Barcelona: cómo reclamar gastos hipotecarios

Introducción

Los gastos hipotecarios son un tema importante para muchos prestatarios, ya que, en algunos casos, pueden ser objeto de reclamación. En España, los tribunales han dictado varias sentencias que permiten a los consumidores reclamar los gastos que les fueron impuestos al contratar una hipoteca. Estos gastos no siempre fueron explicados con claridad por las entidades bancarias, lo que ha generado una gran cantidad de litigios sobre la legalidad de dichos cobros.

En este artículo, exploraremos cómo los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios y qué pasos deben seguir para hacerlo con éxito. Es fundamental conocer los tipos de gastos que son reclamables, quién tiene derecho a presentar una reclamación y cómo proceder si el banco se niega a devolver el dinero. A lo largo de este contenido, proporcionaremos una guía completa sobre el proceso y los elementos clave que pueden influir en el resultado de la reclamación.

El derecho a reclamar los gastos hipotecarios se basa principalmente en las normativas europeas y las sentencias del Tribunal Supremo que dictaron que los gastos debían ser asumidos en su mayoría por los bancos. Aunque algunos gastos, como los de notaría, registro y gestoría, eran considerados responsabilidad del cliente, hoy en día existe un consenso de que estos deben ser compartidos o, en su totalidad, asumidos por las entidades financieras.

Esta sección proporcionará los conocimientos básicos que todo consumidor debe tener antes de iniciar una reclamación. Además, desglosaremos el tipo de documentación necesaria y los plazos para presentar las solicitudes. Es importante entender que no todas las reclamaciones serán iguales y que en algunos casos se podría requerir la intervención judicial.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son aquellos costos adicionales que los prestatarios deben afrontar al contratar una hipoteca. Estos gastos pueden variar según el tipo de hipoteca y la entidad financiera, pero en su mayoría son impuestos al cliente en el momento de formalizar el préstamo hipotecario. En muchos casos, estos gastos no fueron claramente explicados por los bancos, lo que ha llevado a numerosos conflictos legales y reclamaciones por parte de los consumidores.

Los principales gastos hipotecarios incluyen:

• Gastos de notaría: Estos son los costos asociados a la redacción y firma del contrato hipotecario ante un notario. En algunos casos, estos gastos eran pagados exclusivamente por el cliente.
• Gastos de registro: Corresponden a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo cual es necesario para que la hipoteca sea válida ante terceros.
• Gestoría: La gestión de los trámites administrativos relacionados con la hipoteca, como la tramitación de la escritura y otros documentos necesarios.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este es un impuesto que se paga por la formalización de documentos notariales, incluidos los contratos hipotecarios.

En el pasado, los bancos solían cargar estos gastos íntegramente al cliente, una práctica que ha sido cuestionada y revisada por diversas sentencias judiciales. El Tribunal Supremo de España, en varias resoluciones, ha dictado que ciertos gastos deben ser asumidos por las entidades financieras y no por los consumidores. Esto ha abierto la puerta a miles de reclamaciones de los consumidores que buscan recuperar estos gastos.

La posibilidad de reclamar estos gastos depende de diversos factores, como la fecha en que se firmó la hipoteca y el tipo de gastos en cuestión. Sin embargo, la legislación y las decisiones judiciales recientes han permitido que muchos clientes recuperen una parte importante de estos gastos, lo que ha motivado a otros a iniciar su propia reclamación.

Tipos de gastos hipotecarios reclamables

Al contratar una hipoteca, existen varios gastos que las entidades bancarias suelen imponer a los prestatarios. Sin embargo, no todos estos gastos son legales ni deben ser asumidos por el cliente. A lo largo de los años, los tribunales españoles han dictado varias sentencias en las que se establece que algunos de estos costos deben ser asumidos por los bancos. A continuación, se detallan los principales tipos de gastos hipotecarios que son reclamables:

• Gastos de Notaría: Estos gastos incluyen la remuneración del notario por la redacción de la escritura de la hipoteca y su firma. En la mayoría de los casos, este gasto debería ser asumido por el banco, ya que es el beneficiario de la escritura.
• Gastos de Registro de la Propiedad: Se refiere a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este trámite es necesario para que la entidad financiera pueda garantizarse el derecho de cobro sobre la propiedad, por lo que debería ser asumido por el banco.
• Gastos de Gestoría: Las gestorías se encargan de realizar los trámites administrativos relacionados con la hipoteca. Al igual que los gastos de notaría y registro, este gasto debe ser cubierto por el banco, ya que es quien solicita los trámites.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica a la formalización de la hipoteca y, según diversas sentencias, debe ser abonado por el banco, ya que beneficia directamente a la entidad financiera. Aunque este impuesto solía ser asumido por los prestatarios, las sentencias recientes han fallado a favor de los consumidores.

Es importante resaltar que no todos los gastos hipotecarios son reclamables. Por ejemplo, los gastos relacionados con la tasación de la vivienda o con el seguro de vida o de hogar, si son opcionales o no relacionados con la contratación de la hipoteca, no pueden ser reclamados. Además, la fecha de la firma de la hipoteca juega un papel importante, ya que las sentencias que obligan a los bancos a asumir estos costos no se aplican retroactivamente a todos los contratos.

¿Quién puede reclamar?

Cualquier persona que haya contratado una hipoteca en España puede tener derecho a reclamar los gastos hipotecarios que fueron indebidamente cobrados por las entidades financieras. Sin embargo, hay ciertos requisitos y condiciones que deben cumplirse para que la reclamación sea válida. A continuación, te explicamos quiénes tienen derecho a reclamar estos gastos.

En general, las siguientes personas o grupos pueden reclamar:

• Personas que firmaron una hipoteca: Aquellas personas que hayan firmado un contrato hipotecario en el que se les hayan cobrado gastos de notaría, registro, gestoría o impuestos relacionados con la hipoteca, tienen derecho a reclamar.
• Personas que hayan firmado hipotecas a partir de 2013: Aunque las sentencias judiciales aplican principalmente a hipotecas firmadas después de 2013, las personas que firmaron hipotecas antes de esa fecha también pueden reclamar si las entidades financieras no informaron adecuadamente sobre los gastos.
• Herederos: Si una persona fallecida contrató una hipoteca y los herederos están interesados en reclamar los gastos hipotecarios, pueden hacerlo. Esto es especialmente relevante si los gastos no fueron reclamados por el prestatario original antes de su fallecimiento.
• Personas que tengan préstamos hipotecarios activos o ya cancelados: Los derechos para reclamar no dependen de si la hipoteca aún está vigente o ya ha sido pagada. Aunque el préstamo haya sido cancelado, el derecho a reclamar sigue siendo válido si los gastos fueron indebidamente cobrados.

Es importante destacar que no todas las personas que han firmado una hipoteca pueden reclamar. Por ejemplo, aquellos que firmaron hipotecas que ya han sido completamente pagadas y cuya solicitud de reclamación se presenta fuera del plazo establecido, pueden no tener derecho a recuperar los gastos. Además, si los gastos han sido explícitamente detallados y aceptados en el contrato, puede ser más complicado presentar una reclamación exitosa.

Procedimiento para reclamar los gastos hipotecarios

El procedimiento para reclamar los gastos hipotecarios puede variar dependiendo de la situación individual de cada prestatario, pero generalmente sigue una serie de pasos establecidos que permiten presentar una reclamación formal ante las entidades financieras. A continuación, te explicamos cómo llevar a cabo este proceso de manera efectiva.

El primer paso es asegurarse de que los gastos que se desean reclamar son efectivamente aquellos que el banco o entidad financiera debe devolver. Estos gastos suelen incluir los de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Una vez identificados los gastos, el procedimiento sigue los siguientes pasos:

• Revisión del contrato hipotecario: Es fundamental revisar detenidamente el contrato de la hipoteca para comprobar si los gastos fueron correctamente desglosados y si existe alguna cláusula que los vincule al cliente. Esta revisión puede ser compleja, por lo que se recomienda la ayuda de un abogado especializado.
• Solicitud de devolución de los gastos: El siguiente paso es presentar una reclamación formal al banco, solicitando la devolución de los gastos que fueron indebidamente cobrados. Esta reclamación se puede hacer por escrito, y debe ser acompañada de la documentación pertinente, como el contrato hipotecario, recibos de los gastos y cualquier otra prueba relevante.
• Plazo de respuesta del banco: Una vez presentada la reclamación, el banco tiene un plazo determinado (generalmente de 1 a 2 meses) para dar respuesta. En caso de que la entidad financiera acepte la reclamación, procederá a devolver los gastos reclamados.
• Acción judicial en caso de negativa: Si el banco se niega a devolver los gastos o no responde dentro del plazo establecido, se puede iniciar un proceso judicial para reclamar los gastos. Este paso implica presentar la demanda ante los tribunales y podría requerir la representación de un abogado y un procurador.

Es importante tener en cuenta que el proceso de reclamación puede variar dependiendo de la entidad financiera y de la fecha en la que se firmó la hipoteca. Además, la jurisprudencia de los tribunales puede influir en el desarrollo del procedimiento, por lo que siempre es recomendable contar con el asesoramiento legal adecuado.

Documentación necesaria para la reclamación

Para iniciar una reclamación de los gastos hipotecarios, es esencial reunir toda la documentación necesaria que respalde tu caso. La correcta recopilación de estos documentos es clave para aumentar las probabilidades de éxito en el proceso de reclamación. A continuación, te explicamos los principales documentos que necesitarás presentar:

• Escritura de la hipoteca: Este es el documento principal que contiene los términos y condiciones del préstamo hipotecario, así como los gastos que se han cobrado en el momento de la firma. Es necesario tener una copia de esta escritura para verificar los gastos que se han incluido en el contrato.
• Recibos de los gastos: Necesitarás los recibos o facturas que muestren los pagos realizados por los gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Estos documentos son esenciales para demostrar que los gastos fueron efectivamente cobrados.
• Comprobante de pago de la hipoteca: Si ya has pagado la hipoteca o partes de ella, debes proporcionar un comprobante de estos pagos. Esto ayudará a demostrar que el gasto reclamado está relacionado con el préstamo hipotecario que contrataste.
• Correspondencia con el banco: Si ya has intentado contactar con la entidad financiera para reclamar los gastos, debes incluir cualquier correo electrónico, carta o comunicación escrita relacionada con la solicitud de devolución. Esto servirá como prueba de que el banco fue informado de tu intención de reclamar.
• Otros documentos relacionados: Si existe alguna otra documentación relevante que puedas considerar, como las sentencias judiciales previas que apoyan tu caso, también es útil incluirlas en tu reclamación. Estos documentos pueden fortalecer tu argumento ante el banco o ante el tribunal, si fuera necesario.

Tener toda la documentación organizada y completa no solo agiliza el proceso de reclamación, sino que también demuestra seriedad y coherencia en tu solicitud. Además, en algunos casos, es posible que el banco solicite documentos adicionales, por lo que estar preparado con todo lo necesario es fundamental.

Plazos para presentar la reclamación

El plazo para presentar una reclamación de los gastos hipotecarios es un factor crucial que todo prestatario debe tener en cuenta. Si bien la legislación y las sentencias judiciales permiten reclamar estos gastos, los plazos establecidos son estrictos, y no cumplir con ellos podría hacer que tu reclamación quede fuera de plazo y no sea aceptada.

En general, existen dos plazos importantes que deben considerarse: el plazo de reclamación ante el banco y el plazo para acudir a la vía judicial si el banco no acepta la reclamación.

• Plazo de 4 años: Según el Código Civil español, el plazo para presentar una reclamación por gastos hipotecarios es de 4 años desde el momento en que el consumidor tuvo conocimiento del gasto o desde la firma de la escritura. Este plazo se aplica a la mayoría de los casos y debe ser respetado para evitar la prescripción de la acción.
• Plazo de 1 año para los actos administrativos: Si decides reclamar los gastos directamente ante la entidad financiera, el banco debe responder en un plazo de 1 a 2 meses. Si no recibes respuesta o la respuesta es negativa, puedes recurrir a la vía judicial para hacer valer tu derecho.
• Vía judicial: Si el banco no acepta la reclamación o no responde dentro del plazo legal, puedes iniciar una demanda judicial. El plazo para presentar una demanda por los gastos hipotecarios es de 4 años desde la firma de la hipoteca o desde que se tuvo conocimiento del cobro indebido de los gastos.

