Qué hacer si tu inquilino alquila sin permiso

Panorama legal: subarriendo sin consentimiento

Cuando un propietario se enfrenta a la situación de que su inquilino alquila sin permiso, la primera reacción suele combinar sorpresa y preocupación. En términos jurídicos, hablamos de subarriendo o cesión inconsentida del uso de la vivienda. En la mayoría de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y de acuerdo con la normativa aplicable, el arrendatario necesita autorización expresa y por escrito del arrendador para ceder el contrato o subarrendar total o parcialmente. La finalidad de esta exigencia es preservar tu derecho a decidir quién ocupa tu inmueble, controlar el riesgo y garantizar que las condiciones económicas pactadas no se desvirtúan por la reventa del uso de la vivienda.

Detectar que el inquilino alquila sin permiso no implica automáticamente un desahucio inmediato, pero sí abre la puerta a exigir el cumplimiento del contrato o su resolución por incumplimiento grave. La clave está en actuar con método: primero, verificar los hechos; segundo, documentarlos; tercero, comunicar de forma fehaciente; y cuarto, elegir la vía de solución más eficiente (acuerdo, resolución o acción judicial). En este contexto, la proporcionalidad y la estrategia importan: hay casos en los que un requerimiento firme logra la cesación del subarriendo y la restitución de la vivienda sin necesidad de juicio; en otros, será imprescindible interponer demanda de desahucio por cesión o subarriendo inconsentido.

Señales y verificación: cómo detectarlo

Antes de afirmar que el inquilino alquila sin permiso, conviene identificar indicios sólidos y, en lo posible, confirmar con pruebas objetivas. Señales frecuentes incluyen rotación inusual de personas en la vivienda, maletas o check-ins recurrentes en días concretos, reseñas en plataformas de alquiler vacacional que mencionan la dirección, o el hallazgo de anuncios activos con fotos de tu inmueble. También pueden alertarte las quejas de la comunidad por ruido, cambios de cerradura sin avisar o consumos atípicos en suministros que sugieren una ocupación intensiva.

Para verificar, evita vulnerar la intimidad de los ocupantes. No entres en la vivienda sin consentimiento ni vigiles de forma intrusiva. Opta por métodos lícitos: búsquedas en portales utilizando descriptores únicos (vistas, mobiliario reconocible), actas notariales de presencia para constatar la existencia de un anuncio online en una fecha y hora, y recopilación de comunicaciones en las que el arrendatario reconozca el subarriendo. Si la comunidad tiene cámaras en zonas comunes, solicita a la administración información conforme a la normativa de protección de datos. Un conserje o vecino puede aportar testimonio, pero procura corroborarlo con evidencias documentales.

• Capturas de pantalla fechadas de anuncios y calendarios de reservas.
• Acta notarial que verifique el contenido de la publicación online.
• Correos o mensajes donde el inquilino admite el subarriendo.
• Incidencias de la comunidad registradas por escrito.

Revisión del contrato y cláusulas clave

El punto de partida para decidir qué hacer si el inquilino alquila sin permiso es tu contrato de arrendamiento. La mayoría de modelos incorporan una cláusula de prohibición de cesión o subarriendo total o parcial sin autorización previa y por escrito del arrendador. Revísala con atención: comprueba si hay excepciones, si define penalizaciones específicas (por ejemplo, una cantidad por cada mes de subarriendo) y si prevé la resolución inmediata por incumplimiento. También verifica la duración del contrato, prórrogas, renta y actualizaciones, porque podrían verse afectadas por el uso indebido.

Analiza además las cláusulas sobre uso de la vivienda (exclusivo como hogar del arrendatario y su familia), prohibición de actividades molestas o insalubres y obligación de notificar cambios de ocupantes. Si la vivienda es parte de una comunidad con estatutos que limitan alquileres turísticos, esa normativa puede reforzar tu posición. Por último, revisa los anexos: inventario de mobiliario, llaves entregadas y cualquier autorización previa. Si no existe autorización expresa, el subarriendo inconsentido encaja en el concepto de incumplimiento grave que legitima exigir la cesación o la resolución contractual.

Recopilación de pruebas válidas

Si confirmas que tu inquilino alquila sin permiso, el siguiente paso es reunir pruebas con valor jurídico. Las capturas de pantalla son útiles, pero deben estar fechadas y, si es posible, verificadas por un fedatario (acta notarial) para blindar su autenticidad. Los correos, mensajes y respuestas del inquilino a tus requerimientos también son relevantes. Evita pruebas obtenidas vulnerando derechos fundamentales (entradas no autorizadas, grabaciones en espacios privados sin consentimiento), ya que podrían ser impugnadas e incluso perjudicar tu caso.

Piensa en la coherencia del conjunto probatorio: una línea temporal clara que muestre cuándo empezó el subarriendo, su frecuencia, el precio cobrado a terceros y el impacto en la convivencia o en el inmueble. Puedes añadir justificantes de consumos, partes de incidencias y, si procede, informes periciales sobre daños. Si el subarriendo ha sido turístico, los calendarios de disponibilidad y reseñas ayudan a demostrar la habitualidad y el lucro. Mantén copias de seguridad y conserva los originales. Si una plataforma respondió a un aviso tuyo y retiró un anuncio, guarda esa comunicación.

