Cómo denunciar subarriendos ilegales de vivienda

Qué es el subarriendo ilegal y cuándo se considera infracción

El subarriendo ilegal de vivienda se produce cuando un inquilino cede total o parcialmente el uso del inmueble a un tercero a cambio de precio, sin contar con la autorización exigida en el contrato o por la normativa aplicable. En la práctica, suele darse en tres escenarios: cuando el contrato prohíbe expresamente subarrendar; cuando guarda silencio pero la ley o la costumbre requieren consentimiento previo y por escrito del propietario; o cuando, aun existiendo permiso, se incumplen condiciones (por ejemplo, precio, duración o número de ocupantes). El elemento clave es la cesión de uso mediante contraprestación, de forma continuada o recurrente, que altera la esencia del arrendamiento pactado y afecta a la posesión del arrendador.

Para distinguir un subarriendo ilegal de figuras próximas (como la convivencia de familiares o huéspedes ocasionales), es útil analizar la intención económica y la estabilidad de la ocupación. La presencia ocasional de amistades sin pago no suele constituir subarriendo; en cambio, la rotación de ocupantes, el cobro de rentas y la publicidad de habitaciones indican una cesión onerosa. También existen subarriendos “parciales” (por habitación) y “totales” (toda la vivienda), ambos potencialmente ilícitos sin consentimiento. Además, los alquileres por días a través de plataformas, si transforman de hecho la vivienda en uso turístico sin autorización y sin cumplir requisitos administrativos, pueden encajar en supuestos sancionables.

Cómo identificar un subarriendo ilegal de vivienda

Detectar a tiempo un subarriendo ilegal ayuda a evitar daños, sobreocupación y conflictos vecinales. La identificación debe apoyarse en indicios objetivos y, cuando sea posible, en pruebas verificables. Entre las señales más habituales están la continua entrada y salida de personas distintas a cualquier hora, la existencia de candados individuales en habitaciones, la publicación de anuncios de “habitaciones en piso céntrico” que coinciden con la dirección, o el reparto de buzón con nombres que no figuran en el contrato. Otra pista es el aumento injustificado del consumo de suministros, que refleja mayor ocupación de la vivienda respecto a la prevista.

Es útil observar si se ofrecen servicios adicionales (limpieza, ropa de cama, check-in) propios de actividad económica, o si hay rotación semanal o mensual de ocupantes. También conviene revisar plataformas y redes donde puedan aparecer fotos del inmueble, comprobando coincidencias con elementos identificativos (suelo, cocina, vistas). Si eres arrendador, revisa si el inquilino se niega injustificadamente a facilitar visitas de inspección pactadas en contrato o a acreditar quién reside realmente. En comunidades de propietarios, las quejas por ruido, uso intensivo de zonas comunes o fianzas de llaves extra pueden completar el cuadro.

Riesgos y consecuencias legales del subarriendo ilegal

El subarriendo ilegal genera riesgos para todas las partes. Para el arrendador, supone pérdida de control sobre quién ocupa el inmueble, incremento de desgaste y responsabilidad potencial frente a la comunidad o la administración si la vivienda se destina a usos no permitidos. Para el inquilino, la principal consecuencia es la resolución del contrato por incumplimiento, con posible pérdida de la fianza y obligación de indemnizar daños y perjuicios. En algunos municipios, además, las cesiones no autorizadas, especialmente con fines turísticos, pueden conllevar sanciones administrativas significativas.

Los subarrendatarios, por su parte, quedan en situación vulnerable: su “contrato” puede ser inoponible al propietario y, si se resuelve el arrendamiento principal, deberán abandonar la vivienda. En el plano civil, el arrendador puede reclamar rentas indebidamente percibidas por el inquilino, costes de reparación y gastos derivados de la irregularidad. Si ha existido publicidad engañosa o actividad económica encubierta, se abre la puerta a reclamaciones adicionales. El conflicto, además, suele afectar a la convivencia vecinal, provocando denuncias por ruidos o molestias que agravan el problema y aceleran la intervención de autoridades.

