Gastos hipotecarios que puedes reclamar

Introducción

Reclamar los gastos hipotecarios es un derecho que muchos propietarios desconocen. Durante años, las entidades bancarias impusieron una serie de costos asociados a la firma de hipotecas que, según diversas sentencias judiciales, debieron ser asumidos en su totalidad o en parte por las propias entidades financieras. Estos gastos pueden representar una cantidad significativa de dinero que, si se cumplen ciertos requisitos, puede recuperarse.

La reclamación de estos gastos surge a raíz de la declaración de nulidad de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han determinado que algunos de los costos impuestos a los clientes fueron injustos, lo que ha abierto la puerta a reclamaciones individuales y colectivas. Sin embargo, muchas personas desconocen qué conceptos pueden recuperar, cómo hacerlo y qué pasos seguir para maximizar sus posibilidades de éxito.

En esta guía, analizaremos en detalle qué gastos pueden ser reclamados, cuál es la base legal para hacerlo, los plazos y los procedimientos necesarios para llevar a cabo una reclamación efectiva. También abordaremos las principales dudas que pueden surgir en este proceso y los posibles escenarios en los que puede derivar una reclamación, ya sea a través de la vía extrajudicial o mediante una demanda formal contra el banco.

Conocer tus derechos y las herramientas disponibles para reclamar es clave para recuperar tu dinero y evitar que las entidades financieras continúen beneficiándose de cláusulas que han sido declaradas nulas. A lo largo de este artículo, te guiaremos paso a paso para que puedas llevar a cabo tu reclamación con éxito y sin complicaciones innecesarias.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Al formalizar una hipoteca, los bancos tradicionalmente impusieron a los clientes el pago de una serie de gastos administrativos y notariales que, en muchos casos, han sido considerados abusivos por los tribunales. Esto ha permitido que los afectados puedan reclamar la devolución de estos costos. Sin embargo, no todos los gastos pueden recuperarse en su totalidad, por lo que es importante conocer cuáles son los conceptos susceptibles de reclamación.

Los principales gastos hipotecarios que pueden ser objeto de reclamación son los siguientes:

• Gastos de notaría: Se refieren a los honorarios del notario por la escritura de la hipoteca. Los tribunales han determinado que estos gastos deben ser compartidos entre el banco y el prestatario.
• Gastos de gestoría: En la mayoría de los casos, la entidad bancaria impuso la contratación de una gestoría para la tramitación de la hipoteca, lo que permite reclamar su devolución.
• Gastos de registro de la propiedad: Son los costos asociados a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se ha declarado que este pago debe ser asumido por la entidad bancaria.
• Gastos de tasación: La tasación del inmueble fue impuesta en su totalidad al prestatario, pero los tribunales han reconocido que su pago debe ser compartido.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Aunque inicialmente se consideró reclamable, el Tribunal Supremo estableció que este impuesto corresponde al prestatario y no puede ser recuperado.

Es importante tener en cuenta que cada caso puede presentar particularidades, y la cantidad a recuperar dependerá de la fecha de firma de la hipoteca y de la legislación aplicable en el momento de su constitución. Además, algunos bancos han realizado devoluciones parciales sin llegar a reconocer el 100% de los gastos cobrados indebidamente.

En las siguientes secciones, explicaremos cómo comprobar si tienes derecho a reclamar, qué documentación es necesaria y cuál es el procedimiento más adecuado para recuperar estos gastos.

Base legal para la reclamación

La base legal para reclamar los gastos hipotecarios se fundamenta en diversas resoluciones judiciales tanto a nivel nacional como europeo. Durante años, los bancos impusieron cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios, obligando a los prestatarios a asumir gastos que, según la legislación vigente y la interpretación de los tribunales, deberían haber sido compartidos o cubiertos íntegramente por la entidad financiera.

