Pasos legales si el inquilino abandona muebles dañados

Evaluación inicial y pruebas: cómo documentar los daños

Ante la situación en la que el inquilino abandona muebles dañados, el primer paso legal —y el más decisivo para el éxito de una reclamación— es documentar de manera rigurosa el estado del inmueble y del mobiliario. Esta fase debe realizarse antes de manipular, reparar o desechar nada. Empieza por un registro fotográfico y en vídeo con buena iluminación y detalle: toma planos generales de cada estancia y acercamientos de cada desperfecto (arañazos profundos, roturas, quemaduras, manchas persistentes, humedad provocada, patas partidas, cajones desencajados, tapicerías rasgadas, etc.). Incluye una referencia temporal visible (por ejemplo, mostrar la pantalla de un móvil con fecha) y, si es posible, graba un recorrido continuo por la vivienda para evitar sospechas de montaje.

El acta de inspección es el segundo pilar. Si cuentas con un inventario firmado al inicio del arrendamiento, compáralo punto a punto, marcando qué elementos han sufrido daños y en qué grado. Señala también lo que falte o haya sido sustituido por piezas de inferior calidad. Anota la ubicación exacta y el tipo de daño, junto con una valoración inicial (si el mueble es recuperable con reparación o si debe reemplazarse). Añade referencias de marca o modelo siempre que existan.

Para reforzar la prueba, considera avisar a un testigo imparcial (administrador de fincas, conserje, vecino) que pueda acreditar el estado del inmueble en el momento de la inspección. Si el daño es cuantioso, un peritaje preliminar puede resultar útil incluso antes de contactar al inquilino, pues fija técnicamente la existencia, causa y alcance de los desperfectos. Toda esta trazabilidad será clave para justificar la retención total o parcial de la fianza y, en su caso, para reclamar judicialmente los importes necesarios para restaurar la vivienda a su estado anterior al arrendamiento.

Contrato y marco legal: obligaciones del inquilino y del propietario

El contrato de arrendamiento es la brújula de cualquier actuación. Suele contemplar la obligación del inquilino de conservar la vivienda y el mobiliario en buen estado, asumiendo los daños por uso negligente o intencional y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario. Además, a menudo existe un inventario adjunto con descripción y, en ocasiones, fotografías de los muebles, lo que facilita comparar el estado de entrada y salida. Si el contrato prevé penalizaciones, franquicias o cláusulas de reposición, deberás invocarlas en tu requerimiento.

Desde el punto de vista normativo, la Ley de Arrendamientos Urbanos en España establece que el arrendatario debe restituir la vivienda en el estado en que la recibió, salvo los deterioros por el paso del tiempo o por el uso normal. Por su parte, el Código Civil refuerza el deber de diligencia y responde por los daños causados por culpa o negligencia del arrendatario o de las personas de su compañía. El casero, por su lado, debe ejecutar las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad del inmueble, no pudiendo trasladar al inquilino aquellas que deriven de la antigüedad o del uso ordinario, pero sí las provocadas por un uso inadecuado o maltrato del mobiliario.

En entornos con normativa autonómica o municipal específica (por ejemplo, sobre residuos o vivienda), conviene verificar si hay disposiciones adicionales que afecten a la gestión de muebles abandonados o a la comunicación al arrendatario. Esta lectura combinada de contrato y ley te proporcionará seguridad jurídica y un guion claro para ordenar los siguientes pasos: requerir, presupuestar, compensar con fianza y, si no hay acuerdo, reclamar por la vía correspondiente.

Comunicación formal al inquilino: requerimiento y plazos

Una vez reunidas las pruebas, comunica de manera fehaciente al inquilino el estado en que se ha encontrado el mobiliario y las acciones que se van a emprender. La práctica recomendada es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo o, en su defecto, cualquier medio que acredite la recepción (carta notarial, entrega en mano con firma). El contenido debe ser claro y estructurado: relación de daños, valoración inicial, intención de compensar con la fianza y, si procede, reclamación de cantidad adicional. Ofrece un plazo razonable (por ejemplo, 7–10 días laborables) para responder, aportar alegaciones o proponer solución.