Recopilación de pruebas: qué sirve y qué no

Para denunciar subarriendos ilegales de vivienda, la prueba es determinante. Lo ideal es construir un expediente ordenado y fechado, que combine evidencias digitales y testimoniales. Son útiles las capturas de anuncios donde aparezca la dirección o elementos que identifiquen el inmueble, conversaciones donde se ofrezcan habitaciones a cambio de precio, justificantes de pagos de terceros vinculados al uso de la vivienda, y fotografías de la distribución interna que revelen división en estancias cerradas. Los consumos anómalos de suministros (agua, luz, gas) también pueden apoyar la hipótesis de sobreocupación.

Deben evitarse prácticas invasivas o ilícitas, como grabaciones dentro de la vivienda sin consentimiento, acceso no autorizado o seguimiento personal. Las pruebas deben obtenerse respetando la legalidad y la intimidad. Si interviene la comunidad, las actas de quejas, informes de conserjería o partes de incidencias son valiosos. Complementa con correos o burofaxes enviados al inquilino solicitando información sobre ocupantes. Si hay intervención policial por molestias, solicita copia de atestados o diligencias. Conserva todo en un repositorio seguro con fechas y breve descripción, de modo que sea fácil trazar la secuencia de hechos en caso de procedimiento judicial o administrativo.

Pasos para denunciar un subarriendo ilegal

Denunciar un subarriendo ilegal exige método y orden. Primero, revisa el contrato: confirma si existe cláusula que prohíba subarrendar o si exige consentimiento escrito. Segundo, verifica indicios y empieza la recogida de evidencias con criterios de legalidad y trazabilidad. Tercero, envía un requerimiento previo al inquilino, preferentemente mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, solicitando el cese inmediato del subarriendo, la identificación de ocupantes y la regularización en un plazo breve (por ejemplo, 5–10 días). Cuarto, si no hay respuesta o se niega, procede según la vía más adecuada: civil (resolución contractual, desahucio y reclamación de rentas o daños), administrativa (si hay normativa sancionadora local) o, en su caso, mediación para un acuerdo de salida ordenada.

Paralelamente, valora informar a la comunidad de propietarios cuando el uso irregular afecte a la convivencia, y solicita al administrador soporte documental (actas, comunicaciones). Si sospechas de actividad turística clandestina, consulta ordenanzas municipales sobre vivienda de uso turístico. A lo largo del proceso, mantén un registro cronológico de actuaciones y respuestas. Si la situación es urgente (riesgo grave, sobreocupación, daños), busca medidas cautelares en sede judicial con apoyo de informes o testigos. La clave es actuar con firmeza pero sin precipitación, priorizando una vía que minimice tiempos y costes.

Dónde y cómo presentar la denuncia

La vía de presentación depende del tipo de infracción detectada. Si el objetivo es terminar el contrato y recuperar la posesión, la vía civil mediante demanda de desahucio por incumplimiento y reclamación de cantidades es la más habitual. Para irregularidades relacionadas con vivienda de uso turístico o alquiler por habitaciones no autorizado, muchos ayuntamientos disponen de canales de inspección y denuncia administrativa, que pueden culminar en sanciones al infractor. En comunidades con normativa específica, el administrador de fincas puede iniciar actuaciones internas y coordinar pruebas para trasladarlas a la autoridad.

La denuncia se acompaña de pruebas y de un relato claro: identificación de la finca, contrato vigente, cláusulas infringidas, cronología de hechos, requerimientos previos y respuesta (si la hubo). En juzgado, conviene aportar testigos (vecinos, porteros) y documentación acreditativa (anuncios, recibos, comunicaciones). Si hay actividad económica encubierta, añade informes de consumos y evidencias de alta rotación de huéspedes. No olvides solicitar, además del cese y la resolución contractual, la indemnización por daños, el abono de rentas indebidamente percibidas y las costas si procede. En la vía administrativa, sigue el formulario y plazos municipales, adjuntando materiales en el formato requerido (PDF, imágenes).