A continuación, se presentan los principales fundamentos legales que respaldan la reclamación de los gastos hipotecarios:

• Sentencias del Tribunal Supremo: En varias resoluciones, el Tribunal Supremo ha declarado abusivas las cláusulas que obligaban a los clientes a pagar la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca.
• Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores: Esta norma europea establece que cualquier cláusula que cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor debe considerarse nula.
• Sentencias del TJUE: El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reforzado la posición del consumidor, indicando que los tribunales nacionales deben anular completamente las cláusulas abusivas sin que los clientes tengan que asumir ningún coste.
• Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: En España, esta ley protege a los consumidores frente a prácticas abusivas y otorga la posibilidad de reclamar cualquier cláusula contractual considerada desleal.

Además, es importante destacar que las entidades bancarias no pueden negarse a la devolución de los importes declarados nulos por los tribunales. Si bien algunos bancos han optado por realizar devoluciones extrajudiciales, en muchos casos los consumidores han tenido que acudir a la vía judicial para obtener el reembolso total de los gastos pagados.

En las siguientes secciones, se detallará cómo comprobar si se cumplen los requisitos para reclamar, qué documentos son imprescindibles y cuál es el procedimiento más efectivo para presentar la solicitud ante el banco o los tribunales.

¿Cómo saber si puedo reclamar?

Si contrataste una hipoteca en los últimos años, es posible que tengas derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que te impusieron de manera indebida. Sin embargo, antes de iniciar el proceso, es fundamental conocer si cumples con los requisitos legales para presentar una reclamación.

A continuación, te presentamos los principales criterios para saber si puedes reclamar:

• Fecha de firma de la hipoteca: Si firmaste tu hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Crédito Inmobiliario, es más probable que los gastos hipotecarios fueran impuestos de manera unilateral por el banco.
• Cláusulas abusivas: Si en tu escritura de hipoteca se establece que todos los gastos deben ser asumidos por el prestatario, es posible que puedas reclamar su devolución.
• Pagos acreditados: Para reclamar, es imprescindible contar con facturas y recibos que demuestren que realizaste los pagos de notaría, gestoría, tasación y registro.
• Plazo de reclamación: Aunque no hay una prescripción clara establecida, se recomienda iniciar el proceso cuanto antes para evitar problemas derivados de la interpretación de los plazos por parte de los tribunales.

Si cumples con estos requisitos, es altamente recomendable que inicies la reclamación. Muchas entidades bancarias han comenzado a devolver estos importes sin necesidad de acudir a juicio, aunque en otros casos es necesario recurrir a la vía judicial.

En la siguiente sección, explicaremos qué documentación necesitas reunir para presentar tu reclamación con éxito.

Documentación necesaria

Para reclamar los gastos hipotecarios, es fundamental contar con la documentación que acredite los pagos realizados y la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de la hipoteca. Sin estos documentos, la entidad bancaria podría rechazar la reclamación, o el proceso judicial podría verse perjudicado por falta de pruebas.

A continuación, detallamos los documentos esenciales que debes reunir antes de iniciar la reclamación:

• Escritura de préstamo hipotecario: Es el documento principal que establece las condiciones de la hipoteca y contiene las cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.
• Facturas de los gastos hipotecarios: Incluyen los pagos realizados a la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y la tasadora.
• Recibos bancarios de pago: Justificantes de transferencias o cargos en cuenta que demuestren que el solicitante realizó efectivamente los pagos.
• DNI o documento identificativo: Necesario para identificar al reclamante ante la entidad bancaria o el tribunal.
• Comunicaciones con el banco: Cualquier carta, correo electrónico o documento donde el banco impusiera el pago de estos gastos.

Además de estos documentos básicos, en algunos casos puede ser útil contar con informes periciales o asesoramiento legal para reforzar la reclamación. Dependiendo de la vía que elijas (extrajudicial o judicial), podrías necesitar documentación adicional.

