Qué hacer si el inquilino causa daños a vecinos

Evaluar y frenar el daño

Cuando un inquilino causa daños que afectan a los vecinos —por ejemplo, una fuga de agua que moja el techo inferior o un incendio de pequeña escala que ennegrece la fachada— lo primero es contener el siniestro para evitar agravar la responsabilidad. Cerrar la llave de paso, cortar la luz ante riesgos eléctricos y ventilar espacios son actuaciones básicas que, además de proteger a terceros, demuestran diligencia en caso de una reclamación posterior. En paralelo, es esencial registrar todo: fecha, hora, cómo se detectó el problema, actuaciones para mitigarlo y quién intervino.

Documentar de forma organizada facilita la comunicación con la comunidad de propietarios y con las aseguradoras. Toma fotografías y vídeos del origen del daño y sus consecuencias en las viviendas colindantes o inferiores. Si hay agua acumulada, mide tiempos de secado y zonas afectadas; si se trata de ruidos persistentes, anota franjas horarias y testigos. Esta bitácora ayudará a delimitar el alcance y a distinguir entre daños inmediatos y daños sobrevenidos (por ejemplo, moho que aparece días después).

Notifica cuanto antes a los vecinos perjudicados, proponiendo soluciones temporales (colocar cubetas, deshumidificadores, alfombras absorbentes) mientras llega el técnico. Si el inmueble dispone de administrador, informa también para coordinar accesos y, si procede, activar el seguro de comunidad. La transparencia reduce tensiones y previene conflictos mayores. Paralelamente, agenda una revisión técnica: un fontanero, electricista o técnico de mantenimiento debe evaluar el origen para emitir un informe preliminar.

Marco legal básico en España

En España, la responsabilidad por daños a vecinos derivados de la vivienda alquilada se analiza combinando la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y, en su caso, la Ley de Propiedad Horizontal. La LAU fija los deberes de conservación y uso diligente por parte del inquilino y las obligaciones de reparación por parte del arrendador cuando se trata de vicios estructurales o averías no imputables a un uso inadecuado. El Código Civil, por su parte, establece la responsabilidad extracontractual por acción u omisión que cause daño a otro, siempre que exista culpa o negligencia.

La clave está en identificar si el daño proviene de un defecto de la finca (tubería antigua, sello deteriorado en bajante comunitaria) o de un uso negligente del inquilino (dejar un grifo abierto horas, utilizar aparatos sin mantenimiento, provocar golpes en tuberías). Cuando la causa se relaciona con elementos comunes, la comunidad puede responder vía su seguro multirriesgo; si es un elemento privativo y hubo falta de mantenimiento del arrendador, podría ser éste quien responda. Si el origen es la conducta del inquilino, su responsabilidad civil puede activarse directamente.

Es habitual que confluyan varias coberturas: seguro del inquilino (contenido/RC), seguro del propietario (continente/RC) y seguro de la comunidad (elementos comunes/RC). De ahí la importancia de coordinar partes, peritajes y subrogaciones entre aseguradoras para que el perjudicado cobre rápido y, después, las compañías repitan contra quien corresponda. Los plazos de prescripción de la acción de responsabilidad extracontractual suelen ser de un año desde que el perjudicado puede ejercitar la acción, mientras que las acciones contractuales pueden tener plazos superiores.

¿Quién responde: inquilino o propietario?

Determinar la responsabilidad es el punto más sensible. El inquilino responde por daños causados por un uso inadecuado o por falta de diligencia en el mantenimiento cotidiano (por ejemplo, no reparar una fuga en una manguera de lavadora que gotea desde hace semanas, ignorar ruidos de tubería y seguir usándola). También responde si manipula instalaciones sin autorización o instala electrodomésticos sin cumplir normas básicas. El propietario, en cambio, suele responder cuando el daño proviene de defectos estructurales, elementos envejecidos cuya sustitución era previsible, o instalaciones cuya reparación excede del mantenimiento ordinario.

Hay zonas grises: ¿quién paga si el termo antiguo falla y causa una fuga? Si el arrendador conocía su mal estado o superaba su vida útil razonable, la responsabilidad puede inclinarse hacia él. Si el inquilino desoyó ruidos anómalos o avisos de goteo, podría considerarse negligencia compartida. En la práctica, los peritajes determinan el nexo causal. Asimismo, la comunidad puede responder por daños de un bajante general o por filtraciones desde la azotea común; luego repetirá contra quien proceda si hubo contribución del inquilino o del propietario.

