Propietario: pasos para denunciar daños en el inmueble

Qué son daños en el inmueble

Cuando hablamos de “daños en el inmueble” nos referimos a todo perjuicio material que afecte a la vivienda o local del propietario: desperfectos en paredes, suelos, instalaciones (electricidad, fontanería, gas), carpinterías, sanitarios, electrodomésticos, cerraduras o elementos comunes si el daño tiene su origen en una unidad privativa. Los daños pueden ser accidentales, por mal uso, por negligencia o directamente intencionales. También entran los daños por filtraciones, humedades y roturas de tuberías, así como los derivados de obras mal ejecutadas o sin licencia. Identificar correctamente la naturaleza del daño es clave para escoger la vía de reclamación: contractual frente a inquilino u ocupante, extracontractual frente a un tercero (vecino, comunidad, contratista), o frente a aseguradora si existe cobertura.

La relación jurídica subyacente condiciona la estrategia. Si el causante es un arrendatario, la obligación de conservar y devolver la vivienda en estado adecuado forma parte del contrato; si quien causa el daño es un tercero (p. ej., la empresa de reformas del vecino), la acción será extracontractual. Además, pueden concurrir responsabilidades solidarias (por ejemplo, propietario del piso superior y su aseguradora). Para no diluir la reclamación, conviene trazar un mapa de intervinientes: quién causó el daño, quién tenía el deber de custodia, qué pólizas existen y qué exclusiones podrían oponerse.

Pruebas eficaces y documentación

La prueba lo es todo. Empiece por un reportaje fotográfico y de vídeo con buena luz y referencias de escala (una regla, una moneda). Grabe la evolución del daño (por ejemplo, humedades que crecen) y registre fechas. Reúna facturas, manuales y garantías de los elementos afectados; si hay inventario de entrega al arrendatario, compárelo con el estado actual. Los testigos (vecinos, portero, técnicos) suman credibilidad, al igual que correos o mensajes donde el causante reconoce el problema o se compromete a solucionarlo.

Es muy útil generar una línea de tiempo del incidente: detección del daño, comunicaciones enviadas, visitas técnicas, propuestas de arreglo, negativas de pago, filtraciones posteriores. Conserve justificantes de gastos de urgencia (p. ej., un cerrajero o reparación provisional) y cualquier presupuesto formal con desglose de partidas, materiales y horas. Si la comunidad de propietarios está afectada (rotura de bajante, cubierta), solicite actas y comunicaciones del administrador. Todo ello se adjuntará al requerimiento previo y, si es preciso, a la demanda.

Peritaje e informe técnico

El informe pericial neutraliza discusiones. Un perito (arquitecto, aparejador o ingeniero según el caso) debe identificar el origen del daño, describirlo técnicamente, medirlo y cuantificar el coste de reparación a precios de mercado. También valorará el lucro cesante (por ejemplo, rentas no percibidas por inhabitabilidad) y propondrá medidas de urgencia. Pida que el peritaje incorpore fotografías fechadas, croquis, mediciones, normativa aplicable y cuadros de precios.

Antes de encargar la reparación definitiva, obtenga el peritaje y conserve el estado (cuando sea seguro): levantar suelos, cambiar sanitarios o pintar puede borrar evidencias. Si necesita intervenir por seguridad o salubridad, documente minuciosamente el antes y el después. El perito también puede asistir a juicio como testigo experto, reforzando la verosimilitud de la reclamación.

Requerimiento previo y burofax

Antes de acudir a tribunales, envíe un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Este documento fija su postura, interrumpe plazos y ofrece una vía amistosa. Debe contener: identificación del propietario, del inmueble, relato de hechos con fechas, detalle de daños, referencia a las cláusulas contractuales (si hay arrendamiento), invitación a inspección y una propuesta clara: reparar en X días o abonar Y euros con base en informe pericial y presupuestos adjuntos.

En el texto, incluya un número de cuenta para pago, ofrezca alternativas (por ejemplo, permitir que el causante proponga un contratista homologado) y advierta que, en ausencia de respuesta o solución satisfactoria, se ejercitarán acciones legales y se reclamarán costas e intereses. Guarde justificantes del envío y la recepción. Si la comunidad o su aseguradora pueden ser corresponsables, remita copia para evitar excusas de falta de comunicación.

Por qué vía reclamar: civil, penal o administrativa

La vía civil es la habitual para reclamar reparación o indemnización. Se utiliza frente a inquilinos, ocupantes, vecinos, comunidades o contratistas. Si los daños son dolosos y relevantes (vandalismo, allanamiento, coacciones), puede contemplarse la vía penal, que exige tipificación concreta y prueba más estricta, pero añade presión y posibles penas. En daños afectados por licencias u obras municipales, también pueden existir frentes administrativos (sanciones o reclamaciones patrimoniales si intervino la Administración).

Evaluar la mejor vía exige ponderar cuantía, urgencia, solvencia del deudor y probabilidades de éxito. Muchas veces se combinan pasos: requerimiento previo, mediación o negociación, y si falla, demanda civil con medidas cautelares en caso de riesgo (p. ej., evitar que continúen filtraciones). En penal, el objetivo principal no es la reparación económica, aunque puede reconocerse en concepto de responsabilidad civil derivada del delito. Su abogado le asesorará sobre la compatibilidad y conveniencia de cada opción.