Una vez tengas todos los documentos reunidos, el siguiente paso es presentar la reclamación formalmente. En la siguiente sección, te explicaremos cómo iniciar el proceso y cuáles son las mejores estrategias para recuperar los gastos hipotecarios de manera efectiva.

Procedimiento para reclamar

Si cumples con los requisitos para reclamar los gastos hipotecarios y has reunido la documentación necesaria, el siguiente paso es iniciar el procedimiento de reclamación. Este proceso puede realizarse de dos maneras: a través de la vía extrajudicial o mediante un procedimiento judicial si el banco no responde de forma favorable.

A continuación, se detalla el procedimiento paso a paso para presentar la reclamación de manera efectiva:

1. Reclamación extrajudicial

La primera opción es intentar recuperar los gastos hipotecarios sin necesidad de acudir a los tribunales. Para ello, se recomienda seguir estos pasos:

• Presentar un escrito formal al banco: Debes redactar una carta de reclamación dirigida al servicio de atención al cliente de la entidad financiera, adjuntando copias de la documentación justificativa.
• Esperar la respuesta del banco: La entidad tiene un plazo máximo de dos meses para responder a la reclamación. En algunos casos, los bancos pueden ofrecer una solución parcial o rechazar la solicitud.
• Negociar un acuerdo: Si el banco accede a devolver una parte de los gastos, es recomendable evaluar la oferta con un asesor legal antes de aceptarla.

2. Demanda judicial

Si la reclamación extrajudicial no da resultados satisfactorios, se puede presentar una demanda ante los tribunales. Este proceso suele seguir los siguientes pasos:

• Consultar con un abogado: Un especialista en derecho bancario evaluará la viabilidad del caso y te asesorará sobre el procedimiento.
• Presentar la demanda: Se interpone una demanda en el juzgado de lo mercantil correspondiente, solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución de los importes pagados.
• Asistencia a juicio: En algunos casos, el banco puede llegar a un acuerdo antes del juicio, pero si no lo hace, será necesario acudir a una vista judicial.
• Resolución del juez: Si el fallo es favorable, la entidad bancaria deberá reembolsar los gastos hipotecarios más los intereses legales generados.

Aunque la vía judicial puede ser más larga, la mayoría de las sentencias han sido favorables para los consumidores, lo que aumenta las probabilidades de éxito.

En la siguiente sección, analizaremos los plazos establecidos para reclamar y la importancia de actuar con rapidez para evitar que el derecho a recuperar los gastos prescriba.

Plazos para la reclamación

Uno de los aspectos más importantes a la hora de reclamar los gastos hipotecarios es conocer el plazo máximo para hacerlo. Aunque en muchos casos la normativa no establece un límite claro, los tribunales han ido fijando criterios sobre la prescripción de este derecho. Por ello, es fundamental actuar cuanto antes para evitar que el banco rechace la reclamación alegando que el plazo ha expirado.

La prescripción del derecho a reclamar depende de varios factores, entre ellos la fecha de la firma de la hipoteca y las resoluciones judiciales más recientes. A continuación, te explicamos los plazos clave a considerar:

• Hipotecas firmadas antes de 2019: Para estas hipotecas, los tribunales han considerado que el plazo de reclamación puede extenderse hasta cinco años desde la última sentencia relevante que haya consolidado el criterio sobre la abusividad de las cláusulas.
• Hipotecas firmadas a partir de la Ley 5/2019: La nueva normativa establece que ciertos gastos deben ser compartidos, por lo que la posibilidad de reclamar dependerá de cada caso específico.
• Plazo para la vía extrajudicial: No hay un límite estricto para presentar una reclamación ante el banco, aunque se recomienda hacerlo lo antes posible para evitar demoras innecesarias.
• Plazo para la vía judicial: En muchos casos, se considera que la acción de reclamación prescribe a los cinco años desde que se pudo solicitar la devolución de los gastos, aunque algunos tribunales han ampliado este plazo en función de la interpretación de la ley.

