Qué hacer si el inquilino realquila sin autorización

Señales de realquiler no autorizado

Detectar a tiempo que un inquilino realquila sin autorización es clave para proteger tu vivienda y tus derechos como arrendador. Aunque cada caso es distinto, suelen aparecer patrones: rotación inusual de personas que acceden al inmueble, consumo de suministros que se dispara sin explicación, comentarios de la comunidad o portería sobre “nuevos ocupantes”, presencia de maletas recurrentes, o anuncios del piso o de una habitación en portales y apps de alquiler temporal. Estas señales, por sí solas, no prueban el subarriendo, pero justifican iniciar comprobaciones discretas y ordenadas.

Mantener una relación profesional con la comunidad de propietarios y el administrador ayuda a recibir alertas tempranas sin vulnerar la privacidad de nadie. También conviene monitorizar de forma periódica el estado de los suministros: si el consumo de agua, luz o internet muestra picos atípicos frente a meses anteriores y no hay causa aparente, puede indicar aumento de ocupación. En paralelo, una búsqueda estratégica en portales de alquiler y redes sociales con el barrio, metros y características de tu vivienda puede destapar anuncios sospechosamente similares a tu inmueble.

Otra pista frecuente es la negativa del inquilino a permitir visitas de comprobación razonables previstas en contrato (preavisadas y en horarios normales). Si se ponen excusas repetidas, conviene documentarlo. Igualmente, la aparición de cerraduras adicionales, múltiples buzones con nombres diferentes, o solicitudes de copias extra de llaves sin fundamento aportan indicios. Con todo, recuerda actuar siempre con proporcionalidad y respeto a la intimidad: no entres sin consentimiento, no grabes a terceros sin base legal y canaliza la verificación por vías legítimas.

Marco legal: lo que dice la LAU

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el arrendamiento de viviendas y establece límites claros al subarriendo. Como regla general, el inquilino no puede ceder el contrato ni subarrendar total o parcialmente la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. La ausencia de autorización convierte el realquiler en incumplimiento relevante, habilitando al propietario a resolver el contrato y, en su caso, a reclamar daños y perjuicios. Además, si se tratara de un uso distinto al pactado (por ejemplo, alquiler turístico en un edificio sin licencia ni permiso), podrían concurrir infracciones administrativas y sanciones.

Es importante distinguir entre la convivencia habitual con familiares o parejas, que no es propiamente subarriendo, y el hecho de cobrar renta a terceros por ocupar una parte o la totalidad del inmueble. El elemento clave es la existencia de una contraprestación económica y la cesión de uso autónoma. Aun cuando el contrato no mencione de forma expresa el subarriendo, la LAU suple esa laguna: sin tu consentimiento escrito, el realquiler no está permitido. Asimismo, si el contrato incorpora una cláusula específica “antirrealquiler” o limita las cesiones, refuerza la posición del arrendador.

Cuando el inquilino infringe estas reglas, el propietario dispone de acciones para resolver el contrato y recuperar la posesión. La proporcionalidad y la prueba son determinantes: conviene seguir un orden de actuaciones que incluya requerimiento fehaciente, recopilación de evidencias y, si no hay solución amistosa, procedimientos judiciales de desahucio por incumplimiento contractual. Si el realquiler ha generado ingresos, se abre la puerta a reclamar rentas indebidamente percibidas y otros daños, como sobreconsumos o desperfectos vinculados al uso intensivo.

Pruebas y documentación necesarias

Antes de actuar, asegúrate de contar con pruebas suficientes del realquiler sin autorización. Las evidencias pueden ser digitales (anuncios del inmueble o habitaciones en portales y apps, mensajes o correos donde el inquilino admite el subarriendo, reseñas públicas), testimoniales (comunidad, portería, vecinos) y documentales (consumos, contraseñas de wifi compartidas comercialmente, fotografías de cerraduras añadidas). Evita actuaciones invasivas que puedan impugnar tu prueba: nada de entrar sin permiso, registrar pertenencias o vulnerar la intimidad. Tus pruebas deben ser obtenidas de forma lícita para que resulten válidas.