Seguro del hogar y otras coberturas

Revise su póliza de hogar (continente/contenido) y las pólizas de los posibles responsables. Muchas coberturas incluyen daños por agua, roturas, actos vandálicos y responsabilidad civil. Notifique el siniestro a su aseguradora dentro del plazo y facilite el informe pericial. La aseguradora puede enviar su propio perito; colabore pero mantenga el suyo si la valoración es inferior. Si hay aseguradoras de terceros implicadas, curse parte a todas para evitar dilaciones.

Atención a franquicias, exclusiones (p. ej., falta de mantenimiento) y límites por infraseguro. Si se discute la causa (p. ej., vicio oculto vs. mal uso de inquilino), documente mejor el origen con pruebas técnicas. En comunidades, el seguro comunitario suele cubrir elementos comunes; el privado, los privativos. Coordinar ambos evita “peloteos”. Si la oferta de indemnización es baja, podrá impugnar con un contrainforme y, si es necesario, acudir a la vía judicial.

Cuantificación, presupuestos y lucro cesante

La cuantía se compone de daño emergente (coste de reparar o reponer) y lucro cesante (beneficio perdido: p. ej., rentas dejadas de percibir por inhabitalidad o cierre de un local). Es recomendable recabar al menos dos o tres presupuestos comparables, con mediciones y precios unitarios. Evite estimaciones “al bulto”. El peritaje debe justificar precios y metodología (precio descompuesto, rendimientos, materiales, mano de obra, IVA aplicable).

Para el lucro cesante, aporte contratos de arrendamiento, justificantes de rentas previas, anuncios de alquiler frustrado, o documentación de actividad si es un local. La periodización es importante: delimite desde cuándo y hasta cuándo la vivienda fue inutilizable según informe técnico. Añada gastos asociados (pernoctaciones, guardamuebles) si son consecuencia directa y necesaria del siniestro.

Plazos de prescripción y plazos clave

Los plazos determinan el éxito de la reclamación. En general, la acción contractual frente a quien tiene un contrato con usted (por ejemplo, un arrendatario) prescribe a los cinco años desde que la acción pudo ejercitarse. Las acciones por responsabilidad extracontractual (daños causados por terceros sin contrato) prescriben a los un año desde que el perjudicado conoce el daño y su causante. El envío de un requerimiento fehaciente puede interrumpir la prescripción. En el ámbito asegurador, existen plazos de comunicación del siniestro previstos en póliza; respételos para no perder cobertura.

Más allá de la prescripción, hay plazos operativos: dar parte a la aseguradora, solicitar peritaje, realizar reparaciones de urgencia para evitar agravamiento (mitigación del daño) y conservar pruebas. En comunidades, los estatutos pueden fijar tiempos para convocar juntas extraordinarias y aprobar obras; coordínese con el administrador. Llevar un control por calendario de todas las fechas reduce riesgos de caducidad o pérdida de derechos.

Pasos prácticos para denunciar

Este es un itinerario práctico para propietarios que necesitan actuar con eficacia:

• 1. Contener el daño: adopte medidas urgentes seguras (corte de agua, electricidad) y documente todo.
• 2. Pruebas: fotos, vídeos, inventario comparado, testigos, actas de comunidad.
• 3. Peritaje: encárguelo cuanto antes; pida mediciones y valoración económica.
• 4. Presupuestos: solicite 2–3 ofertas con partidas desglosadas.
• 5. Notificaciones: burofax al causante y a aseguradoras implicadas.
• 6. Negociación: explore acuerdo de reparación o pago inmediato.
• 7. Demanda: si no hay solución, presente demanda por la vía adecuada con toda la prueba.
• 8. Ejecución: si obtiene sentencia o acuerdo homologado y no se cumple, ejecute y solicite intereses y costas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reparar antes de denunciar? Sí, si es necesario para evitar que el daño empeore o por razones de seguridad. Documente el estado previo con fotos y vídeo, solicite peritaje lo antes posible y guarde facturas y partes de trabajo.

¿Qué pasa si el causante niega su responsabilidad? El peritaje técnico y la cadena de comunicaciones son clave. En su demanda, su abogado puede solicitar prueba pericial judicial y testifical. Si hay pólizas, notifíquelas para que la aseguradora participe y no discuta después por falta de comunicación.

¿Y si el inquilino se ha marchado? Conserve el inventario y las llaves entregadas, y documente el estado de la vivienda en la devolución. Podrá reclamar daños contractuales dentro del plazo de cinco años desde que detectó los desperfectos imputables.

¿Cómo reclamo el lucro cesante? Aporte contratos, anuncios y prueba de rentas dejadas de percibir. El informe pericial debe acreditar la imposibilidad de uso y el periodo afectado. Los tribunales valoran positivamente cálculos transparentes y verificables.

¿Es obligatorio el burofax? No es obligatorio por ley, pero es la forma más sólida de dejar constancia fehaciente, interrumpir plazos y mostrar voluntad de resolver antes de demandar.