Gastos hipotecarios que puedes reclamar

Los gastos hipotecarios que puedes reclamar dependen, sobre todo, de la fecha en que firmaste la hipoteca, de lo que diga la escritura y de si actuabas como consumidor. No existe una devolución automática de todos los importes: habrá que revisar la cláusula de gastos, las facturas abonadas y el criterio jurisprudencial aplicable en cada caso.

La distinción principal es esta: en las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 suele analizarse si la cláusula que imponía al prestatario todos los gastos era abusiva y, en su caso, qué cantidades pueden reclamarse. En las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la distribución de determinados gastos viene hoy más pautada por la norma, por lo que el enfoque jurídico cambia.

El marco general se encuentra en el Real Decreto Legislativo 1/2007, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente en materia de cláusulas abusivas, junto con la doctrina consolidada del TJUE y del Tribunal Supremo sobre nulidad de cláusulas y restitución de cantidades.

Qué son los gastos hipotecarios que puedes reclamar y cuándo suele plantearse la reclamación

Cuando se habla de reclamar gastos hipotecarios, normalmente se hace referencia a los importes pagados al formalizar un préstamo hipotecario que, en determinados contratos celebrados con consumidores, fueron atribuidos al cliente mediante una cláusula que puede considerarse abusiva si imponía indiscriminadamente todos los costes.

La reclamación suele plantearse al revisar la escritura de hipoteca y comprobar que existe una cláusula de gastos redactada por la entidad bancaria, así como al localizar las facturas de notaría, registro, gestoría o tasación. A partir de ahí, conviene diferenciar dos acciones que no deben confundirse:

• La acción de nulidad de la cláusula abusiva, que conforme a la doctrina consolidada del TJUE se considera imprescriptible.
• La acción restitutoria, dirigida a recuperar las cantidades abonadas, cuyo plazo habrá que valorar según el art. 1964 del Código Civil y la evolución jurisprudencial aplicable al caso concreto.

Esta diferencia es importante porque no basta con saber que una cláusula puede ser nula; también hay que examinar si la pretensión económica de devolución de gastos hipotecarios puede ejercitarse en plazo según el estado de la doctrina y las circunstancias del supuesto.

Qué gastos de la hipoteca pueden revisarse: notaría, registro, gestoría y tasación

En una reclamación bancaria por gastos, no todos los conceptos se tratan igual. La jurisprudencia ha ido delimitando qué partidas pueden ser objeto de restitución y en qué medida, de forma que no conviene dar por hecho una devolución íntegra y uniforme.

Gastos de notaría

Los gastos de notaría suelen figurar entre los conceptos revisables cuando la escritura imponía todos los costes al prestatario consumidor. Ahora bien, el reparto no tiene por qué ser idéntico en todos los supuestos: habrá que analizar la fecha del contrato, el contenido de la cláusula y la doctrina aplicable al momento de la revisión y negociación de hipotecas.

Gastos de registro

Los gastos de registro son uno de los conceptos que con más frecuencia se revisan, porque la inscripción de la hipoteca interesa especialmente a la entidad prestamista. Aun así, conviene contar con la factura registral y verificar que responde a la constitución del préstamo hipotecario cuya cláusula se discute.

Gastos de gestoría

La gestoría también puede entrar en la reclamación cuando fue impuesta o canalizada por la entidad y el coste recayó en el consumidor. Resulta útil comprobar quién seleccionó el servicio, cómo se documentó el encargo y qué justificantes de pago existen.

Gastos de tasación hipotecaria

Los gastos de tasación hipotecaria merecen una revisión específica. Su tratamiento ha exigido matices jurisprudenciales, por lo que puede ser un concepto reclamable, pero no debe presentarse como una partida siempre recuperable sin más. La factura de tasación y la fecha del préstamo son claves.

Impuestos y comisión de apertura: dos cuestiones que exigen cautela

En cuanto a los impuestos, no debe afirmarse de forma genérica que sean recuperables dentro de la devolución de gastos hipotecarios; la respuesta depende de la normativa tributaria aplicable a la fecha y del concepto exacto. Respecto de la comisión de apertura, no forma parte automáticamente de la cláusula de gastos: su eventual impugnación exige un examen separado de transparencia, información y justificación en el contrato.