Evita un tono emocional y céntrate en hechos verificables. Adjunta fotografías relevantes, copia del inventario y, si ya los tuvieras, presupuestos o un informe pericial. Indica también el número de cuenta para pagos y advierte de que, en caso de silencio o negativa, se iniciará la vía judicial adecuada. Este aviso no es una amenaza: es parte de la transparencia procesal y puede incentivar un acuerdo temprano.

Si el inquilino propone reparar por su cuenta, exige técnicos habilitados, calidad equivalente o superior y cumplimiento de plazos. De lo contrario, recházalo y continúa con tu plan de restitución. Guarda todas las comunicaciones (correos, mensajería, llamadas con minuta) para integrarlas al expediente probatorio.

Inventario, peritaje y presupuestos: bases de la reclamación

Para transformar la evidencia en una reclamación sólida, necesitas cuantificar. Parte del inventario y crea una tabla de daños con campos como: referencia del mueble, descripción del daño, viabilidad de reparación, coste estimado de reparación o reposición, y proveedor recomendado. Solicita dos o tres presupuestos por cada partida relevante, especialmente en tapicerías, carpintería, electrodomésticos, encimeras o piezas de diseño. Los presupuestos deberían indicar mano de obra, materiales, tiempos y garantías.

Cuando el deterioro sea controvertido o técnicamente complejo, un perito tasador aporta objetividad: determina causa (uso negligente vs. desgaste), cuantifica el daño, fija el valor venal del mueble y recomienda reparación o sustitución. Este informe es especialmente útil si anticipas una oposición del inquilino o si planeas un procedimiento judicial. Además, sirve para respaldar la proporcionalidad de la retención de la fianza y de eventuales importes adicionales.

Una última recomendación: valora la calidad equivalente. No es obligatorio reponer “a nuevo” si el mueble tenía años de uso, pero sí restituir la funcionalidad y estética razonables. Documenta la antigüedad aproximada de cada pieza para prevenir discusiones sobre enriquecimiento injusto. Esta transparencia mejora tu posición negociadora y, si llegas a juicio, demuestra diligencia y proporcionalidad.

Fianza: uso correcto, compensación y liquidación

La fianza de arrendamiento se constituye precisamente para cubrir daños imputables al inquilino, así como impagos de rentas o suministros. Tras la salida, debes calcular la liquidación final distinguiendo: rentas pendientes, suministros, y daños en muebles y elementos de la vivienda. Si el total de daños justificados (con presupuestos y pruebas) es inferior o igual a la fianza, podrás compensar y devolver el remanente. Si lo supera, reclamarás la diferencia. Es aconsejable comunicar por escrito al inquilino el detalle de la liquidación y el destino de cada euro de la fianza.

Debes respetar los plazos usuales de liquidación razonable tras la entrega de llaves (que permiten verificar el estado real, recibir presupuestos y calcular importes), y las eventuales obligaciones de depósito autonómico donde aplique. Si existe fianza adicional o garantía, también podrás acudir a ella según lo pactado. Conviene que la compensación sea proporcional y esté documentada, porque muchos litigios se originan precisamente en retenciones genéricas o sin desglosar.

Recuerda: la fianza no es una “barra libre”. No puede cubrir desgastes normales ni mejoras estéticas voluntarias. Si tienes dudas, contrasta cada partida con el estado inicial y con la recomendación del perito o técnico. La precisión evita conflictos y fortalece tu posición si el asunto escala.

Acuerdo extrajudicial: propuesta de pago y cierre del conflicto

Antes de acudir a los tribunales, intenta un acuerdo extrajudicial. Propón por escrito una liquidación cerrada basada en tu tabla de daños y presupuestos: indica el importe total, lo ya compensado con fianza y el saldo pendiente. Ofrece facilidades razonables, como un plan de pagos con calendario y vencimientos, condicionado a que el inquilino reconozca la deuda y renuncie a acciones futuras sobre el estado del mobiliario.