Aunque los plazos pueden variar dependiendo de la jurisprudencia vigente, actuar con rapidez siempre será una ventaja. Iniciar la reclamación cuanto antes aumenta las probabilidades de éxito y evita posibles trabas por parte de la entidad bancaria.

En la siguiente sección, exploraremos los posibles resultados que puede tener una reclamación y qué hacer en caso de que el banco se niegue a devolver los gastos hipotecarios.

Posibles resultados de la reclamación

Tras iniciar una reclamación por los gastos hipotecarios, existen varios resultados posibles que dependen de la respuesta del banco, el tribunal y la normativa aplicable en cada momento. Entender estos resultados es crucial para saber cómo actuar en cada etapa del proceso. A continuación, describimos los principales escenarios a los que podrías enfrentarte:

• Devolución completa de los gastos: En el mejor de los casos, el banco acepta la reclamación y devuelve todos los gastos asociados a la hipoteca que son considerados abusivos, como el de la notaría, la gestoría, la tasación y el registro.
• Devolución parcial de los gastos: En algunos casos, los bancos pueden aceptar parte de la reclamación, pero no devolver el total. Esto suele ocurrir cuando hay una disputa sobre qué gastos son realmente ilegales según la normativa vigente.
• Rechazo de la reclamación: Si el banco rechaza la reclamación, puede ser necesario recurrir a la vía judicial para que un tribunal se pronuncie sobre la legalidad de los gastos cobrados. Esto puede alargar el proceso y generar costes adicionales.
• Acuerdo extrajudicial: A veces, el banco puede proponer un acuerdo fuera de los tribunales, lo que puede ser una solución más rápida, aunque la cantidad recuperada puede no ser la misma que en una sentencia judicial.
• Sentencia favorable del tribunal: Si el banco se niega a devolver los gastos o no se llega a un acuerdo, la vía judicial es el siguiente paso. Si el tribunal da la razón al reclamante, el banco tendrá que devolver la cantidad reclamada, más los intereses correspondientes.

El proceso de reclamación puede ser largo y complejo, pero tener claro qué resultados son posibles te permitirá estar mejor preparado para afrontar cada fase. Si decides emprender una acción judicial, siempre es recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado en reclamaciones hipotecarias, quien te guiará y optimizará tus posibilidades de éxito.

En la siguiente sección, te explicaremos qué hacer en caso de que el banco se niegue a devolver los gastos, y cómo actuar para asegurarte de que tus derechos sean respetados.

Preguntas frecuentes

A continuación, respondemos algunas de las dudas más comunes sobre la reclamación de gastos hipotecarios. Si tienes más preguntas, siempre es recomendable consultar con un especialista en derecho bancario.

Conclusión

Reclamar los gastos hipotecarios es un derecho de los consumidores que han sido afectados por cláusulas abusivas impuestas por las entidades bancarias. Gracias a diversas resoluciones judiciales, hoy es posible recuperar una parte significativa de los costos pagados en la formalización de la hipoteca, siempre que se cumplan los requisitos legales y se cuente con la documentación necesaria.

A lo largo de este artículo, hemos analizado los gastos que pueden reclamarse, la base legal que respalda la devolución, el procedimiento a seguir y los plazos establecidos para hacer efectiva la solicitud. También hemos explicado las posibles respuestas del banco y las opciones disponibles en caso de rechazo de la reclamación.

Aunque algunas entidades bancarias están devolviendo estos importes de manera voluntaria, en muchos casos es necesario recurrir a la vía judicial para obtener el reembolso completo. Contar con asesoramiento legal especializado puede marcar la diferencia entre un acuerdo parcial y la recuperación total de los gastos.

En definitiva, si firmaste una hipoteca en la que se te impusieron estos gastos sin negociación, te recomendamos revisar tu contrato y tomar las medidas necesarias para recuperar tu dinero. La información y la acción son las mejores herramientas para hacer valer tus derechos como consumidor.