse a cubrir daños, pero no suele bastar; por ello, conviene garantizar otros cobros (embargos o reconocimiento de deuda).

Si existen riesgos para la comunidad o reincidencia, solicita medidas cautelares para evitar nuevos siniestros durante el proceso: restricción de uso de ciertas instalaciones o incluso el lanzamiento anticipado cuando la ley lo permita. La coherencia probatoria y la prontitud en actuar aumentan las posibilidades de éxito y minimizan pérdidas.

Cálculo y reclamación de daños y perjuicios

La cuantificación correcta es decisiva para recuperar el coste real del incendio. Separa las partidas en: daños materiales (reparaciones, reposición de acabados y mobiliario), gastos de salvamento (limpieza, seguridad, apuntalamientos), daños a terceros (vecinos) y perjuicios económicos (pérdida de rentas, tiempo de vacancia hasta la rehabilitación, gastos de administración y honorarios técnicos). Documenta cada concepto con facturas proforma, presupuestos comparables y, una vez ejecutadas las obras, facturas definitivas y certificaciones de fin de obra.

Para la pérdida de rentas, justifica con el contrato y recibos previos, además del periodo de inhabitabilidad acreditado por perito. Si decidiste resolver el contrato, añade el tiempo razonable necesario para re-alquilar (marketing, visitas, trámites), explicando la realidad de tu mercado local. En casos de mobiliario sin facturas, utiliza precios de reposición de mercado con catálogos y referencias de proveedores.

La reclamación puede articularse primero de forma extrajudicial frente al inquilino y su aseguradora, adjuntando un cuadro-resumen de daños con subtotal por partidas y total final. Establece un plazo de respuesta y advierte de acciones legales si no hay acuerdo. En vía judicial, el informe pericial y la trazabilidad de tus gastos suelen marcar la diferencia. Mantén una postura realista: contempla posibles depreciaciones, franquicias y exclusiones, y prioriza el cobro efectivo frente a la cifra más alta pero difícil de ejecutar.

Negociación, mediación y acuerdos de pago

Aunque el incendio genere tensión, una solución negociada puede optimizar tiempos y cobros. Inicia un diálogo estructurado con el inquilino y su aseguradora. Presenta la evidencia (peritaje, presupuestos, pérdida de rentas) y ofrece alternativas: pago único con descuento, fraccionamiento con garantías (aval, pagarés, domiciliación) o compensación parcial si la responsabilidad es compartida. La mediación privada o institucional ayuda a superar bloqueos y a diseñar soluciones creativas (p. ej., el inquilino costea ciertas partidas mientras la aseguradora cubre otras).

El acuerdo debe quedar plasmado en documento con reconocimiento de deuda, calendario de pagos, intereses por demora, cláusula de vencimiento anticipado y sometimiento expreso a ejecución. Incluye la entrega de llaves y el estado de la posesión cuando proceda. Si decides mantener el contrato, incorpora un anexo de seguridad (detectores, revisiones periódicas) y, en su caso, una fianza adicional o incremento de garantías.

Si la negociación fracasa, prepara la demanda con toda la trazabilidad construida. La fortaleza de tu expediente (comunicaciones, informes, facturas) suele inducir acuerdos de última hora. Mantén una comunicación profesional, evita mensajes impulsivos y utiliza siempre canales que acrediten envío y contenido.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar la fianza para cubrir los daños del incendio? Sí, la fianza puede aplicarse a daños acreditados, pero rara vez cubre la totalidad. Mantén la reclamación por las cantidades restantes al inquilino o a su aseguradora. Documenta con peritaje y facturas.

Si el inquilino niega el acceso al perito, ¿qué hago? Reitéralo por burofax y agenda nuevas fechas. Si persiste la negativa, solicita auxilio judicial para entrada y reconocimiento. La obstrucción puede perjudicar su posición en un proceso.

¿Qué pasa con las rentas mientras la vivienda es inhabitable? Si el incendio fue causado por el inquilino, lo razonable es suspender o extinguir el contrato según la gravedad y reclamar perjuicios. Si no fue culpa suya, puede acordarse suspensión temporal de rentas durante la reparación.

¿Conviene ir por la vía penal? Depende de la gravedad y de la prueba del comportamiento imprudente. La vía penal puede presionar para un acuerdo, pero la vía civil suele ser más eficaz para resarcimiento económico rápido.

¿Y si hay daños a vecinos o a elementos comunes? Coordina con la comunidad y sus seguros. Tu aseguradora puede adelantar pagos y repetir contra el responsable. Incluye a todos los afectados en la cronología y en el intercambio de informes.