Realiza capturas de pantalla con fecha y hora visibles, guardando las URLs y, si es posible, utiliza herramientas de archivado que generen huellas temporales. Si hay intercambio de mensajes, conserva íntegramente las conversaciones y metadatos. En consumos, compara los extractos mensuales y pide a las compañías certificados de histórico. Si cuentas con testigos, recaba sus datos de contacto y, llegado el caso, solicita por escrito una breve declaración de hechos. La suma de pequeños indicios puede construir un cuadro probatorio sólido.

Por último, revisa el contrato: identifica cláusulas sobre cesión y subarriendo, régimen de visitas, uso del inmueble y penalizaciones. Tener a mano la copia firmada, los justificantes de renta y depósitos, y la correspondencia previa con el inquilino te permitirá redactar un requerimiento claro y fundado. Un expediente ordenado ahorra tiempo y fortalece tu posición tanto en negociaciones como ante un juez.

Requerimiento fehaciente y comunicaciones

El primer paso formal suele ser enviar un requerimiento fehaciente al inquilino. Su objetivo es doble: poner de manifiesto el incumplimiento (realquila sin autorización) y ofrecer una salida ordenada (cesar el subarriendo y restituir la situación; o, de no hacerlo, advertir la resolución del contrato y el inicio de acciones). Lo adecuado es comunicarte por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o por un medio equivalente que deje constancia íntegra del contenido, la fecha y la entrega. Evita llamadas informales o mensajes fragmentados que puedan generar confusión.

En el requerimiento, describe los hechos de forma objetiva, referencia el contrato (cláusulas sobre cesión/subarriendo) y la normativa aplicable. Adjunta, si procede, capturas o listados de consumos y fija un plazo razonable para que el inquilino conteste y rectifique (por ejemplo, 5–10 días hábiles). Mantén un tono profesional, sin descalificaciones; lo importante es dejar constancia clara y exigible. Si existen subarrendatarios identificados, advierte que el uso por terceros carece de autorización y que cualquier pago que realicen no legitima su ocupación.

Si el inquilino coopera, documenta el cese del realquiler y, en su caso, un acuerdo de entrega voluntaria de llaves, liquidación de rentas y reparación de daños. Si no contesta o niega los hechos, tu requerimiento servirá como base para solicitar la resolución del contrato y el desahucio por incumplimiento. Conservar toda la trazabilidad (envío, acuse, respuestas) facilitará la siguiente fase.

Acciones legales: resolución y desahucio

Si el inquilino persiste en el realquiler sin autorización, la vía legal habitual es la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento y el desahucio para recuperar la posesión. Para ello, se presenta demanda ante el juzgado competente acompañando el contrato, el requerimiento fehaciente y las pruebas del subarriendo. El objetivo es obtener una sentencia que declare resuelto el contrato, ordene el lanzamiento si no hay entrega voluntaria y, en su caso, condene al pago de rentas y daños. Durante el proceso, es frecuente solicitar medidas que eviten nuevas cesiones o ingresos derivados del realquiler.

Conviene valorar la rapidez y los costes. A veces, tras recibir la demanda, el inquilino propone una salida pactada (entrega en breve, liquidación parcial). Evalúa si te compensa aceptar, siempre dejando por escrito la renuncia al subarriendo y la compensación acordada. Si existen subarrendatarios, su posición es débil: no tienen un derecho independiente que se imponga al del propietario, salvo supuestos muy particulares. Por eso, la comunicación ordenada y documentada ayuda a acelerar la recuperación del inmueble.

El tiempo del procedimiento varía según juzgados y carga de trabajo. Por ello, preparar bien la demanda, con un relato claro y pruebas sólidas, acorta plazos y evita incidencias. Un peritaje de daños o un informe del administrador de fincas pueden reforzar reclamaciones complementarias. La meta es restituir la posesión y evitar que el inmueble siga explotándose de forma ilícita.

Reclamación económica: rentas y daños

Además de recuperar la vivienda, puedes reclamar las cantidades derivadas del incumplimiento. Si el inquilino obtuvo ingresos cobrando a terceros por el uso de la vivienda, tienes base para exigir su restitución, al menos en la parte que exceda del alquiler que él te abona. Igualmente, es reclamable el sobrecoste por consumos desproporcionados imputables al realquiler, los desperfectos por uso intensivo y cualquier gasto adicional acreditado (cerrajería, limpieza, honorarios de administración, etc.). Para que prospere, documenta con facturas, informes y, si es posible, fotografías con fechas.

