Usufructo y alquiler: quién puede arrendar y cobrar rentas

1. Qué significa el usufructo en un alquiler y por qué cambia quién puede arrendar

La clave está en diferenciar correctamente las posiciones jurídicas. El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, mientras que el nudo propietario conserva la propiedad, pero sin el aprovechamiento pleno mientras subsiste el usufructo.

Como marco principal, el art. 467 del Código Civil define el usufructo como el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título de constitución o la ley autoricen otra cosa. Además, el art. 471 CC dispone que el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Entre esos frutos civiles se incluyen, en términos prácticos, las rentas del arrendamiento.

Por eso, en un inmueble gravado con usufructo, la pregunta de quién puede arrendar no se responde mirando solo quién figura como propietario registral, sino quién ostenta el derecho de disfrute y qué alcance tenga ese derecho según el título.

En consecuencia, deben separarse tres planos: lo que resulta de la ley, lo que puede pactarse válidamente y lo que dependerá de la escritura, la nota simple o el contrato concreto.

2. Puede el usufructuario alquilar la vivienda o el local

Con carácter general, sí, el usufructuario puede alquilar la vivienda o el local, porque el derecho de usufructo comprende el disfrute del bien y la percepción de sus frutos. Esa conclusión encaja con los arts. 467 y 471 CC y con la lógica propia del usufructo.

Ahora bien, conviene no convertir esa idea en una afirmación absoluta. Habrá que revisar el título constitutivo del usufructo —por ejemplo, escritura de herencia, donación, testamento o convenio particional— para comprobar si contiene previsiones específicas sobre administración, arrendamiento, duración o reparto de facultades.

Si el arrendamiento recae sobre una vivienda o sobre un inmueble de uso distinto del de vivienda, el contrato quedará sometido, en lo que corresponda, a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero la LAU regula el régimen arrendaticio frente al inquilino y no establece por sí misma el reparto interno de facultades entre usufructuario y nudo propietario. Esa cuestión sigue dependiendo esencialmente del régimen civil del usufructo y de la documentación del caso.

Ejemplo habitual: en una herencia, el cónyuge viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad. En ese escenario, puede ser perfectamente posible que el viudo o viuda, como usufructuario, formalice un alquiler y perciba la renta, sin perjuicio de que convenga documentarlo bien para evitar controversias posteriores.

• Si el título no limita esa facultad, el arrendamiento por usufructuario suele ser jurídicamente coherente.
• Si existen cláusulas especiales, cargas o condiciones, dependerá del título cómo deba articularse el alquiler.
• Si se quiere reducir riesgo de conflicto, puede ser útil que el contrato identifique con precisión la condición en la que firma el arrendador.

3. Quién tiene derecho a cobrar las rentas: usufructuario o nudo propietario

La regla general apunta a que el usufructuario tiene derecho a cobrar las rentas, porque el Código Civil le atribuye la percepción de los frutos civiles del bien usufructuado. Desde esa perspectiva, las rentas del alquiler suelen integrarse en el aprovechamiento económico propio del usufructo.

Esto no significa que el nudo propietario carezca siempre de cualquier intervención. Puede haber supuestos en los que, por pacto, por mandato, por actuación conjunta o por previsiones específicas del título, la gestión se organice de otro modo. Pero, si se pregunta en términos generales quién puede cobrar rentas en un usufructo, la respuesta de partida suele situarse en el usufructuario.

En la práctica, conviene que el contrato deje claro:

• quién figura como arrendador;
• en qué condición actúa: usufructuario, propietario pleno o representante;
• en qué cuenta deben abonarse las rentas;
• quién emite recibos o justificantes;
• quién asume la interlocución ordinaria con el inquilino.

Si surgiera una controversia sobre nudo propietario y rentas, no bastará con invocar una regla abstracta: habrá que analizar quién contrató, qué derecho tenía, qué documento lo acredita y cuál era la situación del usufructo en ese momento.

4. Hace falta el consentimiento del nudo propietario

No puede afirmarse de forma general que siempre haga falta el consentimiento del nudo propietario para alquilar. Si el usufructuario ostenta el derecho de disfrute y el título no establece restricciones relevantes, puede estar legitimado para celebrar el arrendamiento por sí mismo.

Otra cuestión es que, por prudencia o por mejor gestión, en algunos casos convenga contar con intervención o conocimiento del nudo propietario, especialmente cuando se quiere evitar conflicto familiar, cuando el título es ambiguo o cuando van a pactarse cláusulas sensibles sobre duración, obras, gastos, fianza adicional o facultades de recuperación de la posesión.