Formaliza la propuesta mediante un documento de acuerdo que incluya: identificación de partes, relación de daños, importes, forma de pago, vencimientos, intereses por mora y cláusula de resolución si el deudor incumple. La firma puede hacerse por medios electrónicos válidos, guardando los sellos de tiempo. Si resulta viable, solicita un reconocimiento de deuda; este instrumento será útil para un procedimiento monitorio o ejecutivo si hay impago posterior.

Si el inquilino se muestra colaborador pero sin liquidez, negocia garantías (aval de tercero, cesión de parte de la fianza aún retenida, domiciliación bancaria) y especifica que el incumplimiento reactiva la vía judicial sin necesidad de nuevas negociaciones. En todo momento, mantén el tono profesional y archivístico: cada correo, cada justificante y cada pago parcial debe quedar registrado.

Vías judiciales y procedimientos: monitorio, verbal u ordinario

Si no hay acuerdo, la ley ofrece distintas rutas para recuperar el coste de los muebles dañados. La más ágil, cuando existe deuda dineraria líquida, determinada, vencida y exigible, es el procedimiento monitorio. Con una factura proforma aceptada, presupuestos firmes o un reconocimiento de deuda, el juzgado requerirá al inquilino para que pague o se oponga. Si no paga ni se opone, podrás ejecutar directamente; si se opone, el asunto seguirá como juicio verbal u ordinario según cuantía.

Cuando la controversia se centre en la existencia del daño o su causa, el juicio verbal (para cuantías más bajas) o el ordinario (para cuantías superiores) permiten practicar prueba pericial y testifical. Aquí contienen especial valor: el inventario firmado, las fotografías fechadas, el informe pericial y las comunicaciones fehacientes. A mayor coherencia documental, mayor probabilidad de éxito.

Valora también la mediación como vía paralela o previa; en ocasiones desbloquea posiciones sin costes excesivos. En cualquier caso, una buena estrategia pasa por cuantificar con precisión, elegir el cauce procesal adecuado y sostenerlo con un expediente probatorio ordenado y convincente.

Retirada de enseres y residuos: qué hacer con lo abandonado

Además de los daños, a menudo quedan enseres abandonados: colchones viejos, sofás rotos, muebles hinchados por humedad, pequeños electrodomésticos o ropa. Antes de tirarlos, documenta su existencia en la inspección inicial; pueden ser parte de la prueba del abandono y justificar costes de vaciado. Notifica al inquilino que dispone de un plazo para retirarlos si los quiere recuperar, salvo que el contrato contemple la renuncia a los bienes dejados y te autorice a su eliminación directa.

Para el desecho, respeta las ordenanzas municipales y utiliza puntos limpios o servicios de recogida de voluminosos. Si contratas una empresa de vaciado, pide factura detallada; ese coste es reclamable cuando derive del incumplimiento del inquilino. Evita abandonar muebles en la vía pública fuera de los días o lugares permitidos: podrías recibir sanciones.

Si hay riesgos sanitarios (plagas, moho, olores fuertes), actúa con celeridad y coordina limpieza profesional. La salud y la seguridad del inmueble prevalecen, pero mantén la trazabilidad documental para poder repercutir correctamente esos gastos.

Seguro del hogar y coberturas: cuándo activar la póliza

Revisa tu póliza de hogar o de propietario no residente; algunas cubren vandalismo o daños causados por el inquilino, mientras que otras los excluyen. Si contemplan responsabilidad civil o daños estéticos, podrías activar un parte para reparar ciertos desperfectos costosos (por ejemplo, encimeras, carpintería a medida o cristales especiales). Guarda el número de siniestro y el informe del perito de la aseguradora; aunque ésta te indemnice, conservarás el derecho de repetición contra el inquilino responsable.

Si el arrendatario tenía seguro de hogar propio, puedes sugerirle que lo active por su responsabilidad civil, especialmente cuando el daño haya afectado a terceros (fugas, incendios menores, impactos). En estos casos, la coordinación entre aseguradoras puede simplificar la restitución y ahorrarte adelantos de fondos, siempre sin renunciar a tus derechos frente al inquilino.

En cualquier caso, recuerda que la aseguradora cubrirá hasta los límites y franquicias pactados. Si la indemnización no cubre la totalidad, la diferencia seguirá siendo exigible al inquilino conforme a la responsabilidad contractual.

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