Qué cambia según la fecha de firma de la hipoteca

La fecha de la escritura marca buena parte del análisis. Esta es la primera comprobación práctica cuando alguien consulta qué gastos reclamar de una hipoteca.

Hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019

En los préstamos anteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es habitual revisar si la escritura contenía una cláusula predispuesta que atribuía al consumidor todos o casi todos los gastos de constitución. Si esa cláusula se considera abusiva a la luz del Real Decreto Legislativo 1/2007 y de la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo, puede abrirse la vía para pedir la restitución de determinadas cantidades abonadas.

Hipotecas firmadas después de la Ley 5/2019

En los contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la norma establece una distribución legal de diversos gastos vinculados al crédito inmobiliario. Por eso, en estos casos ya no se aborda la cuestión igual que en los préstamos antiguos: habrá que comprobar si la entidad respetó el régimen legal vigente y si existe alguna partida asumida por el consumidor que no le correspondía según esa regulación.

Dicho de otro modo, la misma expresión gastos reclamables hipoteca no significa exactamente lo mismo en una escritura de hace años que en una firmada bajo la normativa actual. Por eso conviene evitar soluciones estándar y revisar cada expediente con su documentación.

Qué documentación conviene reunir antes de reclamar

Antes de iniciar cualquier gestión para recuperar gastos hipotecarios, lo más razonable es recopilar toda la documentación relevante. Esta fase previa suele ahorrar errores y permite valorar con más precisión qué cantidades abonadas pueden discutirse.

• Copia de la escritura de préstamo hipotecario.
• Factura de notaría.
• Factura del Registro de la Propiedad.
• Factura de gestoría, si existió.
• Factura de tasación.
• Justificantes bancarios de pago o cargos en cuenta.
• Oferta vinculante, FIPER, FEIN u otra documentación precontractual, si se conserva.

Si falta alguna factura, todavía puede ser posible solicitar duplicados o certificados a los profesionales o entidades intervinientes. En todo caso, sin escritura y sin soporte documental resulta más difícil concretar el alcance de una eventual reclamación.

Cómo enfocar la reclamación al banco sin perder de vista los plazos

Si se inicia una reclamación, suele ser prudente seguir un enfoque escalonado: revisión documental, reclamación extrajudicial ante la entidad y, solo si procede, valoración de una reclamación judicial. No todos los casos requieren llegar al mismo punto, y la estrategia dependerá de la respuesta del banco y de la solidez del expediente.

La nulidad de la cláusula y la acción restitutoria no son lo mismo

Conviene insistir en una idea central: la nulidad de la cláusula abusiva y la restitución de cantidades son planos jurídicos relacionados, pero distintos. Conforme a la doctrina consolidada del TJUE, la acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible. En cambio, la acción para obtener la devolución de importes pagados debe examinarse a la luz del art. 1964 del Código Civil y de la evolución de la jurisprudencia sobre el momento inicial del cómputo.

Qué revisar sobre los plazos

No es aconsejable fijar un plazo único y abstracto sin estudiar el caso. Para valorar la posible prescripción de la acción restitutoria, habrá que tener en cuenta la fecha del contrato, la fecha de pago de los gastos, la doctrina jurisprudencial aplicable y cualquier actuación interruptiva o relevante. Por eso, cuando existen dudas, conviene revisar cuanto antes la documentación.

1. Identificar la cláusula de gastos en la escritura.
2. Comprobar si el prestatario actuaba como consumidor.
3. Localizar facturas y justificantes de las cantidades abonadas.
4. Presentar, si se estima conveniente, una reclamación previa ante la entidad bancaria.
5. Valorar la respuesta recibida y, en su caso, estudiar la vía judicial con asesoramiento específico.

Este enfoque permite formular una reclamación más sólida y evita asumir que todos los gastos hipotecarios ilegales, en sentido coloquial, van a traducirse automáticamente en devolución. En Derecho de consumo bancario, los matices importan.

Dudas frecuentes sobre la devolución de gastos hipotecarios

En resumen, puede revisarse la cláusula de gastos y conceptos como notaría, registro, gestoría o tasación, pero no todos los casos son iguales ni todos los importes se recuperan de la misma forma. El siguiente paso razonable es revisar escritura, facturas y fechas antes de iniciar una reclamación, para valorar con prudencia jurídica si procede reclamar y en qué términos.