Qué hacer si el inquilino realquila sin autorización

Si te preguntas qué hacer si el inquilino realquila sin autorización, lo primero es aclarar la figura jurídica correcta: no siempre hablamos de lo mismo. Puede tratarse de subarriendo si el arrendatario cede solo una parte de la vivienda a un tercero, o de cesión inconsentida si transmite a otra persona el uso total del inmueble. Tampoco equivale automáticamente a alquilar una habitación: habrá que comprobar qué parte de la vivienda se ocupa realmente, en qué condiciones y qué dice el contrato.

Desde un punto de vista práctico, conviene actuar con rapidez, pero sin precipitarse. Una acusación de subarriendo no consentido o de cesión inconsentida exige una base probatoria mínima, porque de ello puede depender la posibilidad de resolver contrato o reclamar daños si se inicia una reclamación judicial.

Cuándo puede hablarse de subarriendo o cesión sin autorización

En vivienda arrendada, la diferencia es importante:

• Subarriendo: el inquilino mantiene la relación arrendaticia principal y permite a un tercero usar solo una parte de la vivienda.
• Cesión: el arrendatario transmite a un tercero el uso total de la vivienda, quedando él al margen o en una posición meramente formal.

No toda presencia de terceros implica un incumplimiento. La convivencia con familiares, una estancia temporal o la ocupación ocasional por invitados no equivale por sí sola a subarriendo ilegal. Habrá que valorar indicios como pagos periódicos de terceros, anuncios publicados, rotación constante de ocupantes, llaves entregadas a personas ajenas o ausencia efectiva del arrendatario.

Qué dice la LAU sobre el subarriendo y la resolución del contrato

La referencia principal es el art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En arrendamientos de vivienda, la cesión del contrato y el subarriendo total no se permiten sin el consentimiento escrito del arrendador. Además, el subarriendo parcial también exige ese consentimiento escrito.

Si ese consentimiento no existe, puede entrar en juego el art. 27.2.c LAU, que contempla la posibilidad de resolver el contrato por subarriendo o cesión inconsentidos. No obstante, antes de dar ese paso conviene analizar bien la documentación, porque la calificación de los hechos no siempre es evidente.

El contrato también importa. Las cláusulas sobre prohibición de subarriendo, comunicación de ocupantes o usos permitidos pueden reforzar la posición del propietario, pero su eficacia concreta dependerá de cómo estén redactadas y de su encaje con la LAU y con la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil.

Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar

Antes de enviar un requerimiento fehaciente o plantear un desahucio por subarriendo, suele ser recomendable ordenar la prueba disponible. Algunas evidencias pueden ser especialmente útiles:

• Contrato de arrendamiento y anexos firmados.
• Anuncios en plataformas o redes donde se ofrezca la vivienda o habitaciones.
• Mensajes, correos o conversaciones en las que se reconozca el uso por terceros.
• Testimonios de portería, vecinos o administración de la finca, si los hubiera.
• Empadronamientos, consumos anómalos o documentación que revele ocupación continuada por terceros, si puede obtenerse por vías legítimas.

La obtención de prueba debe respetar siempre la legalidad. No conviene entrar en la vivienda sin permiso ni realizar actuaciones que puedan comprometer la intimidad de los ocupantes.

Cómo hacer un requerimiento fehaciente al inquilino

Un paso habitual es remitir un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, aunque no es el único medio posible. El objetivo es dejar constancia de que el propietario:

1. Describe los hechos que considera constitutivos de subarriendo no consentido o cesión inconsentida.
2. Solicita explicaciones o el cese inmediato de la situación.
3. Advierte de las consecuencias contractuales y legales si no se regulariza.

Ese requerimiento puede ser útil tanto para intentar una solución extrajudicial como para acreditar después que el arrendatario conocía la oposición del arrendador.

Cuándo puede plantearse la resolución del contrato o el desahucio

Si las pruebas apuntan a un incumplimiento relevante y el requerimiento no surte efecto, puede valorarse la resolución del contrato al amparo del art. 27.2.c LAU. En algunos supuestos, ello podrá desembocar en una acción de recuperación posesoria o de desahucio, pero la vía concreta dependerá de los hechos, del contenido del contrato y del planteamiento jurídico que se adopte.

No siempre el caso será claro. Si se discute si existe realmente subarriendo, simple convivencia o cesión encubierta, conviene revisar con detalle la estrategia antes de demandar.

Qué cantidades o daños podrían reclamarse

Además de la resolución, en determinados casos puede analizarse si procede reclamar cantidades adeudadas o daños efectivamente acreditados. Por ejemplo, rentas impagadas, suministros, desperfectos o perjuicios derivados de un uso no consentido de la vivienda.

La llamada recuperacion rentas no opera de forma automática por el mero hecho de que el inquilino realquila sin autorizacion. Será necesario justificar la deuda o el daño y su relación con el incumplimiento.

Cómo prevenir nuevos problemas en el contrato de alquiler

Para reducir riesgos futuros, conviene cuidar la redacción contractual y la gestión del arrendamiento. Puede ser útil incluir cláusulas claras sobre:

• Prohibición de cesión y subarriendo sin consentimiento escrito.
• Identificación de ocupantes habituales de la vivienda.
• Obligación de comunicar cambios relevantes en la ocupación.
• Consecuencias contractuales del incumplimiento, dentro de los límites legales.

Más que confiar en una supuesta clausula antirrealquiler como solución mágica, lo recomendable es revisar el contrato en conjunto y adaptarlo al tipo de arrendamiento a empresa: garantías y cláusulas clave y al perfil del inmueble.

En resumen, si sospechas que el arrendatario ha subarrendado o cedido la vivienda sin permiso, lo prudente es calificar bien los hechos, reunir prueba útil y hacer un requerimiento fehaciente antes de dar el salto a la vía judicial. La LAU ofrece herramientas, pero su aplicación dependerá de cómo se haya producido el uso por terceros y de lo que pueda acreditarse.

Si existen dudas sobre si se trata de subarriendo parcial, cesión total o simple convivencia, el siguiente paso razonable suele ser revisar el contrato y la documentación con asesoramiento jurídico antes de reclamar.