Es recomendable separar la reclamación de rentas ordinarias impagadas (si las hubiera) de los conceptos vinculados al subarriendo. Así facilitas la cuantificación y evitas confusiones. Si el contrato prevé penalizaciones específicas por cesión o subarriendo sin permiso, inclúyelas siempre que no sean desproporcionadas. Cuando existan subarrendatarios identificados que hayan abonado cantidades, conserva todo rastro de pagos (transferencias, mensajes, recibos). Eso permitirá demostrar el lucro obtenido por el inquilino a tu costa.

En ocasiones, alcanzar un acuerdo económico rápido compensa, sobre todo si acelera la entrega de llaves y reduce litigiosidad. Negocia con prudencia: valora la solvencia del inquilino, la facilidad de ejecución y el coste temporal de pleitear. El objetivo es maximizar la recuperación total (posesión + cantidades) con el menor riesgo posible.

Prevención: cláusulas y buenas prácticas

La mejor estrategia frente al realquiler sin autorización es preventiva. Redacta contratos claros que prohíban expresamente la cesión y el subarriendo total o parcial sin consentimiento escrito del arrendador, establezcan un régimen de visitas razonables para comprobaciones del estado del inmueble y prevean penalizaciones proporcionadas ante incumplimientos. Añade, cuando proceda, la prohibición de usos turísticos y de oferta en plataformas de estancias cortas, así como la obligación de retirar cualquier anuncio en 24–48 horas si el propietario lo requiere.

En la práctica, un proceso sólido de selección de inquilinos es igual de importante: solvencia acreditada, referencias, verificación de empleo o actividad, y depósito o garantías adicionales cuando el riesgo lo aconseje. Mantener una comunicación periódica y cordial, resolviendo pequeñas incidencias con rapidez, reduce la tentación del inquilino de buscar ingresos extra a tus espaldas. También ayuda pactar por escrito el número máximo de ocupantes y la imposibilidad de instalar cerraduras adicionales sin permiso.

Por último, contempla mecanismos tecnológicos: cláusulas que autoricen, con preaviso, lecturas de consumos o revisiones concertadas, y recordatorios de cumplimiento por correo. Si gestionas varias viviendas, un registro de inspecciones con fotografías de estado tras cada visita te permitirá comparar cambios y actuar a tiempo. La prevención bien diseñada ahorra conflictos y costes.

Casos especiales: habitaciones, temporales y turísticos

No todo uso por terceros es idéntico. El subarriendo de habitaciones dentro de una vivienda arrendada plantea matices: hay quien convive con el inquilino principal y abona una parte de renta. Si existe contraprestación y autonomía de uso, sigue siendo subarriendo y requiere tu consentimiento escrito. En los alquileres temporales (por ejemplo, por trabajo o estudios), vigila que el destino pactado se respete; un “temporal” que deriva en realquiler a distintos usuarios por días o semanas encubre un negocio ajeno a lo acordado.

El fenómeno de los alquileres turísticos añade complejidad. Muchos municipios exigen licencias específicas y limitan estas actividades en comunidades de propietarios. Un inquilino que ofrezca la vivienda en plataformas turísticas no solo incumple el contrato, también puede exponerte a sanciones o conflictos vecinales. Incluir en el contrato la prohibición expresa de oferta en dichas plataformas y la obligación de retirar cualquier anuncio detectado es esencial. Si descubres publicaciones, documenta todo de inmediato.

Otra casuística es la cesión del contrato: el inquilino entrega la posesión a un tercero que pasa a ocupar la vivienda “como si fuera suya”. Sin tu consentimiento, no es válida. Si lo que existe es un intercambio de casas, coworking residencial o cualquier modalidad creativa por la que el inquilino obtiene ventaja económica, se analizará como subarriendo/cesión encubierto. En todos los supuestos, aplica el mismo guion: prueba, requerimiento fehaciente y, si no hay rectificación, resolución y desahucio.

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