Por tanto, aquí también hay que distinguir:

En suma, más que hablar de un consentimiento universalmente exigible, conviene revisar si existe una limitación concreta o una razón práctica para documentar la intervención del nudo propietario.

5. Qué pasa con el contrato de arrendamiento si se extingue el usufructo

Este punto es especialmente importante. El art. 480 del Código Civil establece que podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que se considera subsistente durante el año agrícola.

Trasladado al ámbito urbano, esto significa que, si se extingue el usufructo, habrá que analizar el efecto que esa extinción produce sobre el arrendamiento celebrado por el usufructuario. La regla civil citada obliga a examinar con cuidado la situación del contrato, el momento de extinción y la posición jurídica del inquilino y del nudo propietario que pasa a consolidar el pleno dominio.

En la práctica, pueden aparecer escenarios como estos:

• un usufructuario viudo firma un alquiler y fallece después, extinguiéndose el usufructo vitalicio;
• el usufructo temporal vence durante la vigencia del arrendamiento;
• se produce consolidación del dominio en el nudo propietario y surge la duda sobre quién debe seguir cobrando o gestionando la relación arrendaticia.

En esos casos, no conviene improvisar. Habrá que revisar el contrato de arrendamiento, el título del usufructo, la fecha y causa de extinción y la normativa arrendaticia aplicable por razón del uso del inmueble. Si se plantea una reclamación o una oposición del inquilino, la solución práctica puede depender de matices documentales y temporales muy relevantes.

6. Cómo conviene redactar y acreditar el contrato para evitar conflictos

Buena parte de los problemas en materia de contrato arrendamiento usufructo no nacen tanto de la norma como de una documentación deficiente. Por eso, si el arrendador actúa como usufructuario, suele ser muy recomendable que el contrato lo refleje con precisión.

Desde un enfoque práctico, puede ser útil incluir:

• identificación completa de la finca y del arrendador;
• mención expresa a que el arrendador firma en su condición de usufructuario;
• referencia al título en virtud del cual ostenta el usufructo;
• determinación clara de quién percibirá la renta y en qué cuenta;
• previsión sobre comunicaciones, incidencias y recepción de requerimientos;
• si procede, mención a la existencia del nudo propietario, sin atribuirle facultades no pactadas.

También puede ser aconsejable anexar documentación acreditativa cuando proceda: nota simple actualizada, escritura pública, cuaderno particional, testamento con adjudicación o el documento del que resulte el derecho de usufructo. No siempre será indispensable adjuntarlo todo, pero sí suele ayudar a dotar de seguridad a la relación arrendaticia.

Además, si existe acuerdo entre usufructuario y nudo propietario sobre determinadas cuestiones de gestión, conviene dejarlo por escrito. De ese modo se minimizan discrepancias sobre cobro de rentas, reparaciones, obras, fianza, renovación o actuación frente a incumplimientos del inquilino.

En definitiva, la mejor prevención no suele pasar por fórmulas genéricas, sino por una revisión documental cuidadosa y una redacción coherente con la realidad jurídica del inmueble, especialmente si se trata de un contrato bilingüe con inquilino extranjero.

7. Qué hacer si hay impago de rentas, daños o problemas para recuperar la posesión

Si surgen impagos, daños en el inmueble o dificultades para recuperar la posesión, habrá que valorar quién está legitimado para actuar según el caso concreto. No siempre bastará con mirar la nota simple o con atender solo a quién es el propietario final del bien.

Si se inicia una reclamación judicial por impago de rentas, desahucio, rentas debidas o daños, conviene analizar al menos estas cuestiones:

• quién figura como arrendador en el contrato;
• quién ostenta la posesión o el derecho de disfrute en el momento del conflicto;
• si el usufructo sigue vigente o se ha extinguido;
• qué documentos acreditan la legitimación activa;
• si existe actuación conjunta o separada de usufructuario y nudo propietario.

En algunos supuestos, el usufructuario puede aparecer como la parte naturalmente interesada en reclamar rentas impagadas o promover actuaciones derivadas del contrato; en otros, la extinción del usufructo o la forma en que se documentó el arrendamiento puede obligar a revisar esa posición. Por eso, no es prudente imponer una respuesta procesal categórica sin examinar previamente el expediente.

Cuando el problema afecta a una vivienda heredada con usufructo viudal, a un alquiler firmado hace años o a un inmueble cuyo usufructo ya se ha extinguido, la estrategia jurídica suele depender de detalles que aparentemente son menores: una cláusula incompleta, una falta de acreditación, un cambio de titularidad o una ausencia de comunicación al inquilino.

Fuentes oficiales

• Código Civil, arts. 467, 471 y 480, texto publicado en el BOE.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado publicado en el BOE.