Certificado energético: obligaciones del propietario

Qué es el certificado energético y cuándo puede necesitarlo un propietario

El certificado energético, cuya denominación jurídica correcta es certificado de eficiencia energética, es el documento que informa sobre la eficiencia de un inmueble y le asigna una calificación. En España, el propietario suele necesitarlo sobre todo si va a vender una vivienda o alquilar una vivienda, así como al publicitarla en determinados supuestos.

De forma resumida: sí, el propietario puede estar obligado a disponer de certificado energético cuando pretende transmitir o arrendar el inmueble. Además, la etiqueta energética no sustituye al certificado, sino que es la representación gráfica de su calificación y se utiliza, entre otros fines, en la oferta y publicidad cuando resulte exigible.

El marco principal es el Real Decreto 390/2021, que regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios en España. Conviene revisar cada operación porque pueden existir exclusiones o particularidades prácticas, y también porque algunas cuestiones documentales pueden variar según la comunidad autónoma o el cauce de la transmisión.

Qué obligaciones asume el propietario al vender o alquilar una vivienda

Si va a vender una vivienda

Cuando el propietario va a vender, la obligación principal es disponer del certificado de eficiencia energética debidamente emitido. El Real Decreto 390/2021 impone al propietario la obtención del certificado en los supuestos en que resulte exigible y prevé su puesta a disposición del comprador, además de la inclusión de la etiqueta en la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta, conforme a los artículos 5 y 17 de dicha norma.

En la práctica, también conviene revisar la documentación que se entregará en la transmisión de vivienda. Según la operación, puede ser relevante coordinar el certificado energético con otra documentación del inmueble exigible o habitual en la compraventa.

Si va a alquilar una vivienda

En el arrendamiento de vivienda, el propietario también puede necesitar el certificado energético antes de ofertar y formalizar el alquiler. El Real Decreto 390/2021 exige la exhibición de la etiqueta energética en la publicidad de venta o arrendamiento y la entrega o puesta a disposición de la documentación correspondiente al adquirente o arrendatario, según el caso, de acuerdo con su artículo 17.

No debe confundirse la obligación de tener el certificado con la mera publicación de un anuncio. Si se va a comercializar el inmueble, conviene contar ya con el documento válido y registrado para evitar rectificaciones posteriores o incidencias con la agencia, el comprador o el inquilino, dentro del checklist legal antes de alquilar: filtro y garantías.

Cómo se obtiene, registra y entrega el certificado de eficiencia energética

El certificado energético debe ser emitido por un técnico certificador competente, que visita o analiza el inmueble y calcula su calificación energética conforme al procedimiento aplicable. El contenido mínimo del certificado se regula en el artículo 8 del Real Decreto 390/2021.

Una vez emitido, suele ser necesario tramitar el registro del certificado energético ante el órgano competente de la comunidad autónoma. Ese registro es importante porque de él deriva habitualmente la etiqueta energética y la constancia administrativa de que el certificado ha sido presentado.

Después, el propietario deberá usar correctamente la etiqueta en la publicidad cuando proceda y conservar la documentación para entregarla o ponerla a disposición en la venta o el alquiler. En algunas operaciones, además, puede ser conveniente comprobar con la notaría o con el profesional que gestione la transmisión si se exigirá acreditación adicional del registro.

• Encargar el certificado a un técnico competente.
• Verificar que los datos del inmueble sean correctos.
• Registrar el certificado según la comunidad autónoma.
• Conservar la etiqueta energética y la documentación justificativa.
• Revisar que el anuncio refleje la calificación cuando sea exigible.

Cuánto dura, cuándo conviene renovarlo y qué errores son frecuentes

La validez del certificado energético es, con carácter general, de diez años, sin perjuicio de supuestos en los que la normativa prevea un plazo inferior por razón de la calificación obtenida o de otras circunstancias. El artículo 13 del Real Decreto 390/2021 regula la vigencia, renovación y actualización.

Aunque el plazo no haya vencido, puede convenir renovarlo si el inmueble ha sufrido reformas que afecten a su eficiencia energética, si los datos del certificado anterior son incompletos o si se detectan errores en superficies, instalaciones o referencia catastral.

Entre los fallos más habituales están anunciar la vivienda con un certificado caducado, confundir el certificado con la etiqueta, no registrar correctamente el documento o utilizar en la publicidad una calificación que no coincide con la oficialmente inscrita.

Qué consecuencias puede tener no disponer del certificado energético

No contar con el certificado energético cuando resulta exigible puede generar consecuencias administrativas. También puede ocasionar incidencias prácticas en la comercialización del inmueble, en la formalización de la operación o en la revisión documental por parte de agencias, notarios o potenciales compradores e inquilinos.

Si se habla de multa por no tener certificado energético, conviene hacerlo con prudencia: la respuesta dependerá del supuesto concreto, de la actuación administrativa y de la normativa sancionadora aplicable. No es recomendable asumir efectos automáticos sin analizar el caso y la documentación realmente exigible en esa operación.

Qué conviene revisar antes de anunciar, vender o alquilar el inmueble

Antes de anunciar o cerrar la operación, el propietario debería comprobar si el inmueble necesita certificado energético, si está vigente y si la información del documento coincide con la realidad física y registral básica del inmueble. También conviene verificar que la publicidad incluya correctamente la calificación energética cuando corresponda.

Como resumen práctico, las obligaciones del propietario suelen concentrarse en obtener el certificado cuando sea exigible, registrarlo, utilizar la etiqueta energética en la oferta y facilitar la documentación en la venta o el arrendamiento. Los errores más frecuentes son actuar con prisas, usar certificados caducados o pensar que basta con encargar el trámite sin completar el registro.

Si está a punto de vender o alquilar, el siguiente paso razonable es revisar toda la documentación del inmueble con antelación para evitar incidencias y confirmar qué requisitos le afectan en su caso concreto.