Es importante destacar que el plazo para presentar la reclamación comienza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento de que se le han cobrado gastos indebidos, por lo que si no fuiste informado adecuadamente en su momento, puedes tener derecho a reclamar, incluso después de varios años de haber firmado la hipoteca.

¿Qué hacer si la entidad se niega a devolver los gastos?

En algunos casos, tras presentar una reclamación por los gastos hipotecarios, las entidades bancarias pueden negarse a devolver los importes solicitados o incluso no responder a la solicitud. Si te encuentras en esta situación, es importante conocer las opciones disponibles para resolver el problema y asegurarte de que tus derechos sean respetados.

A continuación, te presentamos los pasos que puedes seguir si el banco se niega a devolver los gastos hipotecarios que has reclamado:

• Reclamar por escrito: Si no lo has hecho previamente, puedes presentar una segunda reclamación por escrito, insistiendo en la devolución de los gastos. En esta nueva reclamación, es recomendable mencionar las normativas o sentencias que respaldan tu derecho a la devolución de los gastos, como las sentencias del Tribunal Supremo.
• Acudir a la Oficina de Atención al Cliente del banco: Si el banco sigue negándose a devolver los gastos, puedes presentar una reclamación ante la Oficina de Atención al Cliente de la entidad financiera. Este organismo interno tiene la obligación de responder en un plazo determinado. La respuesta podría ser más favorable si se demuestra que el banco no está cumpliendo con la normativa vigente.
• Solicitar la mediación del Banco de España: Si después de agotar las vías internas del banco no obtienes una solución, puedes recurrir al Banco de España, que actúa como mediador en los conflictos entre consumidores y entidades financieras. El Banco de España puede intervenir y emitir un informe que respalde tu reclamación, aunque su decisión no es vinculante.
• Vía judicial: Si ninguna de las alternativas anteriores ha dado resultado, la opción final es acudir a la vía judicial. Esto implica presentar una demanda ante los tribunales para que un juez resuelva el conflicto. En este caso, será necesario contar con un abogado y un procurador. El proceso judicial puede ser largo, pero si tienes una base sólida, las posibilidades de éxito son altas.

Es importante tener en cuenta que, aunque el proceso judicial puede ser la última opción, es también la más efectiva si el banco sigue negándose a devolver los gastos. Sin embargo, los plazos para presentar la demanda son limitados, por lo que es fundamental actuar con rapidez y no dejar pasar demasiado tiempo.

Preguntas frecuentes

A continuación, hemos recopilado algunas de las preguntas más frecuentes sobre los gastos hipotecarios y el proceso de reclamación. Si tienes alguna duda adicional, no dudes en consultar con un abogado especializado en derecho bancario.

Conclusión

En resumen, los gastos hipotecarios son un tema clave para muchos consumidores que han contratado una hipoteca en España. A pesar de que en el pasado los bancos imponían la totalidad de estos gastos a los prestatarios, las recientes decisiones judiciales han dejado claro que muchos de estos costos deben ser asumidos por las entidades financieras.

El proceso para reclamar estos gastos puede ser largo y a veces complejo, pero es fundamental que los consumidores conozcan sus derechos y los plazos para presentar reclamaciones. Si tienes una hipoteca, es posible que puedas recuperar una parte de estos gastos si no fueron correctamente explicados o cobrados de manera ilegal.

Recuerda que los pasos iniciales para reclamar deben comenzar con una revisión detallada de tu contrato hipotecario y los gastos que te han cobrado. Si el banco se niega a devolver los gastos, hay varias opciones disponibles, como recurrir a la Oficina de Atención al Cliente o incluso acudir a la vía judicial.

Si bien la reclamación de los gastos hipotecarios puede requerir tiempo y esfuerzo, es un derecho que los consumidores tienen para garantizar que no sean sobrecargados por costos indebidos. Con la asesoría legal adecuada y la documentación correcta, puedes aumentar significativamente las posibilidades de éxito en tu reclamación.