Modelos de comunicación y notificaciones eficaces

Antes de acudir a tribunales o a la administración, una comunicación sólida puede lograr el cese voluntario del subarriendo ilegal. El medio más eficaz es el burofax con certificación de contenido, que deja constancia del texto y de la recepción. El contenido debe ser claro: identificación de las partes y de la vivienda; cita de las cláusulas del contrato vulneradas; descripción objetiva de los indicios o pruebas; requerimiento de cese inmediato y desalojo de terceros; solicitud de identificación de ocupantes; y advertencia de acciones legales en caso de incumplimiento. Incluye un plazo razonable para responder y ofrece una salida ordenada (por ejemplo, resolución de mutuo acuerdo con entrega de llaves y liquidación).

Como complemento, el correo electrónico puede servir para diálogo, pero no sustituye la formalidad probatoria del burofax. Evita tonos agresivos y amenazas vagas; la firmeza se expresa con hechos y plazos. Si el inquilino alega consentimiento tácito, pide que lo acredite por escrito. Si propone regularizar, valora exigir una adenda contractual con límites de ocupación, precio máximo y obligación de identificación de subarrendatarios, siempre que te interese mantener la relación. Para comunidades, una circular informativa recordando normas y sanciones, junto con cartelería disuasoria, ayuda a prevenir nuevos casos.

Derechos del inquilino y del propietario ante el subarriendo

Ante un subarriendo ilegal, el propietario tiene derecho a exigir el cese de la cesión no autorizada, a resolver el contrato por incumplimiento y a reclamar los perjuicios sufridos. Puede, además, oponerse a la entrada de terceros no consentidos y solicitar inspecciones razonables conforme a lo pactado. A la vez, está obligado a respetar la intimidad y el uso legítimo del inquilino; no puede entrar sin permiso ni cortar suministros de forma unilateral. La proporcionalidad en las medidas es clave para no incurrir en responsabilidad propia.

El inquilino conserva derechos esenciales: a ser informado de los incumplimientos que se le atribuyen, a proponer soluciones (regularización, salida ordenada), y a impugnar reclamaciones que considere infundadas. Si existió un consentimiento previo, verbal o escrito, puede acreditar su alcance. En cuanto a los subarrendatarios, su protección es limitada frente al propietario, pero pueden negociar plazos razonables de desalojo para evitar perjuicios desproporcionados, especialmente en presencia de menores o situaciones de vulnerabilidad. En comunidades, la mediación puede ser una vía útil para pactar calendarios de salida y minimizar el impacto vecinal.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si lo que ocurre es subarriendo ilegal y no simple convivencia? Si hay contraprestación económica de terceros al inquilino y ocupación estable de personas no incluidas en el contrato, hablamos de subarriendo. La convivencia ocasional sin cobro no suele considerarse ilícita. Indicios como anuncios públicos, pagos periódicos y cerraduras en habitaciones refuerzan la sospecha.

¿Debo enviar siempre un burofax antes de denunciar? No es obligatorio en todos los casos, pero es altamente recomendable. Sirve para acreditar que diste oportunidad de cesar el incumplimiento y fija plazos claros. Además, te proporciona una pieza probatoria sólida si acabas en juicio o ante la administración.

¿Qué pasa con los subarrendatarios si se resuelve el contrato? Su posición depende del contrato principal: normalmente deberán abandonar la vivienda si se declara la resolución. Pueden negociar un plazo de salida razonable, pero su “título” frente al propietario es débil si el subarriendo fue no consentido.

¿Puedo reclamar las rentas que el inquilino cobró a terceros? Sí, el propietario puede reclamar las cantidades indebidamente percibidas por el inquilino por la cesión no autorizada, además de daños y perjuicios y, en su caso, las costas. La prueba de los pagos (transferencias, recibos) será esencial.

¿Qué riesgos corro si entro en la vivienda para comprobar el subarriendo? Entrar sin consentimiento o sin cobertura legal puede exponerte a responsabilidad. Evita acciones por tu cuenta. Basa la verificación en pruebas externas, comunicaciones formales y, si procede, actuaciones judiciales o administrativas que permitan inspecciones conforme a la ley.