En caso de discusión, las pólizas de responsabilidad civil (RC) y multirriesgo actúan. Deja que los peritos comparen versiones, analicen la antigüedad de piezas y resuelvan subrogaciones entre aseguradoras. Tu objetivo, si eres perjudicado o propietario afectado por reclamación de un vecino, es que el daño se repare pronto sin quedar atrapado en la “batalla” entre compañías.

• Inquilino: responde por uso negligente o falta de mantenimiento básico.
• Propietario: responde por vicios o elementos cuyo reemplazo le compete.
• Comunidad: responde por elementos comunes (bajantes, cubierta).

Comunicación con vecinos y comunidad

Una comunicación profesional y empática minimiza fricciones y acelera la solución. Si el inquilino causó daños a vecinos, debe informar al propietario inmediatamente y trasladar la situación al administrador de fincas. Ofrece datos útiles: origen presunto, medidas de contención, técnico contactado, disponibilidad para inspecciones. Aporta fotografías y, si hay agua, indica cuánto tiempo estuvo fluyendo y qué estancias afectó. Es vital acordar un calendario de visitas para que peritos y operarios entren también a las viviendas perjudicadas.

Evita promesas precipitadas sobre quién pagará. Indica que el siniestro está en evaluación y que las pólizas pertinentes se activarán. En comunidades con relaciones tensas, un mensaje formal por email o un escrito entregado al administrador ayuda a fijar el relato objetivo y a reducir malentendidos. Si hay que hacer obras, pacta horarios, ruidos y retirada de escombros para no agravar el conflicto y cumplir normativas municipales.

Seguros que cubren el siniestro

En la práctica intervienen tres pólizas: la del inquilino (suele cubrir contenido y responsabilidad civil por daños a terceros), la del propietario (continente, a veces contenido en viviendas amuebladas, y RC del propietario) y la de la comunidad (elementos comunes y su RC). Si una manguera de lavadora propiedad del inquilino revienta y filtra al vecino, la RC del inquilino puede cubrir la reparación del vecino. Si el daño proviene de una tubería empotrada vieja, el seguro del propietario o el de la comunidad puede asumir el coste según sea un elemento privativo o común.

Conviene declarar el siniestro en todas las pólizas que razonablemente puedan estar implicadas. Las compañías coordinarán la gestión y, si procede, se subrogarán para reclamar a la parte finalmente responsable. Revisa franquicias, exclusiones y límites: ciertas pólizas excluyen daños por falta de mantenimiento demostrable o por instalaciones manipuladas por no profesionales. Si los daños superan límites de una póliza, otra puede cubrir el excedente dependiendo de las condiciones.

• Seguro del inquilino: RC frente a terceros; contenido propio.
• Seguro del propietario: continente, reformas fijas y RC del dueño.
• Seguro de comunidad: elementos comunes (bajantes, cubierta, patios).

Guarda partes, números de expediente y comunicaciones. Si hay discrepancias entre aseguradoras, un informe pericial independiente puede desbloquear el caso y acelerar el pago a los vecinos perjudicados.

Pruebas y peritaje indispensables

Sin prueba, no hay indemnización sólida. Recoge evidencias desde el minuto uno: fotos y vídeos del foco (manguera rota, válvula oxidada, charcos) y del resultado (pintura levantada, parquet hinchado, mobiliario afectado). Pide a los vecinos que documenten sus daños con detalle: estancias afectadas, medidas, materiales. Conserva piezas clave (por ejemplo, la manguera o la junta rota) para que el perito las examine. Las facturas de reparación de urgencia, alquiler de deshumidificadores o pintura son también prueba del importe del perjuicio.

El peritaje identifica el origen técnico, cuantifica daños y fija un presupuesto de restitución. Si las valoraciones discrepan, puedes solicitar una contrapericial. En siniestros por agua, registra niveles de humedad con higrómetro y el tiempo de secado recomendado para evitar patologías posteriores. En ruidos, recopila avisos vecinales, actas de junta y, si es grave, un informe acústico.