Requerimiento fehaciente: burofax paso a paso

Antes de acudir a los tribunales, resulta recomendable enviar un requerimiento fehaciente al arrendatario. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo permite acreditar que el inquilino recibió el contenido. En el escrito, identifica el contrato, expón los hechos (que el inquilino alquila sin permiso), cita la cláusula vulnerada y exige la cesación inmediata del subarriendo, la identificación de las personas alojadas y la entrega de llaves adicionales. Fija un plazo breve y razonable para que cumpla (por ejemplo, 48–72 horas para cesar y 7 días para responder por escrito).

Incluye advertencia de que, de persistir el incumplimiento, ejercitarás acciones de resolución del contrato y desahucio, así como reclamación de daños, rentas y penalizaciones. Adjunta, si lo estimas oportuno, un borrador de acuerdo de terminación negociada (entrega anticipada y pago de compensación) como salida rápida. Evita tonos agresivos; la firmeza y la claridad son más eficaces. Si el burofax es rehusado o no retirado, conserva el justificante: en sede judicial acredita tu diligencia comunicativa.

Medidas cautelares y seguridad

Cuando el inquilino alquila sin permiso, además del enfoque legal, considera medidas de seguridad y prevención. Si tienes duplicado de llaves y sospechas de copias no autorizadas, una vez recuperada la posesión —nunca antes sin causa legal— valora el cambio de cilindros. Coordina con la comunidad para minimizar molestias, especialmente si el subarriendo fue turístico. Mantén al día los seguros (continente y, si procede, pérdida de rentas) y notifica al mediador o aseguradora en caso de daños o siniestros durante el periodo de subarriendo inconsentido.

Evita cualquier actuación de “hecho” (cortes de suministros, impedimento de acceso, retirada de enseres) que pueda interpretarse como perturbación ilegítima de la posesión. Prioriza el camino del requerimiento y, si es necesario, la tutela judicial. Si detectas conductas incívicas o ilegales de terceros alojados, llama a las autoridades; sus atestados pueden reforzar tu caso. En inmuebles con domótica o sensores, respeta la privacidad y limita su uso a lo pactado en contrato; cualquier monitorización debe ser transparente y proporcional.

Vías legales: resolución y desahucio

Si, pese al requerimiento, el inquilino no cesa el subarriendo, puedes optar por la resolución del contrato y el desahucio por incumplimiento. En la práctica, la acción se funda en la cesión o subarriendo inconsentido y puede acumular la reclamación de rentas, cantidades asimiladas y daños. La demanda debe detallar el contrato, las cláusulas infringidas, los hechos probados (anuncios, reseñas, acta notarial, comunicaciones) y la petición de lanzamiento y costas. Es recomendable solicitar también que se declare extinguida la relación arrendaticia por causa imputable al arrendatario.

En paralelo, puedes explorar una solución pactada: entrega voluntaria de la vivienda en fecha próxima, pago de una compensación y liquidación ordenada de la fianza. Este acuerdo debe firmarse por escrito, con inventario y lectura de contadores, evitando ambigüedades. La ventaja es el ahorro de tiempo y costes; la desventaja, que quizá la compensación no cubra todo el perjuicio. Si vas a juicio, prepara bien la vista: prueba documental ordenada, testifical de vecinos o administrador y, si hay daños, un informe pericial con presupuesto de reparación.

Recuperación de daños y rentas

Además de recuperar la posesión, tu objetivo es minimizar pérdidas. Cuando el inquilino alquila sin permiso, puedes reclamar las rentas pendientes, penalizaciones previstas en el contrato y los daños materiales o de uso. Cuantifica con rigor: facturas de reparaciones, presupuestos, informes técnicos y una valoración del lucro cesante si la vivienda quedó bloqueada o inservible durante un tiempo. Si el arrendatario obtuvo ingresos por el subarriendo, incorpora evidencia de precios y ocupación para argumentar el enriquecimiento injusto.

La fianza es una palanca útil, pero debe liquidarse de forma transparente. Elabora una liquidación final que detalle conceptos imputados (pintura, desperfectos, limpieza profunda, sustitución de cerraduras por copias no entregadas, etc.). Si la fianza no alcanza, reclama la diferencia. Evita inflar partidas: la solvencia técnica de tu reclamación mejora con documentación objetiva y fotografías fechadas del “antes y después”.

• Conserva facturas y justificantes de pago.
• Aporta un informe pericial cuando el daño sea relevante o discutible.
• Incluye en la demanda la liquidación de fianza y su aplicación.
• Valora un acuerdo de pago aplazado si facilita la recuperación rápida.

Errores comunes y cómo evitarlos

En situaciones donde el inquilino alquila sin permiso, los errores más caros suelen venir de la precipitación. Cortar suministros o cambiar cerraduras sin resolución judicial puede volverse en tu contra. También es un error confiar solo en rumores de vecinos: necesitas evidencias verificables. Otro fallo frecuente es enviar comunicaciones ambiguas o sin plazo, lo que resta fuerza a tu posición y alarga el conflicto. No infravalores el poder de un burofax bien construido; muchas controversias se encarrilan con una comunicación fehaciente que marque consecuencias y plazos.

Por último, cuida el cumplimiento de tus propias obligaciones como arrendador (mantenimiento y reparaciones urgentes, atención a incidencias). Aunque no justifican un subarriendo inconsentido, el arrendatario podría usarlas como excusa defensiva. Documenta que has respondido diligentemente a sus comunicaciones y guarda los justificantes de las intervenciones. La coherencia y la limpieza procesal aumentan tu credibilidad y la probabilidad de un desenlace favorable.

Preguntas frecuentes