Reclamación amistosa y burofax

Antes de iniciar acciones judiciales, intenta una reclamación amistosa documentada. Dirige un escrito al inquilino (y al propietario, si procede) con: descripción del siniestro, fecha, pruebas adjuntas, presupuesto o factura de reparación y un plazo razonable de respuesta (10–15 días). Indica que la falta de respuesta o de pago implicará el envío de burofax y, en su caso, acciones legales. Este paso muestra buena fe y puede facilitar que las aseguradoras activen coberturas sin necesidad de litigio.

Si no hay acuerdo, remite un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. En él, identifica la causa (por ejemplo, “rotura de manguera de lavadora de su propiedad”), cuantifica daños y aporta peritaje. Reitera plazo final para abonar o para comunicar datos de su aseguradora de responsabilidad civil. El burofax interrumpe plazos de prescripción y servirá como prueba procesal de tus intentos de solucionar el conflicto.

Vía judicial y plazos

Si la reclamación extrajudicial fracasa, puedes acudir a la vía civil. En función de la cuantía, el procedimiento será juicio verbal (hasta 6.000 €) u ordinario (importe superior o cuestiones complejas). Para cuantías inferiores, no siempre es preceptivo abogado y procurador, aunque es recomendable por la complejidad técnica de los peritajes y la discusión de responsabilidades entre inquilino, propietario y comunidad. Aporta toda la trazabilidad: avisos, partes, informes, presupuestos y el burofax con acuse.

Respecto a plazos, la acción de responsabilidad extracontractual prescribe generalmente al año desde la “curación o determinación del alcance del daño”; en acciones contractuales los plazos difieren. El cómputo puede interrumpirse con un burofax o reclamación fehaciente. Evalúa también la conveniencia de una mediación vecinal o notarial si el importe es contenido y las relaciones de vecindad son relevantes para el futuro.

• Verbal ≤ 6.000 €: tramitación ágil; prueba documental y pericial.
• Ordinario > 6.000 € o complejidad: demanda extensa y vista con peritos.
• Mediación: útil para pactar plazos y formas de reparación.

Prevención: cláusulas y buenas prácticas

La mejor reclamación es la que nunca se necesita porque el riesgo se previno. Propietarios e inquilinos pueden pactar en el contrato cláusulas que incentiven el mantenimiento: obligación de revisar mangueras y llaves de corte cada seis meses, cambio preventivo de elementos de goma cada dos años, prohibición de manipular instalaciones de agua o gas sin profesional acreditado y compromiso de disponer de un seguro de responsabilidad civil con un capital mínimo. Añadir un anexo con checklists de mantenimiento aporta claridad y facilita el cumplimiento.

Realizar una inspección conjunta al inicio y al final del arrendamiento con acta fotográfica reduce controversias. Para comunidades, fomentar la cultura de “avisar pronto” cuando se detecta humedad en falsos techos o ruidos de tubería evita siniestros mayores. En edificios antiguos, acordar un plan de sustitución escalonado de bajantes y llaves genera menos conflictos que esperar a la avería.

Preguntas frecuentes

¿El inquilino siempre paga los daños a vecinos? No necesariamente. Si el origen es un elemento común (bajante) o un defecto estructural que el propietario debía mantener, responderán la comunidad o el dueño a través de sus pólizas. El inquilino paga cuando media culpa o negligencia en el uso o mantenimiento ordinario del elemento que causó el daño.

¿Qué hago si mi seguro rechaza el siniestro? Solicita por escrito las causas de rechazo y valora un informe pericial independiente. Si hay varias pólizas potencialmente implicadas (inquilino, propietario, comunidad), declara en todas para que coordinen y, si procede, se subroguen entre ellas. Puedes reclamar al defensor del asegurado de tu compañía o a la DGSFP.

¿Puedo usar la fianza del alquiler para pagar al vecino? La fianza cubre daños en la vivienda arrendada y otras obligaciones del inquilino frente al propietario. No es un mecanismo directo de pago al vecino, pero el propietario puede aplicarla si acaba asumiendo el coste y el daño deriva de una conducta imputable al inquilino.

¿Qué plazos tengo para reclamar? En general, la responsabilidad extracontractual prescribe al año desde la determinación del daño. Para no apurar, envía cuanto antes una reclamación fehaciente (burofax) que interrumpa la prescripción y conserva acuses de recibo.

¿Es útil la mediación? Sí, sobre todo cuando la cuantía no es elevada y la convivencia futura importa. Permite acordar plazos de reparación, repintado y compensaciones sin judicializar, ahorrando